Son muchas las personas que se ven en la tesitura de tener que tasar su vivienda, asumiendo con este procedimiento una importante inversión en términos monetarios. Ello se debe a que las tasaciones de inmuebles son obligatorias en determinados casos y forman parte de una dinámica que incluye muchos matices: desde la obligatoriedad de contratar los servicios de una sociedad oficial, hasta los requisitos de los profesionales que las llevan a cabo, pasando por los criterios aplicados. Para arrojar luz sobre el tema, te revelamos siete puntos para que la inversión llegue a buen término.
1.Una finalidad no regulada
¿La finalidad para la que valoro mi vivienda se encuentra regulada? Es la primera pregunta que debes hacerte, ya que la normativa española determina varios casos en los que la valoración del inmueble debe hacerse siguiendo los textos legales. Los mismos se concentran en las valoraciones de inmuebles a efectos expropiatorios, en la Ley de Suelo RDL 2/08 y el reglamento de valoraciones de dicha norma; y fundamentalmente, en las tasaciones a efectos de garantías, las cuales deben seguir los criterios establecidos por la Orden Ministerial ECO 803/03.
¿Qué sucede si mi tasación se debe a un requerimiento de Hacienda por motivos fiscales o a una herencia? En estos casos hablamos de “finalidades que no están reguladas y que por tanto admiten el criterio profesional del valorador”, tal y como señala José Vicente Rubio, director de formación de Tinsa. De esta manera tendrás, como cliente, total libertad a la hora de contratar los servicios de un técnico que tase tu vivienda, decantándote por aquel que te resulte más competente.
2.Un profesional sin competencias
La finalidad de la tasación también determinará los requisitos que deban cumplir los responsables de tasar tu vivienda. De esta manera, si la misma se encuentra regulada dentro de las valoraciones a efectos de garantías, la ejecución y posterior responsabilidad es compartida entre el valorador y las sociedades de tasación, que como subraya Rubio, “son sociedades reguladas sometidas a supervisión por parte del Banco de España, la CNMV o la Dirección de General de Seguros”.
Para aquellas tasaciones cuyas finalidades no están reguladas, el valorador podría ser cualquier profesional con competencias y conocedor del mercado donde emite su opinión, “siempre que cuente con una titulación de arquitecto o arquitecto técnico en vigor”, señala Mariano Martín Duro, tasador profesional con más de treinta años de experiencia y responsable del estudio de tasaciones del mismo nombre.
3.Que la tasación no sea obligatoria
Las tasaciones inmobiliarias cumplen muchas funciones, pero el componente de obligatoriedad no siempre está presente en ellas. En este sentido, la solicitud de un préstamo hipotecario funciona como paradigma, pues es el caso más habitual en el que como cliente estarás obligado a llevar a cabo una tasación de la vivienda. De hecho, como sostiene Martín Duro, en estas situaciones es necesario que el préstamo haya sido avalado por “la valoración conjunta entre el técnico competente y una sociedad de tasación homologada a cargo del Banco de España”.
4.La aplicación de valores subjetivos
El valor final de la tasación es el componente que más preocupa a los clientes, motivo por el cual debes tener en cuenta los factores que influyen a la hora de determinar la cantidad final en la que se tasa tu vivienda. En el caso de que la finalidad de tu tasación se encuentre regulada lo tendrás fácil y únicamente deberás consultar la normativa vigente, la cual establece los procedimientos y requisitos para confirmar el valor final de la tasación. Mayor margen de maniobra existe para aquellas tasaciones de viviendas no reguladas. Desde Tinsa advierten que la cantidad final que estas fijen “va a depender del criterio del valorador”.
5.Metodología no ajustada a la normativa
No obstante, existen una serie de puntos comunes que toda tasación inmobiliaria debe contener. En esta línea, José Vicente Rubio indica que en primer lugar el tasador debe conocer la finalidad de la valoración, pues “el mismo inmueble puede tener valores diferentes” en función de cuál sea la función que esta persiga. Como segundo criterio, si la valoración está reglada, el profesional deberá tener conocimiento de la normativa aplicable, lo que le permitirá acceder al “grado de protección del inmueble, normativa de alquileres, adaptación de la vivienda a la ordenación urbanística y a sus usos urbanísticos”, confirman desde Tinsa.
Asimismo, el tasador de tu vivienda también deberá analizar la situación del mercado inmobiliario local por medio de un estudio de las ofertas o transacciones de inmueble similares, analizando los ritmos de las ventas y confirmando las áreas de influencia. El cuarto criterio es la selección de la metodología de valoración, que son varios, aunque como sostiene Mariano Martín Duro, las técnicas más comunes son “la comparación, la actualización y el coste”, siempre en función de la información de mercado que se haya extraído así como de la normativa que se debe aplicar. Finalmente, solo se requerirá establecer la selección del valor concreto de tasación.
6.Informes de tasación incompletos
El trabajo llevado a cabo por el tasador deberá quedar contemplado en un informe, el cual contendrá determinados elementos según la finalidad de la valoración. Si esta se encuentra regulada, el contenido será el que dicte la ley. Por el contrario, si la finalidad de la tasación no se encuentra regulada deberás acordar con el técnico el contenido del mismo. Este procedimiento es muy importante pues, como afirma Martín Duro, “se deben pactar los posibles gastos adicionales, tales como los desplazamientos o datos concretos que necesite el cliente, lo que encarece el importe final”.
No obstante, Tinsa explica que todo informe de tasación debería incluir al menos ocho puntos: la identificación del inmueble, las características de la vivienda, los rasgos del elemento, las referencias registrales y catastrales, la adaptación del inmueble a la normativa vigente, la información necesaria del mercado, la metodología que se ha aplicado para llevar a cabo la valoración y la selección del valor de tasación.
7.La validez no es eterna
La tasación de la vivienda no tiene una validez temporal indeterminada, por lo que debes tener en cuenta el periodo de tiempo que esta abarca. El mismo vendrá determinado por la normativa.
En el caso de las garantías hipotecarias, el informe de tasación tiene una validez de seis meses. Así, cuando la base de valor elegida es el valor de mercado, la valoración indica dicho valor en la fecha concreta de la valoración”, concluyen desde Tinsa.
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