¿Qué es mejor ampliar la hipoteca o pedir un préstamo

La ampliación de la hipoteca es una buena salida si lo que se quiere es pagar un interés bajo.

Muchos propietarios presentan en algún momento del periodo de amortización de su hipoteca problemas de liquidez, por lo que se recurre a alternativas para hacer frente a este problema. En este sentido, la ampliación de la hipoteca es una buena salida si lo que se quiere es pagar un interés bajo, aunque esto suponga un pago de intereses total mayor, así como el cambio de las condiciones hipotecarias.

Otra de las soluciones es la contratación de un préstamo personal, aunque en la actualidad es difícil encontrar productos de este tipo con intereses por debajo del 6%. Es por ello que si se solicita un préstamo personal y se mantiene una hipoteca las cuotas de ambos productos no han de superar el 35% de los ingresos mensuales del propietario.

VIA@pisos.com

5 pasos para bajar la cuota de la hipoteca

Estas soluciones responden a las necesidades concretas de los clientes, aunque deben ser meditadas antes de ponerse en práctica.

Un gran número de contratos hipotecarios permiten disminuir la cuota cuando el cliente atraviesa dificultades económicas, como estar desempleado o tener gastos inesperados. Son fórmulas que permiten disminuir el pago hipotecario en hasta 500 euros, que cuentan tanto con ventajas como con desventajas.

1. Carencia. Con ella se paga solo la parte de los intereses de la cuita, aliviando en el mes a mes a los clientes. Sin embargo, al final de la carencia se volverá a pagar el pago íntegro y el cliente habrá pagado más intereses.
2. Alargamiento del plazo. Aumentar el número de años el pago de la hipoteca supone una rebaja de la cuota mensual, aunque supone un aumento del total de intereses que el cliente deberá pagar al banco.
3. Rebaja del interés. Puede llevarse a cabo contratando algún producto bancario o consiguiendo otra oferta de otra entidad. Supone una rebaja real para el cliente sin ningún coste aunque este debe convencer a su banco de ello.
4. Llevarse la hipoteca a otro banco. Se trata de una operación con ahorro real, aunque supone hacer una inversión inicial.
5. Aplazamiento de cuotas. Consiste en contratar una hipoteca sensible, que permite aplazar varias cuotas al año o bien un determinado periodo de carencia por contrato.

VIA@pisos.com

El Euríbor seguirá abaratando las hipotecas en España

El euríbor a 12 meses, el índice de referencia de la mayoría de las hipotecas españolas, se ha vuelto a desplomar en su valor medio mensual. Este mes de octubre de 2015 cerrará al 0,127, la cifra más baja de la historia del índice. De cerrar octubre así y a falta de la confirmación del Banco de España, este valor del euríbor supone una bajada de 0,027 puntos respecto al euríbor del mes anterior. 

¿Cómo afectará a las hipotecas?

La tendencia bajista del euríbor parece no tener fin. De esta forma, todos aquellos que dispongan de una hipoteca a interés variable que se revise en noviembre, aplicando el interés de octubre, podrán notar como sus cuotas se abaratan considerablemente. 

Desde el comparador HelpMyCash nos explican cómo afectará este nuevo valor a las hipotecas. Pongamos que en enero del año 2000 firmamos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un interés a euríbor + 1%: 

En septiembre de 2008, momento en que el euríbor cotizaba al 5,38% (su máximo), la cuota a pagar hubiese sido de 936 euros. 

En octubre de 2014, cuando el euríbor estaba al 0,34%, la cuota mensual hubiese sido de 506 euros.

Y en noviembre, a las hipotecas que se les aplique el euríbor de octubre, que está en mínimos del 0,127%, la mensualidad será de 491 euros. 

Es decir, en tan solo un año la cuota de la hipoteca se puede llegar a abaratar en 15 euros mensuales, lo que supone un ahorro de 180 euros al año. Si la comparación la hacemos con los datos de cuando el euríbor cotizaba en su máximo histórico la variación es enorme, ya que las cuotas son 445 euros más bajas ahora. 

Hay que tener en cuenta que el ahorro exacto que cada hipotecado notará en sus cuentas dependerá de las condiciones concretas de su hipoteca.

¿Subirá el euríbor en los próximos meses?

Llevamos una racha de más de 15 meses acumulando descensos del euríbor, a excepción de julio de 2015, que repuntó unas décimas para volver a bajar el mes siguiente. Ante esta situación, muchos se preguntan durante cuánto tiempo podremos disfrutar de una hipoteca barata gracias al euríbor.
De momento, todo indica que hasta finales del 2016 o principios del 2017 no veremos una fuerte subida del índice. Hasta que no se empiece a notar un verdadero crecimiento económico en los países de Europa y el Banco Central Europeo decida a poner fin a los tipos mínimos (que actualmente se encuentran al 0,05%), el euríbor no subirá.

VIA@finanzas.com

Dación en pago, ¿alternativa real a la ejecución hipotecaria?

Con la llegada de la crisis, allá por el año 2008, comenzamos a familiarizarnos con nuevos conceptos y palabras. Uno de esos conceptos es la dación en pago, que normalmente escuchamos como solución a la ejecución hipotecaria o desahucio. Pues bien, 7 años después, con miles de embargos a nuestras espaldas y la certeza de que habrá muchos más, el término dación en pago sigue siendo una propuesta... ¿al alcance de todos?: HelpMyCash.comanaliza las opciones. 

¿Por qué la dación en pago no es una realidad?

No existe ninguna ley que obligue a los bancos a conceder la dación en pago. Solo es una recomendación para las entidades que hayan aceptado voluntariamente el código de buenas prácticas bancarias.

Aun en el caso de las entidades adheridas al código y obligadas entonces a conceder la dación a familias en riesgo de exclusión social, los criterios para que se considere obligatorio son muy restrictivos (no pueden tener avalista, ni trabajo, ni cobrar subsidio, ni tener ningún otro bien...), de forma que, al final, las personas que pueden acogerse son muy pocas.

Los bancos no son inmobiliarias y no están realmente interesados en quedarse con la casa, a no ser que el cliente lleve muchos años pagando la hipoteca y salgan ganando con la operación, puesto que se han llevado el dinero pagando durante pongamos 15 años más la casa completa. Solo se la quedan cuando están absolutamente convencidos de que eso será todo lo que puedan sacar del hipotecado. Mientras haya un aval o un sueldo que embargar, la dación será más difícil de conseguir.

La dación en pago puede conseguirse, pero no es fácil

El banco solo estará obligado a concedernos la dación en pago cuando:

La dación en pago esté incluida por contrato, como en el caso de la Hipoteca Sin Mas de Bankinter, que es la única que de momento ofrece esta posibilidad.

Si el cliente no ha podido acceder a una reestructuración de la deuda.

Si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas, y si además el cliente cumple con estos 6 requisitos:

Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.

Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.

La vivienda no ha de superar los 200.000 euros (aunque depende del tamaño de la población).

La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.

No debe estar en procedimiento de ejecución.

La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores.

Si no cumplimos con estas condiciones, siempre será posible negociar con el banco. Si las dos partes están de acuerdo, no hay nada que impida que podamos conseguir la dación.

