Los bancos siguen bajando los diferenciales de las hipotecas

Las entidades españolas han iniciado una nueva oleada de rebajas de sus ofertas hipotecarias, cuyos mejores precios se sitúan ya en el entorno del euríbor más el 1,6-1,7 por ciento. Pero la cosa podría ir más allá, pues los expertos vaticinan bajadas

Mucho ha cambiado el panorama hipotecario en algo más de un año. Si a comienzos del 2013, era complicado encontrar préstamos con diferenciales inferiores al euríbor más el 2 por ciento (de hecho, era frecuente el 3 por ciento), ahora proliferan las hipotecas con precios por debajo de ese nivel, llegando hasta el entorno del 1,6-1,7 por ciento. Y la tendencia parece lejos de haber tocado suelo, pues cada semana se producen nuevas rebajas. 

Entre las últimas, destaca la de Bankinter, que fue pionera dentro de esta tendencia y que, recientemente, ha vuelto a marcar la pauta al rebajar su diferencial en 0,25 puntos porcentuales desde el euríbor más el 1,95 por ciento hasta el euríbor más el 1,70 por ciento. No obstante, algunas entidades han ido más allá, como Triodos, Uno-e y Caja España-Duero, situando sus diferenciales en el euríbor más el 1,65 por ciento (además de Kutxabank al 1,15% en su hipoteca para jóvenes). Asimismo, desde HelpMyCash aseguran que los intermediarios financieros ya están consiguiendo préstamos del euríbor más el 1,15 por ciento para los clientes con mejor perfil financiero. Pero, ¿qué ha sucedido para que se haya producido esta nueva oleada de rebajas?

Olivia Feldman, socia y cofundadora del comparador HelpMyCash, explica que los bancos «han vuelto a meterse en una guerra de captación de clientes» porque «han terminado sus reestructuraciones y vuelven a contar con un buen nivel de solvencia». Asimismo, recuerda «que las entidades pueden permitirse prestar dinero a bajo coste porque también les está costando poco tomar prestado, gracias al bajo euríbor (en mínimos históricos) y a las inyecciones de liquidez europeas».

UN CLIENTE SOLVENTE

El economista Pau A. Monserrat, del comparador iAhorro, explica que otra de las claves que han motivado esta tendencia es el tipo de cliente que se está disputando la banca, con contrato indefinido y ahorros, pues la mayoría de ofertas hipotecarias son para una cuantía máxima del 80 por ciento del valor de tasación o de compra de la vivienda. En ese sentido, el cliente debe aportar el diez por ciento del precio para sufragar los gastos más el 20 por ciento restante sobre el valor de tasación o de compra. «Ese cliente, que es la crema de la crema para los bancos, es exigente. Se informa y no va al banco a pedir una hipoteca, sino a negociar. Es un cliente muy diferente de aquellos a los que se les concedía el 100 por cien del valor de tasación más gastos, antes de la crisis», explica Monserrat.

El Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, por su parte, también alude «al aumento de la confianza en la economía, la recuperación del mercado inmobiliario, las mejores perspectivas de empleo y la necesidad de las entidades de cubrir sus objetivos comerciales», como los factores que han influido en germinar una «guerra comercial hipotecaria» que podría llevar a los diferenciales a niveles inferiores al euríbor más el 1 por ciento en 2015, en su opinión.

También Monserrat cree que los precios podrían llegar hasta el euríbor más el 1 por ciento, siempre que la situación macreoeconómica mejore. En todo caso, desde el comparador Bankimia opinan que «la tendencia de los diferenciales hipotecarios irá a la baja en los próximos meses, pero a un ritmo más paulatino». 

Las entidades que podrían liderar esta rebaja son, a juicio de Monserrat, ING, Santander o Bankinter, ya que en los últimos meses han ido por delante que el resto.
Asimismo, en cuanto al otro gran factor que afecta al precio final de la mayoría de las hipotecas en España, el euríbor, todos los expertos consultados prevén que permanezca en mínimos históricos. Esto está relacionado con «la intención del BCE de mantener bajos los tipos de interés (desde septiembre están al 0,05 por ciento, el nivel más bajo de su historia) hasta que la economía de la eurozona crezca», explican desde Bankimia.

Con los diferenciales a la baja, el euríbor en mínimos históricos y el precio de las viviendas contrayéndose, cabría preguntarse si no nos encontramos ante el cóctel ideal para hipotecarse. «En determinados casos, puede resultar un buen momento», dicen en Bankimia. Monserrat, por su parte, cree que, efectivamente, «es mejor momento para hipotecarse que hace un año», aunque las condiciones van a mejorar aún más, a su juicio. Asimismo, Monserrat advierte de que «sigue siendo complicado obtener la financiación del banco». 

via@finanzas

Tiempo de comprar casa

·Los precios han bajado hasta un 40% de media y empiezan a verse las primeras subidas
·La banca vuelve a conceder hipotecas y además a un coste cada vez más asequible
·El mercado inmobiliario aún ofrece grandes oportunidades y todavía se puede regatear
·'El valor de los pisos no llegará a cero. No deben confundirse los deseos con la realidad'

El nuevo curso inmobiliario trae consigo un alentador panorama para la vivienda. Y, sobre todo, para el potencial comprador. El mercado ha consolidado su estabilización y está envuelto, cada vez más, por datos al alza y sensaciones positivas. La mayoría de estadísticas que lo abordan apuntan a que el sector ha iniciado una fase de comedida recuperación que, como explican los entendidos en la materia, representa un momento dulce para adquirir casa, tanto para vivir como para invertir.

Los expertos fundamentan esta teoría favorable a la compra sobre múltiples principios, entre los que destacan tres: el profundoajuste de los precios, la reapertura del crédito hipotecario y eljugoso escaparate de inmuebles disponible. Los tres parámetros cuentan además con el paraguas y el aval de la mejoría que comienza a describir la economía.

Este discurso animando a la compra, sin embargo, no es nuevo. No es la primera vez que durante la crisis se dice que es un buen momento para convertirse en propietario, aunque en esta ocasión,los analistas insisten en que todo ha cambiado. Empezando por el grueso porcentaje de la depreciación de los pisos, que está en el entorno del 40%. Y siguiendo por la coyuntura económica-laboral del país, que, como aseguran los entendidos, ha tocado fondo.

Pese al lento ritmo en el que se ha desinflado la burbuja, Ruiz Bartolomé aboga por que se ha llegado por fin a un punto de equilibrio desde el que comenzar a crecer. Enumera los datos que dan fe de ello: el incremento de las compraventas en los últimos cuatro meses, el aumento del 19% en la concesión de hipotecasen junio y, principalmente, la primera subida interanual (+0,97%) de los precios en seis años durante el segundo trimestre de 2014, según los registradores de la propiedad."Ahora sí que la bajada de los precios está prácticamente completada", especifica el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé, que se lamenta por el tiempo que se ha demorado. "España", aclara, "ha perdido muchos años en reconocer lo mucho que estaba inflado el valor de las casas". Alude, con admiración, a Reino Unido, Irlanda o EEUU, "donde el ajuste se hizo rápido y el mercado está ya muy vivo".

Viendo este cóctel de cifras positivas, Ruiz Bartolomé afirma que"las tendencias son innegables y lo lógico es que los precios dejen de caer y consoliden su escalada". De ahí que el consultor crea que ha llegado la hora de que los potenciales compradores, que están esperando a que el mercado toque fondo, se suban a esta ola que lleva "oportunidades muy interesantes con precios históricos" en muchas localizaciones.

Estas oportunidades, como advierte Gonzalo Bernardos, economista y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, no se mantendrán por mucho tiempo. "Conforme avance 2015, los precios irán subiendo", avisa Bernardos, quien califica el actual momento como "óptimo" para comprar y aconseja tomar la decisión de aquí a final de año. El economista se atreve a vaticinar un salto fuerte de los precios del 10% durante el próximo año 2015 en las buenas zonas para describir posteriormente pequeñas subidas.

Pero el factor que más impulsará el valor de las casas, según Bernardos, será la reactivación del crédito, condición sine qua nonpara el afloramiento de la demanda. "La banca está dando más hipotecas, incluso más baratas, y seguirán haciéndolo cuando hayan superado los test de estrés para captar clientes. A partir de esta reapertura crediticia aparecerán más compradores y mayor competencia para comprar. El resultado es fácil de prever: subida de precios", argumenta el economista.Bernardos da por hecho que uno de los detonantes de este encarecimiento será el despertar de la demanda embalsada. De este modo, recomienda no esperar a que una casa toque su precio mínimo porque el tibio margen de rebaja que queda no compensa el riesgo de perder la oportunidad de comprarla. "Al igual que en la Bolsa está la máxima de que el último euro se lo lleve otro, en el mercado inmobiliario también hay que dejar que el último descuento se lo lleve otro", comenta.

