¿Cómo se financia ahora la promoción de viviendas?

El sector inmobiliario siempre se ha financiado por los créditos concedidos por las entidades financieras. Un informe de BBVA cifraba en el 60% del crédito total el concedido a la vivienda, construcción y promoción en 2008. Tras la crisis la situación cambió y las entidades financieras fijaron criterios más restrictivos. Como consecuencia, las compañías inmobiliarias han tenido que buscar fuentes alternativas de financiación que suponen el 27% del total cuando en el mercado francés llegan al 55%, según un informe de KPMG.

En 2015  se prevé que los datos del sector inmobiliario sean positivos, con incrementos en la venta y también en la construcción de viviendas. Para poner en marcha las nuevas promociones, las promotoras cuentan con diversas fuentes de financiación con una característica común: imponen condiciones más duras para financiar. Los inversores oportunistas que llegaron en los primeros años de la crisis están cambiando sus posiciones.

“En los últimos años han venido a invertir en Españas fondos de inversión y SOCIMI pensando en activos singulares, principalmente centros comerciales y edificios de oficinas, que se podían conseguir a buen precio. Pero en el mercado español ya no quedan activos patrimoniales de este tipo, con rentas aseguradas y buenas localizaciones, por lo que han tenido que abrirse al sector residencial. Estos inversores pueden invertir a través de joint ventures y acuerdos con compañías del sector inmobiliario en promociones muy bien localizadas”, explica Gonzalo Montes, socio del área de Restructuring de KPMG.

Se acabó financiar el suelo

Junto con el aumento de las fuentes de financiación se ha producido otro cambio importante en el sector inmobiliario. Tradicionalmente, el promotor compraba el suelo y luego financiaba la construcción. Cuando los compradores compraban la vivienda se subrogaban al crédito firmado por la promotora.Durante la época de bonanza los bancos empezaron a financiar el suelo y el crédito promotor“lo que suponía más riesgo porque el pago del suelo debía venir por la venta posterior de los pisos”, matiza Montes. “Ahora solo se financia el crédito promotor pero, además tiene que ser un proyecto de calidad, con buena localización y expectativas de preventa razonables”.

Las promotoras confirman esta situación. “Las entidades financieras no están financiando suelo, solo se financia la edificación y los gastos generales. La relación entre los promotores y las entidades financieras claramente está entrando en una dinámica nueva mucho más colaborativa”, comenta Juan Antonio Gómez- Pintado, presidente de Vía Célere. “Parece claro que el conocimiento que tienen las entidades financieras del sector es muy profundo y eso es una gran ventaja”.

Los años de crisis han servido para despejar el mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en la desaparición de numerosas empresas promotoras, hasta un 5% de las que había en 2007. En el caso de que los bancos financien suelo, lo hacen en pequeños porcentajes que no superan el 40%. “Para protegerse de las oscilaciones en el valor del suelo que han sido muy grandes en estos últimos años, los bancos no asumen porcentajes superiores a esas cifras”, explica Juan José Perucho Rodríguez, director general de Grupo Ibosa.

Proyectos de calidad y bien localizados

Antes de conceder el crédito, las entidades financieras examinan la capacidad técnica y solvencia de las promotoras y las características del proyecto. Tienen que ser proyectos de calidad, bien localizados y con expectativas de preventa, adaptados a la demanda real. “Exigen reducir al máximo los riesgos, lo que se traduce en operaciones con un porcentaje alto de ventas ya realizadas y que cuenten con constructoras solventes que soliciten porcentajes de financiación menores al 70%. Tratan de evitar el riesgo de que en una caída de precios el banco tenga hipotecadas viviendas cuyo precio es menor a la deuda”, detalla el director general de Grupo Ibosa.

En este contexto, los bancos son muy proclives a financiar desarrollos inmobiliarios en régimen de cooperativa, según Perucho, porque parten con un alto porcentaje de ventas que eliminan el riesgo comercial. La banca exige que los promotores dispongan de capital propio para la compra de suelo y tengan solvencia económica. “Los fondos invierten mediante una sociedad creada con un propósito específico, son tus socios y tienen que conocer muy bien a la compañía con la que se asocian, sus procesos, procedimientos y la rentabilidad esperada en el proyecto”, explica Gómez- Pintado.

Fuentes de financiación complementarias

En la encuesta ‘2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario’ elaborada por KPMG, la respuesta de los profesionales consultados fue unánime en cuanto a quién va a financiar al sector inmobiliario: el direct lending, los fondos y la banca. No se trata de fuentes alternativas, sino complementarias. “Si tengo suelo en Madrid no busco un fondo para la financiación porque es más caro, busco un crédito al promotor en las entidades financieras. Pero si lo que quiero es comprar suelos para luego desarrollar promociones lo que necesito es un inversor y recurro a los fondos”, explica Montes.

En los nuevos desarrollos inmobiliarios, la localización es un factor fundamental para conseguir financiación. Esta es una de las razones por las que el elevado stock que todavía existe no se venderá en mucho tiempo por estar mal ubicado. Hay lugares en la costa donde no hay demanda de producto y suelos que se compraron antes de la crisis, pero que no se desarrollarán a medio plazo para uso residencial.

VIA@pisos.com

¿Qué casa te puedes permitir con las nuevas hipotecas?

Los bancos están inmersos en una guerra de hipotecas. La tímida apertura del crédito hipotecario a finales de 2013 se afianzó en 2014 y en 2015 está despegando. Prueba de ellos es la continúa lucha que mantienen las entidades para ofrecer diferenciales y condiciones atractivas, pero eso sí, el futuro hipotecado debe recordar que la situación de 2015 es totalmente distinta a los años anteriores de la crisis y los bancos buscan demanda solvente, con unos ingresos mínimos y nunca dan más allá de 80% del valor de tasación de la vivienda.

Así, la firma de nuevas hipotecas para la compra de una vivienda creció en noviembre el 14,2%, el sexto mes consecutivo al alza, tras incrementarse en octubre un 18% y en septiembre, el 29,8%, según datos del INE. Si está pensando en firmar una hipoteca tiene que tener en cuenta que dependiendo de su nivel de ingresos se podrá permitir una casa u otra y, según la opinión de HelpMyCash.com hay otros dos puntos a tener en cuenta. El primero que el banco no le financiará más del 80% del precio de compra (a no ser que le compre un piso al banco, lo que le abriría las puertas a obtener un 100 %) y la segunda, que el banco en ningún caso le dejará pagar una cuota que suponga más del 35 % de sus ingresos mensuales. Así, un mileurista no puede pagar más de 350 euros al mes, y una pareja de mileuristas o alguien que cobre 2.000 euros no puede pagar más de 700 euros al mes.

Con las actuales ofertas hipotecarias a un interés muy bajo, estas serían las casas que podría adquirir un mileurista, suponiendo que el actual Euríbor al 0,329 % se mantuviera estable:

Así, con la Hiopteca Kutxabank, que ofrece el mejor diferencial, euríbor más 1%, un mileurista se puede permitir una hipoteca de 100.000 euros a 30 años, lo que supone una casa de 125.000 euros. Si la compra en pareja o una persona individual, con unos ingresos a partir de 2.000 euros, pueden aspirar a una hipoteca de 200.000 euros, lo que supone una casa de 250.000 euros.

Si los futuros hipotecados optan por una hipoteca a tipo fijo, con la ventaja de que no estará sujeta a los vaivenes de la evolución del euríbor. En este caso, la más competitiva es la Hipoteca Sabadell a 3,70 % durante 20 años.

