¿Cómo se financia ahora la promoción de viviendas?

El sector inmobiliario siempre se ha financiado por los créditos concedidos por las entidades financieras. Un informe de BBVA cifraba en el 60% del crédito total el concedido a la vivienda, construcción y promoción en 2008. Tras la crisis la situación cambió y las entidades financieras fijaron criterios más restrictivos. Como consecuencia, las compañías inmobiliarias han tenido que buscar fuentes alternativas de financiación que suponen el 27% del total cuando en el mercado francés llegan al 55%, según un informe de KPMG.

En 2015  se prevé que los datos del sector inmobiliario sean positivos, con incrementos en la venta y también en la construcción de viviendas. Para poner en marcha las nuevas promociones, las promotoras cuentan con diversas fuentes de financiación con una característica común: imponen condiciones más duras para financiar. Los inversores oportunistas que llegaron en los primeros años de la crisis están cambiando sus posiciones.

“En los últimos años han venido a invertir en Españas fondos de inversión y SOCIMI pensando en activos singulares, principalmente centros comerciales y edificios de oficinas, que se podían conseguir a buen precio. Pero en el mercado español ya no quedan activos patrimoniales de este tipo, con rentas aseguradas y buenas localizaciones, por lo que han tenido que abrirse al sector residencial. Estos inversores pueden invertir a través de joint ventures y acuerdos con compañías del sector inmobiliario en promociones muy bien localizadas”, explica Gonzalo Montes, socio del área de Restructuring de KPMG.

Se acabó financiar el suelo

Junto con el aumento de las fuentes de financiación se ha producido otro cambio importante en el sector inmobiliario. Tradicionalmente, el promotor compraba el suelo y luego financiaba la construcción. Cuando los compradores compraban la vivienda se subrogaban al crédito firmado por la promotora.Durante la época de bonanza los bancos empezaron a financiar el suelo y el crédito promotor“lo que suponía más riesgo porque el pago del suelo debía venir por la venta posterior de los pisos”, matiza Montes. “Ahora solo se financia el crédito promotor pero, además tiene que ser un proyecto de calidad, con buena localización y expectativas de preventa razonables”.

Las promotoras confirman esta situación. “Las entidades financieras no están financiando suelo, solo se financia la edificación y los gastos generales. La relación entre los promotores y las entidades financieras claramente está entrando en una dinámica nueva mucho más colaborativa”, comenta Juan Antonio Gómez- Pintado, presidente de Vía Célere. “Parece claro que el conocimiento que tienen las entidades financieras del sector es muy profundo y eso es una gran ventaja”.

Los años de crisis han servido para despejar el mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en la desaparición de numerosas empresas promotoras, hasta un 5% de las que había en 2007. En el caso de que los bancos financien suelo, lo hacen en pequeños porcentajes que no superan el 40%. “Para protegerse de las oscilaciones en el valor del suelo que han sido muy grandes en estos últimos años, los bancos no asumen porcentajes superiores a esas cifras”, explica Juan José Perucho Rodríguez, director general de Grupo Ibosa.

Proyectos de calidad y bien localizados

Antes de conceder el crédito, las entidades financieras examinan la capacidad técnica y solvencia de las promotoras y las características del proyecto. Tienen que ser proyectos de calidad, bien localizados y con expectativas de preventa, adaptados a la demanda real. “Exigen reducir al máximo los riesgos, lo que se traduce en operaciones con un porcentaje alto de ventas ya realizadas y que cuenten con constructoras solventes que soliciten porcentajes de financiación menores al 70%. Tratan de evitar el riesgo de que en una caída de precios el banco tenga hipotecadas viviendas cuyo precio es menor a la deuda”, detalla el director general de Grupo Ibosa.

En este contexto, los bancos son muy proclives a financiar desarrollos inmobiliarios en régimen de cooperativa, según Perucho, porque parten con un alto porcentaje de ventas que eliminan el riesgo comercial. La banca exige que los promotores dispongan de capital propio para la compra de suelo y tengan solvencia económica. “Los fondos invierten mediante una sociedad creada con un propósito específico, son tus socios y tienen que conocer muy bien a la compañía con la que se asocian, sus procesos, procedimientos y la rentabilidad esperada en el proyecto”, explica Gómez- Pintado.