Para Ruiz Bartolomé, la vuelta de la financiación es más que otro síntoma de que la compra de casa es una buena decisión. "Sin duda, es el acontecimiento del año para el mercado de la vivienda", recalca. En su opinión, el regreso del crédito está llamado a cerrar el círculo vicioso en el que está la vivienda desde 2008 y a abrir un nuevo círculo virtuoso: aumento del consumo, creación de empleo e incremento de la compraventa de casas.

Al igual que Ruiz Bartolomé y Bernardos, José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, palpa un "momento favorable" para la compra, aludiendo al profundo ajuste. Una rebaja que se aproxima al descuento que vaticinó en el año 2008. "Dije que las casas tenían que abaratarse un 43% y estamos en el 41%", declara. Hoy estiraría algo más su previsión de bajada por la reducción de los salarios.

Aunque García-Montalvo admite que queda un ligero margen de bajada, reconoce que está comenzando un ciclo positivo que ya está produciendo los primeros efectos tanto en la oferta, que cada día es más reacia a abaratar sus casas (basta con ver que las rebajas en los anuncios on line ya no son generalizadas), como en la demanda, que debe ser más rápida al decidirse. "El comprador debe encontrar una casa que le guste, en una zona que le guste y con un precio que le suponga un esfuerzo económico de cuatro o 4,5 años su renta anual. No debe pensar en si mañana valdrá más o menos", dice.

Atendiendo al parámetro delesfuerzo económico que enarbola García-Montalvo, la coyuntura actual resulta totalmente idónea, según el reciente análisis del mercado residencial de la consultora Deloitte. Esta firma estima que el nivel de esfuerzo para acceder a una casa se ha situado en 2014 en 4,4 veces el salario bruto individual en España. Muy por debajo de la medida que se da en la Unión Europea (6,1 años)

¿ NUEVA O USADA ? 

Respecto a la vivienda más atractiva actualmente para la compra, todos los expertos coinciden en identificar las mejores ofertas y la mejor relación calidad precio en la segunda mano. Critican que buena parte del surtido de obra nueva en stock fruto del boomno se ha adaptado a los nuevos tiempos. Pensando en esta oferta a estrenar, aconsejan mirar sobre plano en los nuevos desarrollos que se están edificando. "Este producto es, por ejemplo, el que se está haciendo al norte de Madrid, donde se pueden ver buenos precios", explica Bernardos.

Este economista insiste, por otro lado, en que la compra no conlleva hoy ningún riesgo si se tiene trabajo y se hacen bien las cuentas. Es decir, siempre que el comprador opte por un inmueble adaptado a sus posibilidades económicas y con un coste ajustado. "Si se elige un buen piso, su posible futura venta, como mínimo, se hará por el mismo precio o incluso por más", sostiene. A los que piensan que la vivienda seguirá abaratándose mucho más, les avisa de que "el valor de los pisos no llegará a cero y que no deben confundir sus deseos con la realidad".

via@elmundo

Nuevo perfil para el comprador de vivienda

El mercado inmobiliario muestra algunos síntomas de un cambio de escenario. Los últimos datos hablan de más hipotecas y más operaciones de venta. ¿Quién compra pisos ahora?

En las últimas semanas han coincidido varias noticias positivas para un sector que durante la crisis se había convertido en algo más que un dolor de cabeza para economía española. Mayor dinamismo en la adquisición (la compraventa ha aumentado un 8,8%), más acceso al crédito (las hipotecas han crecido un 19%) e, incluso, en algunas regiones, aumento de precios.

Es cierto que se trata de cifras que hay que tomar con cautela ya que 2013 fue un año especialmente malo para esta actividad y las estadísticas que se conocen ahora se comparan con ese ejercicio. Pero los analistas coinciden en señalar que sí hay novedades.

Justamente, uno de los aspectos que más llama la atención en este sentido es el nuevo perfil del comprador de vivienda. Nada tiene que ver con el de los años de la burbuja. Entonces, parejas jóvenes, inmigrantes recién llegados y, cómo no, inversiones cortoplacistas se disputaban los carteles de ‘se vende’. En estos momentos, algunos de estos perfiles apenas tienen acceso a la financiación y son otros las que han tomado el relevo comprador. ¿Cuáles?

En primer lugar, compradores de un perfil más maduro que tienen ahorros. Adquirir una vivienda se trata muchas veces de una inversión más rentable que un depósito. Además, algunos productos bancarios han levantado mucha desconfianza. Muchas de estas personas quieren dedicar unos 80.000-70.000 euros y compran directamente al contado (de hecho, en 2013 cuatro de cada diez adquisiciones fueron sin hipoteca), explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, el impacto que ha tenido la dificultad de financiación y también el efecto que está produciendo un cambio de perspectiva sobre la situación económica han sido clave. Así, destaca otro tipo de perfil, el de profesionales entre 30 y 50 años, que han estado esperando a que pasara el temporal para lanzarse al mercado.

Por tanto, en segundo lugar, podemos hablar de consumidores de edad media, que ya eran solventes, pero que con la crisis habían parado su intención de encontrar una vivienda para uso propio. Y ahora andan buscando una buena oportunidad y se están metiendo en promociones nuevas o en viviendas de segunda mano. «Había una gran demanda retenida. Algunas de estas adquisiciones, las de viviendas nuevas, no saldrán en las estadísticas hasta dentro de unos años», asegura Smerdou.

En tercer lugar podemos hablar de los inversores. Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com, indica que el perfil de los inversores ha mutado bastante. Mientras antes buscaban rentabilidades a corto plazo (compraban y vendían relativamente rápido), ahora son más pacientes y optan por retornos a un periodo más largo y mediante el alquiler.

Encinar se refiere también al cambio de actitud. «Ahora se negocia mucho más por parte del comprador», asegura.Un retrato muy diferente, en función de la zonaAdemás, hay que tener en cuenta, que el perfil de comprador, así como la foto del mercado inmobiliario, es muy diferente en función de una zona u otra de España.

Según un informe sobre la costa española de la firma de tasación Tinsa, por ejemplo, en la Costa Dorada, los compradores son mayoritariamente nacionales, de Cataluña, País Vasco, Navarra y Zaragoza. «Hay una importante demanda de producto a bajo coste: pequeños inmuebles muy económicos que se buscan para alquilar, aunque necesiten reformas». En cambio, en Alicante (en la zona entre Denia y Villajoyosa), el porcentaje de compradores extranjeros es superior al 60%, predominando rusos para viviendas en el rango alto de precios y nórdicos, ingleses y centroeuropeos en adosados y apartamentos. También la demanda extranjera es muy fuerte en Marbella, donde supone el 70% de las operaciones.

Respecto a Almería, Tinsa destaca que los compradores en la zona son nacionales en un 60%-70% de los casos. «Entre los extranjeros, abundan los británicos y últimamente también de la zona del Este de Europa».

Este documento también habla de la Manga del Mar Menor (Murcia), donde la demanda es tradicionalmente es nacional, procedente de la propia comunidad autónoma. "Los compradores extranjeros son mayoritariamente ingleses, observándose un crecimiento importante de población magrebí y de chinos", añade.

Y es que la brecha entre unas regiones y otras, y, sobre todo, entre ciudades, mundo rural y costa, es enorme en este campo. Los analistas, incluso, aseguran que el mercado ha tocado suelo (en precio y stock) o está cerca de tocarlo en algunas grandes ciudades o barrios de las principales capitales, mientras que en otras zonas aún tiene recorrido a la baja. Influirá también el papel del crédito que, según Encinar, podría empezar a flexibilizarse para el ladrillo, como lo ha comenzado a hacer en otros ámbitos.

Lo que está claro es que es un sector en proceso de transformación.

via@expansion.com

¿Son abusivos los intereses de demora de las hipotecas?

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios.

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios. Antes de que estallara la crisis, no se había cuestionado la legitimidad de la Ley Hipotecaria española, no obstante, cuando los hipotecados empezaron a no poder pagar la hipoteca y a contraer deudas astronómicas que no paraban de crecer, esta normativa se ha revisado punto por punto.

