5 pasos para bajar la cuota de la hipoteca

Estas soluciones responden a las necesidades concretas de los clientes, aunque deben ser meditadas antes de ponerse en práctica.

Un gran número de contratos hipotecarios permiten disminuir la cuota cuando el cliente atraviesa dificultades económicas, como estar desempleado o tener gastos inesperados. Son fórmulas que permiten disminuir el pago hipotecario en hasta 500 euros, que cuentan tanto con ventajas como con desventajas.

1. Carencia. Con ella se paga solo la parte de los intereses de la cuita, aliviando en el mes a mes a los clientes. Sin embargo, al final de la carencia se volverá a pagar el pago íntegro y el cliente habrá pagado más intereses.
2. Alargamiento del plazo. Aumentar el número de años el pago de la hipoteca supone una rebaja de la cuota mensual, aunque supone un aumento del total de intereses que el cliente deberá pagar al banco.
3. Rebaja del interés. Puede llevarse a cabo contratando algún producto bancario o consiguiendo otra oferta de otra entidad. Supone una rebaja real para el cliente sin ningún coste aunque este debe convencer a su banco de ello.
4. Llevarse la hipoteca a otro banco. Se trata de una operación con ahorro real, aunque supone hacer una inversión inicial.
5. Aplazamiento de cuotas. Consiste en contratar una hipoteca sensible, que permite aplazar varias cuotas al año o bien un determinado periodo de carencia por contrato.

VIA@pisos.com

Dación en pago, ¿alternativa real a la ejecución hipotecaria?

Con la llegada de la crisis, allá por el año 2008, comenzamos a familiarizarnos con nuevos conceptos y palabras. Uno de esos conceptos es la dación en pago, que normalmente escuchamos como solución a la ejecución hipotecaria o desahucio. Pues bien, 7 años después, con miles de embargos a nuestras espaldas y la certeza de que habrá muchos más, el término dación en pago sigue siendo una propuesta... ¿al alcance de todos?: HelpMyCash.comanaliza las opciones. 

¿Por qué la dación en pago no es una realidad?

No existe ninguna ley que obligue a los bancos a conceder la dación en pago. Solo es una recomendación para las entidades que hayan aceptado voluntariamente el código de buenas prácticas bancarias.

Aun en el caso de las entidades adheridas al código y obligadas entonces a conceder la dación a familias en riesgo de exclusión social, los criterios para que se considere obligatorio son muy restrictivos (no pueden tener avalista, ni trabajo, ni cobrar subsidio, ni tener ningún otro bien...), de forma que, al final, las personas que pueden acogerse son muy pocas.

Los bancos no son inmobiliarias y no están realmente interesados en quedarse con la casa, a no ser que el cliente lleve muchos años pagando la hipoteca y salgan ganando con la operación, puesto que se han llevado el dinero pagando durante pongamos 15 años más la casa completa. Solo se la quedan cuando están absolutamente convencidos de que eso será todo lo que puedan sacar del hipotecado. Mientras haya un aval o un sueldo que embargar, la dación será más difícil de conseguir.

La dación en pago puede conseguirse, pero no es fácil

El banco solo estará obligado a concedernos la dación en pago cuando:

La dación en pago esté incluida por contrato, como en el caso de la Hipoteca Sin Mas de Bankinter, que es la única que de momento ofrece esta posibilidad.

Si el cliente no ha podido acceder a una reestructuración de la deuda.

Si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas, y si además el cliente cumple con estos 6 requisitos:

Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.

Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.

La vivienda no ha de superar los 200.000 euros (aunque depende del tamaño de la población).

La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.

No debe estar en procedimiento de ejecución.

La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores.

Si no cumplimos con estas condiciones, siempre será posible negociar con el banco. Si las dos partes están de acuerdo, no hay nada que impida que podamos conseguir la dación.