Un mileurista que firme esta hipoteca puede permitirse un crédito de 60.000 euros y una casa que no supere los 75.000 euros. 

En el caso de que los ingresos de la pareja sean de 2.000 euros, la hipoteca será de 120.000 euros y una casa de 150.000 euros.

Sin embargo, los bancos también harán cálculos de qué pasaría si el Euríbor subiera varios puntos. Por ejemplo, si en las próximas décadas el Euríbor alcanzara un valor medio del 2,5 %, la capacidad adquisitiva de estas personas cambiaría:

Hipoteca Kutxabank a Euríbor + 1 % a 30 años. Así, si el euríbor alcanzara este nivel, con un diferencial del 1%, como es la citada Hipoteca Kutxabank, con un mileurista la hipoteca que se puede permitir es de 80.000 euros y una casa de 100.000 euros. Para unos ingresos de 2.000 euros, la hipoteca se eleva hasta los 160.000 euros y la casa de 200.000 euros.

En el caso de la Hipoteca Sabadell a 3,70 % a 20 años no cambiaría nada, puesto que el interés es fijo y la cuota no depende de las oscilaciones del Euríbor. 

A estos cálculos hay que añadir un 10% del total de la vivienda que se lleva en los gastos de compraventa. Aunque si los compradores disponen de ahorros superiores al 20% de lo que cuesta la vivienda pueden adquirir una vivienda más cara.

VIA@finanzas.com

El precio de la vivienda española ya toca suelo

La situación del sector en España, Dinamarca, Irlanda y Holanda apunta a la estabilización'
Aboga por reactivar el 'ladrillo' y emprender medidas que eviten la reaparición de la crisis
Fija como tareas pendientes impulsar el alquiler y mejorar el acceso a la financiación

Los precios de la vivienda parecen haber tocado suelo en Dinamarca, Irlanda, Holanda y España, según indica el Fondo Monetario Internacional (FMI) en un informe sobre la situación del mercado inmobiliario de estos países, cuyas casas han experimentado una notable devaluación en los últimos años.

La institución internacional señala que el precio real de la vivienda apunta a la estabilización en Holanda e incluso se registranligeros repuntes en Dinamarca e Irlanda. Estos países presentan ahora un importante "agujero en la producción", sumado a unadeuda elevada del sector privado, algo que dificulta el crecimiento, según explica la entidad dirigida por Christine Lagarde.Este organismo recuerda que los cuatro países incluidos en el análisis se ubican en un entorno institucional similar (política monetaria e institucional en el marco de la Unión Europea). Remarca que el desplome de los precios se ha visto más acentuado en España e Irlanda al tiempo que recuerda que los casos español e irlandés padecen una mayor tasa de paro, que responde a la fuerte bajada del sector de laconstrucción. "El elevado nivel de desempleo obedece a una disminución de la construcción de casas", apunta.

Medidas políticas a llevar a cabo La bajada de precios de la vivienda ha dejado también su impronta en el consumo. La deuda de los hogares se incrementó debido al boom inmobiliario (estos países registraron fuertes incrementos de precios en el periodo de 2000 a 2007, impulsado por condiciones financieras muy accesibles) y, durante la crisis, el patrimonio inmobiliario de las familias se ha visto reducido, según indica la nota del FMI. Además, la inversión residencial y no residencial también se ve afectada. Las entidades financieras, por su parte, han endurecido las condiciones de acceso a la financiación.

Ante esta situación, según el Fondo, los cuatro países analizados deben abordar un doble desafío pensando en el ladrillo: reactivar el sector y combatir los efectos de la crisis. Para ello, pide políticas macroeconómicas, impulsar el alquiler, emprenderreformas tributarias en el marco de las pensiones para combatir la falta de liquidez y adoptar políticas que faciliten subsanar las deudas hipotecarias.

"Es necesario garantizar que los desmanes de la política que alimentaron la burbuja se vayan eliminando de forma progresiva", sentencia el informe.

VIA@elmundo

Se abre una nueva era para las hipotecas

Lo habitual ahora es financiar hasta el 80% del valor de la tasación, con un interés real menor al 2%

Aunque aún no corren el mejor de los tiempos para firmar una hipoteca en buenas condiciones, sí que es buen momento para las que ya se han firmado, siempre que no se tenga una cláusula suelo en el contrato. Es lo que dicen los expertos. Los tipos de interés son los más bajos de la última década y el Euribor, en lo que va de diciembre, está en un punto histórico «raquítico»: en el entorno del 0,3%. También se ven los diferenciales más bajos de los últimos años. De hecho, ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%.

Con la crisis, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la escalada de la morosidad a cotas históricas, los bancos habían cerrado a cal y canto la concesión de créditos. Ahora, las ofertas vuelven a los escaparates, con una rebaja en los tipos de interés en relación al pasado reciente cuando era muy difícil acceder a la financiación tanto para los particulares como para las empresas. Los propios banqueros lo han ido advirtiendo a lo largo del año. La situación ha cambiado y la evolución vista hace prever que la morosidad de las familias tocará techo ya a cierre de este ejercicio o a principios del que viene al mismo tiempo que habrá nueva clientela.

Pero ¿cuáles son los motivos de este aparente cambio de tendencia en el sector? Básicamente hay dos. El primero, y el más importante, es una estabilización de la economía. Aún estamos en crisis, pero varios indicadores hacen prever a los expertos que lo peor ha pasado. En segundo lugar, la necesidad por parte de los bancos de ampliar y mantener su base de clientes ante la pérdida de atractivo de algunos productos estrella como los depósitos, tradicionalmente la opción de inversión preferida por los pequeños ahorradores.

BBVA, crecimiento del 4%

El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, afirmó que «en 2014, veremos desapalancamiento en familias y en el sector de la construcción e inmobiliario. Veremos una evolución descendente de las entradas en mora, que ya se viene presentando en los particulares. Esto nos lleva, con independencia de la evolución del crédito en el denominador, a un techo a finales de año o principios del año que viene».

BBVA ha eliminado el suelo hipotecario, que limita las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del Euribor, en su nueva Hipoteca Quiero, que ofrece un diferencial del 1,80% sobre el Euribor cumpliendo todas las condiciones requeridas.

«Por fin» Santander

La gran banca se puso pues, desde primeros de año, manos a la obra. Por ejemplo, la nueva hipoteca de Santander, que publicitó bajo el eslogan Por fin, nueva Hipoteca Santander, recogía en enero de 2014 un interés de Euribor más 1,99%, pero a cambio exigía domiciliar la nómina o los seguros sociales -con unos ingresos mínimos de 2.500 euros mensuales-, nueve recibos trimestrales, el uso de tarjeta de débito y crédito, con un gasto mínimo de 500 euros al trimestre y seguro del hogar, gratuito el primer año. Si no se cumplen estas características, el tipo de interés subiría a Euribor más 2,99%.

Pero la situación económica y financiera actual obligó a las entidades a ajustar los diferenciales de sus hipotecas, una táctica que ha vuelto a llevar a la práctica Banco Santander al rebajar el diferencial de su Hipoteca a Euribor +1,69% y un tipo de interés de 2,45%durante el primer año con revisiones anuales. La cuantía máxima del préstamo es del 80% del valor de tasación o de compra y el plazo de devolución es de un máximo de 30 años. Además, no tiene comisión de apertura, de compensación por amortización parcial o total, comisión por subrogación ni por cambio de condiciones.

