¿Qué es mejor ampliar la hipoteca o pedir un préstamo

La ampliación de la hipoteca es una buena salida si lo que se quiere es pagar un interés bajo.

Muchos propietarios presentan en algún momento del periodo de amortización de su hipoteca problemas de liquidez, por lo que se recurre a alternativas para hacer frente a este problema. En este sentido, la ampliación de la hipoteca es una buena salida si lo que se quiere es pagar un interés bajo, aunque esto suponga un pago de intereses total mayor, así como el cambio de las condiciones hipotecarias.

Otra de las soluciones es la contratación de un préstamo personal, aunque en la actualidad es difícil encontrar productos de este tipo con intereses por debajo del 6%. Es por ello que si se solicita un préstamo personal y se mantiene una hipoteca las cuotas de ambos productos no han de superar el 35% de los ingresos mensuales del propietario.

VIA@pisos.com

Dación en pago, ¿alternativa real a la ejecución hipotecaria?

Con la llegada de la crisis, allá por el año 2008, comenzamos a familiarizarnos con nuevos conceptos y palabras. Uno de esos conceptos es la dación en pago, que normalmente escuchamos como solución a la ejecución hipotecaria o desahucio. Pues bien, 7 años después, con miles de embargos a nuestras espaldas y la certeza de que habrá muchos más, el término dación en pago sigue siendo una propuesta... ¿al alcance de todos?: HelpMyCash.comanaliza las opciones. 

¿Por qué la dación en pago no es una realidad?

No existe ninguna ley que obligue a los bancos a conceder la dación en pago. Solo es una recomendación para las entidades que hayan aceptado voluntariamente el código de buenas prácticas bancarias.

Aun en el caso de las entidades adheridas al código y obligadas entonces a conceder la dación a familias en riesgo de exclusión social, los criterios para que se considere obligatorio son muy restrictivos (no pueden tener avalista, ni trabajo, ni cobrar subsidio, ni tener ningún otro bien...), de forma que, al final, las personas que pueden acogerse son muy pocas.

Los bancos no son inmobiliarias y no están realmente interesados en quedarse con la casa, a no ser que el cliente lleve muchos años pagando la hipoteca y salgan ganando con la operación, puesto que se han llevado el dinero pagando durante pongamos 15 años más la casa completa. Solo se la quedan cuando están absolutamente convencidos de que eso será todo lo que puedan sacar del hipotecado. Mientras haya un aval o un sueldo que embargar, la dación será más difícil de conseguir.

La dación en pago puede conseguirse, pero no es fácil

El banco solo estará obligado a concedernos la dación en pago cuando:

La dación en pago esté incluida por contrato, como en el caso de la Hipoteca Sin Mas de Bankinter, que es la única que de momento ofrece esta posibilidad.

Si el cliente no ha podido acceder a una reestructuración de la deuda.

Si la entidad está adherida al Código de Buenas Prácticas, y si además el cliente cumple con estos 6 requisitos:

Todos los miembros de la familia han de estar en paro y carecer de otros bienes o derechos patrimoniales.

Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad.

La vivienda no ha de superar los 200.000 euros (aunque depende del tamaño de la población).

La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, el decreto no se aplica.

No debe estar en procedimiento de ejecución.

La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores.

Si no cumplimos con estas condiciones, siempre será posible negociar con el banco. Si las dos partes están de acuerdo, no hay nada que impida que podamos conseguir la dación.

Recordamos que aquellos que necesiten ayuda para negociar pueden acudir a la Oficina de Mediación Hipotecaria de su ciudad o a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) más cercana a su casa 

La ley de segunda oportunidad, un paso más hacia la dación en pago

A principios de 2015 se aprobó la ley de segunda oportunidad, un paquete de medidas que contempla la posibilidad de liquidar una deuda hipotecaria a través de la dación en pago pero, una vez más, tras cumplir una serie de requisitos:

Ser deudor de buena fe, es decir que la insolvencia no sea voluntaria, que el deudor no tenga sentencia firme por algún delito.
Estar dentro del umbral de exclusión, es decir que los ingresos familiares no superen en tres veces el IPREM (Indicador público de Renta de Efectos Múltiples)

Que durante años anteriores a la solicitud de la dación en pago, la cuota a pagar por la hipoteca sea superior al 50 % de los ingresos familiares.
Eso sí, poco después de la publicación de esta ley, la PAH hizo la siguiente valoración: "Todas las medidas adoptadas hasta hoy han sido un estreptioso fracaso para la ciudadanía y un tremedo éxito para la Banca.

El Real Decreto de "malas" prácticas, consiste en unos criterios tan restrictivos que solo se han podido acoger un 0,7% de la población y que condiciona su aplicabilidad a la "buena voluntad" de la banca.

La "falsa moratoria de desahucios" a que sólo ha podido parar un 8% de los 120.000 desahucios producidos en su vigencia.

El ridículo Fondo social de viviendas: fondo de 6000 viviendas frente a más de las 500.000 familias en la calle, sumado a los criterios restrictivos de acceso; el resultado es que en 2 años solo se han podido formalizar 2000 contratos de alquiler.

La "Ley de Segunda oportunidad para los bancos", para arrasar con titulares y avales.Porque la 2a oportunidad real y única para las familias a día de hoy es la PAH."