Recordamos que aquellos que necesiten ayuda para negociar pueden acudir a la Oficina de Mediación Hipotecaria de su ciudad o a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) más cercana a su casa 

La ley de segunda oportunidad, un paso más hacia la dación en pago

A principios de 2015 se aprobó la ley de segunda oportunidad, un paquete de medidas que contempla la posibilidad de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago pero, una vez más, tras cumplir una serie de requisitos:

Ser deudor de buena fe, es decir que la insolvencia no sea voluntaria, que el deudor no tenga sentencia firme por algún delito.
Estar dentro del umbral de exclusión, es decir que los ingresos familiares no superen en tres veces el IPREM (Indicador público de Renta de Efectos Múltiples)

Que durante años anteriores a la solicitud de la dación en pago, la cuota a pagar por la hipoteca sea superior al 50 % de los ingresos familiares.
Eso sí, poco después de la publicación de esta ley, la PAH hizo la siguiente valoración: "Todas las medidas adoptadas hasta hoy han sido un estreptioso fracaso para la ciudadanía y un tremedo éxito para la Banca.

El Real Decreto de "malas" prácticas, consiste en unos criterios tan restrictivos que solo se han podido acoger un 0,7% de la población y que condiciona su aplicabilidad a la "buena voluntad" de la banca.

La "falsa moratoria de desahucios" a que sólo ha podido parar un 8% de los 120.000 desahucios producidos en su vigencia.

El ridículo Fondo social de viviendas: fondo de 6000 viviendas frente a más de las 500.000 familias en la calle, sumado a los criterios restrictivos de acceso; el resultado es que en 2 años solo se han podido formalizar 2000 contratos de alquiler.

La "Ley de Segunda oportunidad para los bancos", para arrasar con titulares y avales.Porque la 2a oportunidad real y única para las familias a día de hoy es la PAH."

VIA@finanzas.com

Colau no trabajará con bancos que desahucien

La alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, avisó esta tarde de que el Ayuntamiento de Barcelona "priorizará" sus relaciones con las entidades bancarias que estén dispuestas a colaborar para frenar los desahucios y se mostró dispuesta a prescindir de los bancos que no cooperen en su política de emergencia habitacional. "El Ayuntamiento tiene cuentas abiertas con la mayoría de entidades, así que tenemos margen para dejar de trabajar con ellas si no colaboran", avisó.

Colau convocó esta tarde en el Consistorio a la Comisión de Prevención de Desahucios que reunió hasta 70 personas en el Ayuntamiento para buscar soluciones a la problemática de los desahucios en Barcelona. El cónclave congregó al Gobierno, oposición y colectivos sociales— entre las que figuran la PAH, Asociación 500x20 o la Agencia de Vivienda de Catalunya— y entidades bancarias como Banco Sabadell, Bankia, Banco Santander o BBVA. La comisión, que se creó en 2011 y no se reunía desde febrero de 2014, aprobó la creación de tres grupos de trabajo que se centren en modificar el reglamento de emergencia social, en la revisión de los protocolos de desalojo y en la ampliación de viviendas de alquiler social.

Colau calificó la reunión de "una primera toma de contacto" pero anunció medidas contundentes: la imposición de sanciones a los dueños de pisos que lleven más de dos años vacíos y su intención de declarar toda la ciudad zona en situación de emergencia para que en cualquier operación de compraventa de pisos que lleven más de dos años sin ocupar, el Ayuntamiento tenga prioridad para optar al derecho de tanteo y retracto, adelantándose en la compra de " fondos buitres".

La alcaldesa confirmó la voluntad las partes de ponerse a trabajar y recalcó que nadie, incluidas las entidades financieras, rechazaron las propuestas. Aun así, Colau aseguró que los bancos no se pronunciaron sobre las sanciones en caso de que no colaboren con el Ayuntamiento. Esta semana, Colau se reune con BBVA y Blackstone.

VIA@elpais.com

¿Cómo se financia ahora la promoción de viviendas?

El sector inmobiliario siempre se ha financiado por los créditos concedidos por las entidades financieras. Un informe de BBVA cifraba en el 60% del crédito total el concedido a la vivienda, construcción y promoción en 2008. Tras la crisis la situación cambió y las entidades financieras fijaron criterios más restrictivos. Como consecuencia, las compañías inmobiliarias han tenido que buscar fuentes alternativas de financiación que suponen el 27% del total cuando en el mercado francés llegan al 55%, según un informe de KPMG.

En 2015  se prevé que los datos del sector inmobiliario sean positivos, con incrementos en la venta y también en la construcción de viviendas. Para poner en marcha las nuevas promociones, las promotoras cuentan con diversas fuentes de financiación con una característica común: imponen condiciones más duras para financiar. Los inversores oportunistas que llegaron en los primeros años de la crisis están cambiando sus posiciones.

“En los últimos años han venido a invertir en Españas fondos de inversión y SOCIMI pensando en activos singulares, principalmente centros comerciales y edificios de oficinas, que se podían conseguir a buen precio. Pero en el mercado español ya no quedan activos patrimoniales de este tipo, con rentas aseguradas y buenas localizaciones, por lo que han tenido que abrirse al sector residencial. Estos inversores pueden invertir a través de joint ventures y acuerdos con compañías del sector inmobiliario en promociones muy bien localizadas”, explica Gonzalo Montes, socio del área de Restructuring de KPMG.

Se acabó financiar el suelo

Junto con el aumento de las fuentes de financiación se ha producido otro cambio importante en el sector inmobiliario. Tradicionalmente, el promotor compraba el suelo y luego financiaba la construcción. Cuando los compradores compraban la vivienda se subrogaban al crédito firmado por la promotora.Durante la época de bonanza los bancos empezaron a financiar el suelo y el crédito promotor“lo que suponía más riesgo porque el pago del suelo debía venir por la venta posterior de los pisos”, matiza Montes. “Ahora solo se financia el crédito promotor pero, además tiene que ser un proyecto de calidad, con buena localización y expectativas de preventa razonables”.

Las promotoras confirman esta situación. “Las entidades financieras no están financiando suelo, solo se financia la edificación y los gastos generales. La relación entre los promotores y las entidades financieras claramente está entrando en una dinámica nueva mucho más colaborativa”, comenta Juan Antonio Gómez- Pintado, presidente de Vía Célere. “Parece claro que el conocimiento que tienen las entidades financieras del sector es muy profundo y eso es una gran ventaja”.

Los años de crisis han servido para despejar el mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en la desaparición de numerosas empresas promotoras, hasta un 5% de las que había en 2007. En el caso de que los bancos financien suelo, lo hacen en pequeños porcentajes que no superan el 40%. “Para protegerse de las oscilaciones en el valor del suelo que han sido muy grandes en estos últimos años, los bancos no asumen porcentajes superiores a esas cifras”, explica Juan José Perucho Rodríguez, director general de Grupo Ibosa.

