Las casas que sí se venderán en 2015

El Instituto Nacional de Estadística vuelve a confirmarlo. La tendencia al alza en la compraventa de pisos continúa tras registrarse una subida interanual en octubre de 2014 del 16%. Pero la evolución de los precios y cuáles son los criterios de los actuales compradores ha hecho que cambie el panorama de la demanda. Aparte del conocido interés de fondos de inversión extranjeros y SOCIMI de comprar vivienda en España para su posterior explotación por alquiler, los pequeños inversores se perfilan como otro gran público comprador.

1 de cada 4 compradores de vivienda son pequeños ahorradores españoles que están volviendo a confiar en el mercado inmobiliario y compran en el barrio en el que viven. La caída de precios desde el estallido de la crisis, la poca rentabilidad del sistema financiero y el visible interés de la demanda extranjera son razones que les impulsan a ello. “Todos quieren ser Amancio Ortega a su escala”, apunta José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Y es que las bajas rentabilidades de los depósitos bancarios, ha hecho que la vivienda vuelva a ser un valor refugio.

LOS PISOS QUE YA SE VENDEN

La compra al contado de los pisos pequeños bien situados de entre 50.000 euros y 100.000 euros, es el negocio en auge. “Los pisos pequeños en las zonas más populares son los activos más rentables actualmente, tanto para comprar como para vender”, comenta un profesional habitual de las subastas judiciales de pisos, cuya rentabilidad por alquiler de una vivienda en 2013 se sitúa en el 4,6%. “Han bajado mucho de precio y se están comprando realmente baratos”, añade, algo en lo que coinciden la mayoría de los profesionales como Lázaro Cubero, Director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa: “Según nuestros datos, los pisos pequeños de menos de 70 metros cuadrados, han tenido un descenso mayor, de un 10% más, que los inmuebles más grandes“.

Por ejemplo, en una población donde el precio de los pisos pequeños ha caído por encima del 65%, como ha ocurrido en muchas poblaciones de nuestro país, los pisos más grandes lo han hecho en torno al 55%. “Las casas pequeñas y bien situadas son las más rentables, porque su alquiler medio ha subido más de lo que su valor ha bajado en el mercado, con lo cual la rentabilidad se ha disparado“, razona el director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Esto ha provocado que la rentabilidad de estos inmuebles sea actualmente muy buena, que según Lázaro “se sitúa entre un 1,5% y 2,5% más alta que la rentabilidad de los pisos más grandes”.

EL DESPERTAR DE LA COSTA

Con el interés de los extranjeros por las rebajas inmobiliarias de España, la oferta de la Costa está volviendo despertar. La última estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento, refleja que en el tercer trimestre los extranjeros, tanto residentes como no residentes, realizaron unas 13.789 operaciones, el 17,2% del total, creciendo por 13º trimestre consecutivo.

Las que registran más ventas por extranjeros residentes fueron provincias costeras como Alicante (3.323), Málaga (1.918), Barcelona (1.103) y Tenerife (721). “En la costa están repuntando los precios, en productos bien ubicados, nuevos diseños y satisfacción necesidades perfil clientes, incluso con venta sobre planos, especialmente por la compra de no residentes europeos“, afirma Pérez.

LA DEMANDA POR LLEGAR

En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total. Pero el comprador español actual sigue predominando la mayoría de las transacciones de viviendas de segunda mano y en zonas de clase media, según los datos de Tecnocasa. “El comprador nacional tiene una edad media de entre 25 y 44 años. Normalmente es un varón con contrato indefinido, que en el 74% de los casos compra su primera vivienda y en el 52% de los casos, lo hace solo”, analiza Lázaro Cubero.

Además, Lázaro añade que en el 95% la inversión no es especulativa y no ha vendido antes para comprar como sucedía en épocas anteriores. La casa que se ajuste a los parámetros que demande este prototipo de comprador será el producto inmobiliario más vendido.

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¿Quiénes son los nuevos compradores de vivienda?

El perfil del comprador de vivienda ha evolucionado en estos años de crisis.

