El estallido de la burbuja inmobiliaria trajo muchas consecuencias a la economía española, siendo una de las más importantes el stock de viviendas sin vender o a medio construir que cubrió la geografía de nuestro país. Hoy, varios años después de que se produjera esa quiebra, los inmuebles sin dueño continúan cubriendo el mapa de España. Según el Ministerio de Fomento, el inventario de vivienda nueva sin vender se redujo solo un 5% en 2014.
El dato es significativo, más si se tiene en cuenta que tanto el sector inmobiliario como el financiero se han estabilizado y los indicadores macroeconómicos marcan una clara recuperación del país. Vamos a cartografiar el stock de vivienda que existe en España, haciendo hincapié en la situación actual de esta categoría, la evolución zonal de la misma a lo largo de estos años, su incidencia en los precios de los inmuebles y el futuro que le depara a este remanente.
El problema de las herencias
Para calcular el stock de vivienda que actualmente existe en España hay que ver la relación entre la cantidad de hogares y el número de inmuebles nuevos y viviendas heredadas que se localizan dentro de nuestras fronteras. Así, desde el punto de vista de Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo, se estiman que en nuestro país hay entre 17 y 18 millones de hogares, demanda potencial para hacerse con las 800.000 viviendas nuevas sin vender que registran las estadísticas de Eurostat.
Sin embargo, este docente añade que analizar la situación actual del stock de vivienda en España es “un tema más complicado de lo que parece, ya que hay continuamente entradas y salidas”. En este sentido, pone el acento en la cantidad de personas que fallecen anualmente y dejan su vivienda como herencia, los cuales ponen el inmueble a la venta. Una cifra que, a su juicio, “es difícil de controlar” pero que calcula que se encuentra en torno a las 100.000 viviendas, las cuales se suman a la cantidad de stock pendiente de venta en España.
Inventario muy disperso
Dentro de esta cantidad de inmuebles, el más abultado es el que representan las viviendas de nueva construcción a la espera de dueño, así como las promociones que se han quedado a medio construir. Las mismas destacan, fundamentalmente, por su carácter disperso. Es lo que se desprende de la valoración de Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, que asegura que la mayor cantidad pendiente de venta se encuentra en la costa, y dentro de esta, en las zonas de interior, tales como las provincias de Murcia y Castellón, además de la sobreoferta existente en la provincia de Málaga y, concretamente, en las localidades de Manilva y Casares.
Por su parte, el profesor Córdoba añade los extrarradios de las grandes ciudades, además deurbanizaciones a unos 30 y 50 km del centro de estas localidades. Lo mismo puede decirse, añade, de muchos PAUs en ciudades dormitorio así como, nuevamente, “PAUs en pueblos de provincias situados a unos 30 y 50 km de la playa”.
Viviendas lejos de todo
Estas viviendas que no consiguen venderse, en opinión de ambos expertos, presentan un perfil nítido. Así, desde el punto de vista del profesor Córdoba, se trata sobre todo de pisos “de calidad media-baja” situados en zonas “con áreas de servicios lejanas”. Unos inmuebles, a su juicio, “promovidos en las épocas en las que se creía que cualquier cosa que se hiciera se vendería”.
Del mismo modo, subraya que muchas de estas viviendas “son bajos o primeros pisos en ciudades dormitorio, o bloques de adosados o apartamentos lejos de la playa, con difícil acceso a ella”. Estas últimas viviendas son las que más destaca el consejero delegado de Foro Consultores. Así, Smerdou destaca que se trata de “apartamentos pequeños, turísticos, en campos de golf no consolidados”.
Embargos en busca de liquidez
Desde el punto de vista de Córdoba, la mayor parte del stock ha sido absorbida por la Sareb, aunque muchas otras vivienda fueron a parar a manos de entidades financieras, que “están deshaciéndose rápidamente de sus activos vendiéndolos por debajo del precio de adjudicación a fondos buitres”. Del mismo modo, añade que los promotores “también tienen algo de stock”, aunque la mayor parte del mismo “lo han perdido a manos de los bancos, que se lo han adjudicado por impago de deudas”.
