Las victorias de Colau y Carmena cambian la política de los bancos
Las urnas han construido un nuevo juego de relaciones. No sólo entre los propios partidos políticos, más necesitados que nunca de acuerdos ante la estrechez de las victorias. También entre los nuevos líderes y las empresas del Ibex 35. La banca será uno de los primeros sectores con los que se inicien los contactos. Es el paso que espera el sector financiero, donde ya ha comenzado con su tímido cambio de discurso ante las propuestas sociales que aparecen en los programas de Ada Colau y Manuela Carmena.
Su llegada a los ayuntamientos de Barcelona (un movimiento seguro en el caso de la líder deGuayem Barcelona) y Madrid (más que probable para la de Ahora Madrid) anticipa un choque con los intereses de la banca en aquellos aspectos donde Ayuntamientos y Comunidades Autónomas tienen competencia para legislar sobre políticas que pueden afectar directamente a las entidades. El pasado activista de Colau en la lucha contra los desahucios, como inspiradora de la Plataforma de Afectados contra la Hipoteca (PAH), se refleja en las medidas que aportaba Carmena en su programa electoral. Entre otras "Incentivar la puesta en uso de viviendas permanentemente desocupadas de la SAREB, entidades financieras y otras grandes empresas a través de un censo que determine su número y su estado y a través de convenios que permitan que estas viviendas pasen al parque público de vivienda en régimen de alquiler y alquiler social".
Peticiones que la banca está dispuesta a abordar. "Estamos dispuestos a aumentar el número de viviendas sociales que se vienen destinando al Fondo Social de Vivienda (FSV)", aseguran varios representantes del sector financiero a Vozpópuli, consciente de que será una de las primeras reclamaciones que recibirán desde los consistorios y comunidades gobernadas por el frente de izquierdas entre PSOE y Podemos, cualesquiera que sean sus siglas. "Pese a que existen pisos vacíos sin adjudicar en esta bolsa de pisos sociales, existe predisposición a aumentar la cantidad de viviendas en régimen de alquiler social", enfatizan desde el sector.
El Fondo Social de Vivienda ha recibido 3.507 solicitudes desde su constitución en 2013 hasta el cierre de 2014, con un incremento el pasado año del 42%. Este aumento responde a que un mayor número de familias se pueden acoger al FSV tras las sucesivas ampliaciones de los requisitos. También se han registrado mejoras de gestión y un mayor conocimiento por parte de los potenciales beneficiarios; es decir, los más afectados por la crisis y que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca. Sin embargo, hasta la fecha sólo se han acogido 1.465 familias, con lo que aún hay 4.535 pisos vacíos.
Los datos del Fondo reflejan que en 2014 se recibieron 2.061 solicitudes, un 42% por encima de las 1.446 registradas en 2013. En conjunto, las peticiones suman 3.507, de las que 2.230 han sido aceptadas; 1.003, rechazadas y 274 están pendientes de examinar. Tienen ya vivienda asignada 1.969 solicitudes y se han realizado 1.767 contratos (465 en 2013 y 1.302 en 2014, un 280% más). El aumento del número de peticiones y de contratos en 2014 sobre 2013 responde a la flexibilización de los requisitos para poder acceder a una de estas casas y a la ampliación de los colectivos susceptibles de acogerse. También obedece a las mejoras de gestión y al mayor conocimiento por parte de los potenciales beneficiarios.Esta bolsa de viviendas sociales se creó en enero de 2013 con 5.891 viviendas aportadas por los bancos para dar asistencia a las familias más vulnerables mediante alquileres reducidos (entre 150 y 400 euros al mes, con un límite máximo del 30% de los ingresos de la unidad familiar). Expiraba a los dos años de su constitución (17 de enero pasado) pero el Gobierno lo ha prorrogado un año más, hasta enero de 2016. Un total de 31.000 familias se han beneficiado de esta medida, además del código de Buenas Prácticas y la moratoria de desahucios.
Se pueden acoger al FSV aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual después del 1 de enero de 2008 por una demanda de ejecución por impago de un préstamo hipotecario. Deben reunir una serie de requisitos económicos. En concreto, que el conjunto de los ingresos anuales de la unidad familiar no superen el límite de tres veces el Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples calculado por 14 pagas (22.365,42 euros en 2015).
Además, deben cumplir con otros requisitos, como ser familia numerosa; tener menores a cargo; tener algún discapacitado; que el deudor esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones; las víctimas de violencia de género; y todas aquellas personas o unidades familiares vulnerables para las que la vivienda supone, de acuerdo con el informe de los servicios sociales, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.
