Los API alertan de que hay «okupas» que extorsionar a los propietarios de pisos

Los API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Girona aseguran que hay okupas que extorsionar a los propietarios de pisos y que piden dinero a cambio de irse de las fincas donde viven de forma totalmente ilegal. Si no lo hacen, los amenazan con hacer destrozos en el inmueble. El presidente del Colegio de API de Girona y Provincia, Ramon Corominas afirma que es "una situación que ha ido a más y que la crisis ha ayudado". Se trata de una práctica que se detecta por toda la demarcación de Girona.

El responsable de los API de Girona asegura que hay "mafias de extorsionistas organizados detrás" y que es una situación con la que se encuentran los propietarios cuando quieren alquilar o vender su piso y se encuentran ocupado. Corominas afirma que lo que debe hacer la gente "si la ocupación es reciente es denunciarlo rápidamente a la Justicia para que pongan una solución inmediata" que suele pasar por el desempleo por parte de los Mossos, remarca. Y sobre todo pide que la gente no pague para evitar a veces un procedimiento judicial largo.

Con todo, Ramon Corominas dice que quienes se encargan de este tipo de extorsión tienen claro cómo actuar y que no tienen ningún tipo de miramiento. Eligen cualquier tipo de inmueble.

Un ejemplo reciente es el de una entidad bancaria que había vendido un piso pero una vez fue a abrir la vivienda se encontró que había okupas que no querían? Marchar, explica el presidente de los API cuando "hasta todo el banco les ofreció realojarlos en otra vivienda. Al final, la entidad bancaria tuvo que actuar a través de la vía judicial y la cosa se hizo mucho? larga ". En este caso era un piso de alto? Standing en pleno centro de Girona.

Para Corominas, quienes ocupan eligen cualquier piso y no sólo en barrios marginales. Para evitar esto, el presidente de los API pide a la gente que pongas elementos de seguridad o alarmas en los pisos para evitar ocupaciones. Unas soluciones que hace unos años, pedían a los promotores o bancos que tenían los pisos vacíos.

Servicios básicos pinchados

Otra problemática con la que se encuentran los API y también los Administradores de Fincas de Girona es que cada vez hay más pisos que tienen los servicios básicos pinchados. Se trata de viviendas ocupadas e incluso a veces, explican, que han sido alquilados a familias con pocos recursos por mafias de mercado negro de alquiler. En este caso son las compañías o las comunidades de vecinos que han de solucionar la problemática.

La picaresca con los servicios básicos, apunta Corominas, ha arriado tan lejos que incluso, cuando se va a reclamar a los okupas que dejen de tener pinchazo la luz, muestran contratos falsos del servicio.

La situación del empleo de pisos ha llegado a límites surrealistas, relata el vicepresidente de del Colegio de Administradores de Fincas de Girona, Joan Alegre. Sin ir más lejos hace pocos meses, en el barrio de Santa Eugenia tras muchos avisos y presión para que unos ocupas desalojaran un piso, sus ocupantes ilegales provocaron un incendio en el piso en cuestión. La consecuencia, relata Alegre, fue que se marcharon pero dejaron el piso inservible para el propietario con habitaciones quemadas. La situación de pisos ocupados, destaca, que provoca que a menudo se genere "mucha inseguridad en la comunidad de vecinos".

VIA@diaridegirona.cat

10 claves para alquilar una vivienda a través de una agencia

El alquiler de viviendas ha subido más de un 36% en los últimos 10 años hasta alcanzar el 14,5% del parque de viviendas, según datos del Banco de España, cifra que el INE eleva a más de 2,4 millones de viviendas. De este volumen de alquileres, solo el 30% se realiza a través de agentes inmobiliarios, dado que la mayoría opta por negociar directamente con el propietario, según datos de Arrenta. ¿Compensa recurrir a una agencia para buscar vivienda en alquiler? Aquí te damos 10 claves para que tú decidas.

1.Gestión integral del alquiler

Como consecuencia del incremento del mercado del alquiler y la reconversión del negocio de la intermedación existe una amplia variedad de agencias que gestionan alquileres. Los servicios que prestan varían en función de la especialización. La relación puede limitarse solo a la búsqueda del inquilino sin prestar ningún servicio adicional, pero la agencia también puede llevar la administración del alquiler, garantizar la defensa legal del propietario y los impagos de renta a través de seguros.