Proyectos de calidad y bien localizados

Antes de conceder el crédito, las entidades financieras examinan la capacidad técnica y solvencia de las promotoras y las características del proyecto. Tienen que ser proyectos de calidad, bien localizados y con expectativas de preventa, adaptados a la demanda real. “Exigen reducir al máximo los riesgos, lo que se traduce en operaciones con un porcentaje alto de ventas ya realizadas y que cuenten con constructoras solventes que soliciten porcentajes de financiación menores al 70%. Tratan de evitar el riesgo de que en una caída de precios el banco tenga hipotecadas viviendas cuyo precio es menor a la deuda”, detalla el director general de Grupo Ibosa.

En este contexto, los bancos son muy proclives a financiar desarrollos inmobiliarios en régimen de cooperativa, según Perucho, porque parten con un alto porcentaje de ventas que eliminan el riesgo comercial. La banca exige que los promotores dispongan de capital propio para la compra de suelo y tengan solvencia económica. “Los fondos invierten mediante una sociedad creada con un propósito específico, son tus socios y tienen que conocer muy bien a la compañía con la que se asocian, sus procesos, procedimientos y la rentabilidad esperada en el proyecto”, explica Gómez- Pintado.

Fuentes de financiación complementarias

En la encuesta ‘2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario’ elaborada por KPMG, la respuesta de los profesionales consultados fue unánime en cuanto a quién va a financiar al sector inmobiliario: el direct lending, los fondos y la banca. No se trata de fuentes alternativas, sino complementarias. “Si tengo suelo en Madrid no busco un fondo para la financiación porque es más caro, busco un crédito al promotor en las entidades financieras. Pero si lo que quiero es comprar suelos para luego desarrollar promociones lo que necesito es un inversor y recurro a los fondos”, explica Montes.

En los nuevos desarrollos inmobiliarios, la localización es un factor fundamental para conseguir financiación. Esta es una de las razones por las que el elevado stock que todavía existe no se venderá en mucho tiempo por estar mal ubicado. Hay lugares en la costa donde no hay demanda de producto y suelos que se compraron antes de la crisis, pero que no se desarrollarán a medio plazo para uso residencial.

VIA@pisos.com

Las hipotecas seguirán abaratándose en 2015

Las hipotecas que conceden los bancos españoles en 2015 son muy distintas a las de 2014. En tan solo unos meses, hemos visto cómo el interés medio descendía de Euríbor más 2,5 % a Euríbor más 1,5 %, de forma que una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años contratada ahora ya no pagará 690 euros al mes sino solo 615 euros. Es más, en estos momentos es posible encontrar ofertas desde Euríbor más  1 % en bancos como CajaSur o Bankoa, que dejan la cuota en 580 euros mensuales, si bien es cierto que obligan a contratar más seguros. En cualquier caso, la pregunta ahora es ¿podemos esperar diferenciales inferiores al 1 %?

Desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, creen que todo apunta a que sí veremos caer aún más los diferenciales. Nos dan principalmente tres motivos:

Tipos bajos. El pasado 15 de abril el Banco Central Europeo volvió a mantener los tipos en su mínimo histórico del 0,05 % por lo que, de momento, nada apunta a una subida repentina de estos tipos tan ligados al comportamiento del Euríbor y de los intereses aplicados a los productos. Es muy probable que tanto rentabilidades como intereses aplicados a préstamos e hipotecas sigan por los suelos en los próximos meses.

Más hipotecas que se abaratan. Desde que empezó el año, no hay semana en que no veamos nuevas rebajas de al menos 0,20 puntos en alguna hipoteca. Solo esta semana, hemos visto cómo la de Laboral Kutxa pasaba de Euríbor + 1,75 % a Euríbor + 1,29 %, la de Uno-e de Euríbor + 1,50 % a Euríbor + 1,30 %, y la de Deutsche Bank de Euríbor + 1,59 % a Euríbor + 1,39 %. La tendencia a la baja sigue siendo totalmente actual, nada indica que vaya a parar ahora, menos cuando se ha abierto una "guerra hipotecaria" en la que existe una 

Los brokers ya consiguen menos del 1 %. Los brokers o intermediarios financieros son profesionales con un gran conocimiento del mercado hipotecario y muchos amigos en los bancos, que pueden conseguir, a los clientes que paguen por sus servicios, ofertas mejores que la que los bancos ofrecen al cliente común. Así, cuando un intermediario consigue un interés concreto, significa que es posible conseguirlo. Y ya estamos viendo ofertas por debajo del 1 %, como la Hipoteca VIP de Ferco Gestión a Euríbor + 0,90 % para perfiles prime. 

Pero todavía existen dos motivos más que nos pueden llevar a pensar en positivo. El primero, que aunque ahora un interés de Euríbor + 1 % nos parezca bajo, hace solo 5 años lo normal era Euríbor + 0,5 % y no era difícil conseguir una hipoteca incluso a Euríbor + 0,25 %. Y el segundo, que sigue existiendo un enorme stock de pisos vacíos que hay que vender con buenas condiciones de financiación.
Por último, desde el comparador destacan que si bien es cierto que los intereses no paran de bajar, los productos vinculados se mantienen intactos. Así, a la hora de buscar hipoteca es necesario encontrar la mejor relación entre bajo interés pero y pocos seguros. Entre las mejores del momento, encontramos la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor + 1,50 %, la Ecohipoteca Triodos a Euríbor + 1,35 %, la Hipoteca Santander a Euríbor + 1,49 % o la Hipoteca Naranja ING a Euríbor + 1,49 %, todas ellas con solo dos seguros obligatorios, de vida y hogar, y comisión de apertura del 0 %.

VIA@finanzas.com

La inversión inmobiliaria alcanzó en 2014 las cifras previas a la crisis

La inversión inmobiliaria logró en 2014 cifras récord, sólo superada por las registradas en 2007, antes de la crisis que arrasó el sector. Según la consultora CBRE, alcanzó los 10.200 millones de euros, lo que convirtió a nuestro país en «el segundo mercado europeo en cuanto volumen de inversión en activos inmobiliarios por detrás de Suecia».

CBRE atribuye a las operaciones cerradas durante el último trimestre este crecimiento. En los últimos tres meses, la inversión en el sector (especialmente, en aquellos activos no residenciales) en España se situó en 3.396 millones, un 50% más que en el mismo periodo de 2013. La firma subraya que se trata de una «tendencia generalizada» en Europa:la inversión en este tipo de activos se elevó un 32% con respecto a 2013 hasta sumar los 218.000 millones.

También este movimiento se aceleró durante los últimos meses del año. En el último trimestre de 2014 se obtuvieron 78.000 millones de euros, mayor inversión trimestral en el Viejo Continente desde 2006. A finales de 2014, los mercados que experimentaron un comportamiento más positivo fueron Suecia y Holanda. España, por su parte, se ubicó como sexto país en cuanto a inversión recibida en el último trimestre, superando a países como Noruega, Dinamarca o Italia.

Deuda inmobiliaria
Por su parte, la deuda inmobiliaria se incrementó en cerca de 23.000 millones frente a 2013 hasta los 978.000 millones de euros, por la entrada de nuevo crédito. Aunque la deuda nueva emitida en 2014aumentó un 47% respecto a 2013, en términos absolutos esta cifra resulta aún inferior a la deuda nueva emitida en 2007.

