¿Merece la pena vender una vivienda en exclusiva?

A menudo pensamos que si dejamos nuestra casa a la venta en varias inmobiliarias a la vez, lograremos venderla más rápidamente. ¿Has oído hablar de la exclusiva inmobiliaria? Si has decidido poner tu casa a la venta  y piensas que tú solo no sabrás cómo hacerlo, lo mejor será contactar con un buen profesional inmobiliario. ¿Por qué llevarlo a una sola agencia si, seguramente, dejándolo en varias a la vez se venderá mucho más rápido? Acabas de cometer tu primer gran error.

Es muy común pensar que si dejas tu inmueble a varias agencias inmobiliarias a la vez, primero, competirán entre ellas para venderlo cuánto antes; segundo, se venderá más rápido, ya que lo verá un número mayor de clientes; y tercero, porque el agente se involucrará más al saber que en cualquier momento se lo puedes dar a otro. En estas afirmaciones es donde estás dando tu primer paso en falso. Ninguna de ellas es cierta.

En el sector inmobiliario, cuando se habla de la venta de una vivienda en exclusiva se hace referencia a que la propiedad está en venta en una sola inmobiliaria, no en varias a la vez. Pero si solo la tiene una inmobiliaria, no la verá un número de gente tan amplio como si la tuviera en venta varias inmobiliarias a la vez, ¿no?  La realidad, es que los pros de dejar tu casa en exclusiva a una sola agencia son muchos más que los contras que podrás encontrar.

Con esta fórmula de trabajo conseguirás ser el centro de atención de la agencia. Eres un cliente único, por lo que dedicará todo su esfuerzo y su tiempo (recuerda que el tiempo también es dinero) a que tu casa se venda lo más rápidamente posible y con el mejor precio de mercado.

Además, si has elegido una buena agencia inmobiliaria para la venta de tu inmueble, ésta se encargará de distribuir la información de tu vivienda entre el resto de inmobiliarias de la zona, así como entre su red de contactos. Tendrás muchos puntos de venta con un único interlocutor.

Está comprobado: las viviendas que se dejan en exclusiva tardan menos tiempo en venderse en el mercado. ¿Por qué? Porque el agente inmobiliario se encarga de hacer un plan de marketing especifico de tu casa, según sus características, y de la zona donde se encuentre. Además, te habrá orientado sobre el precio real de mercado de tu propiedad. Una buena agencia inmobiliaria conoce su zona y su mercado. Déjate asesorar.

En muchos casos, la exclusiva inmobiliaria es una cuestión de confianza. Vender es complicado, pero un buen agente inmobiliario sabe cómo hacerlo, por lo que te recomendamos que sigas todas las indicaciones y directrices que te marque. Vender una casa no es una tarea fácil, hay que saber cómo hacerlo. No dudes en contactar con un buen profesional que te ayude durante todo el proceso.

VIA@pisos.com

Vuelta al ladrillo como inversión

Los ahorradores vuelven a confiar en el ladrillo al considerar que los precios del mercado inmobiliario han tocado fondo y que la compra de viviendas es un refugio seguro.

En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total.

Compran pisos situados en el centro de las grandes ciudades, de un valor de entre 50.000 euros y 100.000 euros, y en un 83% de los casos, pagan al contado, según datos de Tecnocasa.

La mayoría de inversores buscan rentabilidades por alquiler de entre un 4% y un 6%. Sin embargo, el director general de Don Piso, Luis Pérez, explica que "existe un inversor más pequeño que sólo está interesado en pisos que le gusten y que está dispuesto a comprar a rentabilidades del 3%".

Además del retorno mensual que generan los pisos, los inversores piensan en la plusvalía que conseguirán cuando se produzca la venta del activo, que en un periodo largo de tiempo y vendiendo en la parte alta del ciclo, puede ser muy importante.

En España, la rentabilidad media ronda el 7%, aunque depende de la tipología de la vivienda, la ciudad y la zona concreta, indica el director del departamento de análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero. En Madrid, la rentabilidad ronda el 7,4% y en Barcelona, está entorno al 6%.

Además del importe de la vivienda, los inversores deben afrontar unos gastos iniciales, derivados de la transacción. El fundador del grupo inmobiliario RTV, especializado en la inversión en el segmento residencial, Vicenç Tur, explica que la compra de una vivienda nueva conlleva gastos de alrededor de un 10% de IVA y de entre un 1% y un 1,5% por actos jurídicos documentados (AJD), notaría y Registro. En el caso de la vivienda de segunda mano, el IVA y el AJD se sustituyen por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que oscila entre el 8% y el 10%, en función de cada comunidad autónoma.

Como gastos posteriores y periódicos de una vivienda que debe asumir el propietario, está el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad (en el caso de una propiedad horizontal), los seguros y los gastos de mantenimiento ordinario del inmueble, que suelen oscilar entre los 1.500 euros y los 3.000 euros anuales, aunque algunos de ellos se pueden repercutir a los inquilinos.

Si se financian los pisos con créditos hipotecarios, el inversor podrá pagar casi un 80% de la cuota con el alquiler. Aunque en España, la gran mayoría de los inversores (83%) compran sin financiación bancaria.

¿Qué es más rentable, comprar un piso de 100 metros cuadrados o dos pisos de 50 metros cuadrados? La mayoría de los expertos recomiendan dos pisos de 50 metros. A los pequeños inversores les gustan los pisos pequeños: un 26% se decantan por pisos de menos de 50 metros cuadrados y casi el 50% invierten en pisos de entre 50 metros y 100 metros cuadrados.

Desde el punto de vista de la rentabilidad, se recomiendan pisos pequeños y ubicados en zonas turísticas o céntricas. A la hora de vender, en cambio, es más fácil encontrar comprador para un piso de tamaño medio, ya que el producto más demandado es una vivienda de tres habitaciones, mientras que los pisos de 50 metros suelen atraer sólo a inversores y no a usuarios.