Fuentes de financiación complementarias

En la encuesta ‘2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario’ elaborada por KPMG, la respuesta de los profesionales consultados fue unánime en cuanto a quién va a financiar al sector inmobiliario: el direct lending, los fondos y la banca. No se trata de fuentes alternativas, sino complementarias. “Si tengo suelo en Madrid no busco un fondo para la financiación porque es más caro, busco un crédito al promotor en las entidades financieras. Pero si lo que quiero es comprar suelos para luego desarrollar promociones lo que necesito es un inversor y recurro a los fondos”, explica Montes.

En los nuevos desarrollos inmobiliarios, la localización es un factor fundamental para conseguir financiación. Esta es una de las razones por las que el elevado stock que todavía existe no se venderá en mucho tiempo por estar mal ubicado. Hay lugares en la costa donde no hay demanda de producto y suelos que se compraron antes de la crisis, pero que no se desarrollarán a medio plazo para uso residencial.

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La vivienda se rebaja a dos velocidades en el cuatro trimestre

El ajuste de precios sigue siendo necesario en el mercado de inmobiliario. Durante el cuarto trimestre de 2014, los precios de la vivienda bajaron en su índice general un 4,5% frente al mismo periodo del año anterior, según el índice Tinsa IMIE Mercados Locales de la tasadora Tinsa en base a 200.000 tasaciones anuales de viviendas nuevas y usadas. En diciembre de 2014, el descenso interanual fue del 3%. Frente a sus máximos alcanzados a finales de 2007, el valor medio de las viviendas se ha rebajado un 41,3%, en línea con los valores del tercer trimestre de 2003.

A nivel regional, solo la ciudad autónoma de Melilla (2,3%) e Islas Baleares (1,5%) cerraron con subidas interanuales. Navarra y Asturias, con un 14,1% y un 9,4%, muestran los mayores descensos respecto al cierre de 2013. Desde Tinsa, aprecian una moderación del ajuste en Barcelona, Baleares y Madrid y ajustes importantes en otras al haber iniciado más tarde el proceso de estabilización. En cuanto a las rebajas acumuladas, Castilla La Mancha (-52,9%) y Cataluña (-50,9%) muestran las mayores caídas acumuladas desde máximos de 2007. El menor ajuste en estos siete años se sitúa en Melilla (-12,3%) y Extremadura (-27,8%).

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Así se compra un piso ahora y así se compraba antes

El mercado residencial español empieza a registrar los primeros síntomas de recuperación. ¿Quiénes son los nuevos compradores? ¿Cuáles son sus nuevos hábitos de compra?

El mercado residencial español empieza a registrar los primeros síntomas de recuperación. Las escasas promociones de viviendas que se inician en las grandes ciudades vuelven a tener demanda y, en el primer semestre de 2014, las agencias inmobiliarias que se salvaron del estallido de la burbuja aseguran que se han vendido un 60% más de pisos que en el mismo periodo de 2013. La confianza en la economía, la percepción de que los precios han tocado fondo y un mayor acceso a la financiación bancaria están animando las ventas.

¿Quiénes son los nuevos compradores? ¿Cuáles son sus nuevos hábitos de compra? ¿En qué ha cambiado la forma de comprar pisos antes y después del estallido de la burbuja inmobiliaria? Empresas del sector como Tecnocasa, Vía Célere, Don Piso y Corp analizan las principales diferencias:

1.Motivo de la compra. Uno de cada tres compradores de viviendas lo hace como inversión, los otros dos serán usuarios del piso. La principal diferencia entre 2007 y 2014 es que, antes, la mayoría de inversores eran especulativos, compraban para vender a los dos años, con unas plusvalías de hasta el 20%. Ahora, los inversores lo hacen a largo plazo, buscando la rentabilidad en el alquiler, que puede ser de hasta un 6%.

