El mercado hipotecario se revoluciona con las hipotecas a interés fijo

Encontrar una buena hipoteca a interés fijo es cada vez más fácil. Mientras que hace unos meses era impensable que los bancos ofrecieran una hipoteca a tipo fijo con un interés por debajo del 4 %, ahora las mejores ofertas son las que no superan el 3,00 %. Además, la Agencia Negociadora, cifra la contratación de hipotecas a tipo fijo torno al 30 % en 2015. Pero, ¿por qué los bancos apuestan ahora por el tipo fijo?

¿Por qué se apuesta por el tipo fijo?

En primer lugar, los bancos han vuelto a abrir el grifo del crédito y les interesa prestar. Por ese motivo hacen ofertas que a primera vista parecen mucho más atractivas de las que encontrábamos durante los últimos años.

Pero para las entidades la primera opción siempre ha sido el tipo variable. Pero ¿por qué ahora casi todos los bancos han presentado su nueva hipoteca a interés fijo? La respuesta la encontramos en los tipos de interés, que están en mínimos. El Euríbor a 12 meses, el índice de referencia de más del 90 % de los préstamos hipotecarios españoles, ha cerrado este último mes al 0,163 %, una cifra nunca vista, y sin previsiones de una subida durante los próximos ejercicios. Así que los bancos se quieren garantizar las ganancias y con una hipoteca a interés fijo o una hipoteca mixta, con un plazo inicial a tipo fijo, se aseguran una entrada de dinero seguro durante cierto tiempo.

¿Qué se esconde tras estas ofertas?
Aunque existan ofertas tan atractivas como la Hipoteca Fija de Bankinter, al 2,05 % TIN o las de Bankoa, Kutxabank o La Caixa, al 2,50 %, los bancos imponen otras condiciones por donde ganan más dinero:

Comisión de apertura. El 90 % de las ofertas fijas cobran comisión de apertura, mientras que para una hipoteca variable, es cada vez más común que no tengan esta comisión.

Mayor vinculación. El coste de los seguros y productos que el banco nos obliga a contratar junto con la hipoteca encarecen el coste total. Es por eso que para una hipoteca a interés fijo el banco nos obligará a vincularnos con más productos de la entidad.

Menor plazo. Para conseguir que el banco nos aplique el interés mínimo, la hipoteca deberá tener el menor plazo posible. Por ejemplo, para la hipoteca a interés fijo de Banco Sabadell, la entidad ofrece un plazo de 20 años para conseguir el diferencial de 2,90 %, pero si necesitamos 30 años para pagar la hipoteca, el diferencial aumenta hasta el 3,25 %. Y debemos tener en cuenta que a menos plazo, aunque pagamos menos intereses, las cuotas son mucho más elevadas.

Quédate con la mejor hipoteca a interés fijo
Si necesitas una hipoteca y no te quieres arriesgar a las fluctuaciones del Euríbor, el interés fijo es una buena opción. A continuación te presentamos 3 de las mejores ofertas del momento. 

VIA@finanzas

Nuevos conceptos en el mercado hipotecario

La apertura del crédito hipotecario desde el pasado 2014 ha dado lugar a un nuevo vocabulario en las ofertas que los bancos ofrecen. Los usuarios interesados en adquirir una vivienda deben entender muy bien lo que los bancos le están ofreciendo antes de firmar nada. HelpMyCash.es analiza cuatro nuevos términos que los interesados en hipotecarse deben tener en cuenta:

• TAE Variable. Es el resultado de sumar el interés aplicado a la hipoteca más los seguros y las comisiones. Ahora se llama TAE Variable para dejar claro que ascenderá si sube el Euríbor, y si bajará si lo hace el Euríbor.
• Prima única financiada (PUF). Si el banco, para concedernos la hipoteca, nos obliga a contratar un seguro de vida durante 5 años que cuesta 200 euros al año, los 1.000 euros totales (200 € x 5) se añadirán al total de nuestra hipoteca y los pagaremos diluidos en cuotas mensuales. Quizá parezca muy cómodo, pero significa que sobre estos 1.000 euros también se aplicarán intereses, por lo que acabaremos pagando mucho más por el seguro.
• Seguro de protección de pagos (SPP). Es un seguro que algunos bancos obligan a contratar, además de los de vida y hogar. Antes se le conocía como ‘seguro por desempleo’ y es cada vez más común en las hipotecas, sobre todo en las que prometen un diferencial más bajo.
• Ficha de información precontractual (FIPRE). Es un documento que se puede encontrar en las webs de las entidades donde se explica la información más importante de la hipoteca. Se trata de una información meramente informativa, no vinculante para el banco. Nos se debe tomar como la oferta media que el banco suele realizar a sus clientes.