El comprador de pisos extranjero, aproximadamente un 15% del total, prefiere los pisos de mayor tamaño. La inmobiliaria Lucas Fox, especializada en compradores extranjeros que buscan viviendas en España, explica que actualmente, los inversores nacionales prefieren pisos de menor valor y los internacionales están comprando las casas más caras, por encima de los 500.000 euros. En este caso, la necesidad de financiación se reduce prácticamente a cero.

Fuentes de Lucas Fox añaden que la mayoría de los inversores particulares extranjeros piden apartamentos o edificios residenciales ubicados en zonas turísticas de las grandes ciudades que requieran una completa rehabilitación. Principalmente, propiedades en las que el inversor pueda aportar un valor añadido mediante una reforma y que, automáticamente, el activo aumente su precio.

via@expansion.com

¿cuál es el mejor momento del año para comprar una vivienda?

dar el paso de comprarse una casa no es una decisión que se debe tomar a la ligera. además, debido a su coste debemos sopesar todos los factores que podrían beneficiarnos. pero, ¿existe un momento perfecto del año para comprar una casa? sobre el papel no existe, pero hay detalles que nos pueden beneficiar a la hora de lanzarse a la compra: las cuentas ahorro y el posible interés por reinvertir una plusvalía de otra venta

además, este año en particular, la eliminación el 1 de enero de 2015 de los coeficientes de corrección de la inflación y de abatimiento pueden adelantar las operaciones de venta y provocar un rally inmobiliario, entre los que tengan prisa por vender y los que aprovechen la circunstancia para apretar los precios. algo que hará del último trimestre un momento idóneo para comprar una vivienda usada

“no existe ningún momento que sea mejor que otro. no es como los coches, que los concesionarios tienen que lograr una serie de objetivos de ventas marcados a lo largo de cada año y al final de cada ejercicio pueden hacer rebajas para lograr mejorar las ventas”, detalla el experto de idealista hipotecas, juan villén

ni en enero, ni en diciembre

el final en diciembre de 2012 del incentivo fiscal de la deducción por la compra de una vivienda ha hecho que ya nadie esté esperando a final de año. da igual comprarla en enero o en diciembre

“en vivienda no se produce un fenómeno de estacionalidad. la vivienda está más ligada a la demanda que a la oferta, algo que hace que el que quiere vender intente hacerlo lo antes posible o al precio que tiene en mente. el que compra depende de los vendedores”, añade villén

precisamente por este motivo, se ve como en los meses de vacaciones –sobre todo agosto- se compran menos viviendas al ser más complicado contactar con vendedores (personas o inmobiliarias). de hecho, en octubre y noviembre del año pasado, que es cuando generalmente se registran las viviendas compradas en agosto, la venta de viviendas tocó mínimos históricos, según los datos del ine

pero hay dos colectivos a los que sí les afecta la estacionalidad de la vivienda:

1.- los que tienen una cuenta ahorro-vivienda: a este grupo el tiempo si le importa. de hecho hay casos en los que se produce un exceso de prisas cuando está a punto de vencer los plazos. “se recomienda ver si conviene más devolver la ayuda o comprar una vivienda a toda prisa”

2.- los que han vendido su vivienda habitual: se trata de un caso especial. “los que hayan vendido su vivienda habitual y quieran reinvertir la plusvalía del beneficio de la venta (en el caso de que la tuviera), deben comprar en un plazo máximo de 2 años entre una transacción y la otra”. así te ahorras computar esa plusvalía en el irpf

al margen de estos dos casos, comprar antes de finales de este año puede ser un buen momento. los especialistas en tributación prevén un incremento de las ventas de viviendas usadas como consecuencia de la rebaja de los beneficios fiscales que el gobierno ha incluido en la reforma fiscal. una medida que afecta a los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, puesto que desaparecen los coeficientes de corrección de la inflación y los de abatimiento, que permitían reducir una parte de la ganancia patrimonial generada hasta el 20 de enero de 2006

otros factores pueden condicionar la compra de una vivienda como son una fecha límite de una promoción o la búsqueda de financiación, que desde idealista hipotecas se recomienda sea siempre un proceso que “se inicie al menos entre 2 y 3 meses de la fecha en la que pensemos comprar la vivienda”, así no tendremos prisas y podremos comparar más precios

via@idealista

¿Quiénes son los nuevos compradores de vivienda?

El perfil del comprador de vivienda ha evolucionado en estos años de crisis.

Algo está cambiando en el mercado de compraventas de viviendas. O al menos se comienzan a ver esos ‘brotes verdes’ de la recuperación tras siete años de dura crisis para el sector, prácticamente hundido. La recuperación económica, el parón en la caída de los precios y la llegada de la financiación vuelven a animar a los compradores. Pero, ¿cómo son ahora los nuevos compradores? ¿Qué ha cambiado en estos años?

• Motivo de la compra. Uno de cada tres compradores de viviendas lo hace como inversión, los otros dos serán usuarios del piso. Los inversores lo hacen a largo plazo, buscando la rentabilidad en el alquiler.
• Precio de las viviendas. La diferencia de precios entre 2007 y 2014 varía según la zona. Las caídas van del 30% hasta el 70%.
• Tiempo de decisión. Los compradores tardan más en decidirse por un piso. Se visitan más pisos que antes y solo se toma la decisión cuando la vivienda encaja al 100% con las expectativas.
• Poder de negociación. La crisis ha devuelto a España la cultura de la negociación. La banca es la más abierta a rebajar el precio, mientras que los particulares que deciden vender ahora también tienen suelen tener prisa por desinvertir.
• Financiación bancaria. Un 48% de los compradores de pisos como vivienda habitual pagan al contado, sin necesidad de hipoteca. Esta cifra se eleva hasta el 83% en el caso de las adquisiciones de viviendas como inversión. Antes de la crisis, los pagos al contado eran prácticamente simbólicos.
• Importe de la hipoteca. Actualmente, el importe medio es de 81.318 euros. El máximo histórico se registró en el primer semestre de 2007, cuando se situó en 185.462 euros.  Las hipotecas se concedían entonces, de media, por el 86% del valor de la viviendas, y ahora, por el 67%.
• Perfil del vendedor. Las entidades financieras se han convertido en las grandes inmobiliarias españolas.