Uno de los aspectos más importantes y más dañinos son los intereses que penalizan el impago, antes de la crisis situados normalmente entre el 20% y el 30% del capital adeudado. “Una barbaridad”, como calificaron algunos representantes políticos durante su revisión. De hecho, la jurisprudencia ya se ha posicionado varias veces a favor del hipotecado en estos casos. La resolución pionera del juzgado de Primera Instancia número 5 de Valencia redujo los intereses moratorios del 29% al 0% por “abusivos”, que una entidad financiera que pretendía cobrar a un matrimonio valenciano, ¿se podría sentar un precedente a partir de esta sentencia?

TRES SOLUCIONES DIFERENTES

“Esta sentencia es una palanca de cambio a la hora de mirar el conflicto hipotecario”, opina Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes). No obstante, los abogados no las tienen todas consigo. “Las sentencias, salvo las que sean dictadas por el Tribunal Supremo, no crean ninguna obligación al resto de jueces para seguir la línea que en ellas se exponga”, aclara Santiago Viciano, socio director de V Abogados. En la mayoría de los casos, no se aplica una solución de forma generalizada, sino que dependiendo del juez y del caso, se logrará una resolución más o menos favorable.

Viciano explica que tras un intento conciliador de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (C-415/11), la orientación jurisprudencial tiende a considerar, como regla general, que los intereses son abusivos a partir del 18% o 19% (SAP Madrid 242/2013 de 26 de julio). “El problema surge en la determinación del tipo de interés moratorio que debe aplicarse una vez se ha declarado el carácter abusivo de la cláusula y, por tanto, su nulidad”, aclara el abogado. Las diferentes posturas que han tomado nuestros tribunales son las siguientes:

• (i) Aplicación del artículo 1.108 CC, esto es, reducirlos al límite legal fijado en el 12%, tres veces el tipo de interés legal del dinero, en el 4% para 2012. establecido en el proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios el pasado año, una vez que el Gobierno se vio abrumado por una ola de desahucios.
• (ii) No aplicar ningún tipo de interés, reducirlo a 0%.
• (iii) Abonar un interés similar al interés remuneratorio que se hubiera pactado.

CLÁUSULA NULA O ILEGAL

No obstante, aunque se consiga declarar estos intereses como abusivos, la devolución de los intereses cobrados de forma retroactiva es todavía mucho más improbable. “La normativa europea (Directiva 93/13/CEE) establece que una cláusula de intereses moratorios es abusiva cuando se consideren desproporcionadamente altos atendiendo al conjunto de características del crédito o préstamo”, afirma Viciano, pero este criterio de “desproporción” se le deja decidir al juez. En España, en base a lo establece la normativa española (Ley 1/2013 y el artículo 114.III LH) el límite sobre el interés moratorio está establecido en el 12% para créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual. Sin embargo, Viciano asegura que puede ocurrir que “atendiendo a las circunstancias concretas del crédito, un interés moratorio superior al 12% e inferior al 18-19% puede no considerarse desproporcionado”.  

Por lo tanto, la cláusula puede no tener el carácter de abusiva y no sea nula, pero sí sería ilegal. Si la cláusula es solo ilegal, el tipo de interés moratorio se reducirá hasta el 12% establecido por la norma, mientras que si es considerada nula, se restituirán los intereses indebidamente cobrados por la entidad atendiendo al criterio que haya establecido el juez. “Los anteriores porcentajes eran salvajemente superiores”, señala Baños, “aunque sea un derecho del acreedor la penalización por impago, a los bancos les interesa que sean bajos sean estos intereses moratorios, ya que habrá más facilidades para resolver el conflicto”. Asimismo, Baños plantea que no entiende por qué los intereses de demora hipotecarios tienen que ser más elevados que el interés normal.

POSIBLE NEGOCIACIÓN DE ESTA CLÁUSULA

Uno de los mayores problemas que ha generado la Ley Hipotecaria española es la imposición unilateral por parte de la banca de las condiciones de la hipoteca, que terminó con la inclusión de cláusula suelo, intereses de demora muy elevados y otras irregularidades. Por eso, una de las mejores soluciones es la negociación de esta cláusula. “El problema de todo es que antes estos intereses moratorios no estaban legislados y el banco cobrara lo que le daba la gana y esto no forma de las condiciones normales que deben regir un contrato ni de un acuerdo”, denuncia Baños.

No obstante, desde el bufete V Abogados aseguran que el banco tiene la suficiente fortaleza para establecer qué cláusulas son las que se van a incluir en el contrato sin que se dé al consumidor la posibilidad de negociar, lo que se denomina contrato de adhesión. Actualmente, lo único que puede hacer el usuario es asegurarse de que los intereses moratorios que se establecen en el contrato cumplen con la normativa vigente. Asimismo, como ocurría con la inclusión de los suelos hipotecarios en las hipotecas con falta de transparencia. Un contrato debe ser pactado entre las dos partes y la justicia y la ley deben aplicarse de igualitaria en el mercado hipotecario.

via@noticias.pisos.com

Las hipotecas volverán a bajar en agosto

Cierra julio en el 0,487%, mejor que julio de 2013 con el 0,525%.

El Euribor a un año, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas en España, ha cerrado julio en el 0,487%, lo que trae una alegría para todos aquellos que revisen su préstamo en agosto, ya que volverá a bajar tras cuatro meses en los que no lo ha hecho.

La media del Euribor en julio ha sido del 0,487%, por debajo del 0,525% de un año antes, lo que permitirá que la hipoteca más común en España, de unos 150.000 euros a pagar en 25 años, se rebaje casi 30 euros al año.

En el caso, por ejemplo, de un préstamo algo superior, de unos 200.000 euros, también con un plazo de amortización a 25 años, la rebaja anual se acercaría a los 40 euros.

Una buena noticia si se tiene en cuenta que en los últimos cuatro meses quienes revisas sus hipotecas una vez al año han visto como sus cuotas se encarecían por primera en dos años.

La evolución del indicador depende de las subidas o bajadas de tipos de interés que aprueba el BCE, que en junio, decidió bajarlos al mínimo histórico del 0,15%, una medida que se tomó para afrontar los riesgos de un periodo demasiado prolongado de baja inflación. Y con el precio del dinero en mínimos, era de esperar que el Euribor a un año se fuera reduciendo poco a poco, aunque durante julio apenas ha tenido variaciones, pues el máximo intradía lo marcó el viernes 25 en el 0,490% y una semana antes había registrado el 0,485%, la cota más baja de este mes en la negociación diaria.

Hay que retroceder hasta julio de 2008 para encontrar el máximo histórico de este indicador, que fue del 5,393%, y a partir de ese momento inició una trayectoria a la baja que se paró en 2010, y que retomó a mediados de 2011.

via@abc

Tres formas para que el vendedor piense como un agente inmobiliario

La experiencia es un grado. Esta es uno de los valores añadidos más importantes que ofrece un agente inmobiliario.

La experiencia es un grado. Esta es uno de los valores añadidos más importantes que ofrece un agente inmobiliario, aparte de su formación. En toda su vida, un propietario puede lidiar con dos o tres ventas de vivienda, mientras que un agente puede hacerlo unas 10 veces al año. Por eso, es aconsejable dar al cliente cierta información del mercado y pautas para ayudarle a pensar como un profesional:

1. Vale la pena ofertar la casa a un precio ligeramente inferior al de mercado. Si se pone a la venta un piso por debajo de la franja de precios, llamará la atención entre los vendedores y puede que incluso aparezcan varios interesados que comiencen una ‘guerra de precios’ e incluso se acabe vendiendo a un precio superior al ofertado. No obstante, siguiendo esta estrategia no siempre sucede esto, por eso tampoco hay que dar muchas falsas esperanzas al cliente.
2. A última hora puede denegar la hipoteca. Pasar una primera entrevista con el banco, no significa que finalmente concedan el crédito hasta la última fase del proceso. De hecho, antes de firmar la escritura ante notario aún se está a tiempo para cancelar la operación. Estas cosas pueden suceder.
3. Nadie puede concretar el tiempo que tardará en venderse. La duración exacta de todas las fases del proceso de venta de una vivienda es imposible de prever. Desde en arreglar la casa, hacer una estrategia de marketing, conocer al vendedor adecuado hasta el tiempo que se tarda en negociar el precio de venta, son fases en las que intervienen muchos factores y pueden ser de duración aleatoria. No obstante, el agente inmobiliario debe asegurar al cliente que este proceso requiere un tiempo, pero un tiempo finito.