VIA@finanzas.com

Los jóvenes españoles con empleo tendrían que dedicar el sueldo de 12 años para comprar una casa

·Necesitarían ganar 1.900 euros al mes y el 57,8% de su salario iría destinado al pago de la hipoteca para aspirar a una superficie máxima de 51,9 metros cuadrados construidos

·Cerca del 80% sigue viviendo aún con sus padres y sólo el 21,5% se ha emancipado

Un joven asalariado menor de 30 años debería dedicar 12,3 años de su sueldo íntegro para poder comprar una vivienda, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE). Además, el 57,8% de su salario iría destinado al pago de la hipoteca y sería necesario que ganase alrededor de 1.900 euros mensuales -un 92,54% más de lo que cobra-, para aspirar a unasuperficie máxima de 51,9 metros cuadrados construidos.

Asimismo, las principales conclusiones del observatorio exponen que cerca del 80% de los jóvenes españoles de entre 16 y 30 años sigue viviendo aún con sus padres y tan sólo el 21,5% ha conseguido emanciparse, debido fundamentalmente a su frágil situación en el mercado laboral y a las duras condiciones del mercado de la vivienda.

Por otro lado, alerta de que esta población está más endeudada que el resto de la sociedad y que, a nivel laboral, los jóvenes sufren especialmente la precariedad, la temporalidad, la subocupación y la sobrecualificación.

Saz ha añadido que "las cifras podrían ser aún más desoladoras si en el futuro no hacemos un gran esfuerzo para mejorar la situación.De mantenerse en el tiempo semejantes porcentajes, estamos abocados al desastre, no ya como juventud, que también, sino como sociedad".Según ha recordado el CJE en un comunicado en el que se hacía eco del observatorio, la tasa de paro supera el 38,5% y la tasa de empleo se sitúa en el 35,5%. Todo ello contribuye, según Héctor Saz, presidente del Consejo, a que la situación sea 'insostenible' para los jóvenes, por lo que reclama "un cambio de sistema productivo que apueste por la investigación, la formación y reindustrialización de nuestro país y una reforma laboral que garantice derechos y condiciones dignas de empleo".

VIA@elmundo.es

El Gobierno agilizará el desahucio de inquilinos morosos

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) aprobada el año pasado está siendo evaluada por el Ejecutivo para ver si está dando los frutos deseados y, según ha podido saber CincoDías, uno de los aspectos donde se ha comprobado que existe aún margen de mejora es en los procesos que se abren cuando un inquilino deja de pagar la renta a su casero. Por ese motivo, tanto el Ministerio de Fomento, como el de Economía estudian qué mejoras introducir en el procedimiento que animen a más propietarios a poner sus casas en régimen de alquiler.

La reforma aprobada ya introdujo cambios en este sentido, puesto que los arrendadores solían atribuir el escaso éxito del arrendamiento en España a lo largos que podían llegar a ser los procesos por desahucio. Así, en el nuevo texto, en vigor desde mayo de 2013, se establece que en caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago de la renta, (el inquilino tiene 10 días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. Con ello, el desalojo podrá efectuarse a los 10 días, reduciendo los trámites y notificaciones.

Por su parte, el inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Esto es lo que establece la norma, pero ¿qué ocurre en la realidad? Las fuentes del sector consultadas explican que quienes no tienen ninguna intención de pagar suelen acudir a todos los mecanismos que contempla la ley actual para prolongar su estancia en la vivienda y uno de los más utilizados es el arbitraje. Además, se quejan de que la casuística suele ser muy diversa y una vez que se recurre a los tribunales de justicia, “todo depende de la provincia a la que pertenezca el caso y dentro de ella, el juzgado al que se le asigne al caso”, subraya Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

Más medios

Por este motivo, y pese a que las empresas que intermedian en este mercado admiten que se han producido avances, demandan más medios humanos y una reserva de juzgados especializados en estos asuntos para poder hacer efectiva esa agilización del desalojo. “Los procesos se prolongan todavía una media de entre ocho y 14 meses”, subraya Carroza. Y es precisamente esa tardanza en recuperar el inmueble lo que desanima hoy a muchos propietarios a poner sus viviendas en alquiler.

Fuentes del Ejecutivo admitieron ayer que el proyecto está todavía en una fase muy inicial y que las mejoras vendrán por el establecimiento de plazos más cortos y estrictos para poder desalojar a los inquilinos morosos y de medidas que hagan que esos tiempos puedan cumplirse. De la misma manera, descartaron introducir más incentivos fiscales al alquiler. El objetivo de esta nueva flexibilización del arrendamiento es fomentar el aumento de la demografía, así como promover la movilidad de los ciudadanos. Las mismas fuentes recuerdan que hay que cambiar una situación heredada, en la que la legislación condenaba a los ciudadanos a vivir donde tenían la hipoteca.

via@cincodias.com

¿Son abusivos los intereses de demora de las hipotecas?

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios.

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios. Antes de que estallara la crisis, no se había cuestionado la legitimidad de la Ley Hipotecaria española, no obstante, cuando los hipotecados empezaron a no poder pagar la hipoteca y a contraer deudas astronómicas que no paraban de crecer, esta normativa se ha revisado punto por punto.

