El inversor chino dispara la demanda de vivienda en España

Inversores chinos, especialmente, y seducidos por el estilo de vida de España, se lanzan ahora a la compra de vivienda nueva. Van camino de convertirse en el motor para la recuperación inmobiliaria del país. Los precios están recuperando además los niveles anteriores a la crisis en Madrid, Barcelona, Valencia, Ibiza y Marbella.

“En el periodo entre 2007 y 2014 hubo mucha incertidumbre sobre el mercado y esto hizo que muchos pospusieran sus planes. En los dos últimos años, gracias a la confianza creciente en la recuperación de la economía española, hemos observado una reactivación del mercado con ajustes de precios a nivel global.

España mantiene el mismo encanto de siempre y hemos observado un auge enorme de lo que llamamos ‘inversores de estilo de vida’. Quieren realizar una inversión inmobiliaria segura pero escogen España por la calidad de vida que ofrece. Esta es una tendencia esencial en la recuperación del mercado actual, la cual creemos ofrece condiciones únicas.”. Así se expresa un reputado conocedor del sector inmobilario, Alexander Vaughan, cofundador de Lucas Fox.

Esta agencia inmobiliaria internacional fue fundada en Barcelona por Alexander Vaughan y Stijn Teeuwen en 2005. La empresa ha crecido, convirtiéndose en la agencia inmobiliaria independiente líder en España, con cerca de 100 empleados en ciudades clave y destinos vacacionales codiciados.

Para celebrar el décimo aniversario de la compañía, Lucas Fox ha publicado uninforme inmobiliario español de los últimos 10 años, al que ha tenido acceso El Confidencial Digital, que ilustra los cambios que ha experimentado el mercado desde 2005, con el apogeo de precios en 2007 y la posterior caída del mercado hasta mediados de 2013, equilibrándose a lo largo de 2014 y actualmente recuperándose de nuevo con un mayor énfasis en propiedades de calidad y una visión a largo plazo en inversión y estilo de vida.

Interés por la obra nueva

Concluye que, desde mediados de 2013, el número de transacciones ha aumentado de forma continua, lo cual indica una mayor confianza en el mercado y más reconocimiento por parte de los compradores de que los precios están en su mejor momento.

Pero aún falta mucho camino por recorrer para que las ventas vuelvan a acercarse a los niveles de 2007, en parte debido a la escasez de producto de calidad.

“Ahora empezamos a observar la entrada al mercado de una mayor cantidad de propiedades y promociones de obra nueva de alta calidad”, explica Alexander Vaughan. “La nueva generación de promotores son una mezcla de los mejores constructores locales que han sobrevivido los últimos 7 años y de promotores internacionales.

Ambos cuentan con financiación institucional y no dependen de los bancos. La obra nueva atrae a todo el mundo, tanto compradores locales como internacionales; básicamente cualquier persona que quiera una casa moderna de nueva construcción”, añade.

Recuperación de los precios

En la mayoría de mercados inmobiliarios españoles, el apogeo de precios se dio en 2007; se mantuvieron en lugares más resistentes como la Costa Brava y Sitges, donde alcanzaron su punto máximo a mediados de 2008.

Los precios cayeron hasta un 40% en la mayoría de zonas pero se observaron caídas menos significativas en los mercados de estilo de vida de Ibiza y en las zonas más codiciadas de Marbella.

En Ibiza, actualmente las propiedades tienen una media de precios de venta equivalente a la de 2008: en el primer trimestre de 2015, una media de precios de 3.010€/m2 (solo 31€ menos que en 2008). Marbella ha experimentado una caída más notable: la media de precios en 2008 era de 2.733€/m2 y, al final del primer trimestre de 2015, 2.313€/m2.

Barcelona ha experimentado una disminución constante de precios de salida en cada trimestre hasta el tercer trimestre de 2013; desde entonces se han ido recuperando paulatinamente los precios.

En los últimos diez años, la media de precios de venta en Barcelona alcanzó los 4.732€/m2 en 2007, cayó hasta los 2.957€/m2 en el tercer trimestre de 2013 y se recuperó hasta los 3.263€/m2 a principios de 2015.

Madrid y Valencia han seguido un patrón similar pero con precios más bajos; en 2014 los precios se estabilizaron. El informe muestra que ambas ciudades aún tienen que mantener crecimientos trimestrales en los precios de salida durante 2015.

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Los jóvenes vuelven a decantarse por la compra de viviendas

El perfil del comprador es de una persona que vive en régimen de alquiler, con una edad que oscila entre los 30 y los 38 años, y empleados con contrato fijo.

Alfa Inmobiliaria ha confirmado que existe una creciente tendencia de los jóvenes inquilinos de España a convertirse en propietarios de vivienda. En concreto, según el vicepresidente de la compañía, Jesús Duque, cada día son más los jóvenes que han comenzado a buscar casa para comprar. Una vivienda que, de media, les cuesta menos de 100.000 euros.