En lo que respecta a las características del comprador de stock en España, este tiene un perfil definido para el consejero delegado de Foro Consultores, quien sostiene que se trata, fundamentalmente, “de un comprador de primera vivienda y repositor”, siendo menos que antes los inversores, descartando de esta tipología los que tienen “perfil especulador”. Por su parte, Córdoba compacta a los compradores y dice que los mismos son, en líneas generales, “sujetos que tienen un patrimonio significativo y liquidez disponible” que se dejan llevar fundamentalmente por la localización de las viviendas.
Las capitales se quedan sin stock
Los movimientos de estos compradores son los que han generado que el mapa de viviendas nuevas sin vender haya experimentado cambios en los últimos tiempos. En este sentido, Córdoba señala que en las grandes ciudades, y especialmente la zona norte de Madrid, “empieza a ser difícil encontrar algo que merezca la pena a un precio aceptable”. Una estampa que se repite “en determinadas zonas de la costa, donde hay una gran demanda de extranjeros”.
Esta valoración es compartida por Smerdou, quien añade que además de la capital de España, otras grandes ciudades como Barcelona, Málaga o Sevilla han registrado un importante descenso de sus niveles de stock de nueva construcción. De hecho, insiste en que “en estos sitios ya ha comenzado la promoción de nuevas viviendas” como consecuencia de tales carencias.
Hasta que llegó el crédito
Pero, ¿qué elementos son los que marcan las diferencias entre las áreas geográficas que consiguen deshacerse del stock de vivienda y aquellas que lo llevan soportando durante años? Para Smerdou las causas radican en la solvencia de la demanda, así como “en la demanda retenida de los últimos siete años”, que ha su juicio no ha comprado “hasta que la situación ha mejorado”.
Por su parte, Córdoba hace referencia a la calidad de las viviendas pero, fundamentalmente, a su ubicación. Así, asegura que “a nadie le apetece irse a vivir a 40 km de Madrid, en medio de un secarral sin servicios” y que, por el contrario, “un piso de calidad en la zona norte de Madrid siempre tendrá demanda”, haciéndose la transacción de estos inmuebles únicamente en función a su precio.
Ajustes de precios desiguales
El stock de vivienda sin vender ha experimentado un decrecimiento en su valor de venta, independientemente de donde se encuentren ubicados estos inmuebles. En este sentido, Córdoba adelanta que la bajada puede oscilar entre el 50% y el 60% desde máximos “en las peores zonas de la costa”. Una cifra muy distanciada de la bajada experimentada por los precios de las viviendas sin vender en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde han bajado en torno al 10% y al 20% desde máximos de 2007.
Asimismo, este docente avanza que otras zonas de la geografía española, como el País Vasco, han registrado “poca reducción del precio, especialmente en Bilbao”, ya que a su juicio “si para algo ha servido la crisis, es para discriminar adecuadamente un mercado que no tiene nada de homogéneo y que por lo tanto es difícil de evaluar y de manejar”. Parecidos son los datos aportados por Foro Consultores, desde donde aseguran que “en las áreas prime las bajadas han sido de alrededor de un 30%, del 50% en las zonas más retiradas e incluso del 60% en las áreas de menor demanda y con alto stock”.
El futuro está en el alquiler
Para el profesor de Economía de la Universidad CEU, a pesar de la mejora de la economía “habrá viviendas que no se venderán nunca” e incluso “habrá que derribar muchas viviendas a medio construir porque nadie querrá comprarlas”. Asimismo, añade que cada año entran en el mercado de viviendas de segunda mano, “unas 100.000 procedentes de la época desarrollista de los años 60, que dejan libres los abuelos cuando fallecen y que los herederos no quieren utilizar porque son de mala calidad, ya tienen su propia vivienda y cuando las ponen en venta tienen mala salida”.
De ahí, que este profesor proponga un cambio de modelo “e ir a un sistema como el alemán, en el que el 80% de la gente vive del alquiler”. En este sentido, asegura que si esta modificación se produce “yse crean empresas de tenencia de inmuebles para alquiler, es posible que vayan poco a poco adquiriendo el stock”. A esta propuesta, Smerdou añade la necesidad de que se produzca una mejora sostenida de la economía así como “una disminución del paro y acceso a los préstamos con tipos más bajos”.
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