Uno de los aspectos más importantes y más dañinos son los intereses que penalizan el impago, antes de la crisis situados normalmente entre el 20% y el 30% del capital adeudado. “Una barbaridad”, como calificaron algunos representantes políticos durante su revisión. De hecho, la jurisprudencia ya se ha posicionado varias veces a favor del hipotecado en estos casos. La resolución pionera del juzgado de Primera Instancia número 5 de Valencia redujo los intereses moratorios del 29% al 0% por “abusivos”, que una entidad financiera que pretendía cobrar a un matrimonio valenciano, ¿se podría sentar un precedente a partir de esta sentencia?

TRES SOLUCIONES DIFERENTES

“Esta sentencia es una palanca de cambio a la hora de mirar el conflicto hipotecario”, opina Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes). No obstante, los abogados no las tienen todas consigo. “Las sentencias, salvo las que sean dictadas por el Tribunal Supremo, no crean ninguna obligación al resto de jueces para seguir la línea que en ellas se exponga”, aclara Santiago Viciano, socio director de V Abogados. En la mayoría de los casos, no se aplica una solución de forma generalizada, sino que dependiendo del juez y del caso, se logrará una resolución más o menos favorable.

Viciano explica que tras un intento conciliador de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (C-415/11), la orientación jurisprudencial tiende a considerar, como regla general, que los intereses son abusivos a partir del 18% o 19% (SAP Madrid 242/2013 de 26 de julio). “El problema surge en la determinación del tipo de interés moratorio que debe aplicarse una vez se ha declarado el carácter abusivo de la cláusula y, por tanto, su nulidad”, aclara el abogado. Las diferentes posturas que han tomado nuestros tribunales son las siguientes:

• (i) Aplicación del artículo 1.108 CC, esto es, reducirlos al límite legal fijado en el 12%, tres veces el tipo de interés legal del dinero, en el 4% para 2012. establecido en el proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios el pasado año, una vez que el Gobierno se vio abrumado por una ola de desahucios.
• (ii) No aplicar ningún tipo de interés, reducirlo a 0%.
• (iii) Abonar un interés similar al interés remuneratorio que se hubiera pactado.

CLÁUSULA NULA O ILEGAL

No obstante, aunque se consiga declarar estos intereses como abusivos, la devolución de los intereses cobrados de forma retroactiva es todavía mucho más improbable. “La normativa europea (Directiva 93/13/CEE) establece que una cláusula de intereses moratorios es abusiva cuando se consideren desproporcionadamente altos atendiendo al conjunto de características del crédito o préstamo”, afirma Viciano, pero este criterio de “desproporción” se le deja decidir al juez. En España, en base a lo establece la normativa española (Ley 1/2013 y el artículo 114.III LH) el límite sobre el interés moratorio está establecido en el 12% para créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual. Sin embargo, Viciano asegura que puede ocurrir que “atendiendo a las circunstancias concretas del crédito, un interés moratorio superior al 12% e inferior al 18-19% puede no considerarse desproporcionado”.  

Por lo tanto, la cláusula puede no tener el carácter de abusiva y no sea nula, pero sí sería ilegal. Si la cláusula es solo ilegal, el tipo de interés moratorio se reducirá hasta el 12% establecido por la norma, mientras que si es considerada nula, se restituirán los intereses indebidamente cobrados por la entidad atendiendo al criterio que haya establecido el juez. “Los anteriores porcentajes eran salvajemente superiores”, señala Baños, “aunque sea un derecho del acreedor la penalización por impago, a los bancos les interesa que sean bajos sean estos intereses moratorios, ya que habrá más facilidades para resolver el conflicto”. Asimismo, Baños plantea que no entiende por qué los intereses de demora hipotecarios tienen que ser más elevados que el interés normal.

POSIBLE NEGOCIACIÓN DE ESTA CLÁUSULA

Uno de los mayores problemas que ha generado la Ley Hipotecaria española es la imposición unilateral por parte de la banca de las condiciones de la hipoteca, que terminó con la inclusión de cláusula suelo, intereses de demora muy elevados y otras irregularidades. Por eso, una de las mejores soluciones es la negociación de esta cláusula. “El problema de todo es que antes estos intereses moratorios no estaban legislados y el banco cobrara lo que le daba la gana y esto no forma de las condiciones normales que deben regir un contrato ni de un acuerdo”, denuncia Baños.

No obstante, desde el bufete V Abogados aseguran que el banco tiene la suficiente fortaleza para establecer qué cláusulas son las que se van a incluir en el contrato sin que se dé al consumidor la posibilidad de negociar, lo que se denomina contrato de adhesión. Actualmente, lo único que puede hacer el usuario es asegurarse de que los intereses moratorios que se establecen en el contrato cumplen con la normativa vigente. Asimismo, como ocurría con la inclusión de los suelos hipotecarios en las hipotecas con falta de transparencia. Un contrato debe ser pactado entre las dos partes y la justicia y la ley deben aplicarse de igualitaria en el mercado hipotecario.

via@noticias.pisos.com

¿Hipoteca a tipo fijo?: las cinco mejores que te permitirán controlar lo que pagarás

A la hora de buscar una hipoteca muchos futuros hipotecados se preguntan qué opción es la mejor: si elegir una con interés fijo, con una cuota fija mensual que elimina de golpe y plumazo cualquier sorpresa; o una de interés variable, sometido a los vaivenes del euríbor.