VIA@vozpopuli.com
¿Cómo se financia ahora la promoción de viviendas?
El sector inmobiliario siempre se ha financiado por los créditos concedidos por las entidades financieras. Un informe de BBVA cifraba en el 60% del crédito total el concedido a la vivienda, construcción y promoción en 2008. Tras la crisis la situación cambió y las entidades financieras fijaron criterios más restrictivos. Como consecuencia, las compañías inmobiliarias han tenido que buscar fuentes alternativas de financiación que suponen el 27% del total cuando en el mercado francés llegan al 55%, según un informe de KPMG.
En 2015 se prevé que los datos del sector inmobiliario sean positivos, con incrementos en la venta y también en la construcción de viviendas. Para poner en marcha las nuevas promociones, las promotoras cuentan con diversas fuentes de financiación con una característica común: imponen condiciones más duras para financiar. Los inversores oportunistas que llegaron en los primeros años de la crisis están cambiando sus posiciones.
“En los últimos años han venido a invertir en Españas fondos de inversión y SOCIMI pensando en activos singulares, principalmente centros comerciales y edificios de oficinas, que se podían conseguir a buen precio. Pero en el mercado español ya no quedan activos patrimoniales de este tipo, con rentas aseguradas y buenas localizaciones, por lo que han tenido que abrirse al sector residencial. Estos inversores pueden invertir a través de joint ventures y acuerdos con compañías del sector inmobiliario en promociones muy bien localizadas”, explica Gonzalo Montes, socio del área de Restructuring de KPMG.
Se acabó financiar el suelo
Junto con el aumento de las fuentes de financiación se ha producido otro cambio importante en el sector inmobiliario. Tradicionalmente, el promotor compraba el suelo y luego financiaba la construcción. Cuando los compradores compraban la vivienda se subrogaban al crédito firmado por la promotora.Durante la época de bonanza los bancos empezaron a financiar el suelo y el crédito promotor“lo que suponía más riesgo porque el pago del suelo debía venir por la venta posterior de los pisos”, matiza Montes. “Ahora solo se financia el crédito promotor pero, además tiene que ser un proyecto de calidad, con buena localización y expectativas de preventa razonables”.
Las promotoras confirman esta situación. “Las entidades financieras no están financiando suelo, solo se financia la edificación y los gastos generales. La relación entre los promotores y las entidades financieras claramente está entrando en una dinámica nueva mucho más colaborativa”, comenta Juan Antonio Gómez- Pintado, presidente de Vía Célere. “Parece claro que el conocimiento que tienen las entidades financieras del sector es muy profundo y eso es una gran ventaja”.
Los años de crisis han servido para despejar el mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en la desaparición de numerosas empresas promotoras, hasta un 5% de las que había en 2007. En el caso de que los bancos financien suelo, lo hacen en pequeños porcentajes que no superan el 40%. “Para protegerse de las oscilaciones en el valor del suelo que han sido muy grandes en estos últimos años, los bancos no asumen porcentajes superiores a esas cifras”, explica Juan José Perucho Rodríguez, director general de Grupo Ibosa.
Proyectos de calidad y bien localizados
Antes de conceder el crédito, las entidades financieras examinan la capacidad técnica y solvencia de las promotoras y las características del proyecto. Tienen que ser proyectos de calidad, bien localizados y con expectativas de preventa, adaptados a la demanda real. “Exigen reducir al máximo los riesgos, lo que se traduce en operaciones con un porcentaje alto de ventas ya realizadas y que cuenten con constructoras solventes que soliciten porcentajes de financiación menores al 70%. Tratan de evitar el riesgo de que en una caída de precios el banco tenga hipotecadas viviendas cuyo precio es menor a la deuda”, detalla el director general de Grupo Ibosa.
En este contexto, los bancos son muy proclives a financiar desarrollos inmobiliarios en régimen de cooperativa, según Perucho, porque parten con un alto porcentaje de ventas que eliminan el riesgo comercial. La banca exige que los promotores dispongan de capital propio para la compra de suelo y tengan solvencia económica. “Los fondos invierten mediante una sociedad creada con un propósito específico, son tus socios y tienen que conocer muy bien a la compañía con la que se asocian, sus procesos, procedimientos y la rentabilidad esperada en el proyecto”, explica Gómez- Pintado.
Fuentes de financiación complementarias
En la encuesta ‘2015, año cero para el inicio de la recuperación del sector inmobiliario’ elaborada por KPMG, la respuesta de los profesionales consultados fue unánime en cuanto a quién va a financiar al sector inmobiliario: el direct lending, los fondos y la banca. No se trata de fuentes alternativas, sino complementarias. “Si tengo suelo en Madrid no busco un fondo para la financiación porque es más caro, busco un crédito al promotor en las entidades financieras. Pero si lo que quiero es comprar suelos para luego desarrollar promociones lo que necesito es un inversor y recurro a los fondos”, explica Montes.
