Alquiler con opción a compra: ¿cómo funciona?

La dificultad para acceder al crédito y la situación económica y laboral hacen que muchas personas que, inicialmente, se decantarían por la compra de un inmueble terminen viviendo del alquiler. Para muchas de ellas, el alquiler con opción a compra es una salida cada vez más común, ya que permite invertir el dinero destinado al alquiler a una posible compra. Pero, ¿en qué consiste y cómo funciona?

 ¿En qué consiste?

El alquiler con derecho a compra es un contrato doble o mixto, compuesto por dos subcontratos, uno de alquiler y uno de compraventa. Este permite al inquilino vivir arrendado en la vivienda por un tiempo determinado, tras el cual tendrá derecho a comprarla por un precio acordado al que se le descontarán, total o parcialmente, las rentas del alquiler pagadas hasta el momento.

Según el Tribunal Supremo, se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

Se trata de un tipo de contrato que puede resultar beneficioso para ambas partes: para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.

Este tipo de acuerdos no tienen por qué significar una cuota de alquiler más o menos elevada que en un contrato normal, pero sí implica un mayor desembolso inicial al tener que aportar una prima por la opción a compra, que suele ser mucho mayor a la cantidad aportada en una fianza. Además, en el caso de la prima y al contrario de lo que sucede con las fianzas, si al final el inquilino no se decide por la compra de la vivienda, perderá la totalidad de esta.

Por eso mismo, es muy importante asegurarse de que, llegado el momento, se va a poder pagar el precio de compra u optar a un crédito. Igualmente, si se tiene claro que esta es la opción más adecuada, antes de realizar o firmar el contrato hay que comprobar que la vivienda está libre de carga.

 ¿Cómo debe ser el contrato?

El alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no contemplado por la Ley y que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque esté aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso mismo, es muy importante que todas las condiciones queden muy bien especificadas en el contrato.

Para que este sea vigente y, según el Tribunal Supremo, es obligatorio que, al menos, aparezcan estipuladas en él dos condiciones esenciales de la compraventa: el objeto del contrato y el precio.

Esto es, que se cede la decisión de adquirir la vivienda al inquilino tras los años marcados de alquiler y el precio de venta estipulado para la vivienda en el momento de firmar el contrato, la cantidad de las cuotas del alquiler y el porcentaje a descontar de la renta del alquiler, en caso de que se efectúe la compraventa. Si se aporta una prima inicial, que es lo habitual, también deberá aparecer la cantidad pactada de esta.

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:

Contrato de alquiler:

– Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo 5 años)
– Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
– Cantidad de la renta mensual del alquiler
– Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma

Contrato de compraventa:

– La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra;
– Precio de venta de la vivienda
– Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta
– Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado

Condiciones y excepciones del alquiler con opción a compra

1. A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.

2. El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 5 años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.

3. El inquilino puede prorrogar, si así lo consiente el propietario, el contrato de alquiler, pero, en ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.

4. El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure este.

5. El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.

6. La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años, lo cual es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre mucho la fluctuación en los precios y el propietario consigue deshacerse de la vivienda.

7. El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler, sin embargo, sí que puede variar en función del IPC, si el dueño así lo exige. Igualmente,

8. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.

9. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).

10. Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales:

– Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, durante el contrato de arrendamiento, el inquilino podrá deducirse el alquiler y el propietario deberá declarar lo percibido por este; además, cuando se realice la venta, el propietario tendrá que declarar esa ganancia de patrimonio y, si procede, el comprador deducírsela.

– Si, además, el inquilino paga al propietario la prima por el derecho de la opción, este último deberá declarar esa ganancia aunque el primero no podrá desgravarla.

Sea como sea, el precio de la opción de compra y la parte de los alquileres que se descuente del precio final al ejercerse la opción de compra se podrán deducir en el IRPF en concepto de adquisición de compra habitual.

VIA@fotocasa

El mercado del alquiler sale reforzado de la crisis

• No para de crecer impulsado por la oferta (sobre todo, inversores) y demanda (jóvenes)
• Este régimen ha pasado copar el 6% o 7% del mercado en el 'boom' al 20% ... y subiendo
• La profesionalización del sector y el adiós a los prejuicios, las claves de su dinamización
• Los expertos hablan incluso de un 'cambio estructural' y de que 'ha llegado para quedarse'

La crisis económica (cebada muy especialmente con el sector inmobiliario) ha hecho estragos en el mercado residencial. Pero no en todo su conjunto. Porque si hay un sector que ha salido reforzado de la recesión ése no es otro que el alquiler. Este régimen ha pasado de ser prácticamente residual en el parque de viviendas a tener un peso importante. Si antes de la crisis apenas regía en el 6% o 7% de las casas, actualmente está presente en el 20% y subiendo con fuerza en las grandes ciudades.