“La agencia integral paga directamente la renta al propietario, asumiendo el riesgo de los impagos que pudieran producirse y respondiendo directamente de su gestión sin acudir a ningún seguro”, explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

2.Selección de la agencia

Antes de elegir la agencia con la que realizar el alquiler de la vivienda, el propietario debe saber qué servicios ofrece porque determinarán su relación con la agencia. “Debe elegir la agencia o el profesional inmobiliario que por cercanía, confianza, forma de trabajar, prestigio y honorarios le pudiera parecer más adecuada”, explican desde Renta Garantizada.

Si se opta por una agencia que realiza la gestión integral del alquiler, “el propietario conseguirá que se cumpla el contenido de lo pactado en los contratos, pues muchos incumplimientos provienen de repercutir a los inquilinos obligaciones que no les corresponden como ocurre con mucha frecuencia en temas de obras y reparaciones”, según Zurdo. Además, se tiene asegurado el pago de la renta porque es la agencia quien paga al propietario.

3.Relación contractual

Según los servicios que presta la agencia al propietario, la relación queda establecida a través de una nota de encargo cuando solo se ocupa de buscar inquilino. “Cuando se contrata la gestión integral se requiere un documento de encargo de alquiler, un contrato de arrendamiento que cumple con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se suscribe entre arrendador, arrendatario y agencia y un contrato de prestación de servicios”, según la Agencia Negociadora. En el contrato de servicios es donde se establecen las bases y honorarios que tendrán que abonarse si al final se realiza el contrato de alquiler a través de la agencia.

4.Visitas y valoración

La visita y adecuación del inmueble es lo primero que realiza la agencia para conseguir que sea un producto competitivo. En la misma se comprueba que la vivienda tenga el alta en todos los suministros, que sea apta para vivir y que tenga el certificado energético, requisito imprescindible desde junio de 2013.

“La visita a la vivienda sirve además para realizar una valoración y tasación para adecuar el precio del alquiler al precio del mercado”, matiza Lorenzo Colino, de Renta Garantizada. Es fundamental conocer el precio medio de la zona, antigüedad de la vivienda, tamaño o si está amueblado o no para determinar la renta. El exhaustivo conocimiento del mercado es la baza que tienen las agencias a la hora de fijar el alquiler.”El precio técnico consiste en poner un precio que asegure la máxima ocupación del inmueble”, matiza David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

5.Promoción de la vivienda

Una vez realizada la visita normalmente se realiza un informe sobre el estado de las instalaciones para evitar posteriores problemas. Toda esta información se ofrece al inquilino antes de visitar la vivienda.La agencia se encarga de la promoción del inmueble en webs y portales inmobiliarios y, paralelamente, realiza búsquedas en su propia base de datos de posibles inquilinos. “El propietario recurre a la agencia porque busca seguridad y gestión eficiente, quiere tener rentabilidad de su propiedad mientras que el inquilino no busca al profesional, busca la vivienda”, puntualiza Caraballo.

6.Estudio de solvencia del inquilino

La elección del inquilino idóneo pasa por un estudio de solvencia previo realizado por las agencias,para tener la seguridad de que no es moroso. “Nuestra agencia está asociada a ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y somos agente homologado de FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) por lo que consultamos estos ficheros antes de elegir al candidato”, confirman desde Alquiler Seguro. De este modo, se aseguran de la situación financiera del inquilino sin necesidad de pedir garantías adicionales.

7.Fianzas, avales y depósitos

De las garantías adicionales que el propietario puede pedir para asegurar el cobro de la renta, se exige la fianza establecida en una mensualidad tal y como indica la LAU, pero los avales y depósitos no son habituales cuando se contrata a través de agencias especializadas. El problema de estas garantías es que exigen un gran desembolso al inquilino en el caso de los depósitos y los avales bancarios tienen un periodo de validez concreto.