via@pisos.com

Las 12 hipotecas con diferenciales por debajo del 2%

A finales de 2013 comenzaron a florecer en el mercado las hipotecas con diferenciales por debajo del 2%, una tendencia que ha ido consolidándose a lo largo de este ejercicio. en la actualidad, la banca ofrece hasta 12 hipotecas con esa referencia. conoce cuáles son

1. hipoteca naranja de ing direct: euríbor + 1,89%

2. nueva hipoteca santander de banco santander: euríbor +1,89%

3. hipoteca sin de bankinter: euríbor +1,95%

4. hipoteca net futuro de caja españa-duero: euríbor + 1,95%

5. hipoteca hogar de caja ingenieros: euríbor +1,74%

6. hipoteca net fidelis de caja españa-duero: euríbor + 1,65%

7. hipoteca barclays: euríbor +1,85%

8. ecohipoteca de triodos bank: euríbor + 1,85%

9. hipoteca bonificada de oficinadirecta: euríbor + 1,89%

10. hipoteca open de openbank: euríbor +1,89%

11. hipoteca bonificada de banco sabadell: euríbor + 2%

12. hipoteca de cajasur: euríbor + 1,25%

La mayoría de estas hipotecas financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda. solo cubren hasta el 100% las hipotecas destinadas a la compra de los pisos de los propios bancos. cabe destacar que, a cambio de estos diferenciales más atractivos, se requiere una alta vinculación con la entidad: domiciliación de nóminas y recibos, contratación de seguros de hogar y coches, gasto con tarjetas, planes de pensiones, etc

VIA@idealista

¿Qué hará el euribor en 2014 y 2015? consejos para quien piense hipotecarse

Está claro que nadie tiene una bola de cristal para saber qué pasará en el futuro, pero hay ciertas pistas que nos muestran cómo se comportarán los indicadores. señales que los analistas utilizan para aportar claridad en momentos de incertidumbre. en el caso de las hipotecas, el paso lo marca con firmeza el euribor a 12 meses, barómetro con el que se calculan las cuotas de la mayor parte de los préstamos hipotecarios en españa. pero, ¿sabemos cómo se comportará en los próximos años con la bajada de tipos del bce?¿habrá tocado mínimos?¿se espera un repunte especialmente fuerte a medio plazo?

Hace un mes el presidente del banco central europeo (bce), mario draghi, anunciaba una bajada de tipos de interés hasta el mínimo histórico del 0,15% dibujando un nuevo paisaje en la economía de la eurozona. el efecto del recorte no se hizo esperar en el euribor que desde entonces ha caído desde el 0,552% que marcó en el momento en el que se anunciaron las nuevas medidas de impulso económico hasta el 0,487% actual, mientras que junio lo cerró con una media del 0,51%

A pesar de que parece no haber tocado aún suelo, los expertos prevén no solo que deje de bajar, sino una leve recuperación del indicador hasta cerca del 0,6% para finales de este año y un repunte para 2015, año en que no se descarta que ronde incluso el 1%

‘’La última batería de medidas del bce ha devuelto los tipos de interés interbancarios (o tipos euribor) a zona de mínimos. un movimiento que recoge no solo el efecto de la bajada del tipo repo del bce sino también la expectativa de que los tipos de interés del banco central se mantendrán en niveles reducidos por un periodo prolongado de tiempo”, según detalla a idealista news matías lamas, experto de analistas financieros internacionales (afi)

En este sentido, entidades financieras como bankia se sitúan en esta línea y prevén que el indicador termine el año entre el 0,5% y el 0,6%, mientras que para 2015 estiman que apenas se acerque al 0,7%. esta tendencia se explica por “la combinación de tipos de interés en el 0% a corto plazo y el aumento de la liquidez”, dos factores que limitarán la curva del euribor según lamas, que considera que “no debemos esperar un aumento sustancial del euribor a 12 meses”

No obstante, para 2016 podemos esperar “un incremento de forma gradual” ya que atisba que las condiciones monetarias de la zona euro “seguirán siendo laxas” mientras que se espera que la recuperación económica “presente vulnerabilidades y la inflación continúe alejada del objetivo de medio plazo del bce”, estipulado en la banda baja del 2%

En la línea de bankia, otras entidades como evo banco marcan el euribor a 12 meses durante este año en el 0,57%, mientras que espera que para 2015 se eleve hasta el 0,65%

Pero hay voces discordantes. para el departamento de análisis de bankinter, las previsiones del euribor son a la baja. de hecho para 2014 esperan que cierre el año en el 0,38% (frente al 0,63% de su anterior estimación) y para finales de 2015 despegue hasta el 0,90% (frente al 1,07% de su previsión de diciembre)

“La previsión para cierre de año es que el euribor mantenga niveles similares en los que estamos ahora, en el entorno del 0,45% y 0,60% ya que no creo que haya ninguna economía que vaya a repuntar”, detalla el responsable deidealista hipotecas, juan villén. en su opinión, para 2015 sí se podrá ver una mejora sustancial ya que se espera que “varias economías periféricas y de la europa continental den mejores resultados y se cree más empleo que como se sabe es un indicador anticipado de la inflación y por lo tanto de la subida de tipos de interés". en este contexto, no descarta que el indicador a 12 meses se sitúe en la zona del 0,8%, por debajo del 1%

A pesar de contar con un euribor por los suelos y de que los bancos estén en plena guerra por rebajar al máximo el diferencial de las hipotecas, juan villén sugiere que todos los que se vayan a embarcar en la compra de una casa y la solicitud de un préstamo “tengan claro que es un compromiso para los próximos 30 años”, con lo que deben olvidarse de las previsiones para 2014 y 2015 y centrarse en hacer un cálculo más realista

En su opinión, “lo que es un suicidio” es pensar que con el euribor en mínimos históricos alguien firme una hipoteca que le quede muy justa para su salario ya que, lo normal, es que en los años en los que se prolonga una hipoteca “se pueda encontrar con un problema gordo” al encontrarse con un préstamo con un 1,9% de diferencial más euribor que ahora sea sugerente pero que dentro de 5-7 años se convierta en un 6% (un nivel alcanzado en 2008, no hace tanto tiempo) y suponga una pesadilla de la que sea complicado salir

VIA@idealista

La concesión de hipotecas se desploma un 13,4% interanual en abril

La concesión de hipotecas se situó en abril 15.326 unidades, un 13,4% menos que en el mismo mes del año anterior, según el instituto nacional de estadística (ine). recordamos que los datos de abril de 2014 recogen operaciones cerradas dos o tres meses

Respecto al mes de marzo, las hipotecas sobre viviendas concedidas descendió un 7,8%. el importe medio de las mismas alcanzó los 100.394 euros en abril de este año, un 6,2% más que en el mismo mes del 2013. el capital prestado para la compra de una casa fue de 1.538 millones de euros

El 93,1% de las hipotecas constituidas en abril utiliza un tipo de interés variable, frente al 6,9% de tipo fijo. el euribor es el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 87,5% de los nuevos contratos. el tipo de interés medio para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,97%, un 8% inferior al registrado en abril de 2013


Por Comunidades autónomas 

Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en abril son andalucía (2.760), cataluña (2.489) y comunidad de madrid (2.359). las comunidades que presentan las mayores tasas de variación anual son la rioja (80,2%) y comunidad foral de navarra (67,7%)

VIA@idealista

En qué se fijan los bancos al valorar una tasación

La tasación hipotecaria es un requisito legal necesario para que podamos formalizar una hipoteca, incluso en los casos en los que el préstamo sea entre particulares. es importante saber cómo se realiza la tasación de una vivienda, pero además hay que tener presente los criterios en los que el banco se va a fijar cuando tenga que valorarla a la hora de concedernos o no un crédito. el valor de la casa, su estado o su potencial de venta, son algunos de los puntos más importantes según desvela el responsable de idealista hipotecas, juan villén

Las claves en las que se fijan las entidades bancarias para decidir si nos dan o no una hipoteca son principalmente tres: el precio, las advertencias y la ‘recolocación’
el precio: según juan villén, lo importante para el banco es “que el valor de la vivienda sea suficiente como para cubrir como garantía el préstamo que se va a conceder”. es decir, que el importe de la hipoteca que vamos a solicitar no supere normalmente el 80% del valor de la vivienda. eso a su vez nos dará a los solicitantes de una hipoteca una estimación sobre si estamos comprando bien o no (según este valor esté por encima o debajo del precio de compra)

• Si tiene ‘advertencias’: entendiendo por advertencias “los conceptos con los que hay que tener cuidado”, tales como un ‘exceso de cabida’ (que sus metros reales sean mayores a los registrados), los problemas de limitación en la venta de la vivienda (como que sea suelo rústico o no tenga cédula de habitabilidad) o problemas estructurales en la casa