Recordamos que aquellos que necesiten ayuda para negociar pueden acudir a la Oficina de Mediación Hipotecaria de su ciudad o a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) más cercana a su casa 

La ley de segunda oportunidad, un paso más hacia la dación en pago

A principios de 2015 se aprobó la ley de segunda oportunidad, un paquete de medidas que contempla la posibilidad de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago pero, una vez más, tras cumplir una serie de requisitos:

Ser deudor de buena fe, es decir que la insolvencia no sea voluntaria, que el deudor no tenga sentencia firme por algún delito.
Estar dentro del umbral de exclusión, es decir que los ingresos familiares no superen en tres veces el IPREM (Indicador público de Renta de Efectos Múltiples)

Que durante años anteriores a la solicitud de la dación en pago, la cuota a pagar por la hipoteca sea superior al 50 % de los ingresos familiares.
Eso sí, poco después de la publicación de esta ley, la PAH hizo la siguiente valoración: "Todas las medidas adoptadas hasta hoy han sido un estreptioso fracaso para la ciudadanía y un tremedo éxito para la Banca.

El Real Decreto de "malas" prácticas, consiste en unos criterios tan restrictivos que solo se han podido acoger un 0,7% de la población y que condiciona su aplicabilidad a la "buena voluntad" de la banca.

La "falsa moratoria de desahucios" a que sólo ha podido parar un 8% de los 120.000 desahucios producidos en su vigencia.

El ridículo Fondo social de viviendas: fondo de 6000 viviendas frente a más de las 500.000 familias en la calle, sumado a los criterios restrictivos de acceso; el resultado es que en 2 años solo se han podido formalizar 2000 contratos de alquiler.

La "Ley de Segunda oportunidad para los bancos", para arrasar con titulares y avales.Porque la 2a oportunidad real y única para las familias a día de hoy es la PAH."

VIA@finanzas.com

Motivos que pueden hacerte perder la fianza de un piso de alquiler

Con la nueva Ley del Alquiler, aprobada en junio de 2013, a la hora de arrendar un inmueble, el arrendatario está obligado a pagar una fianza destinada a reparar posibles daños. Este depósito, equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda), debe ir a parar al organismo fijado por la CCAA correspondiente, quien lo guardará hasta la finalización del contrato, salvo problemas. Pero, ¿en qué casos puede el propietario pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza?

Tras la reforma de la LAU, aquellos inquilinos con contratos firmados después del 6 de junio de 2013 pueden perder la fianza en cualquiera de estas situaciones…

 – Si no se deja la vivienda tal y como se alquiló

Siempre y cuando el arrendador no indique lo contrario, al final del contrato, el arrendatario debe dejar la vivienda tal y como se la encontró cuando entró a vivir en ella. De no ser así, hasta una pared pintada de otro color al original, puede suponer la pérdida de la parte proporcional de la fianza.

 – Si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble

El arrendador puede reclamar la parte proporcional de la fianza si se han producido daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al inquilino.

 – Si el inquilino abandona la vivienda antes de la finalización del contrato

Tras la entrada en vigor de la nueva LAU, el inquilino puede dejar el piso transcurridos 6 meses de contrato si avisa previamente, por escrito y de forma fehaciente, al propietario con 30 días de antelación. Sin embargo, existe la posibilidad de que en el contrato se incluya una cláusula que contemple la indemnización al casero con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir. En este caso, los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

 – Si se ha dejado por apagar alguna de las cuotas del alquiler

La fianza no está para pagar el último mes, sino para reparar posibles daños en la vivienda. Por eso, nunca se puede abandonar un piso de alquiler sin pagar hasta el último día de contrato. En caso de que no se pague el último mes (o anteriores), el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.

 Sea como sea, debes saber que el propietario nunca puede quedarse la fianza, sino que debe depositarla en el organismo correspondiente. De hecho, este no puede quedarse por su cuenta la parte que considere de la fianza. Cualquier indemnización debe solicitarse por vía judicial y demostrar los daños mediante pruebas (en el caso de los desperfectos, por ejemplo, con fotos del antes y del después). La recuperación de la fianza o de parte de esta dependerá de lo que el juez dictamine.

Si, una vez finalizado el contrato, el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario deberá solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino, como tarde, un mes después de la devolución de las llaves; si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

VIA@fotocasa

¿Qué resulta mejor, reducir cuota o plazo de la hipoteca?