El resurgir del alquiler ha venido desde el lado de la oferta y el de la demanda. Propietarios particulares, promotores, inversores, etc. han visto en él (con el grifo del crédito seco para las compraventas y los precios muy menguados) la mejor salida a su producto, lo que ha dinamizado un escaparate que era mínimo. En el otro lado, el buscador de casa (también quizá en parte empujado por las circunstancias económicas, laborales y financieras) ha comenzado a mirar este régimen como una opción más en el acceso a un hogar.

Entre estos entendidos, Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo, prevé que la propiedad tenga que convivir con un emergente mercado del alquiler durante los próximos años. "No tiene sentido que el 85% de los españoles viva en una casa propia", afirma tajante. Córdoba ensalza la ya patente irrupción de grandes compañías e incluso fondos inmobiliarios centrados en el arrendamiento profesional porque sirven para dar transparencia a este sector y ayudan a sentar unas bases sólidas del alquiler a largo plazo.Sea por lo que fuere, el mercado del alquiler goza hoy de unaenvergadura impensable no hace muchos años, cuando era una opción discriminada y ceñida casi únicamente a los estudiantes y a familias de escasos recursos. Ahora este régimen, uno de los grandes ganadores de la crisis, pone en entredicho la arraigada cultura de la propiedad en España. Además, todo indica que no se trata de una situación coyuntural. La mayoría de expertos, tanto analistas inmobiliarios como economistas, ven con buenos ojos el auge del alquiler y lo perciben como un factor de equilibrio que dota de mejor salud a un mercado enraizado en la compra.

Pensando en este horizonte del arrendamiento de viviendas, Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, lo tiene muy claro:"El alquiler ha llegado para quedarse". En su opinión, "más allá de haber salido o no beneficiado de la crisis, lo que se puede afirmar rotundamente es que este régimen está siendo parte de la solución". Carroza apunta que el alquiler está permitiendo acceder a una casa a cientos de miles de familias y a jóvenes en un momento en el que la promoción residencial es muy baja y en el que los bancos son muy exigentes a la hora de dar crédito.

Carroza pondera incluso la importancia del alquiler en la economía: "Gracias a él, a través de las rentas, se inyecta liquidez al sistema sin la intervención de monopolistas financieros, lo que acelera la recuperación del consumo". Por ello, asegura que "vivimos en un país de paradojas": "La crisis ha beneficiado al alquiler y éste, al mismo tiempo, ayuda a salir de la crisis". Su compañía, visionaria del apogeo que viviría este régimen, es uno de los reflejos de la ebullición descrita por el arrendamiento con la crisis. Alquiler Seguro nació de la nada en 2007, apostando por un negocio en el ostracismo, y hoy tiene 25 oficinas repartidas por toda España, 200 empleados y más de 40.000 contratos en gestión.

Otras compañías dedicadas tradicionalmente a la compraventa también comienzan a virar al alquiler. Entre éstas, Tecnocasa, que ha elaborado su primer informe sobre este régimen, correspondiente a 2014, con el objetivo de dar algo de luz a un sector prácticamente huérfano de estadísticas. "Ciertamente, ha sido el gran beneficiado de la crisis inmobiliaria", manifiestaLázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Cubero cita cuatro motivos que empujan este régimen: el importante segmento de la población que no ha podido comprar y se ha desplazado al arrendamiento; la rebaja de las rentas, que ha provocado rotación dentro del propio mercado; la irrupción de los inversores, que ha incrementado la oferta; y la salida al mercado de inmuebles en desuso, cuyos dueños han comenzado a explotar.

Tecnocasa, que lleva recopilando datos desde 2012 a través de su amplia red de franquiciados, informa en su estudio de la evolución del precio de las rentas, los plazos de comercialización, la rentabilidad de las viviendas en alquiler, los perfiles de arrendadores y arrendatarios, etc. Entre las conclusiones, cabe destacar la estabilización del precio medio de los alquileres en España (+0,47%) -el metro cuadrado cotiza a 8,54 euros-. Las rentas bajaron en 2014 un 1,57% en Madrid (a 10,05 euros por metro cuadrado) y un 0,59% en Barcelona (a 10,18 euros).José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y coordinador del informe de Tecnocasa, habla directamente de un "cambio estructural" en el mercado y en la mentalidad social. Desde el punto de vista económico, cita los bajos salarios ligados al nuevo empleo temporal, la concesión de crédito sólo para familias solventes y el final de los incentivos fiscales a la compra como los principales garantes del crecimiento del alquiler.