Desde HelpMyCash recuerdan que "lo mejor de este tipo de producto es que el hipotecado sabe lo que paga cada mes, desde el principio hasta el final de su hipoteca. Sin importar lo que pase con el Euríbor".

Sin embargo, también creen que lo que en teoría es una buena idea, en España pierde sentido al comercializarse con un interés demasiado elevado, alrededor del 6%. Y así es muy difícil que salga a cuenta con respecto a una hipoteca variable, pongamos a Euríbor más 2 %, ya que es muy poco probable que el Euríbor mantenga una media del 4 % durante las próximas 2 o 3 décadas.

Desde HelpMyCash sí aconsejancontemplar ofertas al 4 % o incluso 5 % (porque es más probable que el Euríbor alcance un 2 % o 3 % de media), pero sin ninguna garantía de que vayamos a salir ganando con respecto a las hipotecas variables. Así, es una buena idea una hipoteca a tipo fijo siempre y cuando se encuentre ofertas al 5% o menos; necesite saber exactamente cuánto va a pagar cada mes y crea que el Euríbor va a mantenerse por encima del 3% durante las próximas dos o tres décadas

La elección dependerá de las circunstancias personales, Así, si buscas una hipoteca a tipo fijo te decimos cuáles son las cinco mejores:

Fercogestión ofrece una de las más atractivas, al tener un tipo fijo del solo 3,89%, pero solo está disponible para créditos hipotecarios dentro de la provincia de Barcelona. La hipoteca concede el 80% de la financiación y el plazo es de 30 años. Para contratarla tampoco exige una gran vinculación, salvo seguro de hogar y de vida.

Igual de atractiva es la Hipoteca tipo fijo de Bankoa, la filial online de Credit Agricole. La entidad comercializa un crédito con un interés fijo del 3,75% TIN y un TAE del 4,16% para toda la vida hipotecaria. Además, financia el 65% del valor de la vivienda y el plazo es de 20 años. Para poder contratarla es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de vida y un seguro de hogar.

La Hipoteca Global Fija de Gestión Global Centro Hipotecario ofrece un interés del 4,45% y sin comisión de apertura. Puede además financiar el 80% del valor de la vivienda y sin pedir una vinculación excesiva, aparte del seguro de vida, hogar y domiciliación de nómina.

La Caixa también pone a disposición de sus clientes una hipoteca a tipo fijo, con un interés que va desde el 6,20% al 6,90% y para financiar tanto primera como segunda vivienda. El porcentaje máximo de financiación es del 80% en el caso de primera, y cae al 70% para la segunda. Para contratarla solo es necesario domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar.

Caixa Enginyers también comercializa un crédito a tipo fijo, con un interés fijo del 6% y a 20 años. La comisión de apertura y estudio es del 1% y solo es firmar con la entidad un seguro de vida y otro de hogar.

via@finanzas

Las 10 cosas que debes mirar con lupa antes de lanzarte a comprar una casa

Adquirir una vivienda es un ‘deporte de riesgo’ y, si no tomamos las precauciones adecuadas, la alegría por estrenar el hogar de nuestros sueños se puede convertir en tragedia. a la hora de lanzarse a la compra, además del buen estado del inmueble, es muy importante comprobar que todos los papeles de la casa estén en orden

1.- titular registral: es importante comprobar mediante una nota simple que quien nos está vendiendo la casa es el propietario real y legal de la vivienda

2.- estado de cargas: si tiene alguna hipoteca, embargo o carga de cualquier otro tipo

3.- estado de la inspección técnica de edificios (ite): es obligatoria para los inmuebles de más de 20 años de antigüedad y se debe de realizar cada 10 años

4.- cuota de la comunidad de propietarios: se paga en función del porcentaje de la participación que nos corresponda del total del edificio. saber los gastos de la comunidad de propietarios que vamos a tener que soportar, qué incluyen y si el propietario anterior está al día

5.- obras previstas en el edificio: tanto las ya aprobadas como las pendientes, pues de ellas dependerá las derramas que tengamos que afrontar en el futuro

6.- denuncias en el ayuntamiento: no es muy habitual, pero convendría saber si existe alguna denuncia de algún vecino

7.- vecindario y estatutos: es importante saber si los vecinos están al corriente de los gasto de comunidad y/o derramas, y no encontrarnos con una comunidad en bancarrota , además de conocer los estatutos de la comunidad por si prohíben y si admiten o no la tenencia de animales, por ejemplo

8.- estado general y particular de la fontanería, electricidad y bajantes: es recomendable probar la presión de los grifos, ver si el cuadro de la luz es ya moderno, si existen contadores individualizados y el estado de las bajantes. nos ahorrará futuras sorpresas

9.- valor mínimo de venta que marca la comunidad en la que se encuentra el inmueble: es importante conocerlo, dado que de ello se deriva el impuesto que se genera itp (impuesto de transmisiones patrimoniales), sobre todo si el precio de la compra fuera inferior a éste

10.- capacidad de pago y gastos que se generan con la compraventa: tanto si compramos de contado como con préstamo tendremos que añadir los gastos de notario y registro, y en el caso de préstamo hipotecario además la cuota mensual que tendremos que afrontar más los gastos de la constitución de la hipoteca

VIA@idealista

La Iglesia está exenta de pagar IBI en la mayoría de sus bienes inmuebles

Un reciente sentencia del Tribunal Supremo confirma que la Iglesia está exenta del IBI.