En lo que respecta al perfil de este tipo de comprador, Alfa Inmobiliaria sostiene que se trata de personas que viven en régimen de alquiler, con una edad que oscila entre los 30 y los 38 años, empleados con contrato fijo. Asimismo, sostienen que antes de que termine el año, el 10% de los actuales inquilinos de menos de 38 años serán propietarios. Un cambio que no será repentino pues, de media, dedican aproximadamente seis meses a buscar inmueble para comprar.

VIA@pisos.com

Hipotecas más baratas

La duda es si seguirán esa tendencia y veremos diferenciales inferiores al 1%. 

Las hipotecas que conceden los bancos españoles en 2015 son muy distintas a las de 2014. En tan solo unos meses, hemos visto cómo el interés medio descendía de Euríbor más 2,5 % a Euríbor más 1,5 %, de forma que una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años contratada ahora ya no pagará 690 euros al mes sino solo 615 euros. Es más, en estos momentos es posible encontrar ofertas desde Euríbor más  1 % en bancos como CajaSur o Bankoa, que dejan la cuota en 580 euros mensuales, si bien es cierto que obligan a contratar más seguros. En cualquier caso, la pregunta ahora es ¿podemos esperar diferenciales inferiores al 1 %?

Desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, creen que todo apunta a que sí veremos caer aún más los diferenciales. Nos dan principalmente tres motivos:

Tipos bajos. El pasado 15 de abril el Banco Central Europeo volvió a mantener los tipos en su mínimo histórico del 0,05 % por lo que, de momento, nada apunta a una subida repentina de estos tipos tan ligados al comportamiento del Euríbor y de los intereses aplicados a los productos. Es muy probable que tanto rentabilidades como intereses aplicados a préstamos e hipotecas sigan por los suelos en los próximos meses.

Más hipotecas que se abaratan. Desde que empezó el año, no hay semana en que no veamos nuevas rebajas de al menos 0,20 puntos en alguna hipoteca. Solo esta semana, hemos visto cómo la de Laboral Kutxa pasaba de Euríbor + 1,75 % a Euríbor + 1,29 %, la de Uno-e de Euríbor + 1,50 % a Euríbor + 1,30 %, y la de Deutsche Bank de Euríbor + 1,59 % a Euríbor + 1,39 %. La tendencia a la baja sigue siendo totalmente actual, nada indica que vaya a parar ahora, menos cuando se ha abierto una "guerra hipotecaria" en la que existe una 

Los brokers ya consiguen menos del 1 %. Los brokers o intermediarios financieros son profesionales con un gran conocimiento del mercado hipotecario y muchos amigos en los bancos, que pueden conseguir, a los clientes que paguen por sus servicios, ofertas mejores que la que los bancos ofrecen al cliente común. Así, cuando un intermediario consigue un interés concreto, significa que es posible conseguirlo. Y ya estamos viendo ofertas por debajo del 1 %, como la Hipoteca VIP de Ferco Gestión a Euríbor + 0,90 % para perfiles prime. 

Pero todavía existen dos motivos más que nos pueden llevar a pensar en positivo. El primero, que aunque ahora un interés de Euríbor + 1 % nos parezca bajo, hace solo 5 años lo normal era Euríbor + 0,5 % y no era difícil conseguir una hipoteca incluso a Euríbor + 0,25 %. Y el segundo, que sigue existiendo un enorme stock de pisos vacíos que hay que vender con buenas condiciones de financiación.
Por último, desde el comparador destacan que si bien es cierto que los intereses no paran de bajar, los productos vinculados se mantienen intactos. Así, a la hora de buscar hipoteca es necesario encontrar la mejor relación entre bajo interés pero y pocos seguros. Entre las mejores del momento, encontramos la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor + 1,50 %, la Ecohipoteca Triodos a Euríbor + 1,35 %, la Hipoteca Santander a Euríbor + 1,49 % o la Hipoteca Naranja ING a Euríbor + 1,49 %, todas ellas con solo dos seguros obligatorios, de vida y hogar, y comisión de apertura del 0 %.

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Las casas que sí se venderán en 2015

El Instituto Nacional de Estadística vuelve a confirmarlo. La tendencia al alza en la compraventa de pisos continúa tras registrarse una subida interanual en octubre de 2014 del 16%. Pero la evolución de los precios y cuáles son los criterios de los actuales compradores ha hecho que cambie el panorama de la demanda. Aparte del conocido interés de fondos de inversión extranjeros y SOCIMI de comprar vivienda en España para su posterior explotación por alquiler, los pequeños inversores se perfilan como otro gran público comprador.

1 de cada 4 compradores de vivienda son pequeños ahorradores españoles que están volviendo a confiar en el mercado inmobiliario y compran en el barrio en el que viven. La caída de precios desde el estallido de la crisis, la poca rentabilidad del sistema financiero y el visible interés de la demanda extranjera son razones que les impulsan a ello. “Todos quieren ser Amancio Ortega a su escala”, apunta José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Y es que las bajas rentabilidades de los depósitos bancarios, ha hecho que la vivienda vuelva a ser un valor refugio.