Algo está cambiando en el mercado de compraventas de viviendas. O al menos se comienzan a ver esos ‘brotes verdes’ de la recuperación tras siete años de dura crisis para el sector, prácticamente hundido. La recuperación económica, el parón en la caída de los precios y la llegada de la financiación vuelven a animar a los compradores. Pero, ¿cómo son ahora los nuevos compradores? ¿Qué ha cambiado en estos años?

• Motivo de la compra. Uno de cada tres compradores de viviendas lo hace como inversión, los otros dos serán usuarios del piso. Los inversores lo hacen a largo plazo, buscando la rentabilidad en el alquiler.
• Precio de las viviendas. La diferencia de precios entre 2007 y 2014 varía según la zona. Las caídas van del 30% hasta el 70%.
• Tiempo de decisión. Los compradores tardan más en decidirse por un piso. Se visitan más pisos que antes y solo se toma la decisión cuando la vivienda encaja al 100% con las expectativas.
• Poder de negociación. La crisis ha devuelto a España la cultura de la negociación. La banca es la más abierta a rebajar el precio, mientras que los particulares que deciden vender ahora también tienen suelen tener prisa por desinvertir.
• Financiación bancaria. Un 48% de los compradores de pisos como vivienda habitual pagan al contado, sin necesidad de hipoteca. Esta cifra se eleva hasta el 83% en el caso de las adquisiciones de viviendas como inversión. Antes de la crisis, los pagos al contado eran prácticamente simbólicos.
• Importe de la hipoteca. Actualmente, el importe medio es de 81.318 euros. El máximo histórico se registró en el primer semestre de 2007, cuando se situó en 185.462 euros.  Las hipotecas se concedían entonces, de media, por el 86% del valor de la viviendas, y ahora, por el 67%.
• Perfil del vendedor. Las entidades financieras se han convertido en las grandes inmobiliarias españolas.

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Más de ocho millones de viviendas españolas no tienen seguro de hogar

Más del 30% de las viviendas en España no tiene un seguro de hogar, un total de 8,5 millones, según Kelisto.es, la web del ahorro, que ha analizado la evolución de este seguro en nuestro país en los últimos seis años.

Entre 2007 y 2013 el número de viviendas sin seguro se ha incrementado un 13,3%, desde los 7,5 millones de hogares sin seguro de 2007 hasta los 8,5 de 2013. El aumento más significativo se produjo entre 2007 y 2010 cuando el número de hogares sin seguro se incrementó en 1,5 millones, hasta los 9 millones de viviendas sin asegurar. A partir de ese año, la cifra se ha ido estabilizando, aunque aún se encuentra lejos de volver a los niveles anteriores a la crisis.

A los 8,5 millones de hogares sin seguro, habría que sumar aproximadamente 10 millones de viviendas infraaseguradas4 - hogares que, a pesar de contar con una póliza, no tienen su vivienda y sus bienes correctamente asegurados. Esto significa que, en caso de producirse un siniestro grave en el domicilio, los propietarios experimentarían importantes pérdidas por tener contratado un seguro insuficiente para cubrir la totalidad de sus bienes.

Para Celia Durán, responsable de Contenidos de Seguros de Kelisto.es, “en los últimos años las familias han tenido que recortar sus gastos, debido a la reducción de sus ingresos, y uno de los productos afectados por estos recortes ha sido el seguro de hogar. Al no ser un seguro obligatorio, muchos usuarios han reducido sus límites y coberturas e, incluso, han prescindido de contratarlo. Sin embargo, en caso de siniestro el coste para las familias será muy superior, ya que la prima media del seguro de hogar es de 206 euros, pero una reparación sencilla como una gotera asciende a 300 euros de gasto”. En 2007 el 68,7% de los hogares contaba con un seguro. Este porcentaje cayó en picado hasta 2010, año que cerró con un 64,1% de viviendas aseguradas.

