El mercado inmobiliario supone un importante sector dentro de la economía española (su peso en el PIB pasó de superar el 20% antes de la crisis aunque ahora se sitúa en el entorno del 10%). Por eso, cada nuevo dato es examinado con lupa, a la espera de que se produzca la tan ansiada recuperación del ladrillo. En ese sentido, ayer conocimos el último dato disponible de hipotecas constituidas sobre viviendas, que arrojó una subida de nada menos que el 19% interanual en el mes de junio. ¿Es el momento de echar las campanas al vuelo o estamos ante un dato coyuntural?
En general, los diferentes expertos coinciden en señalar que nos encontramos ante una muy buena señal, si bien conviene mantener la cautela.
José Luis Martínez, estratega de Citi, cree que "sí podemos afirmar que el sector residencial está tocando fondo", e incluso que el saneamiento se está produciendo "muy rápido", más de lo previsto. No obstante, cree que llevará "no menos de 2 años la consolidación, para comenzar a recuperarse de forma sostenida".
Asimismo, Martínez llama la atención sobre el hecho de que las viviendas hipotecadas no hayan mantenido una tendencia alcista regular. En realidad, en junio volvieron a terreno positivo tras haber encadenado dos meses consecutivos de tasas negativas, del 13,4% en abril y del 3,4% en mayo. "Normalmente, no pasamos de caídas de dos dígitos a subidas de la misma magnitud en cuestión de pocos meses", algo que le lleva a mantener todas las cautelas.
Fuentes de Tinsa realizan declaraciones en el mismo sentido: "Hay que tomar el dato con cautela. Desde hace unos meses nuestros datos de precios apuntan hacia una estabilización del mercado inmobiliario. Sigue el ajuste pero a menor ritmo. Y un proceso de estabilización puede registrar vaivenes hasta que toma la senda definitiva".
Por su parte, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com (un portal especializado en el sector inmobiliario), comparte una opinión similar. "Dado que es el primer dato bueno en mucho tiempo, hay que esperar a que se repita durante unos meses para hablar de normalidad sobre una base estadística más sólida".
No obstante, Gandarias reconoce que comienzan a acumularse los datos positivos: "Los datos de hipotecas en junio por fin muestran la cara amable de la anunciada recuperación", especialmente teniendo en cuenta que este dato sobre la mejora de las hipotecas se ha producido tras varias subidas encadenadas de las cifras de compraventa.
En concreto, la compraventa de viviendas se incrementó un 8,8% en junio respecto al mismo mes de 2013, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Se trató del cuarto incremento seguido tras los experimentados en marzo, abril y mayo, cuando subió más de un 22%, un 5% y un 5,4%, respectivamente, poniendo fin a diez meses seguidos de caídas interanuales
Aun así, las estadísticas que maneja Tinsa no son tan optimistas, pues arrojan una caída interanual del precio medio de la vivienda del 4,4% en julio (si bien esta es menor que el recorte del 9,2% en diciembre o del 10,6% en julio del ejercicio anterior).
Por eso, en Tinsa insisten que "no parece prudente lanzar las campanas al vuelo dando por hecha una recuperación", pues "habrá que ver si se consolida en los próximos meses".
Pero, ¿qué determinará la recuperación definitiva?
Desde Pisos.com, Manuel Gandarias cree que "el progresivo abandono de las tasas máximas de desempleo unido a la certeza de que el precio ya no va a bajar más en determinadas localizaciones fomentará el negocio hipotecario de aquí a finales de año". Así, veremos "porcentajes llamativos dados los mínimos arrojados durante la crisis". No obstante, descarta que vayamos a regresar a "la efervescencia de la época de bonanza".
Lo mismo opinan en Tinsa, donde añaden que "las previsiones de crecimiento económico" también influirán junto con el empleo, pues "la confianza es clave en una fase de estabilización".
"Si las previsiones macro se confirman, estimamos que al cierre de 2014 la caída del precio medio de la vivienda en España será próximo a cero", apuntan en Tinsa.
No obstante, hay un factor que podría suponer una piedra en el camino de la recuperación: los test de estrés a los bancos, que constituyen una pieza fundamental en este puzzle.
"Deberá confirmarse que no hay sobresaltos en los resultados de los test de estrés que puedan afectar a la incipiente vuelta del crédito por parte de las entidades financieras", una apertura del grifo del crédito que ya ha comenzado a notarse a juzgar por la proliferación de ofertas y el abaratamiento de los diferenciales.
Por último, desde Tinsa recuerdan que la recuperación está siendo desigual en función de las regiones. "Estamos observando que las zonas con mayor peso del comprador extranjero, como Marbella, Alicante y las islas, han empezado a estabilizar sus precios antes e incluso han empezado a registrar subidas puntuales y los primeros indicios de actividad promotora. También aquellas zonas que han absorbido en mayor proporción la diferencia de precios que se había generado respecto a los niveles de 2001", zanjan.
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