8.Seguros de impago del alquiler

Según un estudio de Arrenta, uno de los servicios más valorados de las agencias de alquiler son los seguros de impago que permiten al propietario cobrar la renta en caso de impago sin esperar que se dicte sentencia. Estos seguros cubren desde el impago de la renta a daños en la vivienda o gastos judiciales de abogado y procurador en caso de desahucio. La prima está en función de la cobertura y de la renta de la vivienda. Sin embargo, desde Alquiler Seguro reconocen que “cuando el inquilino tiene problemas para pagar es mejor refinanciar la deuda o buscar una vivienda más económica porque el seguro de impago no resuelve muchos casos”.

9.Comisiones

No está regulada la comisión que se debe pagar. En algunos casos, el coste lo asume el propietario y en otros el inquilino, pero si se trata de un servicio integral el pago de los honorarios se reparte entre ambos. Lo normal es el pago de una mensualidad de la renta más el IVA correspondiente. “Los honorarios los abona quien contrata los servicios de la agencia, en nuestro caso siempre es el propietario, pero no trabajamos con exclusiva, el propietario puede alquilar directamente la vivienda”, explican en Renta Garantizada.

10.Sin exclusividad

A pesar de que en la mayoría de los casos las agencias no trabajan en exclusiva, reconocen que no es habitual que propietarios e inquilinos lleguen a firmar el contrato de arrendamiento al margen de la agencia. En el caso de que lo hicieran, el propietario deberá abonar a la agencia una mensualidad de renta. Además, las agencias realizan el ingreso de la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, la defensa legal en la resolución de los contratos en caso de desahucio y la desocupación de la vivienda.

VIA@pisos.com

Se abre una nueva era para las hipotecas

Lo habitual ahora es financiar hasta el 80% del valor de la tasación, con un interés real menor al 2%

Aunque aún no corren el mejor de los tiempos para firmar una hipoteca en buenas condiciones, sí que es buen momento para las que ya se han firmado, siempre que no se tenga una cláusula suelo en el contrato. Es lo que dicen los expertos. Los tipos de interés son los más bajos de la última década y el Euribor, en lo que va de diciembre, está en un punto histórico «raquítico»: en el entorno del 0,3%. También se ven los diferenciales más bajos de los últimos años. De hecho, ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%.

Con la crisis, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la escalada de la morosidad a cotas históricas, los bancos habían cerrado a cal y canto la concesión de créditos. Ahora, las ofertas vuelven a los escaparates, con una rebaja en los tipos de interés en relación al pasado reciente cuando era muy difícil acceder a la financiación tanto para los particulares como para las empresas. Los propios banqueros lo han ido advirtiendo a lo largo del año. La situación ha cambiado y la evolución vista hace prever que la morosidad de las familias tocará techo ya a cierre de este ejercicio o a principios del que viene al mismo tiempo que habrá nueva clientela.

Pero ¿cuáles son los motivos de este aparente cambio de tendencia en el sector? Básicamente hay dos. El primero, y el más importante, es una estabilización de la economía. Aún estamos en crisis, pero varios indicadores hacen prever a los expertos que lo peor ha pasado. En segundo lugar, la necesidad por parte de los bancos de ampliar y mantener su base de clientes ante la pérdida de atractivo de algunos productos estrella como los depósitos, tradicionalmente la opción de inversión preferida por los pequeños ahorradores.

BBVA, crecimiento del 4%

El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, afirmó que «en 2014, veremos desapalancamiento en familias y en el sector de la construcción e inmobiliario. Veremos una evolución descendente de las entradas en mora, que ya se viene presentando en los particulares. Esto nos lleva, con independencia de la evolución del crédito en el denominador, a un techo a finales de año o principios del año que viene».

BBVA ha eliminado el suelo hipotecario, que limita las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del Euribor, en su nueva Hipoteca Quiero, que ofrece un diferencial del 1,80% sobre el Euribor cumpliendo todas las condiciones requeridas.

«Por fin» Santander

La gran banca se puso pues, desde primeros de año, manos a la obra. Por ejemplo, la nueva hipoteca de Santander, que publicitó bajo el eslogan Por fin, nueva Hipoteca Santander, recogía en enero de 2014 un interés de Euribor más 1,99%, pero a cambio exigía domiciliar la nómina o los seguros sociales -con unos ingresos mínimos de 2.500 euros mensuales-, nueve recibos trimestrales, el uso de tarjeta de débito y crédito, con un gasto mínimo de 500 euros al trimestre y seguro del hogar, gratuito el primer año. Si no se cumplen estas características, el tipo de interés subiría a Euribor más 2,99%.