via@pisos.com

Los compradores de vivienda piden descuentos: rebaja media fue del 21% en junio

Durante el pasado mes de junio los compradores de vivienda en españa han seguido presentando ofertas a la baja sobre los precios pedidos por los propietarios. el mes se cerró con una petición de rebaja del 21% de media, según datos de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa. este dato es dos puntos porcentuales inferior que el que se registró en el mes de diciembre de 2013 (23%), último periodo analizado

Durante junio los anunciantes de idealista.com recibieron más de 20.000 pujas por sus viviendas en venta. por provincias, la mayor distancia entre compradores y vendedores se encuentra en girona: en la región catalana los compradores exigen, de media, un descuento de 26% sobre el precio pedido por los vendedores. le siguen badajoz (-25,5%), lleida (-25,2%), tarragona (-24%) y la rioja (-23,6%)

La provincia donde los compradores y vendedores están más cerca es zamora donde el descuento medio ofertado está un 15,2% por debajo de las pretensiones económicas de los vendedores. le siguen palencia (-16,6%), soria (-16,6%) y albacete (-17%)

En cuanto a los principales mercados del país, bilbao es donde se registran las ofertas más agresivas (-23,2%), seguido por zaragoza (-23%), sevilla (-22,2%), valladolid (-21,8%) y valencia (-21,8%). por el contrario, barcelona (-20,6%) y madrid (-20,1%) son los lugares donde más se acercan oferta y demanda

En el resto de capitales, el mayor descuento se solicita en girona (-35,9%), tras la que se sitúan badajoz (-27,6%) y lleida (-26,4%). compradores y vendedores acercan más sus pretensiones en jaén (-10,4%) y cáceres (-11,8%)

Consejos para vendedores

• Ante el movimiento que se registra en el mercado inmobiliario online, y de cara a no perder ningún contacto, idealista.com recomienda:
• poner un precio de salida más alto que la media de tu zona para negociar después no te beneficia: solo provoca que las casas de tus vecinos se vendan antes
• Atiende con rapidez las llamadas y mensajes: si no escuchas a la demanda puede que sea otro el que consiga cerrar la venta
• Máxima flexibilidad en los horarios de visita a tu casa: asegúrate de estar en casa para poder mostrarla
• Aprovecha el tirón del alquiler: éste puede ser el momento de cambiar la estrategia y poner la casa en alquiler. el repunte que está registrando el alquiler en los últimos meses puede ser la fórmula para rentabilizar tu vivienda
• Pero sobre todo, escucha las ofertas: ser realista, poner un precio atractivo y estar dispuestos a negociar una oferta son elementos clave a la hora de cerrar una operación

via@idealista

Los compradores chinos invaden España

Desde hace varios meses es una realidad la posibilidad de obtener un permiso de residencia y trabajo por una compra inmobiliaria superior a 500.000 euros. Aunque la ley estuviera aprobada desde septiembre del pasado año, la afluencia de inversores comenzó tímidamente porque había ciertas dudas respecto a los trámites, los formularios y la documentación necesaria y pasos oficiales para conseguirla. El interés por esta ley por parte de los nacionales de la R.P. China y el acercamiento por parte de inversores, intermediarios e inmobiliarias de dicho país hacia España ha aumentado considerablemente.

En China, en particular, es conocido que no se puede adquirir una vivienda por más de 70 años, lo que hace muy atractivo el poder invertir en otro país y que las propiedades adquiridas se puedan heredar y además conseguir la residencia dentro de un país europeo. El marco legal y jurídico en España es algo complejo para los extranjeros. pero a la vez ofrece una seguridad bastante importante para el inversor chino.

Los primeros inversores que ya han conseguido completar sus trámites están teniendo un efecto multiplicador entre sus familiares y amigos, pero “a lo chino”, sin llamar mucho la atención, poco a poco, realizando compras de prueba, efectuando todos los trámites para comprobar que todo es correcto y que finalmente consiguen la residencia. En esta segunda fase, que está ahora empezando, estos primeros inversores vuelven acompañados de nuevos inversores a los que representan, y que también quieren invertir.

En un primer momento se acercaron una serie de intermediarios ‘buitres’ que intentaban cobrar unas comisiones desorbitadas a sus compatriotas, por encima de un 100% en algunos casos. En China un programa de investigación con cámara oculta, destapó uno de estos escándalos en Portugal y a partir de entonces los intermediarios han pasado a ser profesionales inmobiliarios.

Las empresas que han servido de nexo en España han demostrado a este comprador que la nueva Ley y la oportunidad es real, que el idioma no es un problema, que el abanico de opciones es amplísimo y que, a la hora de comprar, en todo momento les ha acompañado un abogado y un traductor, además de ayudarles en todos los trámites burocráticos y bancarios, tanto en España como en China, para realizar la compra.

Los últimos datos sobre expedición de visados arrojados por el Gobierno hablan de un aumento del 22% en el primer semestre de 2013 y de un 33% en el segundo, encabezados por los colectivos chino y ruso. Además, el número de visados de residencia concedidos por inversión en vivienda abarca 661 unidades en los últimos tres meses. Concretamente, un 24% de los permisos de residencia especiales tramitados exclusivamente por operaciones inmobiliarias han sido otorgados a ciudadanos chinos.

VIA@pisos.com

La inversión extranjera en vivienda atrae a los ‘cazadores de pisos’

No son agencias inmobiliarias, ni intermediarios al uso. Casi se aproximan al concepto de 'personal shopper', pero van un poco más allá y llevan las compras de vivienda a la carta hasta sus últimas consecuencias. Son los cazadores de propiedades, expertos absolutos en el mercado inmobiliario al servicio ahora mismo (y casi en exclusiva) de los grandes capitales extranjeros seducidos por el ladrillo español.