A partir de entonces se registra una tendencia al alza, que se espera que se mantenga también en los próximos meses. A cierre de 2013, había 16,9 millones de pólizas de hogar, el 66,5% del total. A pesar del crecimiento en el número de pólizas, el porcentaje de viviendas aseguradas no se incrementa de forma significativa debido a que en estos años también ha aumentado el parque de viviendas, concretamente en 1,4 millones.

El precio del seguro de hogar aumenta un 18,5%

A pesar del descenso en el número de hogares asegurados, la facturación de las compañías por este producto ha ido en aumento. De hecho, en 2013 las compañías facturaron un 21,6% más por seguros de hogar que en 2007, de 2.876 a 3.498 millones.

Entre otras cosas, este incremento está relacionado con el precio del seguro, que en estos años creció un 18,5%, desde los 174,32 euros de prima media de 2007 a los 206,49 euros de 2013.

“En 2013 había un millón menos de pólizas de hogar que en 2007 pero, sin embargo, las compañías facturaron 622 millones de euros más debido, entre otros factores, a una subida de más del 18% en el precio del seguro. Al contrario de lo que ha ocurrido en otros ramos como el seguro de coche, donde el precio medio ha caído un 17,8%5 en los últimos seis años, el seguro de hogar ha continuado incrementando sus precios durante la crisis, a pesar de que el coste medio por siniestro ha descendido un 12% desde 2007. Por eso es fundamental comparar, ya que es posible ahorrar más de 130 euros al año en el seguro de hogar”, señala Celia Durán.

Ceuta y Melilla, Canarias, Castilla-La Mancha y Extremadura son las regiones con más viviendas sin seguro
Canarias es la comunidad con el mayor número de viviendas sin asegurar, un 55,7% del total, sólo superada por las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla (78,3%). Le siguen Castilla-La Mancha (52,7%) y Extremadura (50,6%). Por el contrario, Comunidad de Madrid y País Vasco, tienen los porcentajes más bajos, el 13,7% y el 14,7% respectivamente.

En términos absolutos, las comunidades con un número más elevado de viviendas sin seguro son Andalucía, con 1,8 millones de hogares sin asegurar, y Comunidad Valenciana, con 1,2 millones.

En cuanto al crecimiento, aunque la Comunidad de Madrid tiene el porcentaje de viviendas sin seguro más bajo de toda España, desde 2008 ha duplicado el número de viviendas en esta situación, de 201.713 a 402.035 a día de hoy. Por su parte, el mayor descenso lo ha experimentado Cataluña, que ha pasado de tener 1,4 millones de viviendas no aseguradas en 2008 a cerca de 773.000 - un 46,5% menos

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Cataluña se recupera de la crisis con más fuerza que el resto de España

La economía catalana se recupera con más fuerza que la española y presenta una mejor evolución en los principales indicadores de análisis, según un informe de la Cámara de Comercio de Barcelona.

La Cámara ha presentado hoy un estudio comparativo de las economías española y catalana, en el que analiza indicadores como la creación de empresas, la confianza empresarial, el empleo, el crédito, el consumo de las familias o el turismo, además de la evolución del 

Producto Interior Bruto (PIB).

La institución que preside Miquel Valls considera que la recuperación económica de la comunidad se afianzará este 2014, por lo que ya ha avanzado que volverá a revisar al alza sus previsiones de crecimiento para el presente año, que en un principio fijó en el 0,4%. "Esta situación demuestra que el debate político no ha afectado a la actividad económica de Cataluña·, señala el informe.

Cataluña presenta una mejor evolución en todos los indicadores estudiados salvo en la exportación de bienes y la inversión en bienes de equipamiento. En el último trimestre de 2013 la economía catalana presenta notables mejoras en campos como el turismo, la actividad industrial, la demanda interna o el empleo, que vuelve a crecer en sectores como la construcción y los servicios. 

Concretamente, en la construcción, el empleo crece por primera vez desde el inicio de la crisis, lo que puede indicar que la contracción del sector ha tocado fondo, lo que sería una muy buena noticia para el conjunto de la economía catalana", ha apuntado Valls. 