Pero la situación económica y financiera actual obligó a las entidades a ajustar los diferenciales de sus hipotecas, una táctica que ha vuelto a llevar a la práctica Banco Santander al rebajar el diferencial de su Hipoteca a Euribor +1,69% y un tipo de interés de 2,45%durante el primer año con revisiones anuales. La cuantía máxima del préstamo es del 80% del valor de tasación o de compra y el plazo de devolución es de un máximo de 30 años. Además, no tiene comisión de apertura, de compensación por amortización parcial o total, comisión por subrogación ni por cambio de condiciones.

Optimismo en Caixabank

En Caixabank también se muestran optimistas de cara a la evolución en la concesión de hipotecas en 2014. Los últimos datos, al término del tercer trimestre, así lo demuestran: los créditos para la compra de vivienda ascendían a 84.518 millones, un 3,4% más que igual período de hace un año; mientras la morosidad hipotecaria de los particulares disminuía: en septiembre era del 4,28% frente al 4,41% en diciembre de 2013. Precisamente, en la presentación de resultados de dicho trimestre, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: «En hipotecas tenemos también una reactivación del mercado, desde niveles todavía bajos, pero una reactivación importante, con una subida de la concesión del 29% y también con una mejora de nuestra cuota de mercado…».

La entidad tiene hipotecas que demuestran lo competitiva que quiere ser: una hipoteca a tipo variable que puede llegar a Euribor+1,85, aunque se requiere la máxima bonificación y vinculación del cliente; y, desde hace dos años, ha potenciado las hipotecas de tipo mixto con un periodo fijo a 10 y 15 años. El porcentaje máximo a financiar es el 80% en vivienda habitual.

La «bonificada» del Sabadell

Para Banco Sabadell, la paulatina recuperación del sector ha llevado a las entidades a desarrollar una intensa actividad de sus redes comerciales. «Los indicadores confirman que poco a poco el mercado hipotecario se está reactivando como consecuencia de una progresiva mejora de la economía, un incremento de la confianza de los clientes y una interesante oferta comercial. En nuestro caso, el volumen de operaciones registrado es el más elevado desde que empezó la crisis», explica Manuel Tresánchez, su director de Banca de Particulares. En este contexto, ha lanzado la Hipoteca Bonificada, con un interés de Euribor +1,70 y sin tipo mínimos.

«Premium» en Popular

Banco Popular ha empezado a comercializar recientemente la Hipoteca Premium, destinada a la adquisición de primera vivienda. Aplica un interés fijo del 2,89% durante el primer año y de Euribor +1,80% el resto del periodo de amortización a aquellos usuarios que acepten la vinculación que propone la entidad. Ésta consiste en domiciliar una nómina que debe ser de un importe mínimo mensual de 2.000 euros, realizar un gasto de al menos 100 euros al mes con la tarjeta de crédito o la de débito de la entidad y contratar un seguro de vida, uno de hogar y otro de protección de pagos. A aquellos que no suscriban ninguno de estos productos se les aplicará un interés del 3,89% los primeros 12 meses y de Euribor +2,80% el resto del plazo. Financia hasta un 80% sobre el valor de tasación y tiene un plazo máximo de amortización de 30 años.

Bankia

Por su parte, Bankia en el último trimestre, ha añadido nuevos productos a su cartera. Ha estrenado la Hipoteca Subrogación Bankia a un interés fijo del 3,50% durante el primer año y de Euribor +1,50% el resto del periodo de amortización. También la Hipoteca Bonificada, que aplica un interés fijo del 4% en los 12 primeros meses y el resto del periodo de Euribor +2%. Ambas financian hasta un 80% sobre el valor de tasación y tienen un plazo de amortización de hasta 40 años.

Asistimos pues a una nueva era para las hipotecas, que empezó a finales de 2013 y que con el inicio del nuevo año se ha ido consolidando. Los bancos están dispuestos a financiar a sus clientes. Es el inicio de una recuperación, incipiente aún, pero que puede tener grandes cambios en el futuro. El terreno hacia la normalización será arduo y largo. Los préstamos para hipotecas cayeron un 68% entre 2008 y 2012... pero eso ya es historia. Y es que algo está cambiando...

via@abc

Consejos antes de comprar una vivienda

La inversión en una vivienda puede ser la decisión financiera más importante en la vida de muchos ciudadanos. Dada su importancia, sería conveniente resolver algunas dudas básicas antes de tomar la decisión de firmar una hipoteca. El notario Antonio Ripoll ofrece respuestas a algunas de las dudas más habituales.

• ¿Qué debes hacer antes de firmar el préstamo?Visita la Notaría antes de la firma, tres días antes tienes derecho a examinar un proyecto de escritura. Exige el cumplimiento de ese derecho. Prepárate para el acto, leyendo documentos y haciendo examen de conciencia de lo que te juegas en la operación. No debes firmar sin preguntar al notario todo lo que te preocupe, por absurdo que nos parezca

• ¿Si no puedes pagar basta con que entregar la casa al Banco? El Banco tiene derecho a cobrarse antes que nadie contra la vivienda iniciando el procedimiento de ejecución (judicial o notarial), que desemboca en una subasta. Si falta dinero, como regla general, salvo caso de hipoteca de responsabilidad limitada, se sigue respondiendo por la diferencia.

• Los padres son fiadores ¿Cuándo han de pagar? La fianza suele ser solidaria, lo que quiere decir que faltando el pago por parte del deudor (el hijo), los padres podrán ser reclamados sin pedir la venta de la propiedad. Los padres luego, en el sistema legal, podrán reclamar al hijo lo pagado por cuenta de éste.

• Pago antes de tiempo… ¿Es mejor quitar tiempo o cuota? Lo ideal sería siempre tiempo. Sin embargo, hay personas a las que por sus propias circunstancias les puede interesar más bajar la cuota para que ésta sea más llevadera.

• ¿Se puede vender la casa antes de pagar el préstamo? Debes preguntar al Banco el importe mínimo por el que debes venderla para quedarte libre de la operación. El mismo día se cancela la hipoteca con el dinero del comprador.

• ¿Qué es la responsabilidad hipotecaria? Son unas cantidades que no se suelen entender, aparecen en la escritura y funcionan como la cifra máxima de responsabilidad que se puede reclamar por el banco contra la propiedad en perjuicio de otros acreedores que no tienen a su favor la hipoteca. Si el Banco construye bien la hipoteca, tras desencadenar el proceso de ejecución, si prospera, debería quedarse sin el problema. Si se quedó corto, el exceso de precio que se sacase de la venta se aplicará en beneficio también de los demás acreedores y no sólo del banco.

• ¿Qué hace la Gestoría? Tiene dos funciones. Terminada la firma se procede a retirar la escritura de la notaría, liquidar impuestos, e instar la inscripción en el Registro. Al Banco le interesa que no haya errores posteriores, pues su derecho se perjudica. Cada vez más, por otro lado, acude personal de la Gestoría, bien para comprobar que lo preparado por el Notario concuerda con las instrucciones del Banco, o, incluso, para firmar por cuenta del Banco, son las llamadas “Gestorías de firma”. Es una de las partes menos transparentes del negocio bancario y no precisamente por el buen hacer de sus empleados y cumplimiento de las mismas. Normalmente se cuestiona a Bancos, Notarios, Registradores… aranceles y comisiones, sin embargo nunca se entra a valorar ni el coste de las mismas, ni la imposición por el Banco, sin posibilidad de optar, ni tampoco la falta de poder de decisión por parte del cliente.

via@pisos.com

El mercado de la vivienda finalizará el año en tasas positivas

La demanda extranjera alcanzó el 16% en 2013, frente al 6% de 2009.

La pesada digestión del mercado de viviendas en España para tocar a su fin. Después de cinco años de corrección aparecen las primeras señales de estabilización de un mercado que el pasado año registró una caída en las transacciones del 2,2%, frente al 11,5% de 2012. El cambio de tendencia del mercado laboral y el impulso de la demanda extranjera debería permitir que las ventas se cierren con una tasa de crecimiento positivo.

Con la demanda nacional en claro retroceso, el peso de las transacciones recae sobre el inversor internacional. Según el informe mensual elaborado por el servicio de estudios de La Caixa, las compras de extranjeros se centran en las provincias que cuentan con mayor número de segundas residencias. El 88% de las adquisiciones foráneas se localiza en el litoral mediterráneo y en las islas, regiones que acumulan más del 50% de stock de vivienda nueva sin vender.

Además, esta llegada de nuevos compradores ha propiciado la desaceleración de la caída del precio de los inmuebles, que ha dado impulso al cambio del ciclo inmobiliario en estas regiones, mientras que el resto del territorio continúa rezagado.

La evolución de las intenciones de compra de vivienda en los próximos 12 meses parece iniciar una tímida senda ascendente, aupadas por el cambio de tendencia del mercado laboral y las mejores perspectivas económicas. La importancia del turismo, las elecciones europeas y la salida de la crisis para las cotizadas españolas son otros temas incluidos en el informe correspondiente al mes de mayo.

VIA@expansion

CatalunyaCaixa vende su negocio inmobiliario por 40 millones

El fondo internacional Blackstone adquiere CatalunyaCaixa Inmobiliaria, con 140 empleados, y mantendrá a Eduard Mendiluce como consejero delegado

CatalunyaCaixa ha cerrado la venta de su plataforma de gestión de activos inmobiliarios, CatalunyaCaixa Inmobiliaria, a fondos de inversión gestionados por Blackstone en colaboración con Magic Real Estate por un importe de hasta 40 millones de euros en función del perímetro de la transacción y de acuerdo con el cumplimiento de los objetivos y condiciones pactados.

Según ha informado la entidad financiera en un comunicado, la venta del negocio inmobiliario incluye los préstamos destinados a promoción y los activos inmobiliarios adjudicados de CatalunyaCaixa, así como los traspasados a la Sareb en 2012 por la entidad, y también el traspaso de la plantilla, unos 150 empleados, por lo que se mantendrán los puestos de trabajo.

Con el mantenimiento de los puestos de trabajo -son 190 empleados, pero no todos eran susceptibles de traspaso- y el precio acordado, CatalunyaCaixa "mantiene las condiciones iniciales propuestas en el acuerdo de desinversión, dos aspectos condicionantes para la venta del negocio inmobiliario". Además, Eduard Mendiluce, actual consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, continuará siendo consejero delegado de la nueva compañía.

CatalunyaCaixa Inmobiliaria vendió o alquiló 6.000 inmuebles por valor de 680 millones de euros en el 2013, y cuenta con un volumen de activos de alrededor de 9.000 millones. Blackstone es el mayor gestor de inversiones de bienes inmuebles en el mundo y cuenta con más de 79.000 millones de dólares de capital de inversores bajo su gestión; su cartera incluye hoteles, oficinas, espacios comerciales, industriales y propiedades residenciales en Estados Unidos, Europa y Asia.

VIA@lavanguardia

El sector inmobiliario busca fórmulas para acelerar su recuperación

Acabar con el stock acumulado durante la época del boom, recuperar la confianza de los compradores (nacionales e internacionales), mejorar el mercado del alquiler y poner en valor los suelos, a través de un mayor acceso a la financiación, son los principales desafíos a los que se enfrenta el sector inmobiliario español.

«No es posible que España salga de esta situación sin el inmobiliario y viceversa», aseguraba Joan Ollé, presidente del Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (apis) de Cataluña y de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, en el VII Encuentro Especializado sobre Gestión de Activos Inmobiliarios organizado por Unidad Editorial y patrocinado por la consultora inmobiliaria CBRE. 

«La burbuja no ha sido sólo inmobiliaria, ha sido también de administraciones públicas, de infraestructuras, de energías renovables, y todas han explotado simultáneamente», señalaba en estas mimas jornadas, Rafael González-Cobos, presidente del grupo inmobiliario Ferrocarril. 

Gestión de los activos adjudicados

Tras la avalancha de adjudicaciones de viviendas, procedentes de impagos de hipotecas a particulares y de canjes de deuda por activos con promotores, las entidades financieras, incluida la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), han puesto en marcha diferentes iniciativas para pasar a gestionar estos inmuebles. Éste es el caso de Sabadell. 

«En 2009, creamos la inmobiliaria Solvia, retomando el negocio que tenía el banco cuando era dueño de Landscape. En 2012, cuando el portfolio empieza a crecer (con la asunción de la cartera inmobiliaria al absorber el banco Guipuzcoano); y nos dimos cuenta de la necesidad de centrarnos en la comercialización», comenta José Antonio Alarcón, director de Análisis de Inversiones de Banco Sabadell. El responsable de la entidad catalana cree que tras la puesta en marcha de las plataformas, desde verano, la situación del mercado ha mejorado sustancialmente y comienza una nueva etapa. 

«No es un sector en ruinas, sino un sector en regeneración. Desde verano, vuelve a ver gente, el clásico inversor que compra varias viviendas en el mismo barrio, esto permitirá reducir el stock e iniciar una etapa de promoción. El stock se está reduciendo, sobre todo en Madrid y en costa», señala. «El mensaje de las inmobiliarias de los bancos ha cambiado: antes era sólo descuentos, ahora es que las oportunidades pasan», agrega el directivo de Sabadell. 

Fórmulas imaginativas para reducir el ‘stock’ En la actualidad, se calcula que existen un stock de viviendas, en distintas fases de desarrollo, de unas 750.000 viviendas sin vender. Una cifra aún muy elevada que, tras seis años desde el estallido de la burbuja, no parece que vaya a desaparecer a corto plazo. 

«La salida de la crisis en términos económicos no se va a producir de la misma forma en cada región, y eso también influye en el inmobiliario. En Madrid, hay más actividad desde verano. Hay más visitas, más compras en meses de poca actividad. No hay avalanchas pero el comprador viene con interés», asegura González Cobos. 

Estabilización de los precios 

«Ahora que han empezado a entrar en escena los fondos de inversión es cuando de verdad se va a producir el ajuste definitivo de precios, que hasta ahora mantenían articialmente los bancos», subraya José García Cedrún, del fondo Drago Capital.

«Los precios desde el pico, han caído entre un 30% y un 40%. Hay muy pocas zonas donde no hayan caído los precios», asegura Alarcón. 

«Creemos que hemos tocado suelo. Es posible que en 2014 haya aún un pequeño ajuste del 4% al 5%, pero después va a llegar una evolución plana. Cada vez hay menos gente que cree que va seguir bajando», añade.

«El precio del suelo será lo que esté dispuesto a pagar por él quien se arriesgue a desarrollar un proyecto», explica Xavier Tapias, director de Transformación de Suelo de Banco Sabadell.

Ventas en el extranjero 

El año pasado, el Ejecutivo puso en marcha, dentro de la Ley de Emprendedores, un plan para incentivar la compra de vivienda por parte de extranjeros. La medida establecía que el ciudadano no comunitario que adquiriese una casa en España, cuyo valor superase el medio millón de euros, obtendría la nacionalidad. Esta medida refleja la importancia de estos clientes para el mercado residencial español. Un nicho donde ya existen signos de reactivación (las compras por parte de extranjeros no residentes se disparon en 2013) y por donde el mercado español quiere seguir creciendo. 

«Estamos en un cambio de modelo que cada vez es más global. Debemos apostar por internacionalizar la comercialización», asegura Ollé, que reclama la colaboración de las Administraciones Públicas para potenciar esta demanda.

«Hay que dar a conocer las ventajas que tiene una vivienda en España como su clima, la seguridad jurídica», agrega. Desarrollo de suelos 

«Hay que desistir de urbanizar muchos suelos y destinarlos a otros usos. Hay muchos suelos calificados como urbanizables que no lo son ni lo serán nunca. El planteamiento actual contempla unos costes de transformación del suelo tan elevados que el producto inmobiliario resultante ya no es capaz de soportarlos. Hay que revisar los planes urbanísticos aprobados para reducir sus cargas urbanísticas y aumentar sus aprovechamientos», asegura Jesús Armendia. El sector inmobiliario busca fórmulas para acelerar su recuperación,Sector inmobiliario. Expansión.com El sector inmobiliario busca fórmulas para acelerar su recuperación,Sector inmobiliario. 

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