Las noticias sobre la recuperación del mercado inmobiliario español resuenan con fuerza en casa, pero también hacen mucho ruido fuera, en Londres, en Moscú y hasta en Pekín. Y el caramelo resulta demasiado atractivo para particulares e inversores. ¿Quién no quiere disfrutar de una vivienda en España ahora que se han dejado de ser prohibitivas? Y más aún. ¿Qué inversor está dispuesto a perderse el resurgir del ladrillo español comprando a precios de derribo?

Según datos de los notarios, las compras de viviendas por extranjeros se dispararon un 27% en el último trimestre de este año. De alguna forma, están ávidos por conseguir gangas en el 'ladrillo' de un país con clima agradable y un sistema sanitario de condiciones mejores (para la media) que en los países de su entorno, dispuesto además a dar la residencia a quienes adquieran casas por importe superior a medio millón de euros. El resultado es que una de cada cinco casas (el 19,4%) que se adquirió en España fue a manos de un extranjero.

En estos casos de fuerte demanda, la última moda es recurrir al 'hunter property', literalmente, el cazador de propiedades, un experto del sector que va más allá del 'personal shopper' y se involucra desde el principio hasta el final en todo lo que tenga que ver con la compra del inmueble. El gran problema que tienen los extranjeros es que les pueden engañar o pueden acabar pagando una comisión muy grande. Al fin y al cabo, no están aquí. Por eso, necesitan alguien de confianza, unos ojos para comprobar y un cerebro para ejecutar.

"Somos consultores del que compra, y eso al final les sale rentable", explica en una entrevista con Finanzas.com Juan Carlos Lucena, director de la firma GP-Grup Hunter Properties in Spain, especializada en este tipo de actividad. La mecánica de trabajo es completamente a medida, adaptada a las preferencias del comprador, que no solo tiene que decir cuánto se quiere gastar (mínimo 300.000 euros para que salga a cuenta), sino que además debe rellenar un test previo con 90 cuestiones para que el 'cazador de propiedades' sepa a qué presa tiene que apuntar.

Por ejemplo, un caso real de hace muy poco; particular ruso que quiere gastarse dos millones de euros en una propiedad de la Costa Brava. No ha oído hablar más que Lloret de Mar y alguna localidad próxima, y eso muy vagamente. Pero en la zona hay más de veinte poblaciones entre las que elegir. Además, el cliente tiene cuatro hijos y quiere un colegio cerca, y también ha dicho que está interesado en tener un hospital cerca por motivos de salud de un familiar.

Con todas las peticiones claras, el 'cazador de propiedades' presenta una lista no muy extensa al cliente, y una vez que se decide la compra, se encarga de asegurarse que no habrá sorpresas desagradables. Por ejemplo, que no hay cargas, que funcionan las instalaciones,el agua, la luz, la calefacción, o que todos los trámites burocráticos (registros, permisos, etc.) están en regla. "Entregamos a nuestro cliente un informe técnico del estado de la construcción (estructura, cimientos, estado de las instalaciones de electricidad, agua, calefacción...) y una revisión legal, asegurándonos de que el inmueble esté libre de cargas", explican en la empresa. Para ello, ponen a disposición del cliente un equipo compuesto de traductor nativo, arquitecto técnico, ingeniero, abogado y asesor fiscal. Llave en mano total.

Es más, el cazador de propiedades da una vuelta de tuerca al sistema y se pone a buscar aquellos inmuebles que ni siquiera están en el mercado. Por ejemplo, en el caso de que algún comprador potencial quiera vivir en una determinada zona muy exclusiva, y aunque el propietario no haya puesto ningún anuncio para deshacerse del inmueble, el experto pasa ofertas al dueño (o dueños) para que al menos se lo piensen. Si es algo que al cliente le interese comprar, con toda seguridad intentarán sacar adelante la operación.

Obviamente, todo esto tiene un coste; si es para fincas inferiores a 300.000 euros, el cliente paga 6.000 euros y para fincas de entre 300.000 y 600.000 euros, el precio salta a 12.000 euros. Y en caso de que el gasto oscile entre 600.000 y 1,5 millones de euros, el coste es de 30.000 euros. Caro para un ciudadano de a pie, sobre todo porque en España tampoco tenemos cultura de recurrir a este tipo de servicios según explica Lucena. En todo caso, el directivo recalca que "no tenemos incentivos para vender más caro". Es más, apunta este experto, "conocemos a las principales inmobiliarias, ellos nos conocen a nosotros y sabemos cuáles son las comisiones máximas que pueden cobrar".

VIA@finanzas

Los compradores buscan casas de lujo o baratas: no quieren las de la clase media

Tras cinco años de inactividad en la compraventa de viviendas, el interés vuelve al sector inmobiliario. Sin embargo, la demanda de producto no es uniforme en todo el mercado. Los expertos confirman un gran interés por las viviendas de más de 500.000 euros o de menos de 150.000.  La franja intermedia no encuentra comprador.

Los responsables de Alfa Inmobiliaria afirman que, de forma lenta y no generalizada, la compañía lleva de 4 a 6 meses observando un creciente interés por el sector. Sin embargo, las operaciones firmadas se han producido en su mayoría en las franjas extremas: viviendas exclusivas en zonas de lujo o viviendas económicas, por debajo de los 100.000 ó 200.000 euros.

En el primero de los casos se trata de compradores con alto poder adquisitivo que, ahora que las dudas sobre el futuro de la economía española comienzan a disiparse, deciden invertir en propiedades de gran valor. “Son compradores españoles y extranjeros que, una vez identificada la propiedad de su gusto, son sumamente rápidos y ágiles en cerrar la operación pues saben que no volverán a encontrar estos precios. Asimismo tienen mayor acceso al crédito, en el caso de que este fuera necesario” afirma Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Existe también un mercado muy activo en las propiedades de más de 500.000 euros, que buscan los extranjeros interesado por un permiso de residencia en nuestro país.