• Que tenga buena ‘recolocabilidad’: se trata de un concepto que antes de la crisis apenas valoraban los bancos y “ahora lo miran con lupa, por la nefasta experiencia que han tenido en adjudicarse viviendas que ahora les cuesta un esfuerzo terrible desprenderse”, bien porque no hay demanda, por estar mal ubicadas o por tener unas características poco atractivas

En este sentido, lo que hacen los bancos es tratar de “asegurarse que son homogéneas a la demanda que hay en esa zona”, lo que provoca, por ejemplo, que haya entidades que no den hipotecas en ciertas zonas sin demanda, sin el perfil de clientes que ellos luego aceptarían para dar una hipoteca o en inmuebles con características negativas, como que estén en un 4º piso sin ascensor. en definitiva, dado que la vivienda sirve de garantía última en caso de impago de las cuotas de la hipoteca, el banco busca asegurarse que dicha garantía servirá para cubrir la deuda, en caso necesario

VIA@idealista

Un juez obliga a devolver una vivienda subastada por las cláusulas abusivas de la hipoteca

El inmueble se había desahuciado previamente. Se trata de la primera decisión judicial de este tipo que se produce en España

Un juez de Barcelona ha condenado a Bankia a devolver a una vecina de Gavà (Barcelona) una vivienda que había desahuciado y subastado porque considera abusivas algunas cláusulas de su hipoteca, en la primera decisión judicial de este tipo que se produce en España.

La sentencia la ha dictado el magistrado del juzgado mercantil número 3 de Barcelona, José María Fernández Seijo, el mismo que elevó una cuestión prejudicial al Tribunal Superior de Justicia de la UE y que consiguió que este tribunal condenase la normativa hipotecaria española por permitir cláusulas abusivas.

El magistrado de Barcelona ha aplicado en su sentencia la doctrina del tribunal europeo y ha declarado el derecho de la vecina de Gavà María Ángeles G.C. "a recuperar la propiedad y la posesión del inmueble que fue objeto de subasta", y ha condenado al banco a pagar las costas del procedimiento judicial.

El juez ha declarado "la nulidad por abusiva de la condición general establecida en la cláusula sexta bis, vencimiento anticipado, de la escritura de préstamo hipotecario" que la propietaria del inmueble había firmado con el banco el 2 de agosto de 2004.

La sentencia dice que es abusivo "el interés de demora" que preveía el préstamo hipotecario "por estipularse la capitalización de los intereses moratorios vencidos al capital restante".

Por eso, el juez también declara nulo el procedimiento de ejecución hipotecaria y subasta de la vivienda que instó Bankia ante un juzgado de Gavà "al haber constituido el fundamento de dicha ejecución la referida cláusula sexta bis de vencimiento anticipado del préstamo".

La mujer, que tiene 57 años y está en paro, hipotecó su casa en 2004 para avalar un préstamo de 100.000 euros a su hija y su yerno, que tenían que devolver en 30 años. En 2011, su hija no pudo pagar el préstamo y el banco instó la ejecución hipotecaria del domicilio de la madre, en el que vivía desde 1982, reclamando 89.586 euros de deuda.

El 8 de junio de 2012 la vivienda salió a subasta, pero quedó desierta yse la adjudicó el propio banco por el 60% del valor de tasación, es decir, 75.942 euros.

La mujer, que tuvo que recurrir a la justicia gratuita por falta de ingresos, entregó las llaves del piso el 3 de abril de 2013 y aún le quedó una deuda de 13.644 euros, más 1.593 euros de intereses.

El juez argumenta en su sentencia que el banco decidió dar por vencido el contrato de préstamo cuando los prestatarios adeudaban cinco mensualidades, que eran de alrededor de 470 euros, y debían al banco 2.354 euros.

Aunque el juez reconoce que "no puede considerarse abusiva la resolución del contrato por incumplimiento, sí debe analizarse si es abusivo que una de las partes se reserve de modo unilateral el derecho de resolver un contrato frente a cualquier incumplimiento sin ponderar la gravedad o alcance del mismo".

El juez también reprocha a la entidad bancaria que obviara que la vivienda era la habitual de la madre de la prestataria y no de la pareja que pidió el préstamo, lo que impidió que la mujer pudiera satisfacer los 2.500 euros que adeudaban de mensualidades, "una cantidad ridícula si se pondera que el impago podría determinar la pérdida de la vivienda", dice el juez.

VIA@abc

¿Hasta dónde pueden bajar las hipotecas?

La reciente bajada de tipos de interés por parte del banco central europeo (bce) –hasta el mínimo histórico del 0,15%- puede provocar que entre este año y el siguiente veamos que los nuevos compradores negocien las hipotecas más baratas de la historia (reciente). en concreto pueden caer hasta la banda del 2% (sumando diferencial y euribor). una cifra resultado de la esperada caída del referencial hipotecario a 12 meses y la batalla de precios en la que se prevé entren los bancos para atraer clientes solventes, según adelanta el responsable de idealista hipotecas, juan villén

“Se puede dar la paradoja de que debido al mínimo histórico de los tipos de interés nos encontremos que a final de año las nuevas hipotecas en el mercado sean las más bajas de la historia, eso sí, comparadas como tipo de interés de contratación.con un diferencial en caída libre que podría llegar al 1,5% más pronto que tarde y un euribor a 12 meses en la banda del 0,5%”, tal y como adelanta villén

Actualmente los bancos más agresivos ofrecen en su publicidad un diferencial de entre el 1,89% y el 1,99%, mientras que el euribor a 12 meses se encuentra en el entorno del 0,59%. si nos remontamos en el tiempo, se trataría de una hipoteca aún más barata que las vistas en 2008 (cuando se llegaron a ver hipotecas con un diferencial del 0,17% y el euribor en el 4,59%) o en mayo de 2013 (porcentaje de los bancos en el 2,5% y tipos en el mínimo histórico del 0,48%)

¿Cómo fijan un diferencial los bancos?

Por lo general, los bancos tienen en cuenta tres conceptos básicos para fijar el diferencial de la hipoteca: el coste de la financiación, los gastos operativos y el coste de la morosidad. tres aspectos que ahora contribuyen a que su tendencia sea hacia abajo

De este modo, actualmente, el coste de la financiación se ha reducido sensiblemente principalmente “debido a la menor presión sobre españa y la banca (tras el rescate) y la mayor apertura de los mercados de capitales”, detalla villén

“El segundo factor que pesa sobre los diferenciales son los gastos operativos, que en este caso ejercen presión en sentido contrario (al alza)”, pues la bajada del importe medio de las hipotecas en línea con la depreciación del precio de la vivienda ha sido muy superior a los ahorros de costes de las entidades en su proceso de ajuste de estructura y mejora de procesos

Por último, a pesar de que se espera que la morosidad se incremente algo en lo que queda de año, ”el hecho de que la economía española parezca empezar a estabilizarse hace pensar que en las operaciones que actualmente están haciendo los bancos la morosidad esperada tenderá a pesar menos”, un factor que permite relajar los diferenciales

En este contexto, todo parece indicar que actualmente los bancos tienen como uno de sus objetivos prioritarios “la concesión de créditos y del mayor número posible de hipotecas, aunque solamente para clientes que consideren solventes”. el paro, la caída de los sueldos o la difícil justificación de los ingresos provenientes de economía sumergida “hacen que los bancos se estén centrando solo en clientes con ingresos estables y suficientes”, algo que les otorga a éstos la posibilidad de poder negociar mejor los precios y las condiciones

VIA@idealista

¿qué oculta la publicidad de las hipotecas?

en los carteles publicitarios de hipotecas que podemos encontrar en cualquier banco abundan reclamos como fotos de casas de ensueño –generalmente áticos-, diferenciales en caracteres enormes y todo tipo de facilidades. pero la realidad esconde una letra pequeña que en muchos casos oculta comisiones, vinculaciones con tarjetas o seguros e incluso la obligación de hacer aportaciones a un plan de pensiones, tal y como desvela el responsable de idealista hipotecas, juan villén

“la publicidad es un buen reclamo porque suele hacer hincapié en aquellos puntos en los que son fuertes e interesan a la gente como son un buen diferencial o la carencia de comisión de apertura, pero esta publicidad debe ser un punto de partida, no un fin para lanzarse a por ella”, asegura juan

en este sentido, aconseja interesarse por las ofertas publicitadas, analizarlas con calma y compararlas con las de otras entidades, incluso con las entidades que no hagan publicidad y ofrezcan hipotecas solo por internet. “hay que comparar cuantas más mejor y en todos los aspectos: tipos de interés en el primer año, comisiones obligatorias o cargos por cancelación anticipada”