La Justicia española acaba de zanjar las dudas existentes sobre un polémico asunto: ¿Hasta dónde llega o cuál es el alcance de la exención de los bienes inmuebles de la Iglesia Católica respecto del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)?

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 4 de abril de 2014, aboga por la exención total del pago del IBI por todos sus inmuebles, salvo los afectos a explotaciones económicas, y no únicamente a aquellos destinados a actividades de culto.

El Alto Tribunal, que resuelve un recurso de casación en interés de la ley, da así carpetazo a las idas y venidas de los tribunales contencioso-administrativos, poniendo algo de orden en el régimen tributario de la Iglesia respecto de este impuesto.

Reconoce el fallo, del que ha sido ponente el magistrado Frías Ponce, que, efectivamente, se trata de una cuestión de interés general "siendo evidente que la titularidad de bienes inmuebles de la iglesia Católica en España alcanza un volumen muy extenso". Lo cierto es que se calcula que la Iglesia católica tiene unos 100.000 inmuebles en España y que, por tanto, tendría que pagar si se le cobrase el IBI unos cinco millones de euros.

Una maraña normativa
Se trata de interpretar el artículo 15.1 de la Ley 49/2002, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo. En concreto, establece que "estarán exentos del IBI los bienes de los que sean titulares, en los términos previstos en la normativa reguladora de las Haciendas locales, las entidades sin fines lucrativos, excepto los afectos a explotaciones económicas no exentas del Impuesto sobre Sociedades".

Y de ahí, por tanto, de dilucidar si existe una exención generalizada para el pago del IBI a favor de todos los inmuebles de la Iglesia con la única excepción que menciona, esto es, los inmuebles afectos a explotaciones económicas no exentas del Impuesto sobre Sociedades, o si, por el contrario, hay que entender que la referencia a "los términos previstos en la normativa reguladora de las Haciendas locales" constituye una remisión integral al Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Y es que, para rizar más el rizo, este último texto, en particular, su artículo 62, enumera las clases de inmuebles exentos del tributo, y en cuyo apartado c) incluye "los de la Iglesia Católica, en los términos previstos en el Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede sobre Asuntos Económicos, de 1979".

Una maraña normativa que, precisamente, ha hecho que exista, como el propio Supremo reconoce, doctrina contradictoria en la materia. Y es que, el Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede, en sus artículos IV y V, enumera una serie de exenciones, como los templos y capillas destinados al culto; la residencia de los obispos y sacerdotes, o los seminarios destinados a la formación del clero entre otros. De ahí la duda de si son únicamente los inmuebles destinados a culto los que deben beneficiarse de la exención.

El Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Orense, cuya sentencia acoge ahora el Supremo, además de reconocer la exención a nueve fincas de la diócesis de Orense, al situarse en ellas templos parroquiales y casas rectorales destinadas al culto, también aceptó la pretensión de exención general del IBI respecto de las restantes fincas de la Iglesia no vinculadas a explotaciones económicas sometidas al Impuesto de Sociedades. Una última decisión que basó en lo dispuesto en el artículo 15.1 de la Ley 49/2002. Y ello sin que la exención del IBI atribuida a la iglesia en la Ley de Haciendas Locales "tenga carácter excluyente".

Ahora el Tribunal Supremo entiende que esta es la interpretación correcta, ya que "la remisión legal que efectúa el citado artículo 15.1 no se refiere a la enumeración legal de los supuestos de exención, sino únicamente a la definición del concepto de titularidad, pues declara exentos del IBI todos los bienes de los que sean titulares entidades sin fines lucrativos, a excepción de los afectos a explotaciones económicas".

Doctrina constitucional
De este modo, respeta lo apreciado por el Tribunal Constitucional que, ya en diciembre de 2013, liberó a la Iglesia católica del pago del IBI en todos sus inmuebles en una sentencia en la que consideró contraria a la Constitución la Ley navarra que restringió esa exención a los lugares de culto, de modo que la Iglesia sí debía pagar el IBI a los ayuntamientos por el resto de sus propiedades.
VIA@economista

Beatriz Corredor: "nadie debería haber destinado más del 30% de sus ingresos a pagar la hipoteca"

A pesar de contar sólo con 45 años, beatriz corredor ha tenido tiempo de ser concejal del ayuntamiento de madrid, secretaria de estado y ministra de vivienda, además de contar con una extensa trayectoria como registradora de la propiedad con más de dos décadas de experiencia en el mercado inmobiliario español

Recién obtenida la plaza le tocó vivir el declive de la ‘españa del pelotazo’, aquella de finales de los 80 y principios de los 90 en la que cualquiera podía enriquecerse con un par de operaciones de dudosa legalidad. entre 2008 y 2010, ya como ministra vivió otro derrumbe, el de la burbuja inmobiliaria

Corredor es ahora directora de relaciones institucionales del colegio de registradores. desde esta grada tiene una visión amplia del sector inmobiliario. en una entrevista con idealista news señala que es necesario esperar a los próximos trimestres para confirmar un cambio de tendencia en el sector. en su opinión, “nunca compraría o alquilaría una casa que supusiera más de un tercio de mis ingresos”