2.Nacionalidad y edad del comprador. En los casos en los que la compra de vivienda es para uso propio, como primera vivienda, los extranjeros prácticamente han desaparecido. Mientras que, antes de la crisis, un 40% de las hipotecas se concedían a inmigrantes, ahora, este porcentaje se ha reducido a un 3%. La edad media también se ha elevado, principalmente porque los menores de 25 años han pasado de representar un 16% a un simbólico 3%. En el caso de los inversores, el volumen de extranjeros ha crecido ligeramente y ya representan el 50% de los compradores.

3.Precio de las viviendas. La diferencia de precios entre 2007 y 2014 varía según la zona. Las caídas van del 30% hasta el 70%, aunque, de media, el sector estima que las casas son ahora un 58% más baratas.

4.Tiempo de decisión. Los compradores tardan más en decidirse por un piso. Las inmobiliarias explican que se visitan más pisos que antes y que sólo se toma la decisión cuando la vivienda encaja al 100% con las expectativas. Mientras que antes de la crisis se compraban pisos al acabar la segunda visita, ahora se llevan a cabo tres, cuatro y hasta cinco visitas a una misma vivienda antes de comprarla. A consecuencia, los plazos de venta también se han demorado. Las promociones de obra nueva, que antes se vendían prácticamente sobre plano, ahora pueden tardar hasta un año para vender hasta el último piso. Existen algunas excepciones, en algunos barrios de Madrid y Barcelona, donde la nula promoción durante estos años ha provocado que la demanda ya supere a la oferta. En los últimos meses se han podido ver colas para comprar un piso, como el caso de la promotora Corp y de la filial inmobiliaria de Banco Sabadell, Solvia, ambas en Barcelona.

5.Poder de negociación. La crisis ha devuelto a España la cultura de la negociación. Antes de la crisis inmobiliaria, el precio fijado por el vendedor era indiscutible. Con el estallido de la burbuja y la atonía del mercado comprador, llegaron las presiones a la baja. Actualmente, se acaban cerrando un 70% de las ofertas de los compradores y su presión sólo es válida en función de la tipología del vendedor: la banca es la más abierta a rebajar el precio, porque tiene ecesidad de liquidar su cartera de activos, los particulares que deciden vender ahora también tienen suelen tener prisa por desinvertir, aunque en muchos casos, sus hipotecas establecen el límite hasta el que pueden rebajar el precio. Finalmente, las promotoras que están construyendo ahora obra nueva, lo hacen a tarifas actualizadas y su éxito radica precisamente en saber lanzar los pisos a precios razonables desde un principio, por lo que son las menos dadas a realizar descuentos.

6.Porcentaje de financiación bancaria. Actualmente, un 48% de los compradores de pisos como vivienda habitual pagan al contado, sin necesidad de hipoteca. Esta cifra se eleva hasta el 83% en el caso de las adquisiciones de viviendas como inversión. Antes de la crisis, los pagos al contado eran prácticamente simbólicos pues, aunque se dispusiera de los fondos propios suficientes, los tipos de interés eran tan bajos que siempre se solicitaba financiación bancaria.

7.Importe de la hipoteca y ratio sobre los ingresos del comprador. El máximo histórico del importe de las hipotecas se registró en el primer semestre de 2007, cuando el valor medio se situó en 185.462 euros. Actualmente, el importe medio es de 81.318 euros. Las hipotecas se concedían entonces, de media, por el 86% del valor de la viviendas, y ahora, por el 67%. La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado (que se recomienda que no supere el 30% o 35% del sueldo) alcanzó, de media, el 60% en 2007, mientras que ahora se encuentra en un 24%.

8.Perfil del vendedor. El vendedor de pisos tampoco es el mismo. Las entidades financieras se han convertido en las grandes inmobiliarias españolas, a los que siguen las viviendas de segunda mano de los particulares, y, en último lugar, las promociones de obra nueva.

9.Tipología de las viviendas. El principal cambio en el tipo de vivienda adquirida ha sido un mayor número de habitaciones respecto a las expectativas iniciales del comprador. Mientras que antes de la crisis, los precios obligaban a los compradores a ajustar las expectativas a la baja, ahora, el comprador que buscaba una vivienda de dos habitaciones, se encuentra con que puede acceder a una de tres habitaciones. Además, la percepción del pasado de que las viviendas adquiridas eran meros pisos puentes y que en pocos años se accedería a una mejor, ha desaparecido y las compras se realizan con vistas a largo plazo.