La mEl otro tipo de vivienda sobre el que se observa una pequeña burbuja, es la propiedad con un precio cercano a los 150.000 euros. En este caso se trata principalmente de operaciones de pequeños inversores o ahorradores que, viendo la baja rentabilidad que ofrecen las entidades bancarias, optan por invertir en un valor que, en el medio o largo plazo, siempre ha sido rentable. En muchos casos, las operaciones se realizan en efectivo, sin necesidad de solicitar una hipoteca que complique la operación e incremente los gastos. “Con lo cual, al igual que en las operaciones de alto valor, son también adquisiciones que se cierran en muy corto espacio de tiempo”, afirma Duque.

La clase media, ¿no puede cambiar de casa?

Ésta parece ser la conclusión alcanzada por los expertos de Alfa Inmobiliaria. La vivienda con mayor dificultad para vender son aquellas que oscilan entre los 250.000 y los 500.000 euros. Este tipo de propiedades, con una superficie media de 100 a 200 mt2, ubicadas en zonas medianamente residenciales o en grandes promociones urbanísticas, lo tienen bastante más complicado para cambiar de manos.

Los problemas a los que se enfrentan sus propietarios son varios. El primero de ellos es la gran oferta existente. El segundo, la dificultad –o la imposibilidad- que sufre el comprador a la hora de obtener financiación. Y, por último, la propia resistencia a asumir que, si desean vender su piso en este momento, debe ser adecuándolo al mercado, aunque con ello tengan que perder dinero, afirma Jesús Duque.

Sin embargo, su mensaje es positivo. “El sector inmobiliario español ya ha comenzado su recuperación. Y prueba de ello es el gran interés que está suscitando en las grandes fortunas o fondos internacionales. Antes o después esta situación se extenderá a todo el sector y los activos inmobiliarios volverán a recuperar su valor” concluye Duque.

Actualmente, Alfa Inmobiliaria opera a través de más de 110 agencias franquiciadas, 60 oficinas a nivel internacional -57 en México, 1 en Perú, 1 en Paraguay y 1 en Colombia- y más de 20 años en el sector, y está estructurada como una corporación de Servicios Inmobiliarios Integrales que ofrece a sus clientes una total garantía en las transacciones. La compañía cuenta actualmente con una bolsa inmobiliaria de más de 35.000 viviendas tanto en venta como en alquiler, distribuidas por toda la geografía nacional y cada vez más, también, por otros países. 

VIA@elconfidencial

El futuro del sector está en los dispositivos móviles

Los últimos análisis del comportamiento de los potenciales compradores y las estadísticas de analítica web lo confirman

Ya sabíamos que Internet era un escaparate imprescindible para hacer visible el producto inmobiliario, pero en 2014 se irá un paso más allá. “Anunciar los pisos de forma atractiva a través de las aplicaciones para móviles y conseguir que se vean de forma adecuada en las tabletas se convertirán en algo fundamental, si es que ya no lo es”, comenta Miguel Ángel Alemany, director general del pisos.com, durante el segundo desayuno con los profesionales organizado por el portal.

Cada vez más compradores potenciales recurren en primer lugar a estos dispositivos para realizar sus búsquedas inmobiliarias. “El domingo era el día que menos se realizaban búsquedas de pisos, pero ahora es el día de la semana que más visitas se registran, sobre todo desde móviles y tabletas”, confirma Alemany. Cuanto más completa sea la información de los anuncios y mejor calidad tengan sus imágenes, más interés despertarán y más probabilidad habrá de que contacten con los vendedores.

CONTACTOS DE CALIDAD
“Hay inmobiliarias que utilizan la estrategia de poner la información justa para conseguir que el cliente llame y así captarlo a través de la conversación telefónica”, desvela Josué Ramos, gerente de Interlar. No obstante, la realidad demuestra todo lo contrario, dado que el interés del cliente es proporcional a la cantidad de información disponible. Así lo confirma Óscar Higuera, director de marketing y comunicación de Centro Comercial Inmobiliario10, argumentando que “el volumen de llamadas viene motivado por el producto, si es bueno el precio y está publicado correctamente”.

La mayoría de los agentes inmobiliarios valora más las llamadas directas que los correos electrónicos. “Prefiero las llamadas personales porque, al fin y al cabo, es un contacto directo con el cliente que está al otro lado de la línea, en lugar de un email, que es menos cercano y revela un interés más superficial”, aseguró José Ignacio Rubí, gerente de Torresrubí. En la misma línea, lo más valorado por Ramos son las visitas a los pisos que se convierten en contactos y cuántos de estos finalmente son compradores.

Por otra parte, conseguir financiación hipotecaria ha empezado a dejar de ser un problema. “En muchas ocasiones, nos llaman desde las entidades bancarias para ofrecernos hipotecas para los particulares”, asegura Rubí, añadiendo que “cuando un cliente se compromete a comprar, nosotros somos los primeros que lo acompañamos al banco para cerrar un contrato hipotecario ajustado a su capacidad y a sus necesidades”.

VIA@pisos.com

El precio de la vivienda cae un 2,71% en el primer trimestre

Según el informe trimestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en marzo de 2014 es de 1.658 euros por metro cuadrado. Esta cifra supone una caída del -2,71% frente a diciembre de 2013. Interanualmente, el descenso alcanza el -9,46%. El descenso mensual es del -1,08%, ya que el precio medio en febrero fue de 1.676 euros por metro cuadrado.

El hecho de que a nivel autonómico no se registre repunte alguno en ninguno de los periodos estudiados, invita a pensar que el recorrido a la baja de los precios de la vivienda no tiene fecha de cierre. “2014 se vislumbraba como el año de la estabilización de los precios, pero a los factores clásicos que influyen en el precio, como la concesión de hipotecas y la situación del empleo, se le ha unido la reforma fiscal”, indica Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com. Si bien la eliminación del ITP que propone el Gobierno animaría a los compradores, “la obra nueva perdería atractivo en un momento en el que la promoción busca alicientes que la revivan”, asegura.