¿qué son las vinculaciones?
entre los principales conceptos que un banco intentará “ocultar” en su publicidad se encuentran las vinculaciones, al ser un tema “complejo” que cuesta explicarle a un cliente y supone una de las principales fuentes de ingresos de los bancos. para el responsable de idealista hipotecas el objetivo de los bancos es siempre “sacarle la máxima rentabilidad desde el principio a los clientes”, algo que se logra con las vinculaciones adscritas en las hipotecas, muchas de ellas con condiciones exageradas

las vinculaciones son cláusulas que vienen de la mano de muchas hipotecas y cuyo objetivo es el de lograr clientes fieles y rentables para la entidad que da la hipoteca. ganar dinero con estos productos les compensa en muchos casos las reducciones que ofrecen en los préstamos, algo que les permite ajustar mucho los precios. en realidad el cliente acaba pagando en otros conceptos los ‘beneficios extraordinarios’que parece ofrecer un banco. "otro punto fundamental es saber también qué nos puede pasar en el caso de que en algún momento no podamos cumplir las obligaciones en las hipotecas", apunta juan

las vinculaciones más normales son las de domiciliar tres recibos de casa (electricidad, gas o telefonía) y una nómina o una pensión (algunas exigen que los ingresos mensuales sean superiores a los 2.500 euros). en otras ocasiones los préstamos condicionan el contrato a la firma de un seguro de hogar o de vida, mientras que en casos más exigentes vinculan la hipoteca al uso de tarjetas de crédito, aportaciones a fondos de inversión o planes de pensiones, fórmulas que aportan mucha rentabilidad a la entidad

“si al cliente le dicen que por contratar una hipoteca tienes que hacer aportaciones a planes de pensiones o gastos mínimos en una tarjeta de crédito o contratar un seguro del que no sabes cuál va a ser su cotización, saben que lo tienen complicado. son las cuestiones que un banco nunca te contará en la publicidad”, añade juan

no obstante, avisa de que precisamente son estos temas los que hay siempre que preguntar cuando pides información sobre una hipoteca: “hay que tener todo por escrito y exigir un plan que no sea genérico, sino acorde a tus necesidades, tanto el tipo de interés como la cuota mensual o la cotización del seguro para el tipo de piso que te quieres comprar”

además, al leer la letra pequeña de una publicidad de una hipoteca podemosencontrar otro escollo, el lenguaje técnico: “hay bancos que utilizan el lenguaje para ocultar las condiciones reales de una hipoteca como pasa con los diferenciales de la hipoteca: a veces hablan del tipo de interés del primer año y esconden una comisión de apertura”

de este modo, puede darse un caso en el que el banco anuncie un diferencial atractivo del 2%, al que hay que sumarle el euribor, que se encuentra aproximadamente al 0,6%, con lo que la hipoteca nos sale al 2,6%. pero lo normal es que el primer año se cobre un tipo de interés mayor, cercano al 2,95%. un 0,35% de más, que no es sino una especie de comisión de apertura oculta

“aunque el banco de españa tiene que aprobar toda la publicidad de los bancos, y aunque las entidades se esfuerzan en ser todo lo transparentes que pueden, al final es una cuestión de formación financiera”, con lo que desde idealista hipotecas, lo que se aconseja es siempre “dejarse asesorar por profesionales y que la gente no dé nada por sentado”. así será más complicado que nos cuelen cláusulas de las que luego podemos arrepentirnos

VIA@idealista

¿Qué más hay que hacer para frenar las secuelas del pinchazo inmobiliario?

Más de seis años después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, España sigue padeciendo las consecuencias de los errores y excesos cometidos en época de bonanza. Lo que más preocupa a los expertos es que los programas de ayuda que ha puesto en marcha el Gobierno son inadecuados e insuficientes para abarcar la magnitud del problema.

Las últimas estadísticas sobre desahucios han reabierto el debate acerca de la eficacia de las medidas del gobierno para ayudar a los deudores hipotecarios y animan a los expertos a dar un toque de atención al Ejecutivo para que emprenda más medidas encaminadas a mitigar el impacto de la crisis de vivienda. ¿Qué más se puede hacer?

En su último informe, que se ha difundido este miércoles, la organización internacional Human Rights Watch ha advertido a España sobre la falta de medidas para frenar el impacto de la crisis de la vivienda en el país y la deuda en los sectores más desfavorecidos de la sociedad.

"El Gobierno español no ha tomado medidas suficientes", señala el informe de la organización, que concluye que la crisis del ladrillo pone en riesgo los derechos humanos.

"Decenas de miles de familias se han enfrentado, o se enfrentan actualmente, a una ejecución hipotecaria de viviendas que compraron en el momento álgido del boom económico de España, cuando las prácticas de préstamo irresponsable hicieron que las hipotecas fueran fáciles de conseguir", señala la organización.

En su opinión, "el Gobierno debe actuar con rapidez para reformar la ley de insolvencia en España para proporcionar una vía de acceso equitativo a la liberación de la deuda. La Comisión Europea debería supervisar que España haga efectiva una reciente directiva de la UE sobre las hipotecas", apunta. En su opinión, las autoridades deberían garantizar el acceso a la reestructuración equitativa de la deuda.

¿Y la moratoria de desahucios?
Aunque el Gobierno español aprobó una moratoria de dos años para los desahucios a ciertas familias, los expertos de la organización explican que los criterios para poder beneficiarse de la moratoria "son demasiado limitados y en algunos casos entran en conflicto con el derecho internacional".

Además de paralizar los desahucios durante dos años para los colectivos especialmente vulnerables, el Gobierno creó un fondo social de viviendas. Pero esas políticas "han sido insuficientes ante la dimensión del problema", apunta Irene Montero, de la Plataforma Afectados por la Hipoteca (PAH), en declaraciones que recoge The Wall Street Journal.

Se paralizarán los desahucios durante dos años para los colectivos especialmente vulnerables y se creará un fondo social de viviendas. El Consejo de Ministros ha aprobado hoy un Real Decreto-Ley que incluye las medidas más urgentes para "proteger a los deudores hipotecarios".

Hoy mismo, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha señalado en el Congreso que más de 15.000 familias se han beneficiado de las medidas puestas en marcha para evitar la pérdida de la vivienda y ha añadido que la principal labor del Gobierno para evitar los desahucios es "salir de la crisis".

Los desahucios y los problemas económicos derivados del estallido de la burbuja han estado en la base de gran parte de los movimientos de protesta en España, con una elevada sensibilidad social. Según datos publicados la semana pasada por el Banco de España, la banca española se quedó en 2013 con 50.000 viviendas por falta de pago, un 11% más que en 2012.

El sector bancario se defiende y asegura haber hecho lo posible para aliviar la presión sobre los deudores. Explican que una gran cantidad de viviendas con las que se quedó la banca en 2013 fueron entregas voluntarias tras llegar a un acuerdo.

"De alguna manera, el gobierno está pisando una línea muy fina entre tratar de echar una mano a los titulares de hipotecas y tratar se sanear su sistema bancario ", explica Robert Tornabell, economista de Esade Business School de Barcelona, en declaraciones en el WSJ. " La mejor solución a corto plazo es más vivienda más social", piensa este experto.

Sin embargo, el programa del gobierno para hacer 6.000 viviendas de alquiler de bajo coste no ha funcionado bien, según Tornabell y otros analistas. Apenas 750 han sido ocupados, y las plataformas hipotecarias dicen que los estándares de elegibilidad aplicados por los bancos, que están administrando el programa, son incorrectos. Desde la banca apuntan por su parte que los criterios han cambiado recientemente y esperan que más gente haga uso del programa, según informa el Wall Street Journal.

Los orígenes del problema
El informe de Human Rights explica que la crisis social en torno a los desahucios y las deudas hipotecarias ha llegado tras décadas de políticas gubernamentales que promovieron "enérgicamente" la propiedad de vivienda y la firma de préstamos en lugar de asegurar "una oferta apropiada y asequible de vivienda de alquiler y suficiente inversión en vivienda social".

"Las prácticas de préstamo irresponsables, las cláusulas injustas de los contratos hipotecarios (como tasas de interés de demora exorbitantes, el comportamiento sin escrúpulos por parte de los intermediarios), así como la falta de supervisión durante los años del auge económico, crearon una tormenta tóxica perfecta cuyas repercusiones podrían sentirse durante años".