Si cuentas con ahorros y tienes una préstamo hipotecario que pagar puedes considerar la opción de amortizar parte del préstamo mediante una reducción de la cuota o acortar los años a pagar. Pero, ¿cuál es la mejor opción? Todo dependerá de las circunstancias personales de cada uno y de los tipos de interés en cada momento. Aquí van algunas aclaraciones:

• Entender cómo funciona una hipoteca. La cuota mensual que se paga es igual a los intereses más la amortización. Los intereses van cambiando según el capital pendiente, con lo que la amortización será el resto de la cuota una vez quitado los intereses. Los primeros años se pagan más intereses que amortización, es el llamado sistema francés.
• Antes de tomar una decisión es importante ver como está referenciado el Euríbor, índice de referencia sobre cerca del 80% de las hipotecas en España, y sus perspectivas de evolución. En febrero cerró con un valor mínimo histórico de 0,255%. Conviene saber si puedo obtener más interés neto por mis ahorros en depósitos o inversiones que lo intereses totales de la hipoteca. Hay gente que prefiere tener el dinero en su poder y otra que prefiere no tener deudas.
• Si contrataste la hipoteca antes de 2013, aún puedes deducirte por ella en la declaración de la renta un 15% de las cantidades aportadas hasta un límite de 9.040 euros.
• La amortización de cuota alivia la carga mensual de la hipoteca, pero no se reduce la carga de intereses que se paga al banco, aunque puede contar con más efectivo para otros gastos.
• La amortización de plazo reduce el número de cuotas que hay que pagar de la hipoteca y se consigue abonar menos intereses.
• Algunas entidades tienen condiciones para las amortizaciones anticipadas o pueden cobrar una comisión por amortizar parcial o totalmente una hipoteca. La legislación fija una comisión por desistimiento máxima del 0,5% de la cantidad amortizada durante los cinco primeros años y del 0,25% si la cancelación se produce a partir del sexto año.

VIA@pisos.com

Los consumidores se benefician de la guerra hipotecaria

Las constantes rebajas en el diferencial de las hipotecas durante el último año, unidas a la caída del Euribor, permitirían que un consumidor ahorre, de media, 461,57 euros en la cuota anual de su préstamo hipotecario, según un informe de Kelisto.es .

Esta compañía ha analizado en su estudio las rebajas que han llevado a cabo las entidades financieras en sus préstamos durante el último año, cómo han evolucionado las 10 ofertas más baratas del mercado y qué impacto tendría esta guerra hipotecaria, unida a la caída del Euribor. Ha hecho este cálculo sobre un consumidor que solicita una hipoteca media (99.866 euros a pagar en 20 años).

"En caso de que un consumidor pudiera optar a la hipoteca más barata del mercado, la diferencia sería algo menor. Con el préstamo más económico (el de Kutxabank, a Euribor +1%)tendría que pagar una cuota anual de 5.689,56 euros, mientras que en enero de 2014, con la más barata (la de CajaSur, a Euribor +1,25%), tendría que haber abonado 5.943,96 euros al año. Por tanto, el ahorro sería de 254,40 euros respecto al 2014 (-4,28%)", explica la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.Según Kelisto.es, a día de hoy, un hipotecado que quisiera sacar partido de estas rebajas, tendría que hacer frente a un interés medio del 1,77%, lo que se traduciría en una cuota anual de 5.932,3 euros (494,36 euros al mes). En cambio, si hubiera solicitado uno de los préstamos más económicos en enero de 2014, el interés medio que hubiera tenido que asumir sería del 2,58%. Es decir, tendría que pagar 6.393,86 euros al año (532,82 euros al mes). Por tanto, el ahorro que obtendría si aprovechara los actuales recortes en los diferenciales ascendería, de media, a 461,57 euros por ejercicio (-7,22%).

BBVA, último en entrar en la 'guerra hipotecaria'

La guerra hipotecaria se desató a finales de 2013, cuando CajaSur y Bankinter se convirtieron en las primeras entidades en ofrecer una hipoteca cuyo diferencial rebasaba la barrera del 2%. Desde entonces, muchas entidades siguieron su estela, hasta que el pasado mes de diciembre Kutxabank volvió a marcar un nuevo hito al ofrecer un préstamo a Euribor +1%.