En los nuevos desarrollos inmobiliarios, la localización es un factor fundamental para conseguir financiación. Esta es una de las razones por las que el elevado stock que todavía existe no se venderá en mucho tiempo por estar mal ubicado. Hay lugares en la costa donde no hay demanda de producto y suelos que se compraron antes de la crisis, pero que no se desarrollarán a medio plazo para uso residencial.
VIA@pisos.com
Cinco errores a evitar a la hora de vender una vivienda
La actual situación del mercado inmobiliario español hace que vender una vivienda no sea fácil. Entre la gran oferta de inmuebles en venta y los compradores, que ahora son conscientes de su capacidad negociadora, hacer que una vivienda destaque sobre el resto resulta complicado. Por eso, si se quieres vender, hay errores que debes evitar…
No tomarse en serio al primer interesado
Muchas veces, el primer interesado en la vivienda es la mejor baza. En general, el comprador potencial que hace la primera oferta suele estar muy dispuesto a hacer negocios. Esta, tal vez, pueda ser más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero siempre se debe saber negociar. Algunos vendedores toman la decisión de esperar a mejores ofertas, pero lo cierto es que muchos inmuebles pasan demasiado tiempo en el mercado por no tomarse lo suficientemente en serio la primera oferta.
Poner un precio demasiado alto
Los compradores actuales están bien informados y conocen la situación del mercado y de los barrios en los que buscan inmueble. Con un precio muy elevado, la vivienda en cuestión está condenada a permanecer largo tiempo en el mercado, alejando a posibles interesados. Si el precio de la vivienda está ajustado desde el principio, las probabilidades de vender son mucho más altas que si se pone un precio muy alto para ir reduciéndolo poco a poco en sucesivas revisiones.
No tener suficiente visibilidad
En un mercado como el actual, los posibles compradores de vivienda pasan mucho tiempo buscando ofertas online. Si la casa en venta tiene un precio adecuado y suficiente visibilidad en la red, las oportunidades de venderla son mayores que si tan sólo se da la opción de enseñarla físicamente. Lo ideal es probar todas las opciones, que no son excluyentes: publicar la vivienda en portales especializados debe combinarse con aceptar todas las visitas posibles. Además, se debe estar siempre listo para enseñar la casa y que ésta se encuentre siempre preparada para recibir a posibles compradores.
No arreglar pequeñas averías y detalles en mal estado Antes de poner a la venta una casa, se debe invertir tiempo y dinero para dejarla en el mejor estado posible. La mayoría de compradores no quiere encontrarse en la situación de tener que acometer pequeñas reformas o tareas de mantenimiento tras comprar la vivienda. Al contrario, intentan detectar estos fallos para hacer una oferta económica inferior y pedir al propietario que corra con los gastos de la reparación. Por eso, lo recomendable es invertir un poco de dinero para solventar estos pequeños problemas. La casa se venderá más rápido y lo más probable es que el vendedor recupere la inversión realizada o incluso más.
Una decoración demasiado personal Salvo raras excepciones, en la mayoría de ocasiones los compradores prefieren encontrarse con un estilo sencillo y despersonalizado. Lo mejor es limpiar y simplificar la decoración al máximo de manera que puedan imaginarse habitando la vivienda. Esta pequeña inversión puede significar una venta más fácil, pero que no tiene por qué servir para elevar el precio de venta.
VIA@fotocasa.es
Los impuestos 'ocultos' inflan un 25% el precio de la vivienda
El 25% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos. Así, por ejemplo, para una vivienda nueva, recién construida, por la que un comprador pagaría 157.500 euros –IVA, AJD, gastos de notaría y registro incluidos–, 39.282 se destinan a tasas y tributos municipales, autonómicos y estatales.
Es decir, desde la compra del suelo, pasando por la construcción de la vivienda hasta la venta de la misma, entran en juego una serie de impuestos que provocan ese espectacular encarecimiento de la vivienda. Impuestos que por un lado paga el promotor y constructor –los asociados a la compra de los terrenos y a la construcción de las viviendas–, y por otro, el comprador cuando adquiere la vivienda.
Son los cálculos de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), que lleva años reclamando a nivel estatal, autonómico y municipal una bajada de impuestos que permita aliviar la presión fiscal que tienen que soportar los promotores y constructores a la hora de levantar viviendas en un entorno de crisis como el que comenzamos a dejar atrás, y que al mismo tiempo permita a los ciudadanos acceder a viviendas más baratas.
