En las últimas semanas han coincidido varias noticias positivas para un sector que durante la crisis se había convertido en algo más que un dolor de cabeza para economía española. Mayor dinamismo en la adquisición (la compraventa ha aumentado un 8,8%), más acceso al crédito (las hipotecas han crecido un 19%) e, incluso, en algunas regiones, aumento de precios.
Es cierto que se trata de cifras que hay que tomar con cautela ya que 2013 fue un año especialmente malo para esta actividad y las estadísticas que se conocen ahora se comparan con ese ejercicio. Pero los analistas coinciden en señalar que sí hay novedades.
Justamente, uno de los aspectos que más llama la atención en este sentido es el nuevo perfil del comprador de vivienda. Nada tiene que ver con el de los años de la burbuja. Entonces, parejas jóvenes, inmigrantes recién llegados y, cómo no, inversiones cortoplacistas se disputaban los carteles de ‘se vende’. En estos momentos, algunos de estos perfiles apenas tienen acceso a la financiación y son otros las que han tomado el relevo comprador. ¿Cuáles?
En primer lugar, compradores de un perfil más maduro que tienen ahorros. Adquirir una vivienda se trata muchas veces de una inversión más rentable que un depósito. Además, algunos productos bancarios han levantado mucha desconfianza. Muchas de estas personas quieren dedicar unos 80.000-70.000 euros y compran directamente al contado (de hecho, en 2013 cuatro de cada diez adquisiciones fueron sin hipoteca), explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE.
Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, el impacto que ha tenido la dificultad de financiación y también el efecto que está produciendo un cambio de perspectiva sobre la situación económica han sido clave. Así, destaca otro tipo de perfil, el de profesionales entre 30 y 50 años, que han estado esperando a que pasara el temporal para lanzarse al mercado.
Por tanto, en segundo lugar, podemos hablar de consumidores de edad media, que ya eran solventes, pero que con la crisis habían parado su intención de encontrar una vivienda para uso propio. Y ahora andan buscando una buena oportunidad y se están metiendo en promociones nuevas o en viviendas de segunda mano. «Había una gran demanda retenida. Algunas de estas adquisiciones, las de viviendas nuevas, no saldrán en las estadísticas hasta dentro de unos años», asegura Smerdou.
En tercer lugar podemos hablar de los inversores. Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com, indica que el perfil de los inversores ha mutado bastante. Mientras antes buscaban rentabilidades a corto plazo (compraban y vendían relativamente rápido), ahora son más pacientes y optan por retornos a un periodo más largo y mediante el alquiler.
Encinar se refiere también al cambio de actitud. «Ahora se negocia mucho más por parte del comprador», asegura.Un retrato muy diferente, en función de la zonaAdemás, hay que tener en cuenta, que el perfil de comprador, así como la foto del mercado inmobiliario, es muy diferente en función de una zona u otra de España.
Según un informe sobre la costa española de la firma de tasación Tinsa, por ejemplo, en la Costa Dorada, los compradores son mayoritariamente nacionales, de Cataluña, País Vasco, Navarra y Zaragoza. «Hay una importante demanda de producto a bajo coste: pequeños inmuebles muy económicos que se buscan para alquilar, aunque necesiten reformas». En cambio, en Alicante (en la zona entre Denia y Villajoyosa), el porcentaje de compradores extranjeros es superior al 60%, predominando rusos para viviendas en el rango alto de precios y nórdicos, ingleses y centroeuropeos en adosados y apartamentos. También la demanda extranjera es muy fuerte en Marbella, donde supone el 70% de las operaciones.
Respecto a Almería, Tinsa destaca que los compradores en la zona son nacionales en un 60%-70% de los casos. «Entre los extranjeros, abundan los británicos y últimamente también de la zona del Este de Europa».
Este documento también habla de la Manga del Mar Menor (Murcia), donde la demanda es tradicionalmente es nacional, procedente de la propia comunidad autónoma. "Los compradores extranjeros son mayoritariamente ingleses, observándose un crecimiento importante de población magrebí y de chinos", añade.
Y es que la brecha entre unas regiones y otras, y, sobre todo, entre ciudades, mundo rural y costa, es enorme en este campo. Los analistas, incluso, aseguran que el mercado ha tocado suelo (en precio y stock) o está cerca de tocarlo en algunas grandes ciudades o barrios de las principales capitales, mientras que en otras zonas aún tiene recorrido a la baja. Influirá también el papel del crédito que, según Encinar, podría empezar a flexibilizarse para el ladrillo, como lo ha comenzado a hacer en otros ámbitos.
Lo que está claro es que es un sector en proceso de transformación.
Algo está cambiando en el mercado de compraventas de viviendas. O al menos se comienzan a ver esos ‘brotes verdes’ de la recuperación tras siete años de dura crisis para el sector, prácticamente hundido. La recuperación económica, el parón en la caída de los precios y la llegada de la financiación vuelven a animar a los compradores. Pero, ¿cómo son ahora los nuevos compradores? ¿Qué ha cambiado en estos años?