Optimismo en Caixabank

En Caixabank también se muestran optimistas de cara a la evolución en la concesión de hipotecas en 2014. Los últimos datos, al término del tercer trimestre, así lo demuestran: los créditos para la compra de vivienda ascendían a 84.518 millones, un 3,4% más que igual período de hace un año; mientras la morosidad hipotecaria de los particulares disminuía: en septiembre era del 4,28% frente al 4,41% en diciembre de 2013. Precisamente, en la presentación de resultados de dicho trimestre, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: «En hipotecas tenemos también una reactivación del mercado, desde niveles todavía bajos, pero una reactivación importante, con una subida de la concesión del 29% y también con una mejora de nuestra cuota de mercado…».

La entidad tiene hipotecas que demuestran lo competitiva que quiere ser: una hipoteca a tipo variable que puede llegar a Euribor+1,85, aunque se requiere la máxima bonificación y vinculación del cliente; y, desde hace dos años, ha potenciado las hipotecas de tipo mixto con un periodo fijo a 10 y 15 años. El porcentaje máximo a financiar es el 80% en vivienda habitual.

La «bonificada» del Sabadell

Para Banco Sabadell, la paulatina recuperación del sector ha llevado a las entidades a desarrollar una intensa actividad de sus redes comerciales. «Los indicadores confirman que poco a poco el mercado hipotecario se está reactivando como consecuencia de una progresiva mejora de la economía, un incremento de la confianza de los clientes y una interesante oferta comercial. En nuestro caso, el volumen de operaciones registrado es el más elevado desde que empezó la crisis», explica Manuel Tresánchez, su director de Banca de Particulares. En este contexto, ha lanzado la Hipoteca Bonificada, con un interés de Euribor +1,70 y sin tipo mínimos.

«Premium» en Popular

Banco Popular ha empezado a comercializar recientemente la Hipoteca Premium, destinada a la adquisición de primera vivienda. Aplica un interés fijo del 2,89% durante el primer año y de Euribor +1,80% el resto del periodo de amortización a aquellos usuarios que acepten la vinculación que propone la entidad. Ésta consiste en domiciliar una nómina que debe ser de un importe mínimo mensual de 2.000 euros, realizar un gasto de al menos 100 euros al mes con la tarjeta de crédito o la de débito de la entidad y contratar un seguro de vida, uno de hogar y otro de protección de pagos. A aquellos que no suscriban ninguno de estos productos se les aplicará un interés del 3,89% los primeros 12 meses y de Euribor +2,80% el resto del plazo. Financia hasta un 80% sobre el valor de tasación y tiene un plazo máximo de amortización de 30 años.

Bankia

Por su parte, Bankia en el último trimestre, ha añadido nuevos productos a su cartera. Ha estrenado la Hipoteca Subrogación Bankia a un interés fijo del 3,50% durante el primer año y de Euribor +1,50% el resto del periodo de amortización. También la Hipoteca Bonificada, que aplica un interés fijo del 4% en los 12 primeros meses y el resto del periodo de Euribor +2%. Ambas financian hasta un 80% sobre el valor de tasación y tienen un plazo de amortización de hasta 40 años.

Asistimos pues a una nueva era para las hipotecas, que empezó a finales de 2013 y que con el inicio del nuevo año se ha ido consolidando. Los bancos están dispuestos a financiar a sus clientes. Es el inicio de una recuperación, incipiente aún, pero que puede tener grandes cambios en el futuro. El terreno hacia la normalización será arduo y largo. Los préstamos para hipotecas cayeron un 68% entre 2008 y 2012... pero eso ya es historia. Y es que algo está cambiando...

via@abc

La banca destaca que en España se refinancian el 10% de las hipotecas

El presidente de la patronal bancaria (AEB), José María Roldán, ha destacado hoy que en España las entidades refinancian el 10 % de las hipotecas, "esto significa que hay un montón de familias a las que el banco les está permitiendo respirar y acometer el pago de la hipoteca".

Tras intervenir en un debate sobre la banca y los retos de la unión bancaria organizado por EuropeG, Roldán ha recordado además que la banca puso a disposición de las familias miles de inmuebles a precios asequibles a través del fondo social de viviendas, que "probablemente se aumentará".

Y ha subrayado que ha sido "evidente" la mejora en el número de desahucios, por lo que ha pedido tener cuidado a la hora de interpretar los datos porque "muchas veces hasta los desahucios de los alquileres se adjudican a los bancos y hay que distinguir".

También ha reclamado que, si en el futuro se cambia la legislación hipotecaria, se haga con cautela, sin recaer en algunas prácticas exuberantes del pasado y sin olvidar "que el sistema hipotecario español ha dado acceso a la vivienda a un segmento de la población muy grande".

El presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, que participó en el mismo debate, dijo que desde el punto de vista social hablar de los desahucios es "tremendamente sensible" y reconoció que, aunque el sistema legal español es notablemente más duro que el de otros países, también es verdad "que las hipotecas en España hasta la crisis han sido las más baratas del mundo".

Quizás por eso sería bueno que se pagara más, pero eso es algo que hay que decírselo a los hipotecados, ha añadido.

En el caso de Bankia, Goirigolzarri ha insistido en que al grupo no le interesa quedarse con una vivienda y ofrece alternativas a los clientes con un peligro potencial de impago, lo que en ocasiones, supone la dación en pago, es decir, la entrega de las llaves para saldar la deuda. EFE

via@invertia.com

Los bancos españoles superarían las pruebas de solvencia

Al menos once bancos europeos no superarían las pruebas: tres griegos, tres italianos, dos austríacos, una chipriota y previsiblemente un portugués y un belga

Al menos once bancos de seis países europeos, ninguno de ellos español, suspenderían las pruebas de solvencia llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) y la Autoridad Bancaria Europea (ABE), cuyos resultados definitivos se conocerán el próximo domingo, según distintas fuentes financieras consultadas por Efe.

Hasta el momento, aunque oficialmente no hay confirmación, los datos preliminares indican que al menos seis entidades de las 128 sometidas a examen son incapaces de mantener el mínimo de capital del 5,5 % exigido tras el periodo de estrés.

Entre los suspensos están tres de las cuatro entidades griegas, otras tres italianas, dos austríacas, una chipriota y previsiblemente una de Portugal y una última de Bélgica, si bien no se descarta la revisión de alguna cifra hasta el último momento.

Aún así, los bancos griegos que actualmente suspenden son Piraeus Bank, Eurobank Ergasias y Alpha Bank; los italianos serían Monte dei Paschi, el Banco Popolare y el Banco Popolare di Milano.

En el caso de Austria, Erste Bank, participado por CaixaBank, presentaría un déficit de capital en el escenario de estrés, lo mismo que le sucedería a otra entidad del país, aunque las fuentes discrepan sobre su identidad.

En Chipre, uno de los tres bancos sometidos al examen también suspendería; en Portugal, por el momento, sólo lo haría el BCP Millenium, y en Bélgica, de nuevo Dexia. No obstante, las fuentes coinciden en que los datos son susceptibles de revisión.

Lo que sí descartan es que en los dos principales países del euro, Alemania y Francia, vaya a haber grandes sorpresas, lo que no quita para que en el último momento pueda suspender la prueba alguna entidad de menor tamaño que ahora mismo aprobaría sin demasiada holgura.

En cuanto a España, el próximo domingo se espera la confirmación oficial de que todas las entidades aprueban los test y Banca March y Kutxabank obtendrían las mejores notas.