10.Profesionalización. El comprador como usuario parece haber asumido que la compra de una vivienda seá probablemente la inversión más importante que realice en su vida. Las inmobiliarias aseguran que ahora están mucho más informados, son mucho más exigentes y solicitan más asesoramiento, lo que ha provocado que todo el proceso de compra sea más profesional.

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¿Quiénes son los nuevos compradores de vivienda?

El perfil del comprador de vivienda ha evolucionado en estos años de crisis.

Algo está cambiando en el mercado de compraventas de viviendas. O al menos se comienzan a ver esos ‘brotes verdes’ de la recuperación tras siete años de dura crisis para el sector, prácticamente hundido. La recuperación económica, el parón en la caída de los precios y la llegada de la financiación vuelven a animar a los compradores. Pero, ¿cómo son ahora los nuevos compradores? ¿Qué ha cambiado en estos años?

• Motivo de la compra. Uno de cada tres compradores de viviendas lo hace como inversión, los otros dos serán usuarios del piso. Los inversores lo hacen a largo plazo, buscando la rentabilidad en el alquiler.
• Precio de las viviendas. La diferencia de precios entre 2007 y 2014 varía según la zona. Las caídas van del 30% hasta el 70%.
• Tiempo de decisión. Los compradores tardan más en decidirse por un piso. Se visitan más pisos que antes y solo se toma la decisión cuando la vivienda encaja al 100% con las expectativas.
• Poder de negociación. La crisis ha devuelto a España la cultura de la negociación. La banca es la más abierta a rebajar el precio, mientras que los particulares que deciden vender ahora también tienen suelen tener prisa por desinvertir.
• Financiación bancaria. Un 48% de los compradores de pisos como vivienda habitual pagan al contado, sin necesidad de hipoteca. Esta cifra se eleva hasta el 83% en el caso de las adquisiciones de viviendas como inversión. Antes de la crisis, los pagos al contado eran prácticamente simbólicos.
• Importe de la hipoteca. Actualmente, el importe medio es de 81.318 euros. El máximo histórico se registró en el primer semestre de 2007, cuando se situó en 185.462 euros.  Las hipotecas se concedían entonces, de media, por el 86% del valor de la viviendas, y ahora, por el 67%.
• Perfil del vendedor. Las entidades financieras se han convertido en las grandes inmobiliarias españolas.

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10 razones a favor y otras 10 en contra de la compra de una vivienda

El mercado de la vivienda comienza a mostrar síntomas de mejora pero la economía general no le acompaña. el desempleo sigue por las nubles y los salarios cada vez son más bajos. expertos consultados por el diario "el mundo"ofrecen los pros y contras de comprar una vivienda y recuerdan que se trata de factores a tener en cuenta antes de adquirir una casa, como el poder de negociación, la amplia oferta, los buenos precios o la inestabilidad laboral

LOS 10 FACTORES A FAVOR

1.- La bajada del precio de la vivienda: es el gran motivo para adquirir una vivienda. desde máximos ha bajado más de un 30% de media en españa, con lo que algunos expertos avisan de que ahora es el momento de comprar antes de que se recuperen los precios

2.- Amplia oferta de viviendas: el comprador tiene donde elegir

3.- Cambio de ciclo económico: si efectivamente se consolida la recuperación supondría un aumento de la demanda de vivienda, por lo que hay que aprovechar a comprar en el punto más bajo

4.- Poder de negociación por parte del comprador: sigue pudiendo negociar a la baja el precio de la vivienda

5.- El crédito comienza a fluir: este año los bancos han comenzado a dar, aunque con cuenta gotas, más hipotecas y han lanzado al mercado préstamos hipotecarios con diferenciales más bajos

6.- La rentabilidad es jugosa: en caso de poner la vivienda en alquiler se puede obtener de media un beneficio bruto anual del 4,7%, es decir, una rentabilidad más atractiva que cualquier otro producto financiero