En palabras de Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, «existen diversos factores que explican este aumento de deuda nueva. En parte se debe al crecimiento del tamaño del mercado de inversión inmobiliaria: el valor total de las transacciones de inversión en Europa incrementó un 32% en 2014, alcanzando los 218.000 millones de euros».

VIA@abc

¿Quién podrá comprar una casa en 2015?

Pedir una hipoteca hoy en día no sale precisamente barato, si no se saben elegir las condiciones. David F. y su novia están intentando encontrar la mejor hipoteca para pedir un préstamo 134.000 euros. Entre los dos ganan 2.500 euros netos. No obstante, al ir a más de una sucursal los bancos no le ofrecen un diferencial inferior al 2%. Además, le exigen domiciliar nómina y recibos, contratar seguro de hogar y de vida, realizar una operación al mes con la tarjeta y contratar un plan de pensiones con una aportación anual entre los dos de 1.000 euros, más comisiones.

Por su parte, a Verónica S. le han concedido más o menos por la misma cantidad prestada a un diferencial del Euríbor + 1,65% y con la obligación de domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y sin comisiones. ¿Qué puede diferenciar tanto a un solicitante del otro? Estas son algunas de las circunstancias personales que pueden facilitar mejores condiciones en un préstamo:

Buena solvencia

Si eres cliente del banco y este sabe que tienes un salario mensual de más de cinco ceros, seguramente las condiciones para pedir prestado serán mucho más ventajosas. Pero en la mayoría de las ocasiones, no suele ser así; no obstante, siendo un buen cliente la situación siempre mejorará. “Los bancos atienden sobre todo a la solvencia del solicitante y a la capacidad de pago de la cuantía prestada”, afirma Javier Sevillano, abogado especializado en Derecho bancario de Auren Abogados, pero también señala que los diferenciales bajos no existen, si se comparan con los previos a la crisis.

Los préstamos hipotecarios que a día de hoy ofrecen un diferencial inferior al 1,60% suelen ser de colectivos concretos como menores de 35 años, funcionarios… o en tal caso aquellos que acepten contratar una alta vinculación, como afirman Bankimia. Estas obligaciones suelen ser domiciliar la nómina o varios recibos, contratar algún seguro de la entidad (de hogar, de vida, de protección de pagos…) o tarjetas de crédito y/o débito con las que, en ocasiones hacer un consumo mínimo anual, hacer aportaciones a un plan de pensiones, tener unos ingresos mínimos…

Comprarle la casa al banco

Los bancos tienen su cartera llena de viviendas… algunos activos tóxicos a los que necesitan dar salida. Por eso, los clientes que optan por comprárselos tienen y tendrán mejores hipotecas. “En ocasiones, las ventajas se encuentran en el porcentaje de financiación, hasta el 100% cuando lo habitual es el 80%; el diferencial, a veces más económico, o en los plazos de amortización, más allá de los 30 años habituales. Las comisiones suelen ser mínimas”, confirman desde el comparador de hipotecas. No obstante, esto no son normas fijas. Cada entidad tiene sus propias condiciones.

Entregar gran parte en ‘cash’

Cuanto menos dinero se pida prestado al banco para pagar la casa, menos cara saldrá. Por lógica tendrá que pagar una cantidad total menor de intereses por la vivienda. No obstante, Sevillano advierte de que la capacidad de negociación que un consumidor tiene frente a un banco es muy limitada.

“Para que se consiga una rebaja en el diferencial de 10, 20 o 30 puntos básicos, sobre el inicial, hay que duplicar porcentualmente hablando las unidades monetarias entregadas en efectivo. A modo de ejemplo, para una petición inicial de 100.000 euros, habría que entregar 20.000 euros, 40.000 euros ó 60.000 euros, para ir rebajando el diferencial, cantidades que además de no merecer la pena, no están al alcance de cualquiera”, explica Sevillano.

La guerra de la competencia

Los bancos siempre verán con buenas ojos a los clientes solventes. Precisamente en los últimos meses está comenzando una tímida ‘guerra de hipotecas’ y las hipotecas con diferenciales por debajo del 2% están empezando a estrenarse, llegando al 1,7% y al 1,6%, algo imposible a finales del año pasado. “La obtención del reducido diferencial va a depender sobre todo de una sana y deseable competencia del mercado bancario que abra a la baja un descenso progresivo en los actuales diferenciales hipotecarios, progresión que comenzó a finales del 2013″, confirma Sevillano.

Esta tendencia a la baja, se explica por el aumento de la confianza en la economía, la leve recuperación del mercado inmobiliario, las mejores perspectivas de empleo y la necesidad de las entidades de cubrir sus objetivos comerciales, según el Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora. No obstante, Sevillano no cree que el nivel de los diferenciales lleguen a los niveles de 0,29%, del 0,39% o incluso en un algún caso del 0,17%, como sucedió en los años previos a la crisis inmobiliaria y financiera del 2007.

VIA@pisos.com

Se abre una nueva era para las hipotecas

Lo habitual ahora es financiar hasta el 80% del valor de la tasación, con un interés real menor al 2%

Aunque aún no corren el mejor de los tiempos para firmar una hipoteca en buenas condiciones, sí que es buen momento para las que ya se han firmado, siempre que no se tenga una cláusula suelo en el contrato. Es lo que dicen los expertos. Los tipos de interés son los más bajos de la última década y el Euribor, en lo que va de diciembre, está en un punto histórico «raquítico»: en el entorno del 0,3%. También se ven los diferenciales más bajos de los últimos años. De hecho, ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%.

Con la crisis, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la escalada de la morosidad a cotas históricas, los bancos habían cerrado a cal y canto la concesión de créditos. Ahora, las ofertas vuelven a los escaparates, con una rebaja en los tipos de interés en relación al pasado reciente cuando era muy difícil acceder a la financiación tanto para los particulares como para las empresas. Los propios banqueros lo han ido advirtiendo a lo largo del año. La situación ha cambiado y la evolución vista hace prever que la morosidad de las familias tocará techo ya a cierre de este ejercicio o a principios del que viene al mismo tiempo que habrá nueva clientela.

Pero ¿cuáles son los motivos de este aparente cambio de tendencia en el sector? Básicamente hay dos. El primero, y el más importante, es una estabilización de la economía. Aún estamos en crisis, pero varios indicadores hacen prever a los expertos que lo peor ha pasado. En segundo lugar, la necesidad por parte de los bancos de ampliar y mantener su base de clientes ante la pérdida de atractivo de algunos productos estrella como los depósitos, tradicionalmente la opción de inversión preferida por los pequeños ahorradores.

BBVA, crecimiento del 4%

El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, afirmó que «en 2014, veremos desapalancamiento en familias y en el sector de la construcción e inmobiliario. Veremos una evolución descendente de las entradas en mora, que ya se viene presentando en los particulares. Esto nos lleva, con independencia de la evolución del crédito en el denominador, a un techo a finales de año o principios del año que viene».

BBVA ha eliminado el suelo hipotecario, que limita las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del Euribor, en su nueva Hipoteca Quiero, que ofrece un diferencial del 1,80% sobre el Euribor cumpliendo todas las condiciones requeridas.