Desde su posición como directora de relaciones institucionales del colegio de registradores, ¿cómo ve el mercado de la vivienda en españa?
Los últimos datos apuntan a una cierta estabilización de los precios, incluso con alguna subida intertrimestral, tras las fuertes caídas de los últimos años, que han hecho retroceder los precios más de un 31% desde sus máximos. pero es necesario esperar a los próximos trimestres para confirmar un cambio de tendencia porque esta estabilización de precios está conviviendo con un nivel históricamente bajo de compraventas, cuando tradicionalmente primero remontan las ventas y luego los precios

¿A qué se debe esta paradoja?
Esta paradoja se explica por la segmentación del mercado. la demanda se centra fundamentalmente en aquellas viviendas que considera que son una buena oportunidad en precio y, generalmente, con unas características de apreciación económica superiores, por su ubicación, entre otros motivos

¿Qué previsiones maneja sobre la vivienda para este año?
Creo que el mercado inmobiliario de particulares está muy condicionado por el alto nivel de paro y las restricciones del crédito hipotecario a las familias. ambas variables pueden dificultar las operaciones al ciudadano de a pie. al mismo tiempo la estabilización de los precios indicaría que la demanda está más focalizada entre quienes tienen capacidad financiera suficiente lo que sitúa en primera línea a grandes operadores, como los fondos inmobiliarios, y a los ciudadanos extranjeros



¿Cree que es buen momento para comprar casa porque los precios han dejado de bajar tal y como dicen muchos expertos?
Es muy difícil aconsejar en lo que posiblemente es la decisión económica más importante en la vida de una persona. no creo que pueda ni deba aconsejar más allá de la obviedad de que si encuentras el piso que se adapta a tus necesidades, a tus disponibilidades económicas, congrega los servicios que buscas y tu planteamiento es tener una casa en propiedad, pues adelante

Algunos expertos usan como indicador el salario del hogar para saber si la vivienda tiene unos precios asequibles o no. ¿qué le parece esta medida?En españa llegamos a estar por encima de seis años de salario bruto dedicados a la compra de vivienda, lo que el consenso internacional consideraba excesivo. nosotros recomendamos como medida razonable no destinar más de un tercio de la renta familiar disponible al pago de la viviendaalgunos expertos usan como indicador el salario del hogar para saber si la vivienda tiene unos precios asequibles o no. ¿qué le parece esta medida?

Si comprara una vivienda ahora, ¿qué valoraría? en 2010 dijo que valoraría el precio y la desgravación. ¿en 2014 qué valoraría?
Valoraría el precio, cuánto han bajado desde el pico los inmuebles de similares características y situación, pero sobre todo, el acceso a la financiación: cuánto puedo pagar al mes sin superar la tercera parte de los ingresos, tipos de interés, tipo de referencia, plazo de duración…¿Cuánto estaría dispuesta a pagar por una vivienda hoy en día?
Nunca más de lo recomendado por los expertos, es decir nunca compraría o alquilaría una casa en la que la letra mensual de la hipoteca o la renta del alquiler supusiera más del 30% de los ingresos familiares. es la proporción que nunca, nadie debería haber superado y espero que por lo menos ésta sea una lección que no olvidemos


¿Qué le parece la reforma fiscal en materia de vivienda planteada por el comité de expertos?
Parece claro que el objetivo de la reforma, y así lo ha plasmado el comité, es dar un mayor peso y protagonismo a la tributación indirecta en el sistema fiscal español, pero al mismo tiempo para el caso concreto de la vivienda se plantea una elevación de la carga impositiva directa y sobre todo del principal impuesto directo, como es el irpf

¿Y la eliminación con carácter retroactivo de la desgravación por compra de vivienda que plantea el comité de expertos?
La desgravación por compra contribuyó a la insostenible expansión inmobiliaria del pasado. su eliminación o su limitación a las rentas más bajas, como se hizo en 2011, no solo era conveniente sino también reclamada por todos los organismos internacionales ya que su existencia distorsionaba el mercado influyendo en el precio de la vivienda. cosa distinta es suprimir la deducción sobre las viviendas ya adquiridas. no tendría consecuencias para el mercado, pero sí para muchas familias que tuvieron en cuenta esa ayuda fiscal a la hora de hacer sus cálculos para comprar su casa, por lo que quitarla ahora se podría entender como un efecto retroactivo, lo cual no tiene encaje en un estado de derecho como el nuestro

¿Qué opina sobre que el comité de expertos proponga que la vivienda habitual compute como renta en el irpf?
Tener que tributar en el irpf por la renta presunta que se adjudica a la vivienda habitual sería tener que pagar impuestos por una renta ficticia, cuando el impuesto sobre la renta de las personas físicas grava la capacidad económica real de las personas o de las familias. dicho de otra forma, la vivienda no es una ganancia, es una tenencia y su lugar de tributación más adecuado no parece el irpf

¿Qué opinión le merece la nueva ley de protección a deudores hipotecarios? ¿en qué se podría haber mejorado? ¿y cree que está teniendo sus frutos?
Esta ley se dictó, junto a otras de la anterior etapa de gobierno, en atención a las circunstancias excepcionales creadas por la larga crisis económica y el intolerable nivel de desempleo, que llevó a muchas familias que tenían hipotecas a pasar por muy serias dificultades para atender a sus compromisos. sería importante plantearse una prórroga de la suspensión de los desahucios porque el riesgo de exclusión de estas familias no ha disminuido de forma sensible¿qué opinión le merece la nueva ley de protección a deudores hipotecarios? ¿en qué se podría haber mejorado? ¿y cree que está teniendo sus frutos?