“El afán recaudatorio no puede volcar sobre la tenencia de una vivienda toda su fuerza”, subraya Alemany, asegurando que “la imposición de un renovado IBI, así como la imputación de la vivienda habitual en el IRPF mientras se actualizan los valores catastrales, penaliza a los propietarios, que en su mayoría ya han hecho un gran esfuerzo para comprar”. Asimismo, el director de pisos.com comenta que “retirar la deducción por compra a aquellos que la disfrutan no resultaría del todo justo, dado que el anuncio de su eliminación a partir de enero de 2013 hizo que se adelantaran muchas compras para no perderla”. Según Alemany, la economía española necesita “nuevos impulsos que permitan que el contribuyente recupere parte del poder adquisitivo perdido”.

COMUNIDADES AUTONOMAS

Ninguna autonomía ha aumentado su precio en el primer trimestre del año. Las bajadas más llamativas se dan en Madrid (-4,37%), Aragón (-4,18%) y Murcia (-3,96%). Las caídas también se extienden a todas las regiones interanualmente, arrojando los porcentajes más amplios Aragón (-16,36%),Madrid (-12,86%) y Cataluña (-12,73%). La región más cara en marzo de 2014 es el País Vasco (3.179 €/m²) y la más barata es Castilla-La Mancha (1.089 €/m²).

PROVINCIAS 

Las subidas en el último trimestre tienen lugar en Lugo (3,21%) y Segovia (0,17%), mientras que los retrocesos más marcados tienen lugar en Jaén (-9,40%), Huesca (-5%) y Granada (-4,81%). De un año a otro, solo crecen Álava (2,69%) y Salamanca (0,24%). En el apartado de caídas, los primeros puestos son para Jaén (-18,98%), Granada (-15,08%) y Ourense (-13,57%). La provincia más cara es Guipúzcoa (3.668 €/m²) y la más barata es Cuenca (750 €/m²).

CAPITALES DE PROVINCIA
Frente a diciembre de 2013, Toledo (4,78%), Lugo (4,64%) y Logroño (3,95%) son las capitales que han incrementado su precio en mayor medida. Guadalajara (-5,99%), Almería (-5,88%) y Jaén (-5,33%) son las que más han bajado. En el último año, Vitoria (3,04%) es la única capital que sube. Las que más han bajado resultan ser Cuenca (-21,54%), Ávila (-21,09%) y Soria (-20,92%). La capital más cara es Donostia-San Sebastián (4.285 €/m²) y la más barata es Ávila (1.107 €/m²).

DISTRITOS
El distrito madrileño más caro es Salamanca (4.306 €/m²) y el más barato es Villaverde (1.498 €/m²). En el primer trimestre, Villaverde (5,07%) es el que más sube y Moncloa-Aravaca (-8,56%) el que más baja. En Barcelona, Sarrià-Sant Gervasi (4.145 €/m²) es el distrito más caro, mientras que el más barato es Nou Barris (1.872 €/m²). Trimestralmente, la subida más alta la registra Horta-Guinardó (3,56%) y la caída más intensa, Nou Barris (-6,44%). En cuanto a Valencia, el distrito más caro es Ciutat Vella (2.411 €/m²) y el más barato L’Olivereta (1.168 €/m²). El distrito que más sube frente a diciembre es Quatre Carreres (5,51%) y el que más se ajusta es Rascanya (-7,04%).

MUNICIPIOS
Las mayores subidas trimestrales se dan en Albal, en Valencia (12,42%), Puerto Real, en Cádiz (11,71%) y Ibi, en Alicante (11,49%). En la parte de los descensos, destacan Salobreña, en Granada (-12,79%), Cabanillas del Campo, en Guadalajara (-11,33%) y Sant Feliu de Codines, en Barcelona (-10,82%). Interanualmente, los municipios que más crecen son Arona, en Santa Cruz de Tenerife (6,01%), Ibiza, en Baleares (5,35%) y Alcúdia, en Baleares (4,15%). Las que más caen son Sant Joan Despí, en Barcelona (-33,04%), Padul, en Granada (-31,17%) y Cártama, en Málaga (-30,27%). El municipio más caro en el primer trimestre del año es Sitges, en Barcelona (4.028 €/m²) y el más barato es Jumilla, en Murcia (609 €/m²).

VIA@pisos.com

Del pánico a la euforia inmobiliaria en seis meses

Las cifras oficiales respecto al mercado inmobiliario español siguen siendo negativas; la concesión de hipotecas continúa descendiendo y los precios de los inmuebles aún no han tocado fondo. Pero frente a las cifras oficiales, nos encontramos con la realidad de un mercado inmobiliario en que compradores y vendedores están en plena ebullición. 

Una de las frases que más se escuchan en las tertulias económicas se refiere al contraste que existe entre lo que dicen las cifras macroeconómicas y lo que se vive a pie de calle. Las variables macroeconómicas de la economía española están en clara tendencia de recuperación, hasta el punto que tanto el Gobierno como los organismos internacionales están revisando las cifras de crecimiento alza. 

Siendo esto cierto, el optimismo que trasmite la macroeconomía no se ha trasladado aún a la microeconomía. Las pequeñas empresas y los particulares todavía están sufriendo los terribles efectos de la crisis económica. 

En la economía del país las grandes variables están mejorando, aunque sus efectos no son perceptibles para los ciudadanos, pero en el mercado inmobiliario la situación es exactamente la opuesta. 

Las estadísticas y variables que miden la salud del mercado inmobiliario se mantienen en terreno negativo, sin que exista ningún síntoma de que se ha tocado fondo. 

Para los analistas macroeconómicos todavía hay pocas razones que justifiquen una decisión de compra en el inmobiliario español. El crédito sigue sin fluir y la sobreoferta en algunas zonas del país está presionando a la baja a los precios, pero en la economía real las cosas están cambiando muy rápidamente. 