A continuación figuraría el BBVA, que podría ser incluso superado por Bankia al considerar las medidas tomadas por la entidad; y a continuación el Banco Santander

Unicaja y CaixaBank obtendrían una nota muy similar, ligeramente superior a la de Bankinter e Ibercaja, siempre según las fuentes consultadas.
NCG Banco, ahora rebautizado como Abanca; Banco Popular; Cajamar y Liberbank completarían la lista de entidades españolas examinadas y todas ellas aprobadas, pues aguantan el peor escenario.

En este último supuesto, que en ningún caso de trata de una previsión sino de una hipótesis, el PIB de España se contraería un 0,3 % este año, un 1 % en 2015, y apenas crecería un 0,1 % en 2016.

En la Unión Europea, la contracción de la economía prevista para la región sería del 0,7 % este año y del 1,5 % el próximo, más acusada que la de España; mientras que en 2016 el PIB de la región prácticamente estaría estancado.

También se prevén nuevas turbulencias en el mercado inmobiliario español, en el que los precios de la vivienda caerían un 3,1 % este año y un 5 % en 2015 y 2016; descensos inferiores a la media de la UE, que sería del 8,7 % este año y el 14 % en los dos siguientes.

via@lavanguardia

La banca suma 6.000 millones más en pisos, suelo y otros inmuebles

Las entidades siguen embargando más activos de los que logran vender

El atracón de crédito e inversiones de la banca en el sector inmobiliario está dejando una digestión muy pesada. La cartera de pisos, oficinas, suelo y otros inmuebles en manos de las entidades financieras continúa creciendo pese a sus esfuerzos por vender cuanto antes este tipo de activos. En los seis primeros meses de este año, los activos inmobiliarios que tienen las 13 principales entidades financieras suman unos 90.200 millones, 6.100 millones más que a cierre de año. La cifra supera incluso a la que tenían a cierre de 2011, antes de la limpieza por el traspaso de activos tóxicos al banco malo en 2012.

Esos 90.200 millones es el valor bruto en libros en los balances de los bancos. Las entidades, sin embargo, tienen provisiones, correcciones de valor y otras coberturas sobre esos inmuebles por importe de 44.200 millones, con lo que el importe neto es de algo más de 46.000 millones, con un aumento de unos 3.700 millones sobre el cierre de 2013.

Las otras dos grandes partidas que están aumentando a buen ritmo son los edificios terminados procedentes de financiaciones a promotores y los pisos embargados o entregados en dación en pago por los particulares que no pueden pagar su hipoteca. En cada uno de esos capítulos, la cifra aumenta en unos 1.400 millones.La partida que más aumenta es, además, la del más tóxico de los activos inmobiliarios: el suelo. Es el más difícil de vender y por eso las nuevas entradas por créditos sin pagar no se ven compensadas por salidas. Las entidades tienen ya suelo en su balance por un importe original de más de 35.000 millones de euros, que han provisionado al 59,4%. Los bancos han sumado 1.450 millones en seis meses.

Las entidades con un mayor volumen de inmuebles en sus carteras son La Caixa y Banco Popular, seguidos por BBVA y Banco Sabadell. La Caixa y el Popular son, además, los que más han elevado su cartera durante el primer semestre, tanto en términos brutos como netos, si bien la entidad catalana tiene coberturas mayores sobre sus inmuebles.

Bankinter continúa siendo la entidad con menos inmuebles. BFA-Bankia, NCG Banco, Catalunya Banc, Liberbank y BMN descargaron la mayor parte de su crédito promotor y de sus inmuebles con el traspaso al banco malo, pero la morosidad hipotecaria ha provocado que el volumen de inmuebles procedentes de la financiación de la compra de vivienda a particulares que se están quedando por impago (vía ejecución hipotecaria o dación en pago) haya aumentado con fuerza.

La evolución natural durante la crisis ha sido que el crédito promotor considerado teóricamente sano (aunque en buena parte no entraba en mora gracias a refinanciaciones cuestionables) ha ido pasando a subestándar (en riesgo de impago) o moroso y luego ha dado lugar a embargos, ejecuciones, quitas o daciones en pago que han aumentado la cartera de inmuebles de la banca.

Adjudicados por impago
Los activos adjudicados por impago, junto con el crédito a la construcción y promoción clasificado como dudoso o como subestándar, constituyen lo que el Banco de España denominó exposición inmobiliaria potencialmente problemática. Esos activos tóxicos solo se han reducido en 300 millones de euros en el primer semestre, hasta 159.300 millones, y en buena parte se debe a que se han reclasificado créditos dudosos como fallidos al darse por imposible su cobro. Pero, además, el volumen de provisiones para hacer frente a esos activos problemáticos se ha reducido en unos 1.300 millones (de 77.500 a 76.200 millones), con lo que el volumen de activos tóxicos del ladrillo que sigue vivo en los balances ha aumentado en el primer semestre de este año.

El único consuelo llega en este primer semestre por el volumen total de exposición a crédito promotor, que incluye no solo el crédito dudoso y subestándar, sino también el que las entidades financieras siguen considerando sano. La exposición crediticia total se ha reducido de 101.872 a 92.685 millones. El crédito al sector del ladrillo que sigue clasificado como sano se ha reducido de 26.300 a 23.600 millones. Eso quiere decir que, aunque el riesgo se va acotando, la pesada digestión continúa.

via@ElPaís

La competencia inmobiliaria se multiplica en busca de oportunidades

Lo poco agrada y lo mucho cansa dice el dicho popular. Y a él se han aferrado en los últimos meses expertos de la banca de inversión e intermediarios del mercado inmobiliario para advertir del peligro de la oleada de desembarcos de sociedades y proyectos inversores para sacar partido de la resurrección de este segmento en España.

El máximo exponente de este proceso ha sido la salida al mercado continuo de tres sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimis) y de una sociedad inmobiliaria de características muy similares. Grupo Lar, Merlin Properties, Axia Real Estate e Hispania han recaudado más de 2.600 millones de euros en sus respectivas OPV, todas ellas con la promesa de invertir bien los recursos y aprovechar las oportunidades comprando gangas en un mercado deprimido.

Pero no solo estas cuatro sociedades han desembarcado en España. También lo han hecho otras cuatro Socimis de menor tamaño que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil y otros muchos inversores y fondos. «España se ha convertido en un país en el que todos quieren invertir, pero la oferta que creen que hay no existe, ni por cantidad ni por precio», advertía hace unas semanas una fuente financiera. «Hay inversores que no saben lo que están comprando y se está produciendo un caldo de cultivo para que todo acabe en un chasco a final de año», añadía.

Ahora, el Grupo Lar ha tenido que reconocer ante sus inversores que estas advertencias tenían base real. En una presentación realizada la semana pasada, la primera Socimi que debutó en Bolsa y en la que el gigante Pimco compró un 12,5% en la OPV admite que la competencia en el mercado inmobiliario ha crecido y que hay cuatro factores que están cambiando el perfil de lo que se esperaba (y no para bien).

El mercado se calienta

El primero de ellos es la entrada en el terreno de juego de otras tres sociedades inmobiliarias que están compitiendo con ella en algunos casos en la compra de los mismos activos a los que se dirige Lar. Y no se trata solo de la irrupción de estas firmas cotizadas; «otros grandes inversores internacionales también están buscando inversiones de manera muy activa», asegura la compañía.