El informe destaca también el crecimiento intertrimestral del PIB del 0,2% en el cuarto trimestre de 2013, ha comportado que el clima empresarial mejore por cuarta vez consecutiva, situándose en el máximo de la serie disponible, es decir, de los dos últimos años. 

Recuerda, además, que las últimas estimaciones oficiales apuntan a que el PIB catalán ha retrocedido un 0,6% en el último año, lo que supone la mitad que el conjunto de España, que registra una caída del 1,2%. 

"Nuestra economía evoluciona bien y la recuperación económica se consolida", ha subrayado Valls, que espera que el crecimiento de previsto para este 2014 venga impulsado, sobre todo, por el buen comportamiento del turismo y de las exportaciones.

El debate soberanista, al margen de la economía 

El presidente de la Cámara de Comercio de Barcelona recalca que la evolución positiva de Cataluña constata que el debate soberanista no ha interferido en la actividad económica y ha destacado la "capacidad de las empresas catalanas para superar la crisis". 

"La economía no se está viendo afectada por este proceso, que está discurriendo por los cauces políticos, que es por donde debe ir", ha apuntado. Valls también ha afirmado que en el proceso político que vive Cataluña "votan los ciudadanos y no las empresas" y que la posición de la institución que preside es la de "total respeto y aceptación de la voluntad del pueblo catalán, expresada a través de sus representantes legítimos en el Parlament". 

Ha eludido valorar las declaraciones de varios grupos de empresarios que alertan del riesgo de que el debate soberanista detenga inversiones en Cataluña y se ha limitado a recordar que la comunidad recibió el pasado año el triple de inversiones extranjeras que el conjunto de España. Cataluña se recupera de la crisis con más fuerza que el resto de España,Datos macroeconómicos, economía y política -

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Martinsa-Fadesa, la inmobiliaria 'zombi' con un agujero de 4.000 millones

La compañía vuelve a estar al límite tres años después de levantar la suspensión de pagos

Tiene su domicilio social en A Coruña, en un céntrico hotel de la ciudad celebra todos los años su junta general de accionistas y es un juzgado de lo Mercantil próximo el encargado de tramitar todas las notificaciones sobre la evolución del cumplimiento del convenio de acreedores, como ha sucedido ahora, cuando no puede pagar los plazos de la deuda establecidos. Se trata de Martinsa-Fadesa. Todo son malas noticias desde que en enero de 2011 la compañia presidida por Fernando Martín logró superar la suspension de pagos, la más grande de la historia de España con un pasivo de 7.000 millones de euros, que había presentado en el verano de 2008. Tres años después de salir a flote, Martinsa vuelve a estar al borde del precipicio.

No sin cierta indulgencia, la banca siempre ha visto los resultados periódicos de Martinsa como un aviso de que las cosas iban a peor. Al cierre del tercer trimestre de 2013, el pasado mes de septiembre, la inmobiliaria que tan a tiempo vendió Manuel Jove presentaba un patrimonio neto negativo de 3.949 millones de euros, un agujero que se había incrementado sobre los 3.637 millones del cierre de 2012, cuentas que se vio obligada a reformular. La compañía ya advertía entonces de la delicada situación, aunque templando el mensaje.

Problemas latentes

Esta circunstancia, el multimillonario patrimonio negativo, “se ve corregida por la aplicación del Real Decreto Ley 10/2008, de 12 de diciembre”, advertía la compañía, en alusión a una medida legislativa de urgencia impulsada en su día para evitar la quiebra directa de las inmobiliarias zombis, “y por los préstamos participativos vigentes, así como por los créditos convertibles en participativos, cuya autorización ya ha sido confirmada por los acreedores”, anunciaba sutilmente en sus cuentas. Y es aquí donde llega el problema.

A 30 de junio de 2013, Martinsa mantenía registrados préstamos participativos por importe de 1.475,5 millones de euros, que son considerados como patrimonio neto con el cambio de la normativa sobre empresas zombies. Así, consiguieron la aprobación por parte de la Comisión de Seguimiento y Control de Convenio de Acreedores para la conversión a préstamo participativo de los intereses derivados de la deuda concursal devengados del primer semestre de 2013 por importe de 26,6 millones de euros. Pero este no fue el único movimiento.

