Las cifras oficiales respecto al mercado inmobiliario español siguen siendo negativas; la concesión de hipotecas continúa descendiendo y los precios de los inmuebles aún no han tocado fondo. Pero frente a las cifras oficiales, nos encontramos con la realidad de un mercado inmobiliario en que compradores y vendedores están en plena ebullición.
Una de las frases que más se escuchan en las tertulias económicas se refiere al contraste que existe entre lo que dicen las cifras macroeconómicas y lo que se vive a pie de calle. Las variables macroeconómicas de la economía española están en clara tendencia de recuperación, hasta el punto que tanto el Gobierno como los organismos internacionales están revisando las cifras de crecimiento alza.
Siendo esto cierto, el optimismo que trasmite la macroeconomía no se ha trasladado aún a la microeconomía. Las pequeñas empresas y los particulares todavía están sufriendo los terribles efectos de la crisis económica.
En la economía del país las grandes variables están mejorando, aunque sus efectos no son perceptibles para los ciudadanos, pero en el mercado inmobiliario la situación es exactamente la opuesta.
Las estadísticas y variables que miden la salud del mercado inmobiliario se mantienen en terreno negativo, sin que exista ningún síntoma de que se ha tocado fondo.
Para los analistas macroeconómicos todavía hay pocas razones que justifiquen una decisión de compra en el inmobiliario español. El crédito sigue sin fluir y la sobreoferta en algunas zonas del país está presionando a la baja a los precios, pero en la economía real las cosas están cambiando muy rápidamente.
Hay muchas noticias referentes a importantes transacciones que se han conocido en los últimos meses. Edificios y paquetes de inmuebles de gran tamaño están siendo objeto de operaciones cada vez más frecuentes. Por el momento, los compradores son sobre todo inversores profesionales extranjeros especializados en el mercado inmobiliario que una vez evaluados los riegos han tomado la decisión de que España ofrece grandes oportunidades. Los dueños de los inmuebles están al límite, los precios se han desplomado y la economía española ha tocado fondo. Este tipo de inversores suelen ser los primeros, pero ya no son los únicos.
Ha sonado la sirena y una vez se han abierto las puertas del mercado inmobiliario los inversores han entrado en estampida. A los grandes fondos especializados se están uniendo bancas privadas y family offices, vehículos españoles de inversión inmobiliaria (Socimi), grandes fortunas e incluso inversores particulares que mantenían sus ahorros en depósitos y cuentas corrientes.
El cambio ha sido tan radical que en pocos meses los propietarios de los inmuebles en venta están saturados por las llamadas, visitas y ofertas que reciben de todo tipo de inversores.
El entorno es sin duda propicio para que los inversores en este tipo de activos pongan en marcha su capital. Los tipos de interés están en mínimos y la rentabilidad alternativa ofrecida por depósitos, cuentas remuneradas y activos de renta fija con poco riesgo, apenas cubre la inflación.
Las transacciones todavía no son muy numerosas, pero el interés comprador es creciente, lo cual en algunos casos hace que para un mismo activo compitan numerosas ofertas.
El cambio de sentimiento es tan evidente, que en algunos casos los mandatos de compra por parte de inversores extranjeros son poco sensibles al precio. Aquellos que buscan gangas tienen un mercado todavía muy amplio, pero los que buscan activos de calidad en localizaciones de primera fila cada vez tienen más complicado comprar a precios bajos.
Sería deseable que los inversores que están entrando en el mercado inmobiliario fuesen cuidadosos de no dejarse llevar por la aparente euforia. Ni todos los activos tienen la misma calidad ni se debe comprar a cualquier precio. La inversión en activos inmobiliarios requiere de un proceso exhaustivo y profundo análisis y valoración de los activos, las rentabilidades esperadas y los riesgos inherentes a la operación.
Aunque en estos momentos el mercado está muy lejos de los niveles de burbuja alcanzados entre 2000 y 2007, no debemos olvidar que la disciplina y la profesionalidad son requisitos imprescindibles para que la inversión resulte satisfactoria.
El mercado inmobiliario es ilíquido, opaco y conlleva costes y requisitos legales que tienen que ser convenientemente evaluados.
La compraventa de vivienda en España aumentó en el mes de abril un 1,9%, según el Consejo General del Notariado, hasta alcanzar las 30.758 transacciones. Por su parte, el nivel del precio de los inmuebles retrocedió un 3,9% de media en este mismo, situándose, de media, en 1.188 euros por metro cuadrado. Ambos indicadores reflejan una moderación con respecto a los datos de marzo, cuando las ventas aumentaron un 12,3% y la caída del precio superó el 7%.