Los pisos que ya se venden

La compra al contado de los pisos pequeños bien situados de entre 50.000 euros y 100.000 euros, es el negocio en auge. “Los pisos pequeños en las zonas más populares son los activos más rentables actualmente, tanto para comprar como para vender”, comenta un profesional habitual de las subastas judiciales de pisos, cuya rentabilidad por alquiler de una vivienda en 2013 se sitúa en el 4,6%. “Han bajado mucho de precio y se están comprando realmente baratos”, añade, algo en lo que coinciden la mayoría de los profesionales como Lázaro Cubero, Director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa: “Según nuestros datos, los pisos pequeños de menos de 70 metros cuadrados, han tenido un descenso mayor, de un 10% más, que los inmuebles más grandes“.

Por ejemplo, en una población donde el precio de los pisos pequeños ha caído por encima del 65%, como ha ocurrido en muchas poblaciones de nuestro país, los pisos más grandes lo han hecho en torno al 55%. “Las casas pequeñas y bien situadas son las más rentables, porque su alquiler medio ha subido más de lo que su valor ha bajado en el mercado, con lo cual la rentabilidad se ha disparado“, razona el director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Esto ha provocado que la rentabilidad de estos inmuebles sea actualmente muy buena, que según Lázaro “se sitúa entre un 1,5% y 2,5% más alta que la rentabilidad de los pisos más grandes”.

El despertar de la costa

Con el interés de los extranjeros por las rebajas inmobiliarias de España, la oferta de la Costa está volviendo despertar. La última estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento, refleja que en el tercer trimestre los extranjeros, tanto residentes como no residentes, realizaron unas 13.789 operaciones, el 17,2% del total, creciendo por 13º trimestre consecutivo.

Las que registran más ventas por extranjeros residentes fueron provincias costeras como Alicante (3.323), Málaga (1.918), Barcelona (1.103) y Tenerife (721). “En la costa están repuntando los precios, en productos bien ubicados, nuevos diseños y satisfacción necesidades perfil clientes, incluso con venta sobre planos, especialmente por la compra de no residentes europeos“, afirma Pérez.

La demanda por llegar

En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total. Pero el comprador español actual sigue predominando la mayoría de las transacciones de viviendas de segunda mano y en zonas de clase media, según los datos de Tecnocasa. “El comprador nacional tiene una edad media de entre 25 y 44 años. Normalmente es un varón con contrato indefinido, que en el 74% de los casos compra su primera vivienda y en el 52% de los casos, lo hace solo”, analiza Lázaro Cubero.

Además, Lázaro añade que en el 95% la inversión no es especulativa y no ha vendido antes para comprar como sucedía en épocas anteriores. La casa que se ajuste a los parámetros que demande este prototipo de comprador será el producto inmobiliario más vendido.

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Las ventas de pisos subieron un 20,7% en septiembre

El mercado inmobiliario ya ha dejado de tocar fondo. La tendencia al alza en varios indicadores del sector continúa. La última estadística del Consejo General de Notariado, refleja que la compraventa de viviendas subió un 20,7% en septiembre en comparación con el año anterior, con un total de 26.778 transacciones. Un crecimiento liderado por el aumento de las ventas de pisos de segunda mano en un 31,8%, frente a la caída de las transacciones de pisos nuevos que bajó un 32,8% interanual. No obstante, a nivel trimestral las ventas solo subieron un 8,6%.

El precio medio de la vivienda retrocedió en su tasa interanual un 2,9% en septiembre hasta fijarse en un promedio de 1.187 euros por metro cuadrado, mientras que a nivel trimestral el precio promedio por metro cuadrado se ajustó un 4% interanual. El precio de los pisos de segunda mano se rebajó un 1,2% en este periodo hasta quedarse en un promedio de 1.294 euros por metro cuadrado. Por otra parte, el precio de los pisos nuevos subió un 3,7% de un año a otro hasta quedarse en un precio medio de 1.510 euros por metro cuadrado. El precio por metro cuadrado de la vivienda acumula una caída del 37,1% desde su máximo en julio de 2007.

En cuanto a las hipotecas para comprar vivienda, en septiembre se ha registrado un fuerte repunte del 49,7% de acuerdo con el aumento de ventas de pisos. La cuantía de estos préstamos se incrementó un 4,5% hasta los 111.004 euros. Por último, el porcentaje de compras adquiridas a través de crédito hipotecario se redujo en septiembre hasta el 37,1%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 75,5% del precio de la vivienda, algo más que en los últimos meses.

La opinión

“El crecimiento experimentado por la compraventa según los notarios es más que razonable, teniendo en cuenta que venimos de un 2013 fatídico, así que los rebotes en las estadísticas eran de esperar”, afirma el director del Gabinete de Estudios de pisos.com, Manuel Gandarias. La conclusión es que parece que por fin se va en la buena senda de recuperación. Lo mismo ocurre con los préstamos hipotecarios, que arrojan un incremento importante tras un largo periodo de sequía. Para Gandarias, “Las entidades financieras han vuelto a ponerse al frente de su negocio tradicional, mientras que la demanda vuelve a dejarse ver, y no solo la extranjera”. Por último, en cuanto a los precios, el experto de pisos.com cree que la bajada recogida por los notarios “parece realista”.

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