La organización recalca que la crisis económica española, donde hay más de cinco millones de desempleados, ha golpeado "especialmente duro" a los propietarios de un hogar, cuando España tiene unos niveles de propiedad de vivienda más altos de la UE (el 85%) y apenas un 2% de la oferta está reservada para vivienda pública o de alquiler subsidiado.

Subraya que la crisis hipotecaria en España ha empujado a muchas personas y familias al sobreendeudamiento debido a que, en la gran mayoría de los casos, la toma de posesión del hogar por parte del banco elimina sólo una parte de la deuda, lo que, combinado con la falta de un procedimiento de insolvencia personal accesible en España, deja a muchos con una carga significativa de deuda que no tienen perspectivas razonables de poder pagar o liberar.

"De sueño a pesadilla"
"El sueño de tener casa propia se ha convertido en una pesadilla de ejecuciones hipotecarias, desahucios y sobreendeudamiento", piensa Judith Sunderland, investigadora para Europa Occidental de la organización y autora del informe.

"Pero no se trata simplemente de una cuestión de aspiraciones aplastadas. Esto es una cuestión de responsabilidades del gobierno de garantizar derechos humanos básicos, incluido el derecho a una vivienda adecuada", concluye.

VIA@eleconomista

Unión bancaria, o cómo evitar que el contribuyente pague otra crisis

La política económica de la Unión Europea deparará mayor igualdad y facilidades entre países

Nekane vive en la Behobie que pertenece a Irún (España), y Bertrand en la Behobie que pertenece a Hendaya (Francia). Nekane tiene una cuenta bancaria en una entidad española de las más solventes. Bertrand guarda sus ahorros en una francesa, también de las más importantes del país vecino. Sin embargo, Nekane se muestra indignada, mientras que Bertrand trata de ultimar tranquilamente el pago de la hipoteca que solicitó hace años para hacer frente a la compra de la vivienda en la que habita.

Para empezar, Nekane pagó un tipo de interés muy superior al de Bertrand, a pesar de que casi puede considerarse afortunada por haber logrado que la entidad financiera le proporcionara un préstamo. Sin embargo, el rescate que España ha tenido que inyectar a través de varias fórmulas en distintos bancos supera los 54.000 millones de euros, según un informe del Centro del Sector Financiero de PwC e IE Business School, lo que supone que casi 1.200 euros de Nekane que el Estado podía haber invertido en servicios o haber utilizado para reducir la deuda han tenido que ser destinados para salvar la mala gestión de algunas entidades bancarias. Es decir, que al esfuerzo que le supone el pago de la hipoteca hay que añadir que tenga que pagar la gestión que se hizo con el dinero de otros ciudadanos. Por el contrario, según este informe, Bertrand apenas ha tenido que inyectar 33 euros de su dinero a través del Estado para ayudar a los bancos.

La crisis ha supuesto un enorme perjuicio a los ciudadanos europeos. Pero de toda crisis hay que sacar algo positivo, y la situación que todavía se vive en Europa ha permitido acelerar de forma definitiva el camino hacia la unión bancaria. Para uno de los protagonistas y responsable en este proceso, el vicepresidente de la Comisión de Asuntos Económicos y Financieros del Parlamento Europeo, el navarro Pablo Zalba, «estamos inmersos en un proceso en que avanzamos sin ser conscientes de los importantes avances que se producen. Si hace cinco años nos dicen que la unión bancaria iba a estar lista en 2014, nadie se lo hubiera creído». Pero avisa: «Es verdad que el sentido de urgencia ha pasado, por lo tanto también corremos el riesgo de que levantemos el pie del acelerador de las reformas, levantemos el pie del proceso de integración».

Estos avances permitirán que la indignación que siente ahora Nekane no se repita. A partir de la unión bancaria que se ha comenzado a aprobar en la Unión Europea y que se irá desarrollando en los próximos años, igualará en buena medida la situación bancaria de Nekane y Bertrand y, sobre todo, evitará más quebraderos de cabeza para la española.

Para empezar, algo que está a punto de hacerse realidad es que, después del trascendental acuerdo alcanzado el pasado mes de abril por las tres instituciones europeas para modificar el rescate bancario, para salvar a los bancos que en el futuro necesiten dinero ya no se tendrá que utilizar el dinero de Nekane. Serán los acreedores y los accionistas quienes corran con el gasto que supondrá el rescate.

Sin división territorial
Pero la unión bancaria traerá nuevos beneficios. El más importante es que se suprimirá la división territorial de los bancos centrales. Es decir, las entidades bancarias españolas ya no dependerán del Banco de España, sino del Banco Central Europeo. Esto significa que los bancos, a la hora de financiarse, ya no dependerán del riesgo que los mercados internacionales achaquen a España, sino al conjunto de la Unión Europea. Por lo tanto, a la hora de financiarse, la entidad financiera de Nekane ya no pagará en forma de interés el riesgo que se le supone a España, por lo que ese bajo interés también se reflejará en lo que le pida a Nekane.

Con la crisis, el banco de Nekane le pidió un alto interés para conceder el crédito de la hipoteca porque, a su vez, los mercados internacionales le pedían un alto interés a esa entidad bancaria. Con la unión bancaria ese riesgo desaparecerá y las primas de riesgo de los distintos países, esa diferencia entre los intereses respecto a Alemania que existe en la actualidad, tenderán a igualarse. Por poner un ejemplo, esta misma semana, mientras la prima de riesgo española se situaba en el entorno de los 150 puntos, la francesa no alcanzaba los 50 puntos básicos.

La prima de riesgo de los bancos no es la misma que la de los países, pero sí la tendencia es similar. Es decir, a una entidad bancaria española se le aprecia más riesgo de que devuelva el dinero que se le presta que a una entidad alemana, por el simple hecho de pertenecer a un país frente a otro. Además, intervienen otras apreciaciones, como el riesgo mismo que se ve a esa entidad bancaria respecto a otras, aunque sea en el mismo país. No se aprecia el mismo riesgo en un banco solvente que en un banco que ha tenido que ser rescatado por el Gobierno.

Facilidad de crédito
La eliminación de la territorialidad bancaria también va a tener su efecto para conseguir un crédito. Así como se viene diciendo que con la unión bancaria las pymes españolas tendrán más acceso al crédito, lo mismo sucederá con los ciudadanos de a pie. Al no depender ya del Banco de España, las entidades bancarias tendrán más facilidad para tener liquidez y a menor interés y, por lo tanto, se abrirá el grifo del crédito.

Los que sí se mantendrán son los requerimientos que impone la entidad bancaria para abrir una cuenta corriente en un país que no es el propio. La directiva europea de cuentas de pago garantiza el derecho de todos a acceder a una cuenta básica, pero se exige una residencia legal para evitar el blanqueo de capitales. Por esto, los consumidores deben acreditar un vínculo real con el Estado miembro donde quiere abrir una cuenta que puede ser la nacionalidad, lazos familiares, que es un centro de interés, lugar de trabajo o de realización de estudios o prácticas, lugar de residencia, propiedad o por razones de asilo y migración.

Esto incide a la hora de solicitar un crédito, ya que para que se conceda es necesario abrir una cuenta en la entidad bancaria. Pero al equilibrarse las condiciones de crédito en todos los países de la Unión Europea gracias a la que no se fragmentarán los mercados, se eliminará la «envidia» que siente Nekane de las condiciones de crédito con que cuenta Bertrand.

Por eso, la legislatura en la UE que está a punto de iniciarse resultará fundamental para dar un paso más en hacer realidad el mismo nombre de la UE, Unión. Ahora solo faltará el último paso. Según Pablo Zalba, «queda el tercer pilar, el Fondo de Garantía de Depósitos, en el que, si bien se han sentado unas reglas comunes, todavía no tenemos lo que es un fondo común propiamente dicho. Por tanto, primero es finalizar la unión bancaria, y luego, seguir avanzando en la unión económica y más unión política en definitiva».

Más coordinación fiscal
Y se abrirá el paso hacia una mayor y mejor coordinación fiscal. «En el caso del Impuesto de Sociedades se debería abrir un debate sobre la necesidad de mayor armonización entre países. Y luego una coordinación fiscal más estrecha que evite las diferentes situaciones de las cuentas públicas en que se encuentran inmersos los distintos países. Y eso se debería hacer a través de un Tesoro único que emita deuda de forma conjunta y eurobonos. Ese debe ser el objetivo final de este proceso.