Conversión de deuda en capital

También solicitaron “a diversos acreedores” la conversión de sus créditos subordinados concursales en créditos participativos, lo que en un futuro les otorga la posibilidad de entrar en el capital del grupo. Según Deloitte, su auditor, a cierre del primer semestre existía “comunicación favorable por parte de varios acreedores para convertir créditos subordinados en participativos por importe de 139 millones de euros, encontrándose pendiente la formalización de la determinada conversión”.

Martinsa no desveló, sin embargo, quiénes son los acreedores que han aceptado la conversión del crédito, aunque se da por hecho que se trata de las principales entidades acreedoras. Tampoco confirmó si a día de hoy el cambio se ha hecho oficial.

Un convenio especial

No solo el frente bancario es un problema para Martinsa. La inmobiliaria alcanzó en el tercer trimestre del 2013 una cifra neta de negocio (ingresos por ventas) de 70,7 millones de euros, frente a los 83,9 millones de euros del mismo periodo del año anterior, lo que supone una disminución del 15,7%. A mayores, el margen bruto del tercer trimestre de 2013 era negativo por importe de 7,2 millones de euros, frente al margen negativo del ejercicio anterior de 0,6 millones de euros.

La salida del concurso de Martinsa, en enero de 2011, ya fue peculiar. El plan de pago aprobado en convenio establecía que la compañía abonará su deuda íntegra (sin quitas) en un plazo máximo de diez años (ocho años, prorrogable a otros dos), que empezaría a contar a partir de 2012. No obstante, en los tres primeros ejercicios (2012-2014) la amortización oscilaría entre el 0,25% y el 0,50% del pasivo. Además, el convenio contempla la posibilidad de que los bancos canjeasen deuda por acciones en el caso de que Martinsa no pague sus deudas en un plazo máximo de diez años (los ocho del convenio más dos ejercicios adicionales de prórroga).

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2014 alcanzará el punto de equilibrio en el mercado inmobiliario español

El inversor internacional de origen rusa, chino y francés será que apostará en mayor medida por el mercado inmobiliario español 

Tal y como apuntó hace unos meses Inverbanca, empresa de gestión de patrimonios e inversión, se ha moderado la caída del precio de la vivienda en España con un descenso acumulado cercano al 45% desde finales de 2007. La evolución del precio de la vivienda ha moderado su caída en el último año situándose en el 8,7% interanual, inferior respecto al descenso del año anterior del 15,7%, según un estudio de Sociedad de Tasación. “2014 será el año del cambio definitivo y punto de equilibrio en el mercado inmobiliario español”, señala Gaston Luis Apraiz, director financiero de Inverbanca.

 A su vez, resalta que “otro factor que contribuirá al cambio es la leve flexibilización de los créditos de financiación a particulares para la compra de viviendas, como podemos apreciar con las nuevas condiciones hipotecarias lanzadas al mercado por las principales entidades financieras”. Estas últimas semanas ya se aprecian campañas hipotecarias al 2,95% el primer año con financiaciones de hasta el 80% del valor de compra o tasación.

La compañía señala que algunas localidades españolas ya han experimentado pequeños aumentos en el precio de su vivienda, como por ejemplo, Burgos, con un aumento del 0,4% respecto a 2013 y Soria, con un 0,5%. Según datos analizados por la gestora, las zonas donde la recuperación será más lenta corresponden al interior de Andalucía y Extremadura. Gaston Luis añade que el mercado tocará fondo en breve pero no será hasta 2015, cuando se empiece a ver un importante cambio de tendencia y repunte del sector inmobiliario. 

En cuanto a inversiones extranjeras, el mercado ruso, chino y francés será el que apostará en mayor medida por el mercado inmobiliario español con la adquisición de vivienda residencial y comercio por considerarlos una gran oportunidad de inversión.

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