«Por fin» Santander

La gran banca se puso pues, desde primeros de año, manos a la obra. Por ejemplo, la nueva hipoteca de Santander, que publicitó bajo el eslogan Por fin, nueva Hipoteca Santander, recogía en enero de 2014 un interés de Euribor más 1,99%, pero a cambio exigía domiciliar la nómina o los seguros sociales -con unos ingresos mínimos de 2.500 euros mensuales-, nueve recibos trimestrales, el uso de tarjeta de débito y crédito, con un gasto mínimo de 500 euros al trimestre y seguro del hogar, gratuito el primer año. Si no se cumplen estas características, el tipo de interés subiría a Euribor más 2,99%.

Pero la situación económica y financiera actual obligó a las entidades a ajustar los diferenciales de sus hipotecas, una táctica que ha vuelto a llevar a la práctica Banco Santander al rebajar el diferencial de su Hipoteca a Euribor +1,69% y un tipo de interés de 2,45%durante el primer año con revisiones anuales. La cuantía máxima del préstamo es del 80% del valor de tasación o de compra y el plazo de devolución es de un máximo de 30 años. Además, no tiene comisión de apertura, de compensación por amortización parcial o total, comisión por subrogación ni por cambio de condiciones.

Optimismo en Caixabank

En Caixabank también se muestran optimistas de cara a la evolución en la concesión de hipotecas en 2014. Los últimos datos, al término del tercer trimestre, así lo demuestran: los créditos para la compra de vivienda ascendían a 84.518 millones, un 3,4% más que igual período de hace un año; mientras la morosidad hipotecaria de los particulares disminuía: en septiembre era del 4,28% frente al 4,41% en diciembre de 2013. Precisamente, en la presentación de resultados de dicho trimestre, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: «En hipotecas tenemos también una reactivación del mercado, desde niveles todavía bajos, pero una reactivación importante, con una subida de la concesión del 29% y también con una mejora de nuestra cuota de mercado…».

La entidad tiene hipotecas que demuestran lo competitiva que quiere ser: una hipoteca a tipo variable que puede llegar a Euribor+1,85, aunque se requiere la máxima bonificación y vinculación del cliente; y, desde hace dos años, ha potenciado las hipotecas de tipo mixto con un periodo fijo a 10 y 15 años. El porcentaje máximo a financiar es el 80% en vivienda habitual.

La «bonificada» del Sabadell

Para Banco Sabadell, la paulatina recuperación del sector ha llevado a las entidades a desarrollar una intensa actividad de sus redes comerciales. «Los indicadores confirman que poco a poco el mercado hipotecario se está reactivando como consecuencia de una progresiva mejora de la economía, un incremento de la confianza de los clientes y una interesante oferta comercial. En nuestro caso, el volumen de operaciones registrado es el más elevado desde que empezó la crisis», explica Manuel Tresánchez, su director de Banca de Particulares. En este contexto, ha lanzado la Hipoteca Bonificada, con un interés de Euribor +1,70 y sin tipo mínimos.

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Banco Popular ha empezado a comercializar recientemente la Hipoteca Premium, destinada a la adquisición de primera vivienda. Aplica un interés fijo del 2,89% durante el primer año y de Euribor +1,80% el resto del periodo de amortización a aquellos usuarios que acepten la vinculación que propone la entidad. Ésta consiste en domiciliar una nómina que debe ser de un importe mínimo mensual de 2.000 euros, realizar un gasto de al menos 100 euros al mes con la tarjeta de crédito o la de débito de la entidad y contratar un seguro de vida, uno de hogar y otro de protección de pagos. A aquellos que no suscriban ninguno de estos productos se les aplicará un interés del 3,89% los primeros 12 meses y de Euribor +2,80% el resto del plazo. Financia hasta un 80% sobre el valor de tasación y tiene un plazo máximo de amortización de 30 años.

Bankia

Por su parte, Bankia en el último trimestre, ha añadido nuevos productos a su cartera. Ha estrenado la Hipoteca Subrogación Bankia a un interés fijo del 3,50% durante el primer año y de Euribor +1,50% el resto del periodo de amortización. También la Hipoteca Bonificada, que aplica un interés fijo del 4% en los 12 primeros meses y el resto del periodo de Euribor +2%. Ambas financian hasta un 80% sobre el valor de tasación y tienen un plazo de amortización de hasta 40 años.

Asistimos pues a una nueva era para las hipotecas, que empezó a finales de 2013 y que con el inicio del nuevo año se ha ido consolidando. Los bancos están dispuestos a financiar a sus clientes. Es el inicio de una recuperación, incipiente aún, pero que puede tener grandes cambios en el futuro. El terreno hacia la normalización será arduo y largo. Los préstamos para hipotecas cayeron un 68% entre 2008 y 2012... pero eso ya es historia. Y es que algo está cambiando...

via@abc

¿El banco puede cambiar las condiciones de la hipoteca?

Es muy importante leer la letra pequeña del contrato hipotecario.

El sistema financiero español ha cambiado mucho desde el comienzo de la crisis, y aún se espera que cambie algo más. Ante este panorama te pueden surgir dudas sobre qué puede ocurrir con tu hipoteca si tu entidad es absorbida por otra o comprada por algún fondo buitre. Es muy importante leer la letra pequeña del contrato hipotecario.

• Cambiar de banco tu hipoteca. Si es rescatado por una entidad más grande, dejarás de deberle el dinero de tu hipoteca a tu actual banco y pasarás a debérselo al banco grande. Las condiciones de tu contrato seguirán intactas.
• Vendida a un fondo buitre. El banco quiere deshacerse de parte de su deuda, algo habitual entre los bancos nacionalizados, y vende paquetes de hipotecas con más o menos riesgo de impago a alguno de estos fondos. En caso de impago, el fondo no suele mostrarse abierto a ninguna negociación para que el hipotecado no pierda su casa.
• Aumentar las comisiones de la cuenta asociada. Los bancos suelen atraer a los clientes con cuentas sin comisiones a los recién hipotecados, para luego empezar a cobrar.Es una práctica legal, pero que va en contra del código de buenas prácticas recomendado por el Banco de España.
• Subir el diferencial. Para tener menos diferencial en la hipoteca se suele aceptar contratar seguros y otras vinculaciones. Pero puede ocurrir que el cliente no pueda pagar más el seguro, o se quede en paro y sus ingresos no alcancen el mínimo requerido, por lo que el banco adquiere el derecho contractual de subir el diferencial ya que no se cumple la vinculación. El cliente puede recuperar su anterior estatus poniéndose al día antes de la próxima revisión.
• Si desaparece el índice, puede cambiarte a otro. Se incluye en los contratos, en la letra pequeña. Ya ocurrió en 2013, con la desaparecieron el IRPH de bancos, el IRPH de cajas y el CECA. Muchas personas con hipoteca referenciada a estos índices pasaron al Euríbor porque era lo que decía su contrato. Posteriormente, algunos consiguieron cambiar porque decidieron denunciar.

via@pisos.com

La banca destaca que en España se refinancian el 10% de las hipotecas

El presidente de la patronal bancaria (AEB), José María Roldán, ha destacado hoy que en España las entidades refinancian el 10 % de las hipotecas, "esto significa que hay un montón de familias a las que el banco les está permitiendo respirar y acometer el pago de la hipoteca".