7.- Pisos de banco a buen precio: la banca es el principal “player” del mercado y el que aplica mayores descuentos en los precios

8.- Es más barato comprar que alquilar: gonzalo bernardos, director del máster en asesoría y consultoría inmobiliaria de la universidad de barcelona (ub), asegura que la cuantía de intereses que se paga en una hipoteca es inferior a la renta de un alquiler

9.- La llegada de fondos de inversión: no sólo deberían de comprar ellos, sino también los propios ciudadanos españoles

10.- La seguridad de la propiedad: bernardos apunta que tener una vivienda en propiedad supone una mayor tranquilidad para las familia y te asegura una vejez tranquila

LOS 10 FACTORES EN CONTRA

1.- Inestabilidad laboral: el miedo a perder el empleo frena cualquier decisión de compra de una vivienda y gana peso el alquiler

2.- Inestabilidad económica: muchas familias esperan a que la economía consolida la mejora antes de lanzarse a la aventura de adquirir una vivienda

3.- Más ajustes en los precios: es posible que el precio de la vivienda siga bajando ante la debilidad de la economía española

4.- Las hipotecas siguen caras: aunque las principales entidades financieras han bajado los diferenciales de sus hipotecas, el coste sigue siendo caro

5.- Más impuestos que pagar: pero sólo en caso de que la reforma fiscal planteada por el comité de expertos sea aprobada por el gobierno

6.- Vivir de alquiler es más atractivo: los alquileres siguen bajando de precio, con lo que se convierte en una alternativa más segura que la compra, sobre todo para los jóvenes

7.- La revalorización de la vivienda es nula: muchos españoles compran una vivienda pensando en la revalorización futura pero hoy en día no la hay. la revalorización a corto plazo sería escasa

8.- Los desahucios siguen muy presentes: son un factor psicológico que desanima a comprar una casa porque se han convertido en un auténtico drama social

9.- Hipotecas a unos pocos: los bancos son selectivos a la hora de conceder hipotecas y sólo unos pocos son los agraciados

10.- Posible estampida de los fondos: si españa no se recupera tan pronto como prevén los fondos de inversión extranjeros es posible que terminen abandonando el país vendiendo con pérdidas los activos inmobiliarios adquiridos

VIA@idealista.com

El impulso del mercado inmobiliario lleva el verde a Wall Street

La Bolsa neoyorquina abre la sesión regular de hoy con ligeras ganancias. Después de unos primeros minutos de indecisión, el avance de las compras de nueva vivienda al mayor ritmo en cinco años, que augura una recuperación del mercado inmobiliario, ha decantado finalmente al mercado a las compras.

De esta manera, el índice Dow Jones sube tras el toque de campana un 0,22% hasta los 16.212 puntos básicos, mientras que el tecnológico Nasdaq toca los 4.303 enteros al registrar unos avances del 0,36%. De manera similar comienza la negociación para el índice S&P, se va un 0,21% y se sitúa en los 1.848 puntos básicos.

La ventas de nueva vivienda, que se darán a conocer poco después del toque de campana, dejan de nuevo para después del comienzo de la sesión la referencia macroeconómica más relevante. De acuerdo a los datos publicados por el Gobierno, las ventas de nuevas casas subió un 9,6%, a una tasa anual ajustada estacionalmente de 468.000, el ritmo más rápido en más de cinco años. Los economistas consultados por MarketWatch esperaban una tasa de ventas de 405.000.

En el mercado de materias primas el precio del oro se deja hoy un 0,72% y la onza del metal dorado se coloca en los 1.333 dólares. Por su parte, el barril de crudo cuesta 102,37 dólares, lo que supone una subida del precio del petróleo de un 0,55% a la espera de conocer los inventarios semanales de este combustible de EEUU.

En el terreno empresarial, la fotovoltaica First Solar protagoniza una de las mayores caídas de la apertura de la sesión en Wall Street después de presentar unas cuentas anuales que no han sido capaces de cumplir con las previsiones de los analistas. Así, los accionistas de la cotizada ven ceder sus títulos casi un 12%.

El hundimiento de las First Solar ya se adivinaba tras el cierre de la negociación de ayer, cuando la compañía dio a conocer sus resultados de 2013. La gráfica se tiñó rápidamente de rojo en el mercado ?after-hours?. El beneficio de 65,3 millones de dólares o 64 centavos por acción se queda muy lejos de los 1,94 dólares por título de un año antes y de los 99 centavos que aguardaba el consenso de mercado. Por si fuera poco, de cara al primer trimestre de este año, la compañía ha recortado sus proyecciones hasta los 60 centavos por acción, un 28% por debajo de lo previsto.

La otra cara de la moneda la presentan los títulos de Lowe?s Companies. Se apuntan un alza del 1,60% para celebrar el incremento de su beneficio en un 6,3% en el último trimestre gracias a una sustancial mejora de la cifra de ventas. La cifra final se ha quedado ligeramente por debajo de lo previsto, pero el anuncio de un programa de recompra de acciones por 5.000 millones de dólares ha animado a los inversores.

Por su parte, la minorista textil Abercrombie & Fitch a informado de una caída de sus ganancias en el cuarto trimestre a los 66,1 millones de dólares o 85 centavos de dólar por acción, desde los 157,2 millones dólares, o 1,95 dólares por acción del mismo período del año anterior. Sin embargo, las ganancias ajustadas por acción fueron de 1,34 dólares, superando las expectativas de analistas de 1,03 dólares por acción; por eso, la compañía de ropa para adolescentes avanza un 5,28%.

Otra compañía que comienza la negociación en la Bolsa neoyorquina al alza es Dollar Tree, que sube un 4,33% pese a que el minorista de descuento ha lanzado hoy sus pronósticos anuales, que se quedaron por debajo de las estimaciones de los analistas. En cuanto a las ganancias del cuarto trimestre del año pasado, se redujeron a los 213 millones dólares de 228,6 millones del mismo período del año anterior.

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¿Quién manda en el mercado inmobiliario español?

2013 ha corregido y aumentado la evidencia de que son los compradores quienes tienen la sartén por el mango en el mercado inmobiliario español.

El poder de negociación con los particulares para conseguir rebajas sustanciales de precios es muy superior al que permiten los promotores.

Los datos más visibles y llamativos de compras y ventas de viviendas en 2013 publicados este miércoles por el Instituto Nacional de Estadística (INE) dicen que se producido otra caída, este vez del 2,2%, respecto a 2012. Es la tercera consecutiva y tambián la más moderada desde que empezó la crisis, lo que no evita que el número total de transacciones haya tocado suelo el año pasado. Como siempre, los datos dan para sacar incluso alguna lectura positiva, que ya se sabe que todo es cuestión del cristal con que se mire.

Para unos será la señal de que la crisis va para muy largo, y para otros más optimistas por convicción o por necesidad, signo de que lo peor ya ha pasado. De lo que no cabe ninguna duda es que 2013 ha corregido y aumentado la evidencia de que son los compradores quienes, cada día más, tienen la sartén por el mango en el mercado inmobiliario español. Sin beneficios fiscales que rascar por adquisición de viviendas nuevas, han decidido que su mercado ideal -por más asequible- es el de segunda mano.

El resultado es que la compra de viviendas usadas ha crecido un -en cualquier caso moderado- 2,2%, una cifra que gana significado si se compara con el desplome del 6,8% de las ventas de casas nuevas. El fenómeno es tan fácil de explicar como que el poder de negociación con los vendedores particulares para conseguir rebajas sustanciales de precios es infinitamente superior al que permiten las ventas directas a promotores, que tienen muy limitado el tijetazo si no quieren incurrir en  pérdidas en la venta.

Todo un aviso para navegantes para quienes venden vivienda nueva y para los valientes que han empezado a promoverla en los últimos meses, con algún gran banco entre ellos. Que la brecha con la vivienda usada sea tan apreciable significa que, en un escenario de debilidad de los precios que se mantendrá durante todo 2014 y de ausencia de crédito, los promotores van a tener que hacer un nuevo esfuerzo si quieren ser competitivos. La recuperación se deja notar, pero con pasos todavía muy cortos.

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