VIA@pisos.com

El crédito inmobiliario moroso de la banca cae por primera vez en la crisis

Las cinco grandes entidades bajan el 9,5% el saldo dañado desde diciembre,
La financiación con riesgo de entrar en insolvencia baja en 1.000 millones
El sector inmobiliario, el mayor quebradero de cabeza para la banca en los últimos años, empieza a dar síntomas de una tímida mejoría tras un ajuste de dimensiones colosales. Tal es así que las cinco mayores entidades que no han traspasado activos al banco malo han reducido por primera vez el volumen de créditos morosos al promotor en la crisis.

En concreto, Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular han logrado disminuir en conjunto este tipo de préstamos deteriorados un 9,5% en el primer semestre del año con respecto a cierre de 2013.

En la actualidad, la financiación concedida por estas entidades a compañías inmobiliarias en nuestro país que presenta retrasos en sus pagos superiores a los tres meses asciende a 41.233 millones, es decir, 4.322 millones menos que a finales del ejercicio anterior.

La caída aun así todavía es leve, ya que en términos interanuales estos préstamos problemáticos aumentan ligeramente. En junio de este año la cartera dañada es un 2,7 por ciento superior que al cierre del primer semestre de 2013.

No obstante, el recorte ha permitido a las entidades a rebajar el volumen de morosidad total. Los principales banqueros han resaltado en las últimas semanas, durante la presentación de resultados, que los créditos de dudoso cobro habían bajado en los seis primeros meses de este año, iniciando así un cambio de tendencia.

Bajada de los subestándar
La entrada de morosos además ha venido acompañada de una bajada de los créditos al promotor considerados subestándar (al corriente de pago pero con alto riesgos de caer en insolvencia). En los cinco grandes esta rúbrica descendió en 1.142 millones, hasta poco menos de 8.000 millones.

Esto significa que hay un riesgo más bajo de que en el futuro inmediato el volumen de morosos aumente, ya que los subestándar son la antesala de los préstamos insolventes.

De los cinco grandes, Banco Popular es el único que no ha logrado aún disminuir los créditos al promotor morosos, pero sí los ha estabilizado, ya que apenas éstos crecen un 0,5 por ciento, hasta los 11.600 millones. Con esta subida y la caída que registran el resto, se convierte en estos momentos en el grupo con la financiación deteriora más abultada. Además de los impagados, tiene en su balance otros 2.266 millones calificados como subestándar.

La Caixa, en cambio, es la entidad que experimenta el mayor recorte, de un 18,5%. En su caso, el volumen de préstamos insolventes se sitúa en los 9.670 millones. La cartera dañada del Sabadell no cubierta por las ayudas a la CAM registra del mismo modo un fuerte retroceso, superior al 12%.

El sector financiero, actor importante del boom inmobiliario en nuestro país a principios de este siglo, se ha visto obligado a padecer un auténtico viacrucis tras el estallido de la crisis. Ha tenido que reconocer pérdidas millonarias, la mayor parte relacionadas con la construcción por la asfixia de los promotores y de una parte de los hogares, que han dejado de pagar sus deudas tras la caída del sector y sus consecuencias para la economía.

El sistema financiero, al tiempo que llevaba a cabo provisiones para tapar el agujero, efectuaba canjes de deuda por inmuebles para recuperar parte de las pérdidas en un futuro.

Cartera de pisos
Así, el stock de pisos y suelo en manos de la banca ha ido creciendo de manera exponencial. A cierre de junio la cartera de inmuebles -en la que se incluyen participaciones en sociedades promotoras- alcanzó máximos históricos en el caso de los cinco grandes grupos financieros. Su valor bruto llega a casi 71.000 millones.

A pesar de la aceleración de las ventas en los últimos meses y la caída del crédito al promotor moroso, en el primer semestre volvió a crecer el stock. Su valor se elevó un 4% (2.811 millones).

Buena parte de la subida se debe al incremento que experimentan tanto la cartera de suelos como las ejecuciones de viviendas a familias por insolvencias.

Los inmuebles en propiedad también están suponiendo un importante lastre para el sector bancario, ya que está teniendo que hacer importantes provisiones para adelantar las pérdidas futuras y para ajustar su valor con el objetivo de venderlas cuanto antes.

Las dotaciones del Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular suman 35.200 millones, con lo que el nivel de cobertura a esta exposición ronda el 50%.

Los canjes de activos por deuda, el traspaso a fallidos, algunas ventas de créditos y el vencimiento de otras líneas está reduciendo a pasos acelerados la financiación al promotor del sector, en un momento en que no se conceden nuevos préstamos. Tan solo se reestructuran los mismos para dar facilidades de pago a las compañías.

Los cinco grandes bancos han disminuido este tipo de créditos a menos a menos de 69.000 millones. En 2010, según los datos disponibles, esta cantidad sobrepasaba los 102.000 millones.

Recuperación lenta
La situación, ante estas cifras, es esperanzadora. Los síntomas de que el ajuste del sector del ladrillo y sus efectos para los bancos parece tocar fin, aunque en las entidades no lanzan las campanas al vuelo, ya que la recuperación tiene que confirmarse y ésta se prevé lenta.