VIA@abc

Finanzas personales: novedades en hipotecas, préstamos y depósitos

El crédito ha vuelto a ser el protagonista de los últimos siete días en el mercado bancario. Y es que, al menos, se han estrenado dos hipotecas, una a interés fijo y otra a interés variable, y tres entidades han rebajado los tipos que añaden en varias de sus hipotecas.

Además, se han puesto en marcha cuatro nuevos préstamos, dos de ellos destinados a estudiantes, según ha podido comprobar el comparador de productos bancarios Bankimia. En cuanto a los productos de ahorro, las imposiciones a plazo fijo de tres entidades han vuelto a ver menguar la rentabilidad.

Hipotecas
Siguen los movimientos en el mercado hipotecario, con la aparición de nuevos préstamos y la rebaja de los tipos en otros ya existentes.

Así, entre los primeros, Bankoa ha puesto en marcha una nueva hipoteca a tipo fijo que parte de un interés del 3,75% y propone un plazo de amortización de 20 años. Financia hasta el 65% del valor de tasación o de compra de la vivienda.

Para obtener este interés, el titular tendrá que vincularse con la entidad a través de la contratación de productos adicionales: un seguro de hogar, uno de vida y otro de protección de pagos, y domiciliar la nómina.

La misma vinculación requiere la recién estrenada Hipoteca Bonificada de Oficinadirecta.com, con un tipo de interés de euríbor +1,89%. Si no se suscriben estos productos, el interés será de euríbor +2,89%.

Por otra parte, FercoGestión, ActivoBank y CatalunyaCaixa han disminuido los tipos de varias de sus hipotecas hasta en 0,60 puntos porcentuales.

En el caso de FercoGestión, los intereses oscilarán entre euríbor +1,50% y euríbor +2,20%, según el porcentaje de financiación que se solicite, del 70% al 100% del valor de tasación de la vivienda.

La Hipoteca Activa Fija de ActivoBank pasa a tener un interés que parte del 5,95% hasta el 6,50% dependiendo del plazo de amortización, entre 12 a 30 años.

Y CatalunyaCaixa ha rebajado el interés de la Hipoteca Seguridad y la Hipoteca CatalunyaCaixa, que aplican ahora un interés fijo del 5,00% los 36 primeros meses y del 3,25% los 12 primeros meses, respectivamente.

Para el resto del plazo, el tipo en ambas es de euríbor +2,25% si se acepta la vinculación con la entidad y de euríbor +3,25% si no se asume.

Préstamos
Las novedades vienen de la mano de Novagalicia Banco, que ha lanzado al mercado cuatro nuevos préstamos. El primero, Préstamo Personal, se divide en dos ya que es posible contratarlo a interés fijo (a un plazo entre seis y 120 meses y al 10,85%) o a interés variable (el tiempo de amortización puede oscilar entre 24 y 120 meses y el tipo es del 7,50% el primer año y de euríbor +6,25% el resto del plazo).

La entidad también ha presentado el Préstamo Anticipo de Nómina o Pensión, que ofrece entre 600 y 6.000 euros o seis mensualidades de la nómina o pensión vinculada a la cuenta. Tiene un interés fijo del 0,00% nominal y un 7,88% TAE.

Y el Préstamo Universitario de Futuro, con un tipo fijo del 7,95%, y el Préstamo Prepárate para el Futuro, con un interés del 7,00% los primeros 12 meses y de euríbor + 5,00% el resto del periodo. Ninguno de estos dos añade comisión de apertura.

Depósitos
Sólo dos entidades han presentado nuevos depósitos. Así, Unicaja ha empezado a comercializar el Depósito LEGO, que tiene una rentabilidad equivalente del 1,53% durante 18 meses y ofrece de regalo un juego LEGO, y el Depósito Ahorra con Gusto, que rinde al 1,46% TAE a 13 meses y ofrece una sartén eléctrica.

Por su parte, Arquia ha estrenado cinco depósitos destinados a imposiciones entre 5.000 y 200.000 euros. Con plazos de hasta un año, puede ofrecer una rentabilidad de hasta el 1,60% TAE, según el importe que se invierta.

Finalmente, Banco Pichincha, Bankia y CatalunyaCaixa han reducido la rentabilidad en siete de sus depósitos hasta en 0,90 puntos porcentuales.

Tras los cambios, los depósitos a 12 y 18 meses de la entidad de origen ecuatoriano rinden entre el 1,80% TAE y el 2,20% TAE, según el volumen de la imposición (inferior a 25.000 euros o superior a 50.000 euros).

En el caso de Bankia, el Depósito Fácil Internet rinde al 1,10% TAE en los plazos a uno, tres, seis y 12 meses. A 13 meses renta al 1,50% TAE y a 25 y 36 meses, al 1,25% TAE. El Depósito Joven a tres meses, lo hace al 1,09% TAE y el Depósito Creciente, a tres años, presenta una rentabilidad global del 1,25% TAE.

Por último, CatalunyaCaixa ha retocado la rentabilidad del Depósito Libre, creciente. Ahora, al plazo de seis meses, tiene una TAE global del 1,00%; a 18 meses, del 1,50% TAE, y a 30 meses, del 1,75% TAE.

VIA@eleconomista

Bruselas acusa a Crédit Agricole, HSBC y JPMorgan de manipular el Euríbor

La Comisión Europea ha enviado este martes un pliego de cargos a los bancos Crédit Agricole, HSBC y JPMorgan en el que les acusa formalmente de vulnerar las reglas de competencia de la UE por participar en un cártel para influir en los precios de productos derivados de tipos de interés en euros.

Los derivados de tipos de interés (por ejemplo, los acuerdos de tipos futuros, los swaps o las opciones) son productos financieros utilizados por bancos y empresas para gestionar los riesgos de las fluctuaciones de los tipos de interés. Su valor deriva de un tipo de interés de referencia como, en lo que se refiere al euro, el Euríbor.

La Comisión inició sus pesquisas con una serie de inspecciones por sorpresa en los locales de varios bancos en octubre de 2011. En diciembre de 2013, en el marco de esta investigación, el Ejecutivo comunitario ya impuso una multa acumulada de 1,04 billones de euros a Barclays, Deutsche Bank, Société Générale y RBS por participar en este mismo cártel. Bruselas sospecha que estos tres bancos han participado en un acuerdo ilegal cuyo objetivo era falsear la evolución normal de los componentes del precio de los derivados de tipos de interés en euros. Si se confirma, este comportamiento supondría una vulneración de los Tratados, que prohíben las prácticas comerciales que restringen la competencia.

Estos cuatro bancos reconocieron su participación en el acuerdo ilegal y el Ejecutivo comunitario pudo concluir una solución acordada con ellos a cambio de un 10% de reducción en la multa.

Crédit Agricole, HSBC y JPMorgan no aceptaron esta solución acordada y por ello la investigación sobre ellos sigue el cauce normal aplicable en materia de cárteles.

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La deuda familiar cae en 2.500 millones en marzo a niveles de finales de 2006

Se redujo en marzo en 2.504 millones de euros respecto al mes anterior, hasta 774.697 millones de euros

La deuda de los hogares españoles con las entidades financieras se redujo en marzo en 2.504 millones de euros respecto al mes anterior, lo que representa un descenso del 0,39 %, hasta 774.697 millones de euros, el nivel más bajo desde noviembre de 2006.

De la deuda total de las familias, 604.721 millones correspondían a créditos para viviendas, con una reducción del 0,3 % respecto a febrero y del 4,5 % en tasa interanual.

También se ha reducido el importe de los préstamos al consumo contraídos por las familias, ya que en marzo se situó en 166.933 millones de euros, el 0,6 % menos que un mes antes y el 8,7 % respecto al mismo mes de 2013.

Tras repuntar en noviembre por primera vez en cuatro meses, algo que los expertos calificaron de cambio puntual y no de un giro en la tendencia, la reducción del endeudamiento de las familias españolas ha continuado en enero, febrero y marzo, aún cerrado para los particulares el grifo del crédito.

La reducción del endeudamiento de las familias ha permitido a éstas incrementar sus niveles de ahorro y de lo que se denomina "riqueza financiera neta" -diferencia entre los ahorros y los préstamos que tienen concedidos-, que al cierre de 2013 alcanzó 1,044 billones de euros, cifra que no se alcanzaba desde antes del inicio de la crisis, en 2006.

Por lo que respecta a la deuda de las empresas con el sector financiero, también se redujo en marzo, hasta 1,050 billones de euros -3.597 millones de euros menos que en febrero-, lo que representa un descenso del 0,56 %.

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