Tras intervenir en un debate sobre la banca y los retos de la unión bancaria organizado por EuropeG, Roldán ha recordado además que la banca puso a disposición de las familias miles de inmuebles a precios asequibles a través del fondo social de viviendas, que "probablemente se aumentará".

Y ha subrayado que ha sido "evidente" la mejora en el número de desahucios, por lo que ha pedido tener cuidado a la hora de interpretar los datos porque "muchas veces hasta los desahucios de los alquileres se adjudican a los bancos y hay que distinguir".

También ha reclamado que, si en el futuro se cambia la legislación hipotecaria, se haga con cautela, sin recaer en algunas prácticas exuberantes del pasado y sin olvidar "que el sistema hipotecario español ha dado acceso a la vivienda a un segmento de la población muy grande".

El presidente de Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, que participó en el mismo debate, dijo que desde el punto de vista social hablar de los desahucios es "tremendamente sensible" y reconoció que, aunque el sistema legal español es notablemente más duro que el de otros países, también es verdad "que las hipotecas en España hasta la crisis han sido las más baratas del mundo".

Quizás por eso sería bueno que se pagara más, pero eso es algo que hay que decírselo a los hipotecados, ha añadido.

En el caso de Bankia, Goirigolzarri ha insistido en que al grupo no le interesa quedarse con una vivienda y ofrece alternativas a los clientes con un peligro potencial de impago, lo que en ocasiones, supone la dación en pago, es decir, la entrega de las llaves para saldar la deuda. EFE

via@invertia.com

Las hipotecas recuperan tamaño

Los bancos están abriendo el grifo de la financiación y no sólo a las empresas, también a las familias que piden hipotecas.

Despacio, con cautela y nunca otorgando créditos del 100% o incluso del 110% como llegó a ocurrir antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Pero lo cierto es que las cifras ya reflejan un cambio de tendencia.

El importe medio de las hipotecas concedidas en España alcanzó los 170.000 euros en 2007 y, con la crisis, esta cifra bajó hasta los 110.000 euros. "Fue una caída nunca vista, una auténtica barbaridad", indican fuentes de Banco Sabadell. En 2014, el importe medio ha repuntado hasta los 120.000 euros, impulsado por la recuperación de la confianza en la economía y la apertura al crédito por parte de la banca.

En paralelo al repunte del importe medio de las hipotecas, también ha crecido el porcentaje del préstamo sobre el valor de inmueble (en un año ha pasado del 56% al 60%) y el dinero que invierte una familia cada año en la hipoteca en función de sus ingresos (del 33% al 34%). En cualquier caso, tanto las entidades financieras como las empresas del sector inmobiliario aseguran que se ha aprendido la lección y que nunca se volverán a conceder hipotecas por el 100% del valor del inmueble.

El consejero delegado de la promotora Corp, FernandoCirera, explica que actualmente es muy difícil encontrar un banco que otorgue una hipoteca de más del 80% del valor de compra del piso. "Ese cambio también se ha producido en la mentalidad de los españoles, que ahora ahorran para pagar la entrada del piso y los costes de la compra", dice.

El número de hipotecas concedidas también ha registrado una notable recuperación. En los nueve primeros meses del 2014, se han concedido un 29% más de préstamos para viviendas que en el mismo periodo del año pasado, según datos de CaixaBank. El consejero delegado del grupo, Gonzalo Gortázar, avanzó en la última presentación de resultados de la entidad financiera que se estaba produciendo un gran cambio, reflejado en esta "reactivación del mercado".

El cambio de tendencia no se ha producido sólo porque los españoles vuelvan a confiar en la economía española y en el sector inmobiliario. La verdadera palanca de cambio la han provocado las entidades financieras, que vuelven a ser proactivas en la concesión de créditos hipotecarios. Todas las promotoras inmobiliarias y las agencias de intermediación de pisos coinciden en que este año los bancos y cajas españoles han recuperado la labor comercial.

El director general de Don Piso, Luis Pérez, explica que si durante los años de recesión han estado desaparecidas del mercado porque estaban ocupadas dando salida a su propia bolsa de viviendas, en 2014 han vuelto todas a realizar rondas de llamadas y de visitas para ofrecer hipotecas.

El director general de Don Piso considera que hay muchas personas interesadas en comprar viviendas que no se deciden. "Los bancos están muy interesados en financiar a los particulares, pero todavía no se sabe en el mercado", dice. Cree que "en cuanto sea vox populi, crecerá la demanda de forma importante". En su opinión, "estamos en la antesala de una normalización del mercado donde la demanda irá creciendo en los próximos meses".

El director de la zona del Ensanche de Barcelona de la multinacional Engel & Völkers, Oriol Canal, recordaba que durante el último salón inmobiliario BMP, se ha podido ver cómo las entidades financieras dejaban de ir a la feria con el objetivo de vender sus viviendas para empezar a conceder de nuevo hipotecas. Es el caso de Banco Santander, que al haberse desprendido de su cartera de inmuebles, acudió al salón sólo con el objetivo de financiar la compra de pisos.

El coste de las hipotecas se mueve entre Euribor más 1,85% y Euribor más 3%. El precio más bajo lo ofrecen las entidades financieras a los clientes más solventes que, además, domicilian su nómina, los seguros de la vivienda y del coche y otros productos con ellos. El consejero delegado de Renta Corporación, David Vila, añade que, tras la crisis, se ha afianzado la tendencia de solicitar hipotecas de tipo mixto, que ofrecen un primer tramo a un interés fijo, que evita sorpresas a los compradores.

Fuentes de la promotora Vía Célere añaden que la crisis también ha provocado otro cambio en el hábito de compra de los españoles: si antes de que estallara la burbuja compraban una vivienda y luego buscaban financiación, ahora acuden primero al banco y luego empiezan a mirar pisos.

via@expansion

Consejos antes de comprar una vivienda

La inversión en una vivienda puede ser la decisión financiera más importante en la vida de muchos ciudadanos. Dada su importancia, sería conveniente resolver algunas dudas básicas antes de tomar la decisión de firmar una hipoteca. El notario Antonio Ripoll ofrece respuestas a algunas de las dudas más habituales.

• ¿Qué debes hacer antes de firmar el préstamo?Visita la Notaría antes de la firma, tres días antes tienes derecho a examinar un proyecto de escritura. Exige el cumplimiento de ese derecho. Prepárate para el acto, leyendo documentos y haciendo examen de conciencia de lo que te juegas en la operación. No debes firmar sin preguntar al notario todo lo que te preocupe, por absurdo que nos parezca

• ¿Si no puedes pagar basta con que entregar la casa al Banco? El Banco tiene derecho a cobrarse antes que nadie contra la vivienda iniciando el procedimiento de ejecución (judicial o notarial), que desemboca en una subasta. Si falta dinero, como regla general, salvo caso de hipoteca de responsabilidad limitada, se sigue respondiendo por la diferencia.

• Los padres son fiadores ¿Cuándo han de pagar? La fianza suele ser solidaria, lo que quiere decir que faltando el pago por parte del deudor (el hijo), los padres podrán ser reclamados sin pedir la venta de la propiedad. Los padres luego, en el sistema legal, podrán reclamar al hijo lo pagado por cuenta de éste.