A eso se une un mayor acceso a la financiación, que ha mejorado tanto en costes como en condiciones. Y eso aumenta la demanda sin que la oferta esté a la altura, se lamenta Lar. «No ha habido suficientes activos en venta en los primeros meses del año, sobre todo en el segmento de oficinas», señala. Aunque la firma no lo dice, el resultado de la confluencia de una alta demanda, un fácil acceso a la financiación y un déficit de oferta es una reducción drástica de la capacidad de selección y un sobrecalentamiento de los precios de las operaciones que salgan al mercado.

Pese a ello, la Socimi ha querido lanzar un mensaje tranquilizador a sus inversores. «Estas tendencias no han modificado el plan original ni en términos de plazos de inversión ni en los retornos previstos», afirma.

El objetivo de Lar con estas advertencias es justificar su evolución en Bolsa desde que se estrenó en el mercado en marzo, sobre todo porque cotiza por debajo del valor neto de sus activos. Y es que la compañía cerró ayer a 9,25 euros por acción, lo que le da una capitalización bursátil de 370,3 millones de euros. Y esta cifra es llamativa, puesto que la Socimi recaudó 400 millones de sus inversores en la OPV y ha hecho compras por 213 millones desde entonces, así que la señal que indica su cotización no es positiva.

Lo único que puede consolar a Lar es que no está sola. De hecho, las tres Socimis que cotizan en el mercado continuo están en la misma situación. Es verdad que Lar es la que más lejos está del valor recaudado en la OPV (vale ahora casi un 8% menos), pero tampoco Merlin Properties (está un 1% por debajo de lo conseguido en la colocación de junio) ni Axia Real Estate (cede un 6,5% desde julio) pueden vanagloriarse de nada.

Entre las grandes sociedades inmobiliarias solo Hispania vale ahora más de lo que recaudó en su salida a Bolsa de marzo y es un escaso 1,6% más.

Queda por ver si estos comportamientos son coyunturales, el mercado empieza a moverse más y surgen oportunidades capaces de responder a la demanda que hay o si las advertencias de quienes veían un sobrecalentamiento en el segmento inmobiliario español están acertando incluso antes de lo que ellos mismos creían. El tiempo lo dirá.

via@expansion.com

Los grandes bancos reducen su exposición al ladrillo

Las grandes entidades financieras han reducido su exposición al sector inmobiliario en más de 5.500 millones de euros en el primer semestre del año. Los esfuerzos por reducir la cartera crediticia vinculada a la construcción han continuado durante la primera mitad del año y dejan un saldo de 40.240millones hasta junio entre los seis mayores bancos del país.

En paralelo a este proceso, las ventas de viviendas adjudicadas en manos de las entidades financieras se han acelerado hasta rozar las 40.000 unidades, aunque el volumen de activos adjudicados sigue en aumento como consecuencia del repunte de la morosidad. Las ventas totales han reportado unos ingresos de 3.995 millones, de acuerdo con los datos publicados por las entidades en su información financiera trimestral.

CaixaBank es la entidad que más créditos a promotores mantiene en su cartera crediticia, por un importe 16.732 millones de euros mientras que los activos adjudicados suman un valor conjunto de 6.747 millones de euros. La reactivación del crédito, sumada a una incipiente recuperación de la demanda inmobiliaria, ha permitido al grupo que preside Isidro Fainé acelerar la enajenación de inmuebles tras la venta de su filial inmobiliaria al fondo TGP.

En todo caso el mayor repunte de operaciones comerciales corresponde al Banco Popular, que se ha desprendido de 3.274 unidades. La entrada en el capital de Aliseda (la sociedad que comercializa los activos adjudicados) de dos fondos estadounidenses se ha traducido en una política más agresiva de venta que le ha procurado unos ingresos de casi 600 millones de euros.

La competencia de Sareb, la entidad que gestiona los activos inmobiliarios de la banca que recibió ayudas públicas, ha obligado a algunas entidades a ofrecer importantes descuentos para reducir su cartera. El Santander, sin embargo, ha optado por mantener una política más conservadora y en el primer semestre del año el número de inmuebles vendidos se ha reducido en un 27%. La entidad presidida por Emilio Botín cuenta con una cartera total de 3.527 millones de euros y dispone aún de 4.876 millones de euros en créditos a promotores. Además, las participaciones en el sector del ladrillo (Metrovacesa y Sareb) ascienden a 1.415 millones.

Otro de los bancos que ha desarrollado una actividad comercial muy intensa ha sido el Sabadell. La integración de la CAM supuso un importante aumento del número de inmuebles y suelos en su balance y ahora es su filial Solvia la que está llevando a cabo las ventas, enfocadas en activos de más de 100.000 euros con financiación del propio banco.

A pesar de que el repunte de la demanda permite vender con menores descuentos, la actividad inmobiliaria sigue siendo el gran lastre en la cuenta de resultados de los bancos. En la primera mitad del año los grandes bancos perdieron 1.800 millones en sus filiales dedicadas a la gestión de estos activos.

Al mismo tiempo, las entidades han continuado aumentando sus provisiones para cubrir el riesgo moroso, que suma 141.325 millones entre Santander, BBVA, CaixaBank, Popular, Sabadell y Bankia. Esta última entidad es la que más tasa de morosidad registró en el segundo trimestre, con un 14%. Del otro lado,Santander es el banco con mayor tasa de cobertura (el nivel de protección que tiene una compañía financiera frente a los créditos dudosos), que se sitúa en el 66,7%.

Además, es el único que ha logrado reducir el volumen de activos adjudicados y sus entradas netas en mora, por importe de 2.535 millones de euros, suponen la cifra más baja desde comienzos de 2008.

via@elmundo

El crédito inmobiliario moroso de la banca cae por primera vez en la crisis

Las cinco grandes entidades bajan el 9,5% el saldo dañado desde diciembre,
La financiación con riesgo de entrar en insolvencia baja en 1.000 millones
El sector inmobiliario, el mayor quebradero de cabeza para la banca en los últimos años, empieza a dar síntomas de una tímida mejoría tras un ajuste de dimensiones colosales. Tal es así que las cinco mayores entidades que no han traspasado activos al banco malo han reducido por primera vez el volumen de créditos morosos al promotor en la crisis.

En concreto, Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular han logrado disminuir en conjunto este tipo de préstamos deteriorados un 9,5% en el primer semestre del año con respecto a cierre de 2013.

En la actualidad, la financiación concedida por estas entidades a compañías inmobiliarias en nuestro país que presenta retrasos en sus pagos superiores a los tres meses asciende a 41.233 millones, es decir, 4.322 millones menos que a finales del ejercicio anterior.

La caída aun así todavía es leve, ya que en términos interanuales estos préstamos problemáticos aumentan ligeramente. En junio de este año la cartera dañada es un 2,7 por ciento superior que al cierre del primer semestre de 2013.

No obstante, el recorte ha permitido a las entidades a rebajar el volumen de morosidad total. Los principales banqueros han resaltado en las últimas semanas, durante la presentación de resultados, que los créditos de dudoso cobro habían bajado en los seis primeros meses de este año, iniciando así un cambio de tendencia.

Bajada de los subestándar
La entrada de morosos además ha venido acompañada de una bajada de los créditos al promotor considerados subestándar (al corriente de pago pero con alto riesgos de caer en insolvencia). En los cinco grandes esta rúbrica descendió en 1.142 millones, hasta poco menos de 8.000 millones.

Esto significa que hay un riesgo más bajo de que en el futuro inmediato el volumen de morosos aumente, ya que los subestándar son la antesala de los préstamos insolventes.