Para que nos hagamos una idea, para una vivienda cuyo coste final sería de 140.000 euros, un promotor paga casi 22.000 euros en impuestos. Recordemos también que el margen de beneficio para un promotor se sitúa hoy en día en torno al 20% sobre el precio final de venta –en este caso serían 28.000 euros–, aunque el pleno boom se llegó a alcanzar el 30%, mientras que, en el caso de una gestora de cooperativas, el margen se reduce significativamente hasta el 8% aproximadamente, es decir, hasta 11.200 euros.
Por su parte, el ciudadano de a pie tiene que pagar 17.500 euros en concepto de IVA, el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados o AJD, además de los gastos de notaría y registro.
Leer mas... elconfidencial.com
Es decir, desde la compra del suelo, pasando por la construcción de la vivienda hasta la venta de la misma, entran en juego una serie de impuestos que provocan ese espectacular encarecimiento de la vivienda. Impuestos que por un lado paga el promotor y constructor –los asociados a la compra de los terrenos y a la construcción de las viviendas–, y por otro, el comprador cuando adquiere la vivienda.
Son los cálculos de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), que lleva años reclamando a nivel estatal, autonómico y municipal una bajada de impuestos que permita aliviar la presión fiscal que tienen que soportar los promotores y constructores a la hora de levantar viviendas en un entorno de crisis como el que comenzamos a dejar atrás, y que al mismo tiempo permita a los ciudadanos acceder a viviendas más baratas.
Para que nos hagamos una idea, para una vivienda cuyo coste final sería de 140.000 euros, un promotor paga casi 22.000 euros en impuestos. Recordemos también que el margen de beneficio para un promotor se sitúa hoy en día en torno al 20% sobre el precio final de venta –en este caso serían 28.000 euros–, aunque el pleno boom se llegó a alcanzar el 30%, mientras que, en el caso de una gestora de cooperativas, el margen se reduce significativamente hasta el 8% aproximadamente, es decir, hasta 11.200 euros.
Por su parte, el ciudadano de a pie tiene que pagar 17.500 euros en concepto de IVA, el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados o AJD, además de los gastos de notaría y registro.
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¿Dónde se encuentran las viviendas más baratas de España?
Valencia, la tercera ciudad más importante de España, es sin embargo la cuarta capital autonómica más barata para adquirir una vivienda. Así se desprende de los datos publicados por el Ministerio de Fomento sobre el valor de tasación de la vivienda libre en los municipios de más de 25.000 habitantes de la nación, que sitúa el precio medio por metro cuadrado en los 1.182 euros en la capital del Turia.
La cifra sólo supera a la de las capitales regionales de La Rioja -con una media de 1.169 euros por metro cuadrado en Logroño-, Murcia -990 euros por metro cuadrado en la ciudad- y Extremadura -con 754 euros por metro cuadrado en Mérida-. El resto de sedes regionales poseen un precio medio superior al de Valencia, entre los que destacan los de Barcelona (2.416 euros) y Madrid (2.395).
Por debajo de los 2.000 euros se encuentran los precios por metro cuadrado de Vitoria (1.886), Santander (1.767), Sevilla (1.616), Pamplona (1.607), Santiago de Compostela (1.521), Palma de Mallorca (1.490) u Oviedo (1.356). Y también por encima de Valencia -aunque más cerca- se sitúan los de Zaragoza (1.263), Valladolid (1.254), Toledo (1.242) y Santa Cruz de Tenerife (1.201).
Entre las causas que explican este fenómeno, el presidente de la inmobiliaria Primer Grupo, Pedro Martínez Collado, indica que en la ciudad de Valencia existe "una importante cantidad de pisos de baja calidad que distorsionan la media" y que, en la práctica, "están fuera del mercado". No obstante, el empresario subraya que la causa fundamental responde a "las propias características del mercado inmobiliario de la ciudad". "El precio de la vivienda en Valencia siempre ha estado muy por debajo del de otras grandes capitales españolas, por contar con un precio del suelo menor y una media salarial más baja", detalla. "Valencia ha sido tradicionalmente el fracaso de mucho promotor que venía de fuera atraído por el precio de los solares y que después no podía vender al precio que esperaba", añade. Otro argumento es el escaso incremento del precio en Valencia, que apenas ha evolucionado en un año -ha crecido un 0,2% respecto al cuarto trimestre de 2013-.