Esta rebaja ha provocado constantes recortes en los intereses de las ofertas de la banca y, desde entonces, ocho entidades han bajado sus diferenciales. La última en hacerlo ha sido BBVA, que ha anunciado que pasaba de aplicar un 1,80% a ofrecer un 1,60%.

Al tiempo que los precios de las hipotecas iban cayendo, elEuribor (índice de referencia en el 89,7% de las hipotecas en España) se ha ido reduciendo, y ha pasado del 0,543% de diciembre de 2013 al 0,329% de diciembre de 2014, un 39,41% menos.

Altas vinculaciones

En la actualidad, la hipoteca más barata, la que ofrece Kutxabank, exige unos ingresos mínimos de 3.000 euros al mes -aunque salió al mercado en diciembre con unas exigencias de 4.500 euros-, y requiere que sus clientes hagan compras con tarjeta de débito y crédito por un valor mínimo de 4.800 euros al año, contraten un seguro de hogar y uno de vida (por un capital mínimo de 150.000 euros) y hagan aportaciones a una Entidad de Previsión Social Voluntaria (EPSV) o un plan de pensiones por valor de 2.000 euros al año.No obstante, este abaratamiento de las hipotecas ha venido acompañado de un endurecimiento de la vinculación y las exigencias. La hipoteca que en enero de 2014 ofrecía el diferencial más barato (la Hipoteca Vivienda, de CajaSur) exigía a sus clientes que contrataran tres seguros (de hogar, de vida y de protección de pagos), que realizaran compras con tarjetas por valor de 5.000 euros al año, aportaciones por valor de 3.500 euros al año a planes de pensiones de la entidad y que domiciliaran unos ingresos mínimos de 4.500 euros.

"Desde Kelisto.es ya denunciamos que los elevados ingresos mínimos exigidos por las entidades (2.300 euros de media)cerraban el acceso a las hipotecas más baratas a más de 11 millones de familias, mientras que los requerimientos de las ofertas de las 10 grandes entidades del país impedían que 8,4 millones de hogares tampoco pudieran acceder a sus préstamos11", resalta González.

VIA@elmundo

Las hipotecas de la crisis: la cuota baja un 30% y supone un tercio del salario

Los bancos nos vuelven prudentes: Las hipotecas suponen ahora un 30% del salario Las hipotecas ya no son lo que eran. La cautela de la banca a la hora de conceder préstamos ha rebajado la cuota media de los nuevos créditos casi un 30% desde los años del boom. En 2013, el pago medio se situó en 569 euros al mes, representando un 30,42% del coste salarial, un nivel considerado “adecuado” por la mayoría de expertos. Nada que ver con el 49% que se llegó a marcar en los años de la burbuja.

Según el anuario del Colegio de Registradores, las hipotecas que se concedieron en 2013 tenían como cuota media 569 euros, lo que representa un 30,42% del salario de los pagadores. Estas cifras se sitúan ligeramente por debajo de las alcanzadas en 2012, con una cuota hipotecaria mensual media en 585,59 euros y un porcentaje con respecto al coste salarial mensual del 30,79%.

Y si hay diferencias respecto a 2012, mucho más relevantes son las comparaciones respecto a los ejercicios previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. Por ejemplo, los que obtuvieron una hipoteca en 2007 pagaban de media al mes casi 811 euros, el 48,84% de su coste salarial. El techo, como se aprecia en el gráfico inferior, se alcanzó en el primer trimestre de 2008, con una proporción superior al 49% del coste salarial de cada hogar.

Según explica el informe, en el año 2009 se presentaron las mayores reducciones de la cuota hipotecaria mensual media, con recortes que se fueron intensificando con el paso de los trimestres, alcanzando tasas próximas al -6% los dos últimos trimestres de dicho año. En el año 2010 continuaron los descensos, aunque más moderados que los obtenidos en la segunda mitad de 2009.

El año 2011 contó con ligeras bajadas durante la primera mitad del año, dando lugar a un mínimo repunte en el tercer trimestre y a un aumento más significativo durante el último trimestre. La primera mitad del año 2012 presentó variaciones prácticamente nulas, dando lugar a nuevos ajustes en la segunda mitad del año y la primera mitad 2013. Los dos últimos trimestres han generado un ligero crecimiento, que previsiblemente se consolidará durante los próximos trimestres, dado que parece que las entidades han vuelto a abrir el grifo del crédito, aunque aún muy levemente.

EN MADRID Y BALEARES, LA HIPOTECA RONDA EL 40% DE LA RENTA
En los años previos al pinchazo del ladrillo, muchos expertos advertían de lo peligroso de conceder créditos hipotecarios que suponían la mitad de los ingresos de cada hogar. Si alguno de los miembros perdía su empleo, las posibilidades de afrontar la cuota eran muy bajas. Ahora, con las mayores exigencias para obtener un crédito, se ha alcanzado lo que se consideraba entonces un nivel razonable, en torno a un tercio de los ingresos por hogar.

Aunque este nivel razonable se ha alcanzado de forma generalizada, aún hay dos comunidades autónomas en las que la cuota hipotecaria se “come” la mitad de los salarios que entran en un hogar.

Concretamente, por encima de la media nacional (30,42%) se encuentran cinco comunidades autónomas, destacando por sus mayores resultados Baleares (40,75%), Comunidad de Madrid (38,34%), Cantabria (31,25%), Cataluña (31,14%) y Castilla y León (30,46%). Por el contrario, las comunidades autónomas que deben destinar un menor volumen de renta al pago de su hipoteca son Murcia (24,23%), Castilla-La Mancha (24,97%) y Extremadura (25,79%).

En cuanto a la cuota, alcanzó su máximo histórico en las hipotecas concedidas a finales del año 2008, cuando se pagaba de media 829,54 euros al mes. Si se tiene en cuenta el coste anual de la hipoteca, la diferencia es de unos 2.900 euros. Los hipotecados que firmaron su préstamo en 2013 han pagado de media 6.828 euros, mientras que quienes compraron su vivienda en 2007 tuvieron que pagar más de 9.700 euros.

VIA@invertia

Amortización anticipada de hipoteca: ¿sale más a cuenta reducir cuota o plazo?

Después de varios años pagando su hipoteca, algunas personas se encuentran en esta situación: ahora tienen una posición más acomodada que cuando firmaron el préstamo y podrían pagar más cada mes. O también pueden estar en este otro caso: han mantenido estable su nivel de ingresos desde que firmaron el préstamo pero un premio en la lotería, un finiquito o incentivo puntual en el trabajo, les da la oportunidad de avanzar algunos pagos al banco.

Estas personas que pueden dedicarle un extra a su hipoteca y han decidido hacerlo se plantean ahora una pregunta: ¿es mejor pagar menos cada mes o pagar lo mismo pero durante menos tiempo? Para resolver esta duda, haremos los cálculos partiendo de este ejemplo.

Ejemplo:

Hipoteca base

- Hipoteca: 125.000 €

- Plazo: 25 años
- Fecha de firma: Marzo de 2009 (hace 5 años)
- Cuota media pagada en los últimos 5 años (suponiendo un Euribor estable al 2%): 593 €
- Llevamos pagados: 35.566 €
- Al cabo de 25 años hubiéramos devuelto al banco un total de: 177.829 €
- Queremos amortizar 20.000 € anticipadamente

Hipoteca reduciendo cuota
- Cuota: se reduce a 482 €
- Total devuelto al banco al final de la hipoteca: 151.208 €

Hipoteca reduciendo plazo
- Cuota: si reducimos el plazo pendiente de 20 a 15 años, nos quedamos con una cuota de 599 €
- Total devuelto al banco al final de la hipoteca: 143.563 €

Suponiendo un Euribor estable, en el mes a mes sale más barato reducir cuota, pero el coste total se abarata mucho si reducimos plazo, ya que los intereses se reducen drásticamente.

En definitiva:
- Reducir cuota es conveniente si te cuesta llegar a fin de mes o quieres ir más holgado
- Reducir plazo es perfecto para los que vayan holgados y quieran reducir el coste total de la vivienda y zanjar su deuda cuanto antes

VIA@elplural.com