De los cinco grandes, Banco Popular es el único que no ha logrado aún disminuir los créditos al promotor morosos, pero sí los ha estabilizado, ya que apenas éstos crecen un 0,5 por ciento, hasta los 11.600 millones. Con esta subida y la caída que registran el resto, se convierte en estos momentos en el grupo con la financiación deteriora más abultada. Además de los impagados, tiene en su balance otros 2.266 millones calificados como subestándar.

La Caixa, en cambio, es la entidad que experimenta el mayor recorte, de un 18,5%. En su caso, el volumen de préstamos insolventes se sitúa en los 9.670 millones. La cartera dañada del Sabadell no cubierta por las ayudas a la CAM registra del mismo modo un fuerte retroceso, superior al 12%.

El sector financiero, actor importante del boom inmobiliario en nuestro país a principios de este siglo, se ha visto obligado a padecer un auténtico viacrucis tras el estallido de la crisis. Ha tenido que reconocer pérdidas millonarias, la mayor parte relacionadas con la construcción por la asfixia de los promotores y de una parte de los hogares, que han dejado de pagar sus deudas tras la caída del sector y sus consecuencias para la economía.

El sistema financiero, al tiempo que llevaba a cabo provisiones para tapar el agujero, efectuaba canjes de deuda por inmuebles para recuperar parte de las pérdidas en un futuro.

Cartera de pisos
Así, el stock de pisos y suelo en manos de la banca ha ido creciendo de manera exponencial. A cierre de junio la cartera de inmuebles -en la que se incluyen participaciones en sociedades promotoras- alcanzó máximos históricos en el caso de los cinco grandes grupos financieros. Su valor bruto llega a casi 71.000 millones.

A pesar de la aceleración de las ventas en los últimos meses y la caída del crédito al promotor moroso, en el primer semestre volvió a crecer el stock. Su valor se elevó un 4% (2.811 millones).

Buena parte de la subida se debe al incremento que experimentan tanto la cartera de suelos como las ejecuciones de viviendas a familias por insolvencias.

Los inmuebles en propiedad también están suponiendo un importante lastre para el sector bancario, ya que está teniendo que hacer importantes provisiones para adelantar las pérdidas futuras y para ajustar su valor con el objetivo de venderlas cuanto antes.

Las dotaciones del Santander, BBVA, La Caixa, Sabadell y Popular suman 35.200 millones, con lo que el nivel de cobertura a esta exposición ronda el 50%.

Los canjes de activos por deuda, el traspaso a fallidos, algunas ventas de créditos y el vencimiento de otras líneas está reduciendo a pasos acelerados la financiación al promotor del sector, en un momento en que no se conceden nuevos préstamos. Tan solo se reestructuran los mismos para dar facilidades de pago a las compañías.

Los cinco grandes bancos han disminuido este tipo de créditos a menos a menos de 69.000 millones. En 2010, según los datos disponibles, esta cantidad sobrepasaba los 102.000 millones.

Recuperación lenta
La situación, ante estas cifras, es esperanzadora. Los síntomas de que el ajuste del sector del ladrillo y sus efectos para los bancos parece tocar fin, aunque en las entidades no lanzan las campanas al vuelo, ya que la recuperación tiene que confirmarse y ésta se prevé lenta.

Las consecuencias del hundimiento inmobiliario han sido tales que España se vio obligado a tener que pedir un rescate a Europa para sanear buena parte del sector financiero y constituir un banco malo, denominado Sareb, con los activos dañados. Esta compañía ha asumido 50.000 millones de créditos al promotor e inmuebles de las entidades ayudadas.

Una de ellas es BFA-Bankia, otra de las grandes entidades del país. Tras el traspaso de estos activos a la Sareb, su exposición al ladrillo ha quedado limitada a menos de 2.300 millones en préstamos, de los que 1.453 millones son morosos y otros 250 millones considerados subestándar.

Además, su cartera de inmuebles se ha quedado reducida a unos 5.350 millones gracias a la transferencia de los pisos y suelo de mayor valor a la Sareb y un mínimo recorte de los mismos en los últimos seis meses por el aumento de las ventas. En su caso, la cobertura de este stock es del 44,5 por ciento, cinco puntos porcentuales por debajo de la media de los cinco grandes que no han recibido ayudas.

via@eleconomista

La banca aumenta un 10% la venta de inmuebles en el primer semestre

Las grandes entidades aceleran el traspaso de pisos y comienzan a elevar los precios en algunas regiones. Gracias a esta estrategia estabilizan el saldo de adjudicados.

La banca pisa el acelerador en la venta de pisos. Las principales entidades del país traspasaron cerca de 40.000 inmuebles durante los seis primeros meses de 2014, un 10% más que en el mismo periodo del año anterior.

Con estas cifras, los grandes bancos cotizados (Santander, BBVA, CaixaBank, Bankia, Sabadell, Popular y Bankinter) han logrado poner freno a la acumulación de activos adjudicados en su balance, cuyo volumen se ha estabilizado en los últimos meses y, en algunos casos, incluso se reduce.

La mejor noticia para las entidades es que no sólo han vendido más pisos, sino que lo han hecho con menores descuentos y de mayores importes. «La mejoría en el mercado inmobiliario permite incorporar criterios de rentabilidad a la gestión comercial sin bajar el ritmo de actividad», señalaron desde CaixaBank en su presentación de resultados semestrales.

En total, el traspaso de inmuebles ha reportado en torno a 4.500 millones de euros a los bancos, casi un 20% más que en el primer semestre de 2013. Estas ventas incluyen no sólo pisos. Las entidades también están traspasando locales comerciales, garajes, trasteros y suelo.

Otro reflejo de esta tendencia es que los bancos están volviendo a dar más hipotecas. Así, Santander anunció que ha elevado un 62% la nueva producción hipotecaria y Bankinter ha duplicado su cuota de mercado en crédito (del 2,8%) dentro de las nuevas hipotecas, de las que acapara un 6,1%. Este competencia se ha reflejado en los precios de la oferta hipotecaria, que han llegado a bajar del euribor más dos puntos porcentuales.

El mayor protagonismo del mercado inmobiliario ha llegado de manos de Sabadell, que absorbió todo el ladrillo de CAM. A través de la filial Solvia, el banco ha ingresado 1.319 millones, un 7% más que en el primer semestre de 2013. Lo ha logrado a pesar de vender un 3% menos de inmuebles, hasta 7.541. Desde la entidad financiera destacan que Solvia se está centrando en la venta de pisos de más de 100.000 euros, con financiación y que ya están viendo «subidas de precios en algunas promociones». Madrid, Cantabria, País Vasco y Baleares son las regiones donde se están registrando subidas medias del valor de la vivienda, según datos del INE.

BBVA es otra de las que más ha pisado el acelerador, con 11.402 inmuebles traspasados por valor de 910 millones en el semestre. Estas cifras incluyen las ventas de promotores, al contrario que otros bancos. Así, Sabadell y BBVA, las dos únicas grandes entidades que no han traspasado su firma inmobiliaria, son las que más están poniendo la carne en el asador. A estos dos grupos les pisan los talones CaixaBank y Santander, que vendieron sus inmobiliarias a TPG y Apollo, respectivamente. CaixaBank dio salida a 7.229 inmuebles en el semestre, frente a los 6.000 de Santander, con una ralentización del 27% frente a 2013. El consejero delegado del grupo, Javier Marín, explicó hace dos días que la entidad está evitando vender con pérdidas y que ya aprecia subidas de precios «en algunos segmentos». Añadió que Santander tiene 159 promociones en marcha, con el 40% ya vendido.