Hay muchas noticias referentes a importantes transacciones que se han conocido en los últimos meses. Edificios y paquetes de inmuebles de gran tamaño están siendo objeto de operaciones cada vez más frecuentes. Por el momento, los compradores son sobre todo inversores profesionales extranjeros especializados en el mercado inmobiliario que una vez evaluados los riegos han tomado la decisión de que España ofrece grandes oportunidades. Los dueños de los inmuebles están al límite, los precios se han desplomado y la economía española ha tocado fondo. Este tipo de inversores suelen ser los primeros, pero ya no son los únicos.

Ha sonado la sirena y una vez se han abierto las puertas del mercado inmobiliario los inversores han entrado en estampida. A los grandes fondos especializados se están uniendo bancas privadas y family offices, vehículos españoles de inversión inmobiliaria (Socimi), grandes fortunas e incluso inversores particulares que mantenían sus ahorros en depósitos y cuentas corrientes.

El cambio ha sido tan radical que en pocos meses los propietarios de los inmuebles en venta están saturados por las llamadas, visitas y ofertas que reciben de todo tipo de inversores. 

El entorno es sin duda propicio para que los inversores en este tipo de activos pongan en marcha su capital. Los tipos de interés están en mínimos y la rentabilidad alternativa ofrecida por depósitos, cuentas remuneradas y activos de renta fija con poco riesgo, apenas cubre la inflación. 

Las transacciones todavía no son muy numerosas, pero el interés comprador es creciente, lo cual en algunos casos hace que para un mismo activo compitan numerosas ofertas. 

El cambio de sentimiento es tan evidente, que en algunos casos los mandatos de compra por parte de inversores extranjeros son poco sensibles al precio. Aquellos que buscan gangas tienen un mercado todavía muy amplio, pero los que buscan activos de calidad en localizaciones de primera fila cada vez tienen más complicado comprar a precios bajos. 

Sería deseable que los inversores que están entrando en el mercado inmobiliario fuesen cuidadosos de no dejarse llevar por la aparente euforia. Ni todos los activos tienen la misma calidad ni se debe comprar a cualquier precio. La inversión en activos inmobiliarios requiere de un proceso exhaustivo y profundo análisis y valoración de los activos, las rentabilidades esperadas y los riesgos inherentes a la operación. 

Aunque en estos momentos el mercado está muy lejos de los niveles de burbuja alcanzados entre 2000 y 2007, no debemos olvidar que la disciplina y la profesionalidad son requisitos imprescindibles para que la inversión resulte satisfactoria. 

El mercado inmobiliario es ilíquido, opaco y conlleva costes y requisitos legales que tienen que ser convenientemente evaluados.

VIA@expansion.com

Los compradores e inversores inmobiliarios extranjeros operan en España con empresas de servicios de personal shopper inmobiliario

Las empresas fundadoras de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) -Somrie, ACV y Habitatio- declaran que el promedio de sus clientes extranjeros representa el 83,3% del total de su cartera de clientes. Estas empresas admiten que entre el primer trimestre de 2013 y el mismo periodo de 2014 hay una gran diferencia en la cantidad de contrataciones del servicio realizadas por parte de personas foráneas y en el volumen de peticiones de información recibidas. En el caso de Somrie, Enric Jiménez admite que han aumentado en un 50% las operaciones con clientes extranjeros y que se han duplicado las visitas a la página web por parte de este colectivo. ACV y Habitatio se muestran de acuerdo y Miquel Gambau de Habitatio destaca que “en 2014 vemos un incremento de solicitudes por el mayor conocimiento del servicio”.

El perfil de estos clientes responde a personas con alta capacidad económica, que realizan operaciones de compra al contado y que quieren tener una vivienda en Barcelona como inversión y como posible base donde establecerse en un futuro. Completan el perfil los inversores extranjeros que vienen a España atraídos por la Ley del Emprendedor que, superados los 500.000 € de base (impuestos aparte), garantiza la residencia en la zona Schengen por 2 años, renovable con una serie de mínimos a cumplir. Respecto a su origen éste es variado, provienen de América del Norte (México) y del Sur (Argentina y Chile), Europa (Francia, Italia y Suiza), Rusia y Arabia Saudí.

Sobre el tipo de operaciones que han realizado con la ayuda de un personal shopper inmobiliario destacan las adquisiciones por importes entre los 500.000-1.000.000 de euros según Iñaki Unsain de ACV. En el caso de Somrie, la mitad de las compras han sido por un valor de 600.000 euros, el 30% de 1.000.000 de euros o más y el 20% restante fueron adquisiciones valoradas en 200.000 euros. Según Miquel Gumbau de Habitatio el importe medio de las transacciones realizadas este 2014 está siendo de 500.000 €, unas cifras que se asimilan a los otros dos casos. Los activos adquiridos se encuentran principalmente en Madrid y Barcelona, además de viviendas en la costa como segunda residencia e inversión.

VIA@fotocasa.es

Nacen los "personal shopper" inmobiliarios ante la avalancha de compradores extranjeros de vivienda

La adquisición de casas por parte de los compradores internacionales sigue creciendo y supone el 13% del total

La caía de la demanda nacional y la falta de crédito siguen lastrando el mercado inmobiliario. Según la estadísticas que recientemente publicó el Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas experimentó en 2013 un nuevo descenso interanual (del 19,7%). Esto en líneas generales, porque si se observan los datos al detalle se puede ver que el interés de los extranjeros por el sector inmobiliario no solo no ha decrecido, sino que además aumenta de manera exponencial. Hoy en día las operaciones de compra por parte de los extranjeros de viviendas en España supone cerca de un 13% (12,85%), el doble que alcanzaba en 2011.

El problema para muchos de estos clientes internacionales se deben a las dificultades ligadas a su ubicación en otro país: desde visitar los inmuebles que les interesen hasta firmar las escrituras y realizar los procesos previos a la compra de la casa. Para todo ello el mercado español ha importado una nueva figura, procedente de los países anglosajones, el «personal shopper» (asistente de compras personal) inmobiliario.