• Pago antes de tiempo… ¿Es mejor quitar tiempo o cuota? Lo ideal sería siempre tiempo. Sin embargo, hay personas a las que por sus propias circunstancias les puede interesar más bajar la cuota para que ésta sea más llevadera.

• ¿Se puede vender la casa antes de pagar el préstamo? Debes preguntar al Banco el importe mínimo por el que debes venderla para quedarte libre de la operación. El mismo día se cancela la hipoteca con el dinero del comprador.

• ¿Qué es la responsabilidad hipotecaria? Son unas cantidades que no se suelen entender, aparecen en la escritura y funcionan como la cifra máxima de responsabilidad que se puede reclamar por el banco contra la propiedad en perjuicio de otros acreedores que no tienen a su favor la hipoteca. Si el Banco construye bien la hipoteca, tras desencadenar el proceso de ejecución, si prospera, debería quedarse sin el problema. Si se quedó corto, el exceso de precio que se sacase de la venta se aplicará en beneficio también de los demás acreedores y no sólo del banco.

• ¿Qué hace la Gestoría? Tiene dos funciones. Terminada la firma se procede a retirar la escritura de la notaría, liquidar impuestos, e instar la inscripción en el Registro. Al Banco le interesa que no haya errores posteriores, pues su derecho se perjudica. Cada vez más, por otro lado, acude personal de la Gestoría, bien para comprobar que lo preparado por el Notario concuerda con las instrucciones del Banco, o, incluso, para firmar por cuenta del Banco, son las llamadas “Gestorías de firma”. Es una de las partes menos transparentes del negocio bancario y no precisamente por el buen hacer de sus empleados y cumplimiento de las mismas. Normalmente se cuestiona a Bancos, Notarios, Registradores… aranceles y comisiones, sin embargo nunca se entra a valorar ni el coste de las mismas, ni la imposición por el Banco, sin posibilidad de optar, ni tampoco la falta de poder de decisión por parte del cliente.

via@pisos.com

Los bancos españoles superarían las pruebas de solvencia

Al menos once bancos europeos no superarían las pruebas: tres griegos, tres italianos, dos austríacos, una chipriota y previsiblemente un portugués y un belga

Al menos once bancos de seis países europeos, ninguno de ellos español, suspenderían las pruebas de solvencia llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) y la Autoridad Bancaria Europea (ABE), cuyos resultados definitivos se conocerán el próximo domingo, según distintas fuentes financieras consultadas por Efe.

Hasta el momento, aunque oficialmente no hay confirmación, los datos preliminares indican que al menos seis entidades de las 128 sometidas a examen son incapaces de mantener el mínimo de capital del 5,5 % exigido tras el periodo de estrés.

Entre los suspensos están tres de las cuatro entidades griegas, otras tres italianas, dos austríacas, una chipriota y previsiblemente una de Portugal y una última de Bélgica, si bien no se descarta la revisión de alguna cifra hasta el último momento.

Aún así, los bancos griegos que actualmente suspenden son Piraeus Bank, Eurobank Ergasias y Alpha Bank; los italianos serían Monte dei Paschi, el Banco Popolare y el Banco Popolare di Milano.

En el caso de Austria, Erste Bank, participado por CaixaBank, presentaría un déficit de capital en el escenario de estrés, lo mismo que le sucedería a otra entidad del país, aunque las fuentes discrepan sobre su identidad.

En Chipre, uno de los tres bancos sometidos al examen también suspendería; en Portugal, por el momento, sólo lo haría el BCP Millenium, y en Bélgica, de nuevo Dexia. No obstante, las fuentes coinciden en que los datos son susceptibles de revisión.

Lo que sí descartan es que en los dos principales países del euro, Alemania y Francia, vaya a haber grandes sorpresas, lo que no quita para que en el último momento pueda suspender la prueba alguna entidad de menor tamaño que ahora mismo aprobaría sin demasiada holgura.

En cuanto a España, el próximo domingo se espera la confirmación oficial de que todas las entidades aprueban los test y Banca March y Kutxabank obtendrían las mejores notas.

A continuación figuraría el BBVA, que podría ser incluso superado por Bankia al considerar las medidas tomadas por la entidad; y a continuación el Banco Santander

Unicaja y CaixaBank obtendrían una nota muy similar, ligeramente superior a la de Bankinter e Ibercaja, siempre según las fuentes consultadas.
NCG Banco, ahora rebautizado como Abanca; Banco Popular; Cajamar y Liberbank completarían la lista de entidades españolas examinadas y todas ellas aprobadas, pues aguantan el peor escenario.

En este último supuesto, que en ningún caso de trata de una previsión sino de una hipótesis, el PIB de España se contraería un 0,3 % este año, un 1 % en 2015, y apenas crecería un 0,1 % en 2016.

En la Unión Europea, la contracción de la economía prevista para la región sería del 0,7 % este año y del 1,5 % el próximo, más acusada que la de España; mientras que en 2016 el PIB de la región prácticamente estaría estancado.

También se prevén nuevas turbulencias en el mercado inmobiliario español, en el que los precios de la vivienda caerían un 3,1 % este año y un 5 % en 2015 y 2016; descensos inferiores a la media de la UE, que sería del 8,7 % este año y el 14 % en los dos siguientes.

via@lavanguardia

Factores a tener en cuenta antes de contratar una hipoteca

Antes de asumir un préstamos es necesario conocer las condiciones de la hipoteca.

Las últimas estadísticas invitan al optimismo hacia una recuperación del sector. Llueven las informaciones sobre si será el momento idóneo o no para adquirir una vivienda. Para el consumidor, toca pensar si tiene la posibilidad de asumir una hipoteca, un gasto que será el mayor que tenga que afrontar en su vida, por su importe y por el tiempo que tiene que seguir pagando. Antes de asumir un préstamos es necesario conocer algunos factores a tener en cuenta:

• El importe a solicitar. Deber ser inferior a la que permite el presupuesto de nuestra economía doméstica, y nunca olvidar una futura subida de los tipos. Los bancos están ofreciendo hasta el 80% del valor de tasación del inmueble.
• Plazo de contratación. Cuanto más largo sea el plazo, las cuotas a pagar serán más bajas pero los intereses a pagar serán más altos. Si se contrata un préstamo a tipo de interés variable aumenta la posibilidad de que suban los tipos de interés.
• La moneda en la que se contrata el préstamo. Suele ser en Euros, pero si se contrata un préstamo en moneda extranjera hay que controlar el tipo de cambio de la divisa por las posibles variaciones en las cuotas hipotecarias.Suelen tener un tipo de interés menor, pero con mayores riesgos.
• Condiciones del préstamo hipotecario. Es muy importante leer la letra pequeña del contrato de la hipoteca para conocer todas las cláusulas, ya que puede suponer un incremento en el desembolso mensual. Por ejemplo, están las comisiones por cancelación anticipada.
• Revisar la implicación de las vinculaciones. En caso de no poder cumplir con el pago de las vinculaciones asociadas puede suponer una revisión al alza del diferencial de la hipoteca, que en ocasiones puede aumentar el tipo de interés en un 1%.
• Evitar las cláusulas suelo y otro tipo de condiciones. Esta cláusula establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios estén por debajo. La cláusula suelo no permite beneficiarse del bajo nivel actual del Euríbor. También están las condiciones de las subrogaciones, cambio de acreedor, o novaciones contractuales para cambiar los términos de la hipoteca.

via@pisos.com

Comprar es mejor que alquilar tras siete años como inquilino

Aunque comprar implica un desembolso inicial más alto que alquilar, la vivienda en propiedad se puede rentabilizar.