Competencia de Sareb
A los grandes bancos se suma un nuevo competidor, Sareb, que tras año y medio desde su creación ya figura entre los primeros del ránking. Según datos que facilitó su presidenta, Belén Romana, esta sociedad traspasó 5.150 pisos en los cuatro primeros meses del año, lo que extrapolado al semestre harían 7.725 ventas.
via@expansion.com

La banca avisa: la reforma sobre desahucios encarecerá las hipotecas

El gobierno cambiara la ley para que sea mas fácil frenar un desahucio
La justicia europea pone en jaque al mercado hipotecario español

El Ejecutivo prepara una reforma normativa exprés para dar cumplimiento a una sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que considera que el procedimiento español para ejecuciones hipotecarias viola la norma comunitaria. Con los cambios legales, será más fácil para frenar un desahucio. La banca cree que con esta medida las garantías hipotecarias perderán valor y se encarecerán así las hipotecas.

Los deudores hipotecarios que vean desestimada su oposición a la ejecución de sus hipotecas podrán recurrir ante el juez, como ahora pueden hacer las entidades cuando no se les daba la razón, de modo que se dé cumplimiento al fallo delTribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que declaró la actual regulación en esta materia contraria a la normativa comunitaria, explicó ayer el ministro de Economía, Luis de Guindos, en el Congreso. El TJUE sentenció la pasada semana que la legislación Antidesahucios de España viola la Carta de Derechos Fundamentales de la UE, que consagra el derecho a la tutela judicial efectiva de todos los ciudadanos, ya que mientras la banca sí puede recurrir en segunda instancia si el juzgado da la razón al deudor y suspende la ejecución por existir cláusulas abusivas, los consumidores no podían proceder del mismo modo cuando se falla a favor del banco.

Guindos avanzó que previsiblemente en el Consejo de Ministros del 29 de agosto se aprobará un decreto ley para modificar la Ley Concursal que incluirá el “ajuste procesal técnico” necesario para dar cumplimiento al fallo europeo. “Los deudores podrán recurrir el auto del juez que hubiera desestimado su oposición a la ejecución hipotecaria. Con eso se dará pleno cumplimiento a la sentencia del tribunal de Luxemburgo”, insistió el ministro, recordando que más de 19.500 familias se han beneficiado de las medidas de protección de los afectados por las hipotecas puestas en marcha por el Ejecutivo.

Fuentes bancarias aseguran que uno de los inconvenientes de esta medida es que la nueva operativa con la que se consigue frenar los desahucios se asemeja a un proceso ordinario, lo que lleva consigo el retraso en la búsqueda de una solución. Alargar el proceso provoca un deterioro del valor de las garantías hipotecarias con las que se avala el crédito. Y reconocen que al final será el cliente que contrate un crédito para la compra de una vivienda el que asumirá estos costes, ya que las entidades financieras encarecerán el precio de sus hipotecas. Un portavoz de la AEB declaró que desde “que se publicó el fallo del Tribunal de Justicia europeo, cabía esperar que el Gobierno adoptara las medidas necesarias para acometer el ajuste procesal técnico” para dar cumplimiento al fallo europeo.

Durante su intervención, Guindos insistió en que hay que seguir con las reformas”, y resumió las “principales” leyes que se aprobarán en el próximo periodo de sesiones. Yafirmó que este real decreto que modificará la Ley Concursal, al margen de incorporar los cambios necesarios para cumplir con el fallo del TJUE, completará el proyecto de reestructuración y de financiación de la deuda empresarial y extenderá a la fase concursal el nuevo régimen de mayorías introducidos en la fase preconcursal. Así, las nuevas mayorías necesarias para hacerse con una empresa se aplicarán no sólo a la fase preconcursal, sino también a la concursal, con el objetivo de “mejorar la viabilidad de las entidades solventes”. Además, se “facilitarán” las adjudicaciones de empresas en su conjunto y de unidades productivas libres de carga.

Se obligará a los bancos, asimismo, a preavisar a las pymes antes de reducir su financiación, se mejorará la regulación de las titulizaciones para permitir “movilizar carteras de crédito” para pymes, y se perfeccionará el régimen de emisiones, potenciando la transparencia y los sistemas de control y calidad de la información financiera.

Guindos aseguró que el Gobierno continuará trabajando para mejorar el acceso de las pymes, a la financiación alternativa, de modo que reduzcan su dependencia de la banca. Para ello, se aprobará una Ley de Fomento de la financiación empresarial, en la que se regulará “por primera vez” el crowdfunding, de modo que los minoristas puedan invertir de forma segura en proyectos empresariales y que los inversores profesionales dispongan de un canal “mucho más flexible y desregulado”.

Otras claves
Recuperación de ayudas: Según los cálculos de Economía, el Estado ha recuperado hasta ahora unos 5.000 millones, de los 39.000 millones que inyectó en las cajas y Banco de Valencia. dijo que el FROB tiene aún participaciones en entidades por 16.000 millones.

Privatización de Bankia: Aseguró que espera que a través de la privatización de Bankia que, a diferencia de lo que ocurre con Catalunya Banc y Novagalicia, no tiene límite temporal tan explícito “podamos, de algún modo, recuperar la inmensa mayoría de los 39.000 millones que inyectó en ayudas este Gobierno, mucho más allá de lo que son los beneficios absolutamente claros que ha tenido la reestructuración” del sector.

via@cincodias

La banca revisa el valor de miles de pisos que sirven como garantía o pago de deuda

Las entidades contratan nuevas tasadoras tras la exigencia del Banco de España

El Banco de España anunció en octubre su intención de obligar a los bancos a revisar con una frecuencia mínima la tasación de los inmuebles que funcionan como garantía para préstamos, así como los recibidos como pago por deudas. El BdE niega que vaya a hacer un test de estrés piloto a los bancos.

En las operaciones normales, esta frecuencia será de un año para los inmuebles comerciales y tres para los demás, a no ser que éstos estén vinculados a préstamos que superen los tres millones de euros o el 5% de los recursos de la entidad.

Para cumplir esta exigencia, las entidades financieras han empezado a contratar a nuevas tasadoras para que revisen el valor de miles de pisos y otros activos, después de que el organismo que preside Luis María Linde les haya instado a hacerlo "con la mayor celeridad".

En una carta a la que ha tenido acceso Efe, remitida el pasado 2 de abril a las dieciséis entidades principales, el director general de supervisión del Banco de España, Mariano Herrero, pide que encarguen nuevas valoraciones dentro de la segunda fase de revisión de calidad de activos, (AQR en el argot por sus siglas en inglés).

Teniendo en cuenta que esta revisión concluirá en mayo e incluirá una muestra próxima a los 15.000 millones en créditos, según fuentes financieras, los bancos se han apresurado a elegir al menos tres tasadoras para que actualicen el valor de todos los "colaterales" que no han sido revisados después del cierre de 2012.

Eso no quiere decir que las nuevas tasadoras vayan a revisar todas las garantías, puesto que muchas entidades ya han ido actualizando sus tasaciones conscientes de que era necesario para realizar este ejercicio, explican las mismas fuentes.

En cualquier caso, el Banco de España quiere que estas entidades, que en noviembre pasarán a estar supervisadas por el BCE, comuniquen a los equipos de inspección las tasadoras contratadas y sus tarifas, que en este caso, correrán a cargo de los bancos.