En materia de alquiler de vivienda, ¿qué medidas propondría para impulsarlo?
Es fundamental que se den las condiciones para que las familias puedan elegir en libertad como quieren acceder a su casa, si en compra o en alquiler y que el arrendamiento no sea considerado como una opción de segunda. es necesario que sigamos avanzando en las políticas iniciadas para aumentar el parque de viviendas de buena calidad en alquiler y a precios asequibles. me refiero por ejemplo a las medidas que han incrementado la seguridad de inquilinos y propietarios, como la inscripción del arrendamiento en el registro, la creación de nuevos vehículos de inversión, como las socimis o la orientación de los recursos públicos en favor de la vivienda en alquiler

VIA@idealista.com

La banca revisa el valor de miles de pisos que sirven como garantía o pago de deuda

Las entidades contratan nuevas tasadoras tras la exigencia del Banco de España

El Banco de España anunció en octubre su intención de obligar a los bancos a revisar con una frecuencia mínima la tasación de los inmuebles que funcionan como garantía para préstamos, así como los recibidos como pago por deudas. El BdE niega que vaya a hacer un test de estrés piloto a los bancos.

En las operaciones normales, esta frecuencia será de un año para los inmuebles comerciales y tres para los demás, a no ser que éstos estén vinculados a préstamos que superen los tres millones de euros o el 5% de los recursos de la entidad.

Para cumplir esta exigencia, las entidades financieras han empezado a contratar a nuevas tasadoras para que revisen el valor de miles de pisos y otros activos, después de que el organismo que preside Luis María Linde les haya instado a hacerlo "con la mayor celeridad".

En una carta a la que ha tenido acceso Efe, remitida el pasado 2 de abril a las dieciséis entidades principales, el director general de supervisión del Banco de España, Mariano Herrero, pide que encarguen nuevas valoraciones dentro de la segunda fase de revisión de calidad de activos, (AQR en el argot por sus siglas en inglés).

Teniendo en cuenta que esta revisión concluirá en mayo e incluirá una muestra próxima a los 15.000 millones en créditos, según fuentes financieras, los bancos se han apresurado a elegir al menos tres tasadoras para que actualicen el valor de todos los "colaterales" que no han sido revisados después del cierre de 2012.

Eso no quiere decir que las nuevas tasadoras vayan a revisar todas las garantías, puesto que muchas entidades ya han ido actualizando sus tasaciones conscientes de que era necesario para realizar este ejercicio, explican las mismas fuentes.

En cualquier caso, el Banco de España quiere que estas entidades, que en noviembre pasarán a estar supervisadas por el BCE, comuniquen a los equipos de inspección las tasadoras contratadas y sus tarifas, que en este caso, correrán a cargo de los bancos.

Los requisitos del BdE
No obstante, el organismo que preside Luis María Linde impone una serie de requisitos a la banca a la hora de contratar los servicios de las sociedades de tasación, relacionados con la independencia de estas compañías y la calidad del servicio prestado "sin que el coste de las valoraciones sea el principal determinante".

Para valorar la independencia de las tasadoras, el Banco de España destaca que tendrá en cuenta que no existan o hayan existido conflictos de interés y advierte de que no se da esa independencia cuando los ingresos de las tasadoras, en los 3 últimos años, provengan en más de un 25 % de la entidad o de su grupo.

Además, una tasadora no podrá llevar a cabo más del 40% de las tasaciones requeridas para cada banco en el ejercicio del AQR, lo que implica que los bancos deberán contratar al menos tres firmas.

La misma tasadora tampoco podrá valorar ahora un bien que haya valorado en los tres últimos años ni deberá ser informada de hecho de dato alguno que pueda orientar el resultado de su trabajo, como por ejemplo "tasaciones previas o valor contable del bien".

Exigencias acertadas
En el sector coinciden en que estas exigencias son "acertadas", pero critican el escaso plazo para contratar las tasadoras y dan por hecho que, aunque no se especifique en la carta del Banco de España, las nuevas valoraciones deberán tenerlas este mismo mes.

De ese modo, en mayo podrá terminarse el ejercicio de revisión de calidad de los activos, paso previo a la realización de las únicas pruebas de estrés que habrá, las europeas.

Según las previsiones actuales, los resultados conjuntos de los AQR y las pruebas de estrés se conocerán en octubre, antes de que el BCE asuma la supervisión de las principales entidades europeas.

En el caso de España se someterán al examen el Banco Santander, BBVA, CaixaBank, BFA-Bankia, Sabadell, Popular, Bankinter, Unicaja y Ceiss, CatalunyaBanc, Novagalicia, BMN, Ibercaja, Kutxabank, Liberbank y el grupo de rurales liderado por Cajamar.

VIA@eleconomista.es

Nunca antes fue más barato comprar que alquilar

Ahora mismo, comprar es mejor que alquilar. Mucho mejor, sobre todo si el piso es "para vivir". Los tipos de interés seguirán a la baja, y cuando esto sucede, las cuentas siempre salen.