La estabilidad de los precios de venta y de las rentas de alquiler está cada vez más cerca, pero la gran pregunta sigue en el aire: ¿Qué conviene más en estos momentos: comprar o alquilar? Si bien el factor económico tiene un gran peso, a partir de ciertos datos objetivos es posible calcular a partir de qué año de alquiler conviene comprar para que nuestro bolsillo no salga perdiendo.

Tomando como base los informes semestrales de precios de venta y de alquiler, el portal pisos.comestima que tras 6,9 años como inquilino en una vivienda con una renta de 620 euros al mes, se cubrirían los gastos1 de la compra de ese mismo inmueble al financiarlo al 80%. La casa en propiedad costaría 168.688 euros y tendría una cuota hipotecaria de 641,94 euros. Al realizar este cálculo con el precio y la renta de 2013, tenía que pasar un año más para que la compra fuera rentable.

El Banco busca clientes solventes
Para Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, “se ha ganado un año porquelos precios de venta han seguido cayendo moderadamente, mientras que las rentas de alquiler han mostrado una evolución más estable”. Aunque el tiempo se haya reducido, Gandarias indica que “el alquiler es, a día de hoy, la única opción que tienen aquellos que no cumplen con el perfil financiero que busca la banca”. En este sentido, el portavoz del portal inmobiliario alude a la existencia de unas condiciones previas relacionadas con la solidez del empleo y el ahorro previo.

Teniendo en cuenta los precios de venta actuales, Gandarias no duda en animar a la compra: “Si el presupuesto se alinea con los criterios de búsqueda marcados, no hay razón para dilatar más la decisión de compra, ya que iría en contra de la economía personal y el concepto de rentabilidad”. Por otro lado, aunque los precios no subirán de forma súbita, el director del Gabinete de Estudios de pisos.com afirma que “la vivienda que queremos comprar hoy podría ser más cara mañana o, directamente, haber desaparecido del mercado porque otro comprador fue más rápido”.

Analisis por capitales de provincias
Trasladando este análisis a las capitales de provincia, Huesca (4,6 años), Las Palmas de Gran Canaria (5 años) y Pontevedra (5,2 años) son las ciudades en las que menos tiempo se pasaría de alquiler antes de que sus costes señalaran hacia la compra como la mejor alternativa. Las capitales donde este margen es mayor son A Coruña (11,6 años), Ourense (10,8 años) y Donostia-San Sebastián (9,9 años).

El año pasado, las capitales de Lleida (4,5 años), Santa Cruz de Tenerife (5,2 años) y Tarragona (5,5 años) encabezaban este ranking por abajo, mientras que Logroño (12,6 años), A Coruña (12,6 años) y Donostia-San Sebastián (11,5 años) lo hacían por arriba. Madrid y Barcelona empataron en 2013 con 7,8 años. En 2014, ambas bajan el límite, pero comprar es más rentable que alquilar antes en Madrid (5,9 años) que en Barcelona (6,7 años).

Por otro lado, sumando los gastos, la cantidad no financiada y todo lo aportado durante los 30 años de hipoteca, un piso tipo en España habría supuesto un coste total de 281.705 euros. Viviendo de alquiler en este mismo inmueble durante estas tres décadas, se habrían desembolsado rentas por valor de 223.820 euros. Dividiendo el total de la compra entre el alquiler anual, resulta que se podrían vivir 38 años con lo invertido. En 2013, la media nacional estaba en 41 años.

VIA@pisos.com

¿Hipoteca a tipo fijo?: las cinco mejores que te permitirán controlar lo que pagarás

A la hora de buscar una hipoteca muchos futuros hipotecados se preguntan qué opción es la mejor: si elegir una con interés fijo, con una cuota fija mensual que elimina de golpe y plumazo cualquier sorpresa; o una de interés variable, sometido a los vaivenes del euríbor.

Desde HelpMyCash recuerdan que "lo mejor de este tipo de producto es que el hipotecado sabe lo que paga cada mes, desde el principio hasta el final de su hipoteca. Sin importar lo que pase con el Euríbor".

Sin embargo, también creen que lo que en teoría es una buena idea, en España pierde sentido al comercializarse con un interés demasiado elevado, alrededor del 6%. Y así es muy difícil que salga a cuenta con respecto a una hipoteca variable, pongamos a Euríbor más 2 %, ya que es muy poco probable que el Euríbor mantenga una media del 4 % durante las próximas 2 o 3 décadas.

Desde HelpMyCash sí aconsejancontemplar ofertas al 4 % o incluso 5 % (porque es más probable que el Euríbor alcance un 2 % o 3 % de media), pero sin ninguna garantía de que vayamos a salir ganando con respecto a las hipotecas variables. Así, es una buena idea una hipoteca a tipo fijo siempre y cuando se encuentre ofertas al 5% o menos; necesite saber exactamente cuánto va a pagar cada mes y crea que el Euríbor va a mantenerse por encima del 3% durante las próximas dos o tres décadas

La elección dependerá de las circunstancias personales, Así, si buscas una hipoteca a tipo fijo te decimos cuáles son las cinco mejores:

Fercogestión ofrece una de las más atractivas, al tener un tipo fijo del solo 3,89%, pero solo está disponible para créditos hipotecarios dentro de la provincia de Barcelona. La hipoteca concede el 80% de la financiación y el plazo es de 30 años. Para contratarla tampoco exige una gran vinculación, salvo seguro de hogar y de vida.

Igual de atractiva es la Hipoteca tipo fijo de Bankoa, la filial online de Credit Agricole. La entidad comercializa un crédito con un interés fijo del 3,75% TIN y un TAE del 4,16% para toda la vida hipotecaria. Además, financia el 65% del valor de la vivienda y el plazo es de 20 años. Para poder contratarla es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y un seguro de hogar.

La Hipoteca Global Fija de Gestión Global Centro Hipotecario ofrece un interés del 4,45% y sin comisión de apertura. Puede además financiar el 80% del valor de la vivienda y sin pedir una vinculación excesiva, aparte del seguro de vida, hogar y domiciliación de nómina.

La Caixa también pone a disposición de sus clientes una hipoteca a tipo fijo, con un interés que va desde el 6,20% al 6,90% y para financiar tanto primera como segunda vivienda. El porcentaje máximo de financiación es del 80% en el caso de primera, y cae al 70% para la segunda. Para contratarla solo es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar.

Caixa Enginyers también comercializa un crédito a tipo fijo, con un interés fijo del 6% y a 20 años. La comisión de apertura y estudio es del 1% y solo es firmar con la entidad un seguro de vida y otro de hogar.

via@finanzas