Pedir una hipoteca hoy en día no sale precisamente barato, si no se saben elegir las condiciones. David F. y su novia están intentando encontrar la mejor hipoteca para pedir un préstamo 134.000 euros. Entre los dos ganan 2.500 euros netos. No obstante, al ir a más de una sucursal los bancos no le ofrecen un diferencial inferior al 2%. Además, le exigen domiciliar nómina y recibos, contratar seguro de hogar y de vida, realizar una operación al mes con la tarjeta y contratar un plan de pensiones con una aportación anual entre los dos de 1.000 euros, más comisiones.
Por su parte, a Verónica S. le han concedido más o menos por la misma cantidad prestada a un diferencial del Euríbor + 1,65% y con la obligación de domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y sin comisiones. ¿Qué puede diferenciar tanto a un solicitante del otro? Estas son algunas de las circunstancias personales que pueden facilitar mejores condiciones en un préstamo:
Buena solvencia
Si eres cliente del banco y este sabe que tienes un salario mensual de más de cinco ceros, seguramente las condiciones para pedir prestado serán mucho más ventajosas. Pero en la mayoría de las ocasiones, no suele ser así; no obstante, siendo un buen cliente la situación siempre mejorará. “Los bancos atienden sobre todo a la solvencia del solicitante y a la capacidad de pago de la cuantía prestada”, afirma Javier Sevillano, abogado especializado en Derecho bancario de Auren Abogados, pero también señala que los diferenciales bajos no existen, si se comparan con los previos a la crisis.
Los préstamos hipotecarios que a día de hoy ofrecen un diferencial inferior al 1,60% suelen ser de colectivos concretos como menores de 35 años, funcionarios… o en tal caso aquellos que acepten contratar una alta vinculación, como afirman Bankimia. Estas obligaciones suelen ser domiciliar la nómina o varios recibos, contratar algún seguro de la entidad (de hogar, de vida, de protección de pagos…) o tarjetas de crédito y/o débito con las que, en ocasiones hacer un consumo mínimo anual, hacer aportaciones a un plan de pensiones, tener unos ingresos mínimos…
Comprarle la casa al banco
Los bancos tienen su cartera llena de viviendas… algunos activos tóxicos a los que necesitan dar salida. Por eso, los clientes que optan por comprárselos tienen y tendrán mejores hipotecas. “En ocasiones, las ventajas se encuentran en el porcentaje de financiación, hasta el 100% cuando lo habitual es el 80%; el diferencial, a veces más económico, o en los plazos de amortización, más allá de los 30 años habituales. Las comisiones suelen ser mínimas”, confirman desde el comparador de hipotecas. No obstante, esto no son normas fijas. Cada entidad tiene sus propias condiciones.
Entregar gran parte en ‘cash’
Cuanto menos dinero se pida prestado al banco para pagar la casa, menos cara saldrá. Por lógica tendrá que pagar una cantidad total menor de intereses por la vivienda. No obstante, Sevillano advierte de que la capacidad de negociación que un consumidor tiene frente a un banco es muy limitada.
“Para que se consiga una rebaja en el diferencial de 10, 20 o 30 puntos básicos, sobre el inicial, hay que duplicar porcentualmente hablando las unidades monetarias entregadas en efectivo. A modo de ejemplo, para una petición inicial de 100.000 euros, habría que entregar 20.000 euros, 40.000 euros ó 60.000 euros, para ir rebajando el diferencial, cantidades que además de no merecer la pena, no están al alcance de cualquiera”, explica Sevillano.
La guerra de la competencia
Los bancos siempre verán con buenas ojos a los clientes solventes. Precisamente en los últimos meses está comenzando una tímida ‘guerra de hipotecas’ y las hipotecas con diferenciales por debajo del 2% están empezando a estrenarse, llegando al 1,7% y al 1,6%, algo imposible a finales del año pasado. “La obtención del reducido diferencial va a depender sobre todo de una sana y deseable competencia del mercado bancario que abra a la baja un descenso progresivo en los actuales diferenciales hipotecarios, progresión que comenzó a finales del 2013″, confirma Sevillano.
Esta tendencia a la baja, se explica por el aumento de la confianza en la economía, la leve recuperación del mercado inmobiliario, las mejores perspectivas de empleo y la necesidad de las entidades de cubrir sus objetivos comerciales, según el Observatorio de la Financiación Familiar de la Agencia Negociadora. No obstante, Sevillano no cree que el nivel de los diferenciales lleguen a los niveles de 0,29%, del 0,39% o incluso en un algún caso del 0,17%, como sucedió en los años previos a la crisis inmobiliaria y financiera del 2007.
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