Estos nuevos profesionales, habituales en otros sectores como los de la moda y la decoración, se encargan de realizar la mayor parte de los pasos necesarios para comprar una vivienda, en nombre del cliente. Sus servicios no están solo dirigidos a los compradores extranjeros, aunque por las razones antes expuestas encuentran un mayor nicho de mercado en este segmento.

En concreto los «personal shopper» inmobiliarios, visitan las casas que respondan a los intereses del potencial comprador. Tras ello elaboran un informe con las características de cada vivienda y un informe técnico sobre la viabilidad de estas. De manera adicional, pueden llevar a cabo un estudio de mercado para identificar inmuebles sobrevalorados, lectura previa de la minuta de escritura de compraventa o alquiler y posteriormente los trámites posventa.

Según la empresa Somrie, que hoy presentará en Madrid la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), estos servicios suponen un importante ahorro: el 70% de las «visitas que se hacen con una inmobiliaria tradicional, entre el 5% y 20% de los precios de salida de los inmuebles, aparte de «evitar vicios ocultos» y posibles «conflictos de intereses».

La diferencia con respecto a una agencia tradicional es, como explica AEPSI, en su presentación es «de posicionamiento al lado del cliente comprador», en vez del vendedor, aunque en algunos casos también se puede incorporar dentro de las agencias de para ofrecer también asistencia. Uno de los objetivos principales de la organización, añade en su página web, será la creación de un código deontológico que servirá para «regular la actividad poniéndola así a salvo de procedimientos o conductas que dañen» la imagen de la profesión.

VIA@abc.es

¿Quién manda en el mercado inmobiliario español?

2013 ha corregido y aumentado la evidencia de que son los compradores quienes tienen la sartén por el mango en el mercado inmobiliario español.

El poder de negociación con los particulares para conseguir rebajas sustanciales de precios es muy superior al que permiten los promotores.

Los datos más visibles y llamativos de compras y ventas de viviendas en 2013 publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE) dicen que se producido otra caída, este vez del 2,2%, respecto a 2012. Es la tercera consecutiva y tambián la más moderada desde que empezó la crisis, lo que no evita que el número total de transacciones haya tocado suelo el año pasado. Como siempre, los datos dan para sacar incluso alguna lectura positiva, que ya se sabe que todo es cuestión del cristal con que se mire.

Para unos será la señal de que la crisis va para muy largo, y para otros más optimistas por convicción o por necesidad, signo de que lo peor ya ha pasado. De lo que no cabe ninguna duda es que 2013 ha corregido y aumentado la evidencia de que son los compradores quienes, cada día más, tienen la sartén por el mango en el mercado inmobiliario español. Sin beneficios fiscales que rascar por adquisición de viviendas nuevas, han decidido que su mercado ideal -por más asequible- es el de segunda mano.

El resultado es que la compra de viviendas usadas ha crecido un -en cualquier caso moderado- 2,2%, una cifra que gana significado si se compara con el desplome del 6,8% de las ventas de casas nuevas. El fenómeno es tan fácil de explicar como que el poder de negociación con los vendedores particulares para conseguir rebajas sustanciales de precios es infinitamente superior al que permiten las ventas directas a promotores, que tienen muy limitado el tijetazo si no quieren incurrir en  pérdidas en la venta.

Todo un aviso para navegantes para quienes venden vivienda nueva y para los valientes que han empezado a promoverla en los últimos meses, con algún gran banco entre ellos. Que la brecha con la vivienda usada sea tan apreciable significa que, en un escenario de debilidad de los precios que se mantendrá durante todo 2014 y de ausencia de crédito, los promotores van a tener que hacer un nuevo esfuerzo si quieren ser competitivos. La recuperación se deja notar, pero con pasos todavía muy cortos.

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España tiene un excedente de 400.000 inmuebles nuevos

El 'stock' desaparecerá en 2017 si la economía se recupera.

Los excesos del 'boom' inmobiliario se siguen pagando con un paquete de viviendas desocupadas que llega a las 400.000 en España en este comienzo de año, según la tasadora Tinsa. 

La "sobreoferta desmesurada" de vivienda nueva acumulada entre 2006 y 2009 sigue sin ser absorbida todavía, pese a que la construcción pisó el freno hace cuatro años. Desde 2010 el mercado "empezó a consumir el 'stock'", ha explicado Raúl García, director de desarrollo de Negocio & Marketing de Tinsa. En las épocas de bonanza llegó a haber más de 600.000 viviendas nuevas en el mercado, techo que nunca alcanzó la demanda. García calculó queesta se situará este año en 100.000 pisos, una cifra que consideró el suelo también para 2015. 

Pese al elevado número de viviendas no vendidas y a la falta de compradores, la tasadora cree que en los próximos cuatro años se habrá logrado el equilibrio entre la oferta de pisos y la demanda. En enero de 2016 se espera que el exceso se haya reducido a 300.000 pisos y que al terminar dicho año este baje hasta 195.500, tras restar las viviendas compradas como inversión a largo plazo (50.000) y los inmuebles del banco malo o sareb (54.500). 

"A finales de 2017 o principios de 2018 estará prácticamente equilibrado el balance de vivienda", ha calculado. Eso sí, esta previsión solo se cumplirá si también lo hacen los buenos augurios sobre la situación económica. "Siempre que la recuperación económica se cumpla, se deje de destruir empleo y empiece a fluir un poco el crédito", ha señalado como condiciones. Ante la falta de financiación de los bancos reconoció que "muchas compraventas ahora se realizan al contado". También ha destacado que desde final de año algunas entidades financieras se han animado a volver a firmar hipotecas.

El negocio de la tasación de viviendas ha sufrido el desplome de las compraventas estos años. "El sector ha caído un 50% desde el volumen más alto", ha confesado García. Las tasadoras centraban su actividad antes de la crisis en las valoraciones para la adquisición de vivienda. Ahora han ganado peso las tasaciones para herencias, separaciones o expropiaciones. En el caso de Tinsa, también se ha apostado por la internacionalización. La firma cuenta con oficinas en Francia, Portugal, Argentina, Chile, México, Perú y Colombia.

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