VIA@elmundo

El alquiler se convierte en la primera opción de acceso a la vivienda

Hasta hace no demasiado tiempo tener un piso en propiedad era una de las prioridades de los españoles. Pero la situación económica y el cambio en la pirámide poblacional provocado por el envejecimiento de la población y la escasa inmigración han promovido la cultura del alquiler, hasta ahora escasa en España en comparación con las preferencias de la mayoría de los ciudadanos europeos. Científicos de la Universidad Autónoma de Barcelona han examinado las tendencias de los españoles en los últimos 30 años y aseguran que el alquiler se contempla ahora como primera opción de acceso a la vivienda.

Juan Módenes y Lulián López-Colas son los autores del estudio «Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?», en el que recogen que mientras que entre 2004 y 2007 de cada diez nuevos hogares solo uno era en alquiler, en la actualidad no se crea ningún hogar neto en propiedad. Es decir, que «se crean tantos como se disuelven, por lo que la creación neta de hogares es de alquiler», ha explicado a Sinc Juan Antonio Módenes, investigador de la UAB y coautor del estudio.

Los científicos han utilizado datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos, Eurostat y la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España. En total, han contabilizado que la demanda residencial de base demográfica, es decir, el incremento anual del número de hogares, ha disminuido por debajo del 20% de la cifra máxima alcanzada en los años 2005 y 2006.

«Han estallado a la vez la burbuja inmobiliaria y la burbuja demográfica. Estos cambios están afectando a las bases más fundamentales del sistema, como es el dominio de la propiedad», señala Módenes.

Existe un importante repunte del alquiler debido tanto a la globalización como a la movilidad exterior. «El cambio de tendencia hacia el alquiler se debe a la falta de solvencia de los jóvenes en la situación actual. Si lainclinación por el alquiler se hace estable seremos testigos de una sucesión de generaciones más antiguas, con más propietarios, por generaciones más recientes, con más presencia del alquiler», destaca el investigador.

Durante los años del boom inmobiliario se incrementó de forma exponencial la vivienda de nueva construcción, así como las obras de mejora de los hogares ya consolidados. La inmigración y los jóvenes eran quienes accedían a viviendas de segunda mano, tanto por compra como por alquiler. «Esa mayor disponibilidad de viviendas en alquiler se hace notar en el período actual de crisis y baja demanda relativa», considera Módenes.

Para los investigadores, un cambio a un modelo residencial basado en el alquiler podría tener muchas ventajas, como el crecimiento de la construcción independiente y la generación de ganancias a corto plazo en el circuito de promoción, construcción, venta e hipotecas.

«Dejar que los jóvenes se emancipen, incluso que lo hagan antes, solo se puede hacer con una presencia amplia del alquiler. Además de hacer más fácil el desarrollo vital de los españoles, fomentaría el crecimiento económico a través del sostenimiento de la demanda interna», ha subrayado el investigador.

Para los autores de este trabajo, también tendría ventajas sociales y familiares, como una mayor libertad en la organización del ciclo de vida tanto de los jóvenes como de sus padres.

Por último, el nuevo escenario ofrecería una emancipación más fácil y estable, que adelantaría las prioridades de las familias y sus proyectos reproductivos, con el consiguiente adelanto –incluso un aumento– de la fecundidad. Los investigadores han diseñado dos tipos de escenarios en los que se desarrollará la sociedad española según las tendencias residenciales actuales, que dependerán de las políticas que se implementen.

Por un lado, puede darse una evolución negativa. «Si el crecimiento económico es bajo, la creación de empleo débil y las condiciones laborales precarias durante la juventud, el acceso a la vivienda continuará siendo principalmente en propiedad, pero con un crédito restringido y dificultades para movilizar las redes familiares de apoyo», aseguran.

Otro escenario, el de sustitución del sistema residencial, es más positivo. «Se consolidaría el alquiler como previo al acceso a la propiedad, algo muy común en otros países».

Este escenario se vería reforzado además si se practicara una política activa de vivienda que aumentara los incentivos al alquiler y el sector dela construcción estaría centrado en la rehabilitación de las viviendas antiguas, que serían el principal acceso a vivienda para los jóvenes.

VIA@abc