El repunte, no obstante, se produce tras un largo periodo de caída en la Comunitat, que cerró el cuarto trimestre de 2014 con el primer incremento anual de precios desde 2008, según los datos recopilados por Fomento. El leve incremento, del 0,6% respecto al último trimestre del 2013, eleva el precio medio a los 1.135 euros por metro cuadrado en la región.
Por comunidades autónomas, el valor de la vivienda aumentó en ocho de los 17 territorios respecto al último trimestre del año anterior, y sólo los crecimientos de Cantabria (3,6%), Baleares (2,4%) y Canarias (1%) fueron superiores al de la Comunitat. Los precios también subieron en Madrid, Extremadura, Cataluña y Andalucía, mientras que los mayores descensos se registraron en Asturias (-5,2%), Navarra (-4,2%) y Castilla y León (-3,7%).
Fue precisamente hace seis años cuando el precio de la vivienda libre registró su mayor pico en la Comunitat, al situarse en los 1.698 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. Desde entonces, el valor no había hecho más que bajar, hasta tocar el suelo de los 1.115 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre del año pasado, lo que supone una reducción media que supera el 34% en la autonomía desde el punto máximo.
Sin embargo, el comportamiento fue dispar en las diferentes provincias. El repunte de los precios fue más pronunciado en Alicante, con un 1,1% anual que deja el valor medio en los 1.222 euros por metro cuadrado. Mientras tanto, en Valencia permaneció estable con un leve incremento del 0,2% (hasta los 1.076 euros por metro cuadrado) y en Castellón prosiguió la caída del precio con un abultado 2,9% que reduce la media hasta los 1.053 euros.
La cifra sólo supera a la de las capitales regionales de La Rioja -con una media de 1.169 euros por metro cuadrado en Logroño-, Murcia -990 euros por metro cuadrado en la ciudad- y Extremadura -con 754 euros por metro cuadrado en Mérida-. El resto de sedes regionales poseen un precio medio superior al de Valencia, entre los que destacan los de Barcelona (2.416 euros) y Madrid (2.395).
Por debajo de los 2.000 euros se encuentran los precios por metro cuadrado de Vitoria (1.886), Santander (1.767), Sevilla (1.616), Pamplona (1.607), Santiago de Compostela (1.521), Palma de Mallorca (1.490) u Oviedo (1.356). Y también por encima de Valencia -aunque más cerca- se sitúan los de Zaragoza (1.263), Valladolid (1.254), Toledo (1.242) y Santa Cruz de Tenerife (1.201).
Entre las causas que explican este fenómeno, el presidente de la inmobiliaria Primer Grupo, Pedro Martínez Collado, indica que en la ciudad de Valencia existe "una importante cantidad de pisos de baja calidad que distorsionan la media" y que, en la práctica, "están fuera del mercado". No obstante, el empresario subraya que la causa fundamental responde a "las propias características del mercado inmobiliario de la ciudad". "El precio de la vivienda en Valencia siempre ha estado muy por debajo del de otras grandes capitales españolas, por contar con un precio del suelo menor y una media salarial más baja", detalla. "Valencia ha sido tradicionalmente el fracaso de mucho promotor que venía de fuera atraído por el precio de los solares y que después no podía vender al precio que esperaba", añade. Otro argumento es el escaso incremento del precio en Valencia, que apenas ha evolucionado en un año -ha crecido un 0,2% respecto al cuarto trimestre de 2013-.
El repunte, no obstante, se produce tras un largo periodo de caída en la Comunitat, que cerró el cuarto trimestre de 2014 con el primer incremento anual de precios desde 2008, según los datos recopilados por Fomento. El leve incremento, del 0,6% respecto al último trimestre del 2013, eleva el precio medio a los 1.135 euros por metro cuadrado en la región.
Por comunidades autónomas, el valor de la vivienda aumentó en ocho de los 17 territorios respecto al último trimestre del año anterior, y sólo los crecimientos de Cantabria (3,6%), Baleares (2,4%) y Canarias (1%) fueron superiores al de la Comunitat. Los precios también subieron en Madrid, Extremadura, Cataluña y Andalucía, mientras que los mayores descensos se registraron en Asturias (-5,2%), Navarra (-4,2%) y Castilla y León (-3,7%).
Fue precisamente hace seis años cuando el precio de la vivienda libre registró su mayor pico en la Comunitat, al situarse en los 1.698 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2008. Desde entonces, el valor no había hecho más que bajar, hasta tocar el suelo de los 1.115 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre del año pasado, lo que supone una reducción media que supera el 34% en la autonomía desde el punto máximo.
Sin embargo, el comportamiento fue dispar en las diferentes provincias. El repunte de los precios fue más pronunciado en Alicante, con un 1,1% anual que deja el valor medio en los 1.222 euros por metro cuadrado. Mientras tanto, en Valencia permaneció estable con un leve incremento del 0,2% (hasta los 1.076 euros por metro cuadrado) y en Castellón prosiguió la caída del precio con un abultado 2,9% que reduce la media hasta los 1.053 euros.
VIA@lasprovincias
Suben las ventas y bajan los precios de las viviendas
Los datos de compraventas se explican en la subida del mercado de segunda mano.
La compraventa de viviendas alcanzó las 34.736 unidades en marzo de este año, lo que supone un incremento del 12,3%. Este aumento coincide con un abaratamiento de los precios del 7,5% interanual, hasta los 1.202 euros por metro cuadrado, según las últimas estadísticas del Consejo General del Notariado, que señala que las cifras “reflejan una estabilización de las ventas”, pese a que los últimos meses están reflejando vaivenes en las transacciones.
Según el tipo de vivienda, las compraventas de pisos mostraron un incremento interanual del 11,3%, y del 11,1% en el caso de los de precio libre. Este incremento se explica, principalmente, por una subida de las transacciones de pisos de segunda mano del 19,8% interanual, en tanto que las compraventas de pisos nuevos experimentaron una fuerte contracción del 32,6%. En el caso de los precios, el abaratamiento se debe tanto a la contracción del valor del metro cuadrado de los pisos, como a la caída experimentada en las viviendas unifamiliares.
VIA@pisos.com
La rentabilidad de la vivienda en alquiler escala hasta el 5%
El rendimiento medio anual del arrendamiento equivale a 3,1 veces el de la deuda pública. Se trata del récord histórico. La demanda de alquileres se ha disparado un 42,5% en tres años.
Después de un septenio de depresión, estigmatización y resaca, parece que la vivienda ha vuelto. En el mercado residencial vuelve a cundir cierto optimismo, aunque con las cautelas aprendidas en la era post burbuja y con las incertidumbres propias de una recuperación aún recental.
Pero los datos van mejor y la vivienda ha vuelto a ser una buena inversión, sobre todo por la gran rentabilidad que ofrece hoy por hoy el alquiler. Los inversores que buscan rendimientos superiores a los de los depósitos y la deuda pública se han lanzado a la caza de inmuebles en localizaciones buenas y con demanda, para ponerlos en alquiler.
Los datos refrendan esta tendencia, ya que el alquiler de un inmueble residencial ofrece una rentabilidad bruta anual que ronda el 5%. De media, el 4,7%, según el Banco de España. Se trata del mayor porcentaje registrado desde junio de 2003, en plena inflación de la burbuja inmobiliaria, aunque hay otros informes, como el de idealista, que elevan la cifra aún más, hasta el 5,3%.
La rentabilidad bruta es el porcentaje del precio total de la vivienda que cubren los ingresos anuales por alquiler. El Banco de España también tiene en cuenta las plusvalías.
Más rendimiento que la deuda pública
Teniendo en cuenta los datos del organismo que capitanea Luis María Linde, el rendimiento medio anual del arrendamiento es nada menos que 3,1 veces el de la deuda pública en los mercado secundarios el pasado trimestre (1,5%). Se trata del récord histórico de esta ratio comparativa, que se remonta a 1991 -ver gráfico adjunto-. Entretanto, los depósitos bancarios ofrecen un 0,6% de rentabilidad cada año.
¿Qué significa todo esto? Simplemente, que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, sobre todo para inversores pequeños. El precio de los pisos comienza a subir y el arrendamiento también, por lo que el mercado se encuentra en un impasse de rentabilidad elevada y sin mucho riesgo.
Además, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado más de un millón de pisos y es un 42,5% más grande.
El precio empieza a subir
Por otro lado, el precio de los pisos comienza a subir, en concreto un 2,65% en el primer trimestre del año, según los registradores. Esta tendencia del ladrillo hacia la estabilidad apunta a una suavización de las rentabilidades que ofrece el alquiler, por lo que los analistas consideran que el momento actual es más adecuado para invertir que los próximos trimestres.
En opinión de los expertos, las zonas prime de las grandes ciudades son las que ofrecen oportunidades más seguras, por su gran demanda, aunque sin rentabilidades desorbitadas. Por ejemplo, el distrito madrileño de Retiro, donde el precio medio del metro cuadrado en oferta es de 3.289 euros y el del alquiler, 11,6 euros por metro y mes, según el índice de IE Business School y Fotocasa. Un inmueble de 100 metros con esos parámetros tendría una rentabilidad anual del 4,2%. Un piso de segunda mano de 100 metros cuadrados en la zona de Goya (Madrid) rondaría el 4,7%.
Las mejores ubicaciones
"Las viviendas en las mejores ubicaciones son las más interesantes para alquilar. Van a subir de precio y no hay riesgo de morosidad ni de demanda", apunta el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. "También es posible que empiecen a subir los precios del alquiler, aunque menos que los de la venta. Se estrechará el margen de la rentabilidad, pero también porque aumentará la seguridad; no lo veo mal", agrega.
¿Y en las zonas periféricas? "Hay que buscar donde haya más demanda que oferta", apunta Ruiz. Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, coincide: "Es la mejor opción para el pequeño inversor, por su rentabilidad y escaso riesgo".
Hay inmuebles que ofrecen rentabilidades mayores que la vivienda, como los locales comerciales (7,2%) o las oficinas (6,7%), según idealista. Los garajes rinden al 4,5%.
Después de un septenio de depresión, estigmatización y resaca, parece que la vivienda ha vuelto. En el mercado residencial vuelve a cundir cierto optimismo, aunque con las cautelas aprendidas en la era post burbuja y con las incertidumbres propias de una recuperación aún recental.
Pero los datos van mejor y la vivienda ha vuelto a ser una buena inversión, sobre todo por la gran rentabilidad que ofrece hoy por hoy el alquiler. Los inversores que buscan rendimientos superiores a los de los depósitos y la deuda pública se han lanzado a la caza de inmuebles en localizaciones buenas y con demanda, para ponerlos en alquiler.
Los datos refrendan esta tendencia, ya que el alquiler de un inmueble residencial ofrece una rentabilidad bruta anual que ronda el 5%. De media, el 4,7%, según el Banco de España. Se trata del mayor porcentaje registrado desde junio de 2003, en plena inflación de la burbuja inmobiliaria, aunque hay otros informes, como el de idealista, que elevan la cifra aún más, hasta el 5,3%.
La rentabilidad bruta es el porcentaje del precio total de la vivienda que cubren los ingresos anuales por alquiler. El Banco de España también tiene en cuenta las plusvalías.
Más rendimiento que la deuda pública
Teniendo en cuenta los datos del organismo que capitanea Luis María Linde, el rendimiento medio anual del arrendamiento es nada menos que 3,1 veces el de la deuda pública en los mercado secundarios el pasado trimestre (1,5%). Se trata del récord histórico de esta ratio comparativa, que se remonta a 1991 -ver gráfico adjunto-. Entretanto, los depósitos bancarios ofrecen un 0,6% de rentabilidad cada año.
¿Qué significa todo esto? Simplemente, que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, sobre todo para inversores pequeños. El precio de los pisos comienza a subir y el arrendamiento también, por lo que el mercado se encuentra en un impasse de rentabilidad elevada y sin mucho riesgo.
Además, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado más de un millón de pisos y es un 42,5% más grande.
El precio empieza a subir
Por otro lado, el precio de los pisos comienza a subir, en concreto un 2,65% en el primer trimestre del año, según los registradores. Esta tendencia del ladrillo hacia la estabilidad apunta a una suavización de las rentabilidades que ofrece el alquiler, por lo que los analistas consideran que el momento actual es más adecuado para invertir que los próximos trimestres.
En opinión de los expertos, las zonas prime de las grandes ciudades son las que ofrecen oportunidades más seguras, por su gran demanda, aunque sin rentabilidades desorbitadas. Por ejemplo, el distrito madrileño de Retiro, donde el precio medio del metro cuadrado en oferta es de 3.289 euros y el del alquiler, 11,6 euros por metro y mes, según el índice de IE Business School y Fotocasa. Un inmueble de 100 metros con esos parámetros tendría una rentabilidad anual del 4,2%. Un piso de segunda mano de 100 metros cuadrados en la zona de Goya (Madrid) rondaría el 4,7%.
Las mejores ubicaciones
"Las viviendas en las mejores ubicaciones son las más interesantes para alquilar. Van a subir de precio y no hay riesgo de morosidad ni de demanda", apunta el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. "También es posible que empiecen a subir los precios del alquiler, aunque menos que los de la venta. Se estrechará el margen de la rentabilidad, pero también porque aumentará la seguridad; no lo veo mal", agrega.
¿Y en las zonas periféricas? "Hay que buscar donde haya más demanda que oferta", apunta Ruiz. Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, coincide: "Es la mejor opción para el pequeño inversor, por su rentabilidad y escaso riesgo".
Hay inmuebles que ofrecen rentabilidades mayores que la vivienda, como los locales comerciales (7,2%) o las oficinas (6,7%), según idealista. Los garajes rinden al 4,5%.
VIA@pisos.com
5 claves de la recuperación de las agencias
Con unas cifras de compraventa que van siendo cada vez más esperanzadoras, las agencias inmobiliarias miran con un optimismo prudente al futuro con el objetivo de aprender de lo sufrido y salir de la crisis más reforzadas. En este contexto, es muy necesario saber cuáles siguen siendo los retos pendientes del sector de la intermediación, que podríamos resumir en cinco claves principales.
1.Una lección aprendida
Lo primero es identificar qué ha dejado esta crisis. Javier Serra, presidente de Re/Max, apunta que “la crisis ha cambiado el mercado inmobiliario. Ha sido una de las peores de la historia, peor que la de los años 90, un golpe para las agencias y promotores inmobiliarios. Hasta un 70% de las agencias inmobiliarias cerraron. Sobrevivieron las que fueron más flexibles con el mercado y ahora incluso han vuelto a abrirse algunas oficinas”.
Esta crisis ha servido, según Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, para avanzar en la profesionalización de las agencias inmobiliarias, aunque aún quedan puntos de mejora: “Se han creado nuevas metodologías de trabajo con nuevos parámetros, informes de gestión y protocolos, tanto para la compraventa de viviendas como para el alquiler. Hace ocho años la forma de actuación a la hora de vender viviendas era diferente y atípica. La venta era tan rápida que no había tiempo para hacer un sistema de trabajo”, reconoce este directivo.
“La crisis nos ha reforzado que el servicio al cliente es un punto clave para el sector inmobiliario. Cada vez más, el cliente necesita un trato personalizado y un seguimiento detallado. A muchas agencias del sector les queda todavía por aprender el ofrecer un servicio global que cubra todas sus necesidades, tanto las del comprador como del vendedor”, resume Lázaro Cubero, director del departamento de análisis e informes de Tecnocasa.
Paloma Pérez, directora general del Market Center de Engel & Völkers en Madrid, asegura que “nuestros consultores reciben formación en ventas, seminarios y cursos sobre asesoría fiscal, legal, técnicas de negociación, todo eso para llegar a tener un alto grado de profesionalización. Hay que conocer bien el mercado en el que se trabaja“, subraya la directiva de Engel & Völkers, cadena que trabaja tanto con el inversor nacional como con el internacional, uno de los mercados con más potencial.
“El sector de la intermediación residencial aún está poco profesionalizado y desarrollado en España.Debemos ser más eficientes y útiles, tanto para el comprador como para el vendedor“, apunta Sierra, que enumera algunos de los factores que han marcado la historia reciente del sector: fuerte crisis, poca profesionalización, falta de formación y poca cultura de autoempleo.
“Creemos que es un sector que necesita todavía un plus de profesionalización. Iniciativas como las llevadas a cabo en Cataluña (donde Tecnocasa tiene una escuela de formación homologada por la Generalitat) contribuyen a hacer más profesional el sector y dar más seguridad al consumidor”, explica Cubero. Todos nuestros agentes, añade, “participan en un proceso formativo completo y exhaustivo que deben superar antes de abrir un punto de venta propio”.
Adaptarse requiere una mayor profesionalización, coincide Duque. “Desde Alfa protocolizamos todos los pasos, mejoramos la transparencia y ofrecemos un servicio al particular con garantía profesional.Es importante crear un ambiente de confianza entre el propietario y el comprador“, explica este directivo, quién insiste en que otro de los retos pendientes es trabajar más la transparencia.
La transparencia puede ayudar a reactivar nichos de mercado. “El futuro del mercado pasa por entrar en el mercado entre particulares. Más del 50% de las operaciones de compraventas se realizan de esta manera. Hay que ofrecerles un nivel de profesionalidad por el que valga la pena pagar. Están desprotegidos. Se pueden equivocar y cometer errores y necesitan el asesoramiento de profesionales para mejorar”, resume el directivo de Alfa Inmobiliaria.
Desde Re/Max, donde apuestan por un sistema de cooperación entre sus agentes inmobiliarios, creen también en el buen hacer para crecer en el mercado. “El cliente que queda bien satisfecho es capaz de traer a nuevos clientes. El negocio aquí son los contactos con los clientes. Bien llevado lleva al éxito”, señala Serra.
La clave es ofrecer servicios que ayuden a paliar los errores mas comunes de los vendedores particulares, como la valoración de la vivienda con precios superiores a los del mercado real, desconocimiento de técnicas especializadas para vender, no filtrar a los potenciales compradores, desconocer gestiones administrativas y legales o inexperiencia en negociación.
Otro de los segmentos con potencial es el de la inversión extranjera. “Los inversores de China y Latinoamