7 errores en los que no debes caer al tasar tu vivienda

Son muchas las personas que se ven en la tesitura de tener que tasar su vivienda, asumiendo con este procedimiento una importante inversión en términos monetarios. Ello se debe a que las tasaciones de inmuebles son obligatorias en determinados casos y forman parte de una dinámica que incluye muchos matices: desde la obligatoriedad de contratar los servicios de una sociedad oficial, hasta los requisitos de los profesionales que las llevan a cabo, pasando por los criterios aplicados. Para arrojar luz sobre el tema, te revelamos siete puntos para que la inversión llegue a buen término.

1.Una finalidad no regulada

¿La finalidad para la que valoro mi vivienda se encuentra regulada? Es la primera pregunta que debes hacerte, ya que la normativa española determina varios casos en los que la valoración del inmueble debe hacerse siguiendo los textos legales. Los mismos se concentran en las valoraciones de inmuebles a efectos expropiatorios, en la Ley de Suelo RDL 2/08 y el reglamento de valoraciones de dicha norma; y fundamentalmente, en las tasaciones a efectos de garantías, las cuales deben seguir los criterios establecidos por la Orden Ministerial ECO 803/03.

¿Qué sucede si mi tasación se debe a un requerimiento de Hacienda por motivos fiscales o a una herencia? En estos casos hablamos de “finalidades que no están reguladas y que por tanto admiten el criterio profesional del valorador”, tal y como señala José Vicente Rubio, director de formación de Tinsa. De esta manera tendrás, como cliente, total libertad a la hora de contratar los servicios de un técnico que tase tu vivienda, decantándote por aquel que te resulte más competente.

2.Un profesional sin competencias

La finalidad de la tasación también determinará los requisitos que deban cumplir los responsables de tasar tu vivienda. De esta manera, si la misma se encuentra regulada dentro de las valoraciones a efectos de garantías, la ejecución y posterior responsabilidad es compartida entre el valorador y las sociedades de tasación, que como subraya Rubio, “son sociedades reguladas sometidas a supervisión por parte del Banco de España, la CNMV o la Dirección de General de Seguros”.

Para aquellas tasaciones cuyas finalidades no están reguladas, el valorador podría ser cualquier profesional con competencias y conocedor del mercado donde emite su opinión, “siempre que cuente con una titulación de arquitecto o arquitecto técnico en vigor”, señala Mariano Martín Duro, tasador profesional con más de treinta años de experiencia y responsable del estudio de tasaciones del mismo nombre.

3.Que la tasación no sea obligatoria

Las tasaciones inmobiliarias cumplen muchas funciones, pero el componente de obligatoriedad no siempre está presente en ellas. En este sentido, la solicitud de un préstamo hipotecario funciona como paradigma, pues es el caso más habitual en el que como cliente estarás obligado a llevar a cabo una tasación de la vivienda. De hecho, como sostiene Martín Duro, en estas situaciones es necesario que el préstamo haya sido avalado por “la valoración conjunta entre el técnico competente y una sociedad de tasación homologada a cargo del Banco de España”.

4.La aplicación de valores subjetivos

El valor final de la tasación es el componente que más preocupa a los clientes, motivo por el cual debes tener en cuenta los factores que influyen a la hora de determinar la cantidad final en la que se tasa tu vivienda. En el caso de que la finalidad de tu tasación se encuentre regulada lo tendrás fácil y únicamente deberás consultar la normativa vigente, la cual establece los procedimientos y requisitos para confirmar el valor final de la tasación. Mayor margen de maniobra existe para aquellas tasaciones de viviendas no reguladas. Desde Tinsa advierten que la cantidad final que estas fijen “va a depender del criterio del valorador”.

5.Metodología no ajustada a la normativa

No obstante, existen una serie de puntos comunes que toda tasación inmobiliaria debe contener. En esta línea, José Vicente Rubio indica que en primer lugar el tasador debe conocer la finalidad de la valoración, pues “el mismo inmueble puede tener valores diferentes” en función de cuál sea la función que esta persiga. Como segundo criterio, si la valoración está reglada, el profesional deberá tener conocimiento de la normativa aplicable, lo que le permitirá acceder al “grado de protección del inmueble, normativa de alquileres, adaptación de la vivienda a la ordenación urbanística y a sus usos urbanísticos”, confirman desde Tinsa.

Asimismo, el tasador de tu vivienda también deberá analizar la situación del mercado inmobiliario local por medio de un estudio de las ofertas o transacciones de inmueble similares, analizando los ritmos de las ventas y confirmando las áreas de influencia. El cuarto criterio es la selección de la metodología de valoración, que son varios, aunque como sostiene Mariano Martín Duro, las técnicas más comunes son “la comparación, la actualización y el coste”, siempre en función de la información de mercado que se haya extraído así como de la normativa que se debe aplicar. Finalmente, solo se requerirá establecer la selección del valor concreto de tasación.

6.Informes de tasación incompletos

El trabajo llevado a cabo por el tasador deberá quedar contemplado en un informe, el cual contendrá determinados elementos según la finalidad de la valoración. Si esta se encuentra regulada, el contenido será el que dicte la ley. Por el contrario, si la finalidad de la tasación no se encuentra regulada deberás acordar con el técnico el contenido del mismo. Este procedimiento es muy importante pues, como afirma Martín Duro, “se deben pactar los posibles gastos adicionales, tales como los desplazamientos o datos concretos que necesite el cliente, lo que encarece el importe final”.

No obstante, Tinsa explica que todo informe de tasación debería incluir al menos ocho puntos: la identificación del inmueble, las características de la vivienda, los rasgos del elemento, las referencias registrales y catastrales, la adaptación del inmueble a la normativa vigente, la información necesaria del mercado, la metodología que se ha aplicado para llevar a cabo la valoración y la selección del valor de tasación.

7.La validez no es eterna

La tasación de la vivienda no tiene una validez temporal indeterminada, por lo que debes tener en cuenta el periodo de tiempo que esta abarca. El mismo vendrá determinado por la normativa. En el caso de las garantías hipotecarias, el informe de tasación tiene una validez de seis meses. Así, cuando la base de valor elegida es el valor de mercado, la valoración indica dicho valor en la fecha concreta de la valoración”, concluyen desde Tinsa.

VIA@pisos.com

Se abre una nueva era para las hipotecas

Lo habitual ahora es financiar hasta el 80% del valor de la tasación, con un interés real menor al 2%

Aunque aún no corren el mejor de los tiempos para firmar una hipoteca en buenas condiciones, sí que es buen momento para las que ya se han firmado, siempre que no se tenga una cláusula suelo en el contrato. Es lo que dicen los expertos. Los tipos de interés son los más bajos de la última década y el Euribor, en lo que va de diciembre, está en un punto histórico «raquítico»: en el entorno del 0,3%. También se ven los diferenciales más bajos de los últimos años. De hecho, ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%.

Con la crisis, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la escalada de la morosidad a cotas históricas, los bancos habían cerrado a cal y canto la concesión de créditos. Ahora, las ofertas vuelven a los escaparates, con una rebaja en los tipos de interés en relación al pasado reciente cuando era muy difícil acceder a la financiación tanto para los particulares como para las empresas. Los propios banqueros lo han ido advirtiendo a lo largo del año. La situación ha cambiado y la evolución vista hace prever que la morosidad de las familias tocará techo ya a cierre de este ejercicio o a principios del que viene al mismo tiempo que habrá nueva clientela.

Pero ¿cuáles son los motivos de este aparente cambio de tendencia en el sector? Básicamente hay dos. El primero, y el más importante, es una estabilización de la economía. Aún estamos en crisis, pero varios indicadores hacen prever a los expertos que lo peor ha pasado. En segundo lugar, la necesidad por parte de los bancos de ampliar y mantener su base de clientes ante la pérdida de atractivo de algunos productos estrella como los depósitos, tradicionalmente la opción de inversión preferida por los pequeños ahorradores.

BBVA, crecimiento del 4%

El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, afirmó que «en 2014, veremos desapalancamiento en familias y en el sector de la construcción e inmobiliario. Veremos una evolución descendente de las entradas en mora, que ya se viene presentando en los particulares. Esto nos lleva, con independencia de la evolución del crédito en el denominador, a un techo a finales de año o principios del año que viene».

BBVA ha eliminado el suelo hipotecario, que limita las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del Euribor, en su nueva Hipoteca Quiero, que ofrece un diferencial del 1,80% sobre el Euribor cumpliendo todas las condiciones requeridas.

«Por fin» Santander

La gran banca se puso pues, desde primeros de año, manos a la obra. Por ejemplo, la nueva hipoteca de Santander, que publicitó bajo el eslogan Por fin, nueva Hipoteca Santander, recogía en enero de 2014 un interés de Euribor más 1,99%, pero a cambio exigía domiciliar la nómina o los seguros sociales -con unos ingresos mínimos de 2.500 euros mensuales-, nueve recibos trimestrales, el uso de tarjeta de débito y crédito, con un gasto mínimo de 500 euros al trimestre y seguro del hogar, gratuito el primer año. Si no se cumplen estas características, el tipo de interés subiría a Euribor más 2,99%.

Pero la situación económica y financiera actual obligó a las entidades a ajustar los diferenciales de sus hipotecas, una táctica que ha vuelto a llevar a la práctica Banco Santander al rebajar el diferencial de su Hipoteca a Euribor +1,69% y un tipo de interés de 2,45%durante el primer año con revisiones anuales. La cuantía máxima del préstamo es del 80% del valor de tasación o de compra y el plazo de devolución es de un máximo de 30 años. Además, no tiene comisión de apertura, de compensación por amortización parcial o total, comisión por subrogación ni por cambio de condiciones.

Optimismo en Caixabank

En Caixabank también se muestran optimistas de cara a la evolución en la concesión de hipotecas en 2014. Los últimos datos, al término del tercer trimestre, así lo demuestran: los créditos para la compra de vivienda ascendían a 84.518 millones, un 3,4% más que igual período de hace un año; mientras la morosidad hipotecaria de los particulares disminuía: en septiembre era del 4,28% frente al 4,41% en diciembre de 2013. Precisamente, en la presentación de resultados de dicho trimestre, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: «En hipotecas tenemos también una reactivación del mercado, desde niveles todavía bajos, pero una reactivación importante, con una subida de la concesión del 29% y también con una mejora de nuestra cuota de mercado…».

La entidad tiene hipotecas que demuestran lo competitiva que quiere ser: una hipoteca a tipo variable que puede llegar a Euribor+1,85, aunque se requiere la máxima bonificación y vinculación del cliente; y, desde hace dos años, ha potenciado las hipotecas de tipo mixto con un periodo fijo a 10 y 15 años. El porcentaje máximo a financiar es el 80% en vivienda habitual.

La «bonificada» del Sabadell

Para Banco Sabadell, la paulatina recuperación del sector ha llevado a las entidades a desarrollar una intensa actividad de sus redes comerciales. «Los indicadores confirman que poco a poco el mercado hipotecario se está reactivando como consecuencia de una progresiva mejora de la economía, un incremento de la confianza de los clientes y una interesante oferta comercial. En nuestro caso, el volumen de operaciones registrado es el más elevado desde que empezó la crisis», explica Manuel Tresánchez, su director de Banca de Particulares. En este contexto, ha lanzado la Hipoteca Bonificada, con un interés de Euribor +1,70 y sin tipo mínimos.

«Premium» en Popular

Banco Popular ha empezado a comercializar recientemente la Hipoteca Premium, destinada a la adquisición de primera vivienda. Aplica un interés fijo del 2,89% durante el primer año y de Euribor +1,80% el resto del periodo de amortización a aquellos usuarios que acepten la vinculación que propone la entidad. Ésta consiste en domiciliar una nómina que debe ser de un importe mínimo mensual de 2.000 euros, realizar un gasto de al menos 100 euros al mes con la tarjeta de crédito o la de débito de la entidad y contratar un seguro de vida, uno de hogar y otro de protección de pagos. A aquellos que no suscriban ninguno de estos productos se les aplicará un interés del 3,89% los primeros 12 meses y de Euribor +2,80% el resto del plazo. Financia hasta un 80% sobre el valor de tasación y tiene un plazo máximo de amortización de 30 años.

Bankia

Por su parte, Bankia en el último trimestre, ha añadido nuevos productos a su cartera. Ha estrenado la Hipoteca Subrogación Bankia a un interés fijo del 3,50% durante el primer año y de Euribor +1,50% el resto del periodo de amortización. También la Hipoteca Bonificada, que aplica un interés fijo del 4% en los 12 primeros meses y el resto del periodo de Euribor +2%. Ambas financian hasta un 80% sobre el valor de tasación y tienen un plazo de amortización de hasta 40 años.

Asistimos pues a una nueva era para las hipotecas, que empezó a finales de 2013 y que con el inicio del nuevo año se ha ido consolidando. Los bancos están dispuestos a financiar a sus clientes. Es el inicio de una recuperación, incipiente aún, pero que puede tener grandes cambios en el futuro. El terreno hacia la normalización será arduo y largo. Los préstamos para hipotecas cayeron un 68% entre 2008 y 2012... pero eso ya es historia. Y es que algo está cambiando...

via@abc

En qué se fijan los bancos al valorar una tasación

La tasación hipotecaria es un requisito legal necesario para que podamos formalizar una hipoteca, incluso en los casos en los que el préstamo sea entre particulares. es importante saber cómo se realiza la tasación de una vivienda, pero además hay que tener presente los criterios en los que el banco se va a fijar cuando tenga que valorarla a la hora de concedernos o no un crédito. el valor de la casa, su estado o su potencial de venta, son algunos de los puntos más importantes según desvela el responsable de idealista hipotecas, juan villén

Las claves en las que se fijan las entidades bancarias para decidir si nos dan o no una hipoteca son principalmente tres: el precio, las advertencias y la ‘recolocación’
el precio: según juan villén, lo importante para el banco es “que el valor de la vivienda sea suficiente como para cubrir como garantía el préstamo que se va a conceder”. es decir, que el importe de la hipoteca que vamos a solicitar no supere normalmente el 80% del valor de la vivienda. eso a su vez nos dará a los solicitantes de una hipoteca una estimación sobre si estamos comprando bien o no (según este valor esté por encima o debajo del precio de compra)

• Si tiene ‘advertencias’: entendiendo por advertencias “los conceptos con los que hay que tener cuidado”, tales como un ‘exceso de cabida’ (que sus metros reales sean mayores a los registrados), los problemas de limitación en la venta de la vivienda (como que sea suelo rústico o no tenga cédula de habitabilidad) o problemas estructurales en la casa

• Que tenga buena ‘recolocabilidad’: se trata de un concepto que antes de la crisis apenas valoraban los bancos y “ahora lo miran con lupa, por la nefasta experiencia que han tenido en adjudicarse viviendas que ahora les cuesta un esfuerzo terrible desprenderse”, bien porque no hay demanda, por estar mal ubicadas o por tener unas características poco atractivas

En este sentido, lo que hacen los bancos es tratar de “asegurarse que son homogéneas a la demanda que hay en esa zona”, lo que provoca, por ejemplo, que haya entidades que no den hipotecas en ciertas zonas sin demanda, sin el perfil de clientes que ellos luego aceptarían para dar una hipoteca o en inmuebles con características negativas, como que estén en un 4º piso sin ascensor. en definitiva, dado que la vivienda sirve de garantía última en caso de impago de las cuotas de la hipoteca, el banco busca asegurarse que dicha garantía servirá para cubrir la deuda, en caso necesario

VIA@idealista

El precio de la vivienda apila una contracción del 47% desde 2007

El importe de los pisos, nuevos y usados, bajó un 6,3% respecto al mismo periodo de 2013
Sevilla (3,4%) y Barcelona (0,5%), donde más sube; Zaragoza, la que más baja (-14,5%)
Canarias (-10,7%) y Comunidad Valenciana (-10,5%), a la cabeza en descensos

El precio medio de la vivienda bajó un 6,3% durante el primer trimestre del año 2014 en comparación con el mismo periodo de 2013, hasta situarse en 1.270 euros por metro cuadrado, según Sociedad de Tasación.

De esta forma, el precio de los pisos, tanto nuevos como usados, acumula una contracción del 47,1% respecto al importe máximo de 2.400 euros que alcanzó en 2007, antes de que estallara la 'burbuja inmobiliaria' y comenzara la crisis.

No obstante, Sociedad de Tasación apunta a que los datos del primer trimestre presentan una más moderada caída de los precios, sobre todo en las viviendas de mayor calidad, donde la caída de los tres primeros meses del año se reduce al 3%.

En este sentido, destaca el hecho de que las ciudades de Barcelona y Sevilla cerraron los tres primeros meses del año con subidas en el precio medio de los pisos, del 0,5% en la Ciudad Condal y del 3,4% en la capital andaluza.

En el lado opuesto, las ciudades que experimentaron el mayor ajuste en el precio de la vivienda son Zaragoza y Bilbao, con descensos del 14,5% y del 14,1%, respectivamente.

Por comunidades autónomas, Canarias y Comunidad Valenciana son las que registraron un mayor descenso en el precio medio de la vivienda, con bajadas del 10,7% y del 10,5%, respectivamente.Las caídas menos acusadas se localizaron en Cantabria (-1,3%), Navarra (-2,6%) y Galicia (-3%).

En cuanto a la tendencia de los próximos meses, la firma de tasación considera que la evolución de los precios de la vivienda seguirá siendo a la baja "en el futuro inmediato", si bien asegura que la "pendiente será menos acusada que en periodos anteriores".

NO SE APRECIA RECUPERACIÓN

"La confianza en la evolución de la economía y en las ventas de inmuebles mejora por quinto mes consecutivo, pero sin que por el momento se pueda vaticinar una recuperación apreciable del sector a corto plazo", indica Sociedad de Tasación.

La firma asegura que los fondos de capital riesgo que comenzaron a entrar en el mercado español hace dos trimestres están "consolidando su presencia y, en cierta medida, han facilitado la absorción de una parte del 'stock' existente".

En su informe trimestral, Sociedad de Tasación indica que pese a la ligera disminución del paro, la actividad del sector inmobiliario sigue siendo muy sensible tanto a las dificultades existentes para acceder y conservar el empleo como a la progresiva reducción de los ingresos familiares".No obstante, no detecta "aumentos significativos en la concesión de crédito hipotecario a particulares, lo que constituye un factor esencial para la reactivación del sector".

"Además, las limitaciones en el acceso a la financiación están impidiendo que el segmento de particulares se active,restringiendo la compra de viviendas únicamente a quienes disponen de capital propio para invertir", asegura la compañía, que también achaca la actual coyuntura a la supresión de los incentivos fiscales a la compra de un piso.

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