Las consecuencias del hundimiento inmobiliario han sido tales que España se vio obligado a tener que pedir un rescate a Europa para sanear buena parte del sector financiero y constituir un banco malo, denominado Sareb, con los activos dañados. Esta compañía ha asumido 50.000 millones de créditos al promotor e inmuebles de las entidades ayudadas.

Una de ellas es BFA-Bankia, otra de las grandes entidades del país. Tras el traspaso de estos activos a la Sareb, su exposición al ladrillo ha quedado limitada a menos de 2.300 millones en préstamos, de los que 1.453 millones son morosos y otros 250 millones considerados subestándar.

Además, su cartera de inmuebles se ha quedado reducida a unos 5.350 millones gracias a la transferencia de los pisos y suelo de mayor valor a la Sareb y un mínimo recorte de los mismos en los últimos seis meses por el aumento de las ventas. En su caso, la cobertura de este stock es del 44,5 por ciento, cinco puntos porcentuales por debajo de la media de los cinco grandes que no han recibido ayudas.

via@eleconomista

¿Puede un mileurista conseguir un crédito hipotecario?

Las condiciones para suscribir un crédito hipotecario se han endurecido desde que comenzara la crisis y, además, los salarios han bajado de manera notable. De ahí que sea muy difícil acceder a financiación para sufragar el coste de la vivienda, a una hipoteca. Y en el caso de los mileuristas, su contratación es casi imposible.

Al disponer de un sueldo que ronda los 1.000 euros, con el que deben afrontar todo tipo de gastos (comida, vestuario, facturas...), se hace complicado que puedan destinar parte del salario para la compra de un piso a través de unas cuotas mensuales que no les impidan desajustar su presupuesto familiar. No obstante, esta situación podría suavizarse en los casos de los mileuristas que decidan adquirir su casa junto con su pareja, aunque esté en la misma condición laboral. Pero, como se explica en el artículo, para los mileuristas "singles" las dificultades serán enormes en el panorama actual.

¿Por qué es tan difícil acceder a financiación, si se cobran 1.000 euros?

Los mileuristas no lo tienen fácil para acceder a las hipotecas que presentan bancos y cajas de ahorros, que en muchos casos recelan de que estos clientes puedan asumir los pagos de las cuotas. Tan solo contar con ahorros que alcancen la mitad del precio de la vivienda podría dar lugar a que las entidades de crédito financiaran la otra mitad necesaria para adquirirla. Además, las condiciones serían muy estrictas y rigurosas, lo que les restaría recursos para su día a día y para poder afrontar sus principales gastos.

1. No más del 35% de sus ingresos:

  En primer lugar, los bancos y cajas no permiten que los demandantes dediquen más del 35% de sus ingresos a la hipoteca. Como consecuencia de ello, en la práctica, un mileurista solo podría asumir una cuota mensual de en torno a 350 euros.

2. Menor importe:

También estarían limitados por el importe máximo de la hipoteca. Teniendo en cuenta que las entidades de crédito se han decantado por ofrecer este producto, no en su totalidad, sino por el 75% o 85% sobre el valor de la vivienda, tendrían que inclinarse por los pisos del rango más bajo de la oferta inmobiliaria. No podrían asumir costes superiores a 100.000 euros, lo que limitaría su demanda a casas de menor calidad, apartamentos o estudios.

3. Plazos de amortización más duraderos:

Por lo que se refiere a los plazos de devolución, tendrían que acudir a los más amplios de la oferta hipotecaria, y una vez finiquitados los de 45 y 50 años que ya casi no se comercializan, la única solución pasaría por contratar una hipoteca de entre 35 y 40 años. Con ella, podrían pagar una cuota mensual más asequible (en torno a 350 y 400 euros), pero se elevaría su nivel de endeudamiento durante más tiempo.

4. Variación en los tipos de referencia:

No hay que olvidar el riesgo latente de que el índice de referencia europeo suba durante los años de vida del préstamo, tras estar hoy situado en mínimos históricos, en un 0,601%. Ello incidiría en que los hipotecados mileuristas tendrían que pagar más por su hipoteca en los próximos años y, probablemente, no podrían asumirla si mantienen el mismo sueldo.

5. Otros gastos:

Tampoco conviene desdeñar que, al no ofrecerse por la totalidad del precio de la vivienda, necesitarán de sus ahorros para sufragar al menos el 20% de su valor. A ello hay que añadir los gastos de apertura (impuestos, notaría, tasación...), que encarecen su formalización.

Las mejores ofertas excluyen a mileuristas

Las entidades de crédito están lanzando al mercado un tipo de hipotecas más baratas y competitivas que se comercializan con diferenciales por debajo del 2%. Si bien se constituyen como una de las mejores propuestas para financiar la compra de una casa, no son accesibles para los trabajadores con sueldos en torno a 1.000 euros. El motivo no es otro que el requerimiento a sus titulares de ingresos por el doble del suyo, unos 2.000 euros.ç

VIA@invertia