En el ADN cultural de los españoles no está escrito aquello de alquilar un piso. La sabiduría popular ha dictado que siempre es mejor comprarlo. Pero la crisis ha dado la vuelta a todos los hábitos, incluso los más arraigados. Ahora los alquileres son más baratos, y también las viviendas. Por no hablar de los tipos de interés, en mínimos históricos. Hay factores a favor y en contra en uno u otro caso, por lo que conviene hacer los números con cuidado para no llevarse sorpresas. Eso sí, hay una regla de oro que nunca falla. Cuando los tipos de interés son bajos, lo mejor siempre es comprar. Y de hecho, tras las últimas declaraciones de Draghi, al menos hay que esperar un recorte en el precio oficial del dinero en el corto plazo.

De entrada, casi todos solemos hacer un cálculo que es erróneo y que consiste en comparar la cuota total del préstamo hipotecario con lo que tendríamos que pagar mensualmente de renta si esa misma vivienda la alquilásemos. Pero tal y como explica Gonzalo Bernardos, director del Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, lo correcto "es comparar solo los intereses".

La razón es que en la cuota del préstamo tienes una cantidad que pertenece al pago de intereses y otra a la amortización del capital prestado. Pero el coste real para el dueño de la vivienda es lo que paga de intereses, puesto que lo paga en concepto de capital, es un dinero que no pierde y sigue teniendo en el futuro si decidiera vender el piso. O dicho de otra forma, ese dinero entra a formar parte de su riqueza financiera.

Para entender la cuestión podemos tomar un caso numérico. Por ejemplo, un piso en el distrito de Chamartín, en Madrid, de 112 metros, tres dormitorios, dos baños, que se vende en unos 200.000 euros. Si pidiéramos un préstamo por este importe (al Euribor + 1,99%) a 25 años, la cuota a pagar sería de 897 euros mensuales. Pero de esta cantidad, solo 417 euros serían de intereses y el resto (480 euros) correspondería al capital. La cifra que nos interesa para comparar son esos 417 euros. ¿Es posible encontrar un alquiler en la misma zona por ese precio? Imposible. Las viviendas más baratas y de características similares (en la misma zona) no bajan de un alquiler de 800 euros al mes.

En estas condiciones actuales, resume Bernardos, "comprar es mucho mejor que alquilar". En su opinión, hay que aplicar siempre esta regla. "Si los tipos de interés son muy bajos, es mejor comprar que alquilar. Y si los tipos son muy altos, es mejor alquilar que comprar".

¿Y qué pasa si el precio de la vivienda baja? Tal y como apunta Bernardos, el caso en el que se aplica la regla es para pisos que sean "para vivir". Porque si tu no vas a vender la casa en el corto plazo, tampoco te importa demasiado que baje de precio. Ya habrá otro ciclo en el que suba. Dónde si importan los ciclos y el precio de la vivienda para obtener plusvalías es en el caso de quienes pretendan comprar para invertir. Entonces, lo que tienen que mirar es que la renta que va recibir sea mayor que el tipo de interés que paga por hacerse con la vivienda.

Para Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com, tampoco hay muchas dudas. Ahora mismo, "por precio, sin duda es un buen momento para comprar". La decisión depende de las circunstancias de quien vaya a dar el paso. Con dinero ahorrado para la parte que no cubre la financiación, los gastos registrales, notariales y gestoría, y los impuestos, "es normal que se piense en comprar", explica este experto. Hay personas con estabilidad laboral e ingresos recurrentes que siguen de alquiler, pero suele ser porque están esperando más bajadas de precio en su zona o no tienen el suficiente ahorro.

Pero en todo caso, apunta Gandarias, si es posible, "merece la pena comprar porque pasados unos años, pagar la cuota hipotecaria saldrá más a cuenta que pagar una renta de alquiler, sobre todo si se cancela el préstamo antes del plazo de amortización establecido". Y por precio, también es un buen momento para comprar. Varias estadísticas indican que el precio está tocando suelo de manera generalizada, y en ciertas zonas ya son estables.

Las hipotecas, el mayor lastre

Con todo, explica el experto inmobiliario Eduardo Molet, la decisión final siempre depende de la solvencia del cliente y está en manos del banco, que es quien decide si concede o no la hipoteca. "Los tipos están muy bajos, pero tienen que dar la hipoteca", resume este experto. Es es el principal escollo

La mejor noticia a este respecto es que los diferenciales comienzan a ser más razonables. Ahora mismo, ya es posible encontrar hipotecas desde Euribor + 1,8%. "Los bancos están llevando a cabo una política de ajustar diferenciales en los préstamos hipotecarios. Lo empezamos a notar a finales del pasado año, cuando volvieron a publicitarse hipotecas rondando el 2% de diferencial", recuerda Gandarias. Es un modo de posicionarse para captar buenos clientes tras varios años de crisis.

Sin embargo, "las hipotecas están en una fase de sequía preocupante", matiza el experto de pisos.com, dado que los requisitos para concederlas todavía son algo estrictos para esa parte de la demanda que dispone de ahorro y solvencia. Todo apunta que, independientemente de lo que ocurra con los tipos oficiales, a lo largo del 2014 y en 2015 se empezará a reactivar el crédito si los parámetros macroeconómicos siguen mejorando. Las entidades financieras "tenderán hacía diferenciales a la baja, pero los nuevos hipotecados deberán tener una capacidad de endeudamiento adecuada" resume Gandarias.
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