Los requisitos del BdE
No obstante, el organismo que preside Luis María Linde impone una serie de requisitos a la banca a la hora de contratar los servicios de las sociedades de tasación, relacionados con la independencia de estas compañías y la calidad del servicio prestado "sin que el coste de las valoraciones sea el principal determinante".

Para valorar la independencia de las tasadoras, el Banco de España destaca que tendrá en cuenta que no existan o hayan existido conflictos de interés y advierte de que no se da esa independencia cuando los ingresos de las tasadoras, en los 3 últimos años, provengan en más de un 25 % de la entidad o de su grupo.

Además, una tasadora no podrá llevar a cabo más del 40% de las tasaciones requeridas para cada banco en el ejercicio del AQR, lo que implica que los bancos deberán contratar al menos tres firmas.

La misma tasadora tampoco podrá valorar ahora un bien que haya valorado en los tres últimos años ni deberá ser informada de hecho de dato alguno que pueda orientar el resultado de su trabajo, como por ejemplo "tasaciones previas o valor contable del bien".

Exigencias acertadas
En el sector coinciden en que estas exigencias son "acertadas", pero critican el escaso plazo para contratar las tasadoras y dan por hecho que, aunque no se especifique en la carta del Banco de España, las nuevas valoraciones deberán tenerlas este mismo mes.

De ese modo, en mayo podrá terminarse el ejercicio de revisión de calidad de los activos, paso previo a la realización de las únicas pruebas de estrés que habrá, las europeas.

Según las previsiones actuales, los resultados conjuntos de los AQR y las pruebas de estrés se conocerán en octubre, antes de que el BCE asuma la supervisión de las principales entidades europeas.

En el caso de España se someterán al examen el Banco Santander, BBVA, CaixaBank, BFA-Bankia, Sabadell, Popular, Bankinter, Unicaja y Ceiss, CatalunyaBanc, Novagalicia, BMN, Ibercaja, Kutxabank, Liberbank y el grupo de rurales liderado por Cajamar.

VIA@eleconomista.es

Las mejores hipotecas del mercado

La banca ofrece condiciones favorables para vender sus viviendas adjudicadas. El objetivo: sanear su balance y ganar clientes con vinculación. Los mejores tipos de interés parten de 90 puntos sobre euribor.

El sector inmobiliario comienza a dar síntomas de estabilización. El precio de los inmuebles parece haber tocado suelo o estaría cerca de hacerlo, y las entidades esperan que la oferta de crédito se recupere gradualmente a lo largo de 2014. Este escenario podría convertirse en el caldo de cultivo adecuado para que oferta y demanda –solvente– comiencen a encontrarse en 2014, tras cinco años de restricción del crédito. 

A ello se une la necesidad de la banca de mejorar su margen de interés, en aras de volver a ser rentables. Y para lograr este propósito, la concesión de hipotecas es un herramienta que, además, les proporciona clientes altamente vinculados a la entidad. 

Además, la banca, en su empeño por soltar lastre inmobiliario, ofrece condiciones especiales (tipo de interés, plazo, porcentaje del precio financiado) para la compra de sus propios inmuebles.

En general, el diferencial que las entidades aplican sobre el euribor (tipo de interés al que se referencia la mayor parte de las hipotecas en España) se sitúa entre 50 y 150 puntos porcentuales por debajo del exigido para la compra de vivienda libre. 

También el plazo y el importe que conceden en la operación es más favorable. Mientras la banca financia hasta un máximo del 80% del precio de los inmuebles que no forman parte de su cartera, llegan a dar el 100% cuando este activo pesa sobre sus balances. En cuanto al plazo, llegan a formular préstamos por periodos de 40 años, frente a los 30 años máximos que dan para la compra de vivienda libre. 

Entre las entidades más activas en la comercialización y alquiler de vivienda está Sabadell. Su inmobiliaria Solvia aplica, el primer año, un interés del 3,25% y, para el resto de la vida del préstamo, un 1,25% sobre euribor, siempre y cuando el cliente domicilie su nómina y contrate seguro de vida, hogar y protección de pagos. El año pasado, una cuarta parte de las hipotecas que concedió el grupo catalán fue para financiar viviendas adjudicadas. 

En los tres primeros meses de este año, ha concedido cerca de 3.000 préstamos, un 43% más que en el mismo periodo del año anterior. 

La hipoteca que concede Bankia para sus casas adjudicadas figura entre las más competitivas del mercado. Cobra un interés del euribor más 90 puntos básicos, financia el total del importe de la operación (siempre que no supere el 80% de la tasación) y permite un plazo de hasta 40 años. Este producto está exento de comisiones. 

Bankia ha traspasado casi 90.000 inmuebles, valorados en más de 22.000 millones de euros a Sareb, saneando en gran medida sus cuentas. 

También Popular tiene una propuesta atractiva. Su hipoteca Aliseda carga el primer año un tipo del 0,90% sobre euribor y el esto de años un 1,25% sobre esta referencia. Además, no aplica comisión de apertura y permite una carencia de hasta 24 meses.

En diciembre de 2013, el grupo cerró la venta de la gestión de su negocio inmobiliario a Värde Partners y Kennedy Wilson. Con esta operación, cerró un acuerdo estratégico para gestionar este negocio. 

Altamira, la inmobiliaria de Santander, ofrece condiciones ventajosas para la venta de sus inmuebles adjudicados. La entidad ha insistido en varias ocasiones en que su hipoteca figura entre las mejores del mercado. El primer año del préstamo, Altamira cobra un interés del 2,25% (frente al 2,95% que aplica a la financiación de vivienda libre) y el resto del periodo, euribor más 1,75%, 25 puntos menos que su préstamo para inmuebles ajenos al grupo. 

Por otro lado, Bankinter, el grupo con menor exposición al ladrillo, ha puesto en marcha una campaña hipotecaria mediante la que han concedido préstamos por valor de 243 millones de euros en el último trimestre de 2013, cifra que multiplica por 2,3 veces el importe de los tres meses precedentes. 

Su propuesta para cualquier vivienda es un tipo fijo de entre el 3,90% y el 4,20% durante el primer año y, el resto de la vida del crédito, un interés de 1,95% sobre el euribor, siempre y cuando el cliente domicilie la nómina con tres recibos y contrate seguro de vida y hogar. 

Las hipotecas de BBVA son más exigentes en precio. Para sus inmuebles adjudicados, ofrece un tipo del 2,45% sobre el euribor. Y, para vivienda libre brinda a sus clientes la psoibilidad de elegir un periodo de entre 1 y 5 años con un precio fijo, que oscila entre el 4% y el 5%. Posteriormente, aplica un tipo de 2,5% y el 4,5% puntos sobre el euribor, a la que se puede aplicar una bonificación máxima de 60 puntos, contratando productos adicionales. 

Servihabitat, la inmobiliaria participada por CaixaBank, está potenciando desde hace un año las hipotecas a tipo mixto o fijo, cuyas condiciones dependen de la vinculación del cliente. En general, en los préstamos mixtos aplican hasta el máximo del 4,90% en los primeros años de la hipoteca y, posteriormente, un euribor más 2 o 3 puntos. En cuanto a la hipoteca a tipo fijo, el precio varía entre 5% y el 5,5%. 

Catalunya Banc es la otra gran entidad que ha traspasado al banco malo activos: 3.000 unidades por valor de 6.600 millones. El grupo catalán también concede condiciones especiales de financiación para los 2.800 inmuebles que está comercializando a través de su web. 

VIA@expansion.com