5 pasos para bajar la cuota de la hipoteca

Estas soluciones responden a las necesidades concretas de los clientes, aunque deben ser meditadas antes de ponerse en práctica.

Un gran número de contratos hipotecarios permiten disminuir la cuota cuando el cliente atraviesa dificultades económicas, como estar desempleado o tener gastos inesperados. Son fórmulas que permiten disminuir el pago hipotecario en hasta 500 euros, que cuentan tanto con ventajas como con desventajas.

1. Carencia. Con ella se paga solo la parte de los intereses de la cuita, aliviando en el mes a mes a los clientes. Sin embargo, al final de la carencia se volverá a pagar el pago íntegro y el cliente habrá pagado más intereses.
2. Alargamiento del plazo. Aumentar el número de años el pago de la hipoteca supone una rebaja de la cuota mensual, aunque supone un aumento del total de intereses que el cliente deberá pagar al banco.
3. Rebaja del interés. Puede llevarse a cabo contratando algún producto bancario o consiguiendo otra oferta de otra entidad. Supone una rebaja real para el cliente sin ningún coste aunque este debe convencer a su banco de ello.
4. Llevarse la hipoteca a otro banco. Se trata de una operación con ahorro real, aunque supone hacer una inversión inicial.
5. Aplazamiento de cuotas. Consiste en contratar una hipoteca sensible, que permite aplazar varias cuotas al año o bien un determinado periodo de carencia por contrato.

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La vivienda se rebaja a dos velocidades en el cuatro trimestre

El ajuste de precios sigue siendo necesario en el mercado de inmobiliario. Durante el cuarto trimestre de 2014, los precios de la vivienda bajaron en su índice general un 4,5% frente al mismo periodo del año anterior, según el índice Tinsa IMIE Mercados Locales de la tasadora Tinsa en base a 200.000 tasaciones anuales de viviendas nuevas y usadas. En diciembre de 2014, el descenso interanual fue del 3%. Frente a sus máximos alcanzados a finales de 2007, el valor medio de las viviendas se ha rebajado un 41,3%, en línea con los valores del tercer trimestre de 2003.

A nivel regional, solo la ciudad autónoma de Melilla (2,3%) e Islas Baleares (1,5%) cerraron con subidas interanuales. Navarra y Asturias, con un 14,1% y un 9,4%, muestran los mayores descensos respecto al cierre de 2013. Desde Tinsa, aprecian una moderación del ajuste en Barcelona, Baleares y Madrid y ajustes importantes en otras al haber iniciado más tarde el proceso de estabilización. En cuanto a las rebajas acumuladas, Castilla La Mancha (-52,9%) y Cataluña (-50,9%) muestran las mayores caídas acumuladas desde máximos de 2007. El menor ajuste en estos siete años se sitúa en Melilla (-12,3%) y Extremadura (-27,8%).

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¿dónde están las calles más caras y más baratas para vivir en españa?

la calle más cara de toda españa para vivir sigue siendo serrano, en madrid, que este año ha visto aumentar los precios de las viviendas en casi un 4% interanual, hasta los 10.900 euros el m2, a cierre del mes de octubre. en cambio, la otra cara de la moneda la protagoniza la zona del estadio de castellón, donde los precios de las viviendas han caído un 71% en 3 años, hasta situar el m2 en 300 euros, según un informe de la tasadora tecnitasa

la segunda posición de las calles más caras de españa la ocupa el paseo de gracia de barcelona donde, no obstante, este año han caído los precios, aunque de manera muy ligera. en 2014 el metro cuadrado en paseo de gracia cuesta 8.450 euros. le sigue la calle hernani de san sebastián, donde el precio del m2 está en 6.400 euros

en el otro lado de la balanza, se encuentra la zona del estadio, en castellón, donde el precio del m2 está en 300 euros, tras haber bajado un 71% en 3 años. le siguen el pilar, la estación, en talavera de la reina (toledo), donde el precio por m2 está en 320 euros. la zona perpetuo socorro, en huesca, cuesta 400 euros por m2 para vivir

según el informe anual que elabora tecnitasa, la crisis sigue haciendo mella en el valor de las viviendas, especialmente de las más económicas. “a pesar de existir cierta tendencia hacia la estabilización, el mercado inmobiliario, aún muy heterogéneo, sufre escasas y ligeras subidas e importantes descensos. en este último caso destaca galicia, donde ciudades como pontevedra o vigo registran caídas en los precios máximos de sus viviendas de entre un 20% y un 30%”, señalan

la capital del país vasco, vitoria, también ha sufrido un descenso en los precios máximos de sus viviendas.  en el centro, el importe se sitúa en 3.000€/m2; 700€ menos que en 2013

en cuanto a los precios mínimos, éstos caen en toledo, donde el metro cuadrado ha pasado de costar 800€ en 2013 a 650€ en este 2014. una bajada que también se da, y de manera mucho más drástica, en la ciudad toledana de talavera de la reina. los precios en la zona de el pilar y la estación han caído más de un 30% con respecto al año anterior y un 60% si los comparamos con los datos de 2011

ligeras subidas de precios

no todos los datos arrojados por el informe de tecnitasa han sido negativos. también se han registrado subidas en zonas puntuales. eso sí, todas muy moderadas. en 2014, los precios máximos suben más de un 2% con respecto al año pasado en la zona de avenida de españa y virgen de guadalupe de cáceres. también suben los de la zona más cara de santiago de compostela

una de las comunidades que más ha visto crecer sus precios máximos ha sido la de madrid. en móstoles, fuenlabrada y madrid capital el €/m2 sube una media de un 4%

los precios mínimos suben sólo en 3 ciudades. la subida más significativa se registra en vigo, donde los precios de sus viviendas más baratas suben en más de 4% con respecto al año anterior (hecho que contrasta con la bajada del 20% en los precios máximos de la ciudad)

ciudades estables

algo que también destaca del informe de tecnitasa ha sido la estabilidad de algunas ciudades. siete son las que han mantenido invariables sus precios, tanto máximos como mínimos, con respecto al año pasado: badajoz, barakaldo, bilbao, las palmas de gran canaria, logroño, la laguna y santa cruz de tenerife

hay ciudades que mantienen sólo los precios máximos: alicante, cartagena, ciudad real, elche, girona, palma de mallorca o valencia. y, también está el caso contrario, ciudades que mantienen sólo los precios mínimos en las zonas más humildes. por ejemplo, el famoso barrio del gamonal en burgos, donde se mantiene la cifra de 1.000€/m2, igual que el año pasado

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Consejos para rebajar la factura fiscal

El Gobierno va a poner en marcha la reforma fiscal a partir del 1 de enero de 2015. A muchos usuarios le entran las dudas para adelantar operaciones o esperar a que se ponga el marcha la reforma. El Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF), perteneciente al Consejo General de Economistas, ofrece algunas recomendaciones para la vivienda:

• Vender una vivienda. Deberías hacer cuentas para saber si te conviene cerrar la operación en 2014 o 2015. La reforma fiscal suprime los coeficientes de actualización que corrigen la plusvalía obtenida por el efecto de la inflación. El Gobierno ha realizado un cambio por el coeficientes de abatimiento solo se aplicará sobre las ventas superiores a 400.000 euros por transmisiones realizadas a partir de 2015
• Alquilar un piso. La deducción en el IRPF de 10,05% por el alquiler de vivienda aplicada a las rentas inferiores a 24.107 euros desaparecerá a partir de 2015. El REAF recomienda que aquellos contribuyentes que están pensando en alquilar una casa firmen antes de acabar el año para seguir gozando de la deducción.

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Los bancos siguen bajando los diferenciales de las hipotecas

Las entidades españolas han iniciado una nueva oleada de rebajas de sus ofertas hipotecarias, cuyos mejores precios se sitúan ya en el entorno del euríbor más el 1,6-1,7 por ciento. Pero la cosa podría ir más allá, pues los expertos vaticinan bajadas

Mucho ha cambiado el panorama hipotecario en algo más de un año. Si a comienzos del 2013, era complicado encontrar préstamos con diferenciales inferiores al euríbor más el 2 por ciento (de hecho, era frecuente el 3 por ciento), ahora proliferan las hipotecas con precios por debajo de ese nivel, llegando hasta el entorno del 1,6-1,7 por ciento. Y la tendencia parece lejos de haber tocado suelo, pues cada semana se producen nuevas rebajas. 

Entre las últimas, destaca la de Bankinter, que fue pionera dentro de esta tendencia y que, recientemente, ha vuelto a marcar la pauta al rebajar su diferencial en 0,25 puntos porcentuales desde el euríbor más el 1,95 por ciento hasta el euríbor más el 1,70 por ciento. No obstante, algunas entidades han ido más allá, como Triodos, Uno-e y Caja España-Duero, situando sus diferenciales en el euríbor más el 1,65 por ciento (además de Kutxabank al 1,15% en su hipoteca para jóvenes). Asimismo, desde HelpMyCash aseguran que los intermediarios financieros ya están consiguiendo préstamos del euríbor más el 1,15 por ciento para los clientes con mejor perfil financiero. Pero, ¿qué ha sucedido para que se haya producido esta nueva oleada de rebajas?

Olivia Feldman, socia y cofundadora del comparador HelpMyCash, explica que los bancos «han vuelto a meterse en una guerra de captación de clientes» porque «han terminado sus reestructuraciones y vuelven a contar con un buen nivel de solvencia». Asimismo, recuerda «que las entidades pueden permitirse prestar dinero a bajo coste porque también les está costando poco tomar prestado, gracias al bajo euríbor (en mínimos históricos) y a las inyecciones de liquidez europeas».

UN CLIENTE SOLVENTE

El economista Pau A. Monserrat, del comparador iAhorro, explica que otra de las claves que han motivado esta tendencia es el tipo de cliente que se está disputando la banca, con contrato indefinido y ahorros, pues la mayoría de ofertas hipotecarias son para una cuantía máxima del 80 por ciento del valor de tasación o de compra de la vivienda. En ese sentido, el cliente debe aportar el diez por ciento del precio para sufragar los gastos más el 20 por ciento restante sobre el valor de tasación o de compra. «Ese cliente, que es la crema de la crema para los bancos, es exigente. Se informa y no va al banco a pedir una hipoteca, sino a negociar. Es un cliente muy diferente de aquellos a los que se les concedía el 100 por cien del valor de tasación más gastos, antes de la crisis», explica Monserrat.

El Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora, por su parte, también alude «al aumento de la confianza en la economía, la recuperación del mercado inmobiliario, las mejores perspectivas de empleo y la necesidad de las entidades de cubrir sus objetivos comerciales», como los factores que han influido en germinar una «guerra comercial hipotecaria» que podría llevar a los diferenciales a niveles inferiores al euríbor más el 1 por ciento en 2015, en su opinión.

También Monserrat cree que los precios podrían llegar hasta el euríbor más el 1 por ciento, siempre que la situación macreoeconómica mejore. En todo caso, desde el comparador Bankimia opinan que «la tendencia de los diferenciales hipotecarios irá a la baja en los próximos meses, pero a un ritmo más paulatino». 

Las entidades que podrían liderar esta rebaja son, a juicio de Monserrat, ING, Santander o Bankinter, ya que en los últimos meses han ido por delante que el resto.
Asimismo, en cuanto al otro gran factor que afecta al precio final de la mayoría de las hipotecas en España, el euríbor, todos los expertos consultados prevén que permanezca en mínimos históricos. Esto está relacionado con «la intención del BCE de mantener bajos los tipos de interés (desde septiembre están al 0,05 por ciento, el nivel más bajo de su historia) hasta que la economía de la eurozona crezca», explican desde Bankimia.

Con los diferenciales a la baja, el euríbor en mínimos históricos y el precio de las viviendas contrayéndose, cabría preguntarse si no nos encontramos ante el cóctel ideal para hipotecarse. «En determinados casos, puede resultar un buen momento», dicen en Bankimia. Monserrat, por su parte, cree que, efectivamente, «es mejor momento para hipotecarse que hace un año», aunque las condiciones van a mejorar aún más, a su juicio. Asimismo, Monserrat advierte de que «sigue siendo complicado obtener la financiación del banco». 

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Los compradores de vivienda piden descuentos: rebaja media fue del 21% en junio

Durante el pasado mes de junio los compradores de vivienda en españa han seguido presentando ofertas a la baja sobre los precios pedidos por los propietarios. el mes se cerró con una petición de rebaja del 21% de media, según datos de idealista.com, portal inmobiliario líder en españa. este dato es dos puntos porcentuales inferior que el que se registró en el mes de diciembre de 2013 (23%), último periodo analizado

Durante junio los anunciantes de idealista.com recibieron más de 20.000 pujas por sus viviendas en venta. por provincias, la mayor distancia entre compradores y vendedores se encuentra en girona: en la región catalana los compradores exigen, de media, un descuento de 26% sobre el precio pedido por los vendedores. le siguen badajoz (-25,5%), lleida (-25,2%), tarragona (-24%) y la rioja (-23,6%)

La provincia donde los compradores y vendedores están más cerca es zamora donde el descuento medio ofertado está un 15,2% por debajo de las pretensiones económicas de los vendedores. le siguen palencia (-16,6%), soria (-16,6%) y albacete (-17%)

En cuanto a los principales mercados del país, bilbao es donde se registran las ofertas más agresivas (-23,2%), seguido por zaragoza (-23%), sevilla (-22,2%), valladolid (-21,8%) y valencia (-21,8%). por el contrario, barcelona (-20,6%) y madrid (-20,1%) son los lugares donde más se acercan oferta y demanda

En el resto de capitales, el mayor descuento se solicita en girona (-35,9%), tras la que se sitúan badajoz (-27,6%) y lleida (-26,4%). compradores y vendedores acercan más sus pretensiones en jaén (-10,4%) y cáceres (-11,8%)

Consejos para vendedores

• Ante el movimiento que se registra en el mercado inmobiliario online, y de cara a no perder ningún contacto, idealista.com recomienda:
• poner un precio de salida más alto que la media de tu zona para negociar después no te beneficia: solo provoca que las casas de tus vecinos se vendan antes
• Atiende con rapidez las llamadas y mensajes: si no escuchas a la demanda puede que sea otro el que consiga cerrar la venta
• Máxima flexibilidad en los horarios de visita a tu casa: asegúrate de estar en casa para poder mostrarla
• Aprovecha el tirón del alquiler: éste puede ser el momento de cambiar la estrategia y poner la casa en alquiler. el repunte que está registrando el alquiler en los últimos meses puede ser la fórmula para rentabilizar tu vivienda
• Pero sobre todo, escucha las ofertas: ser realista, poner un precio atractivo y estar dispuestos a negociar una oferta son elementos clave a la hora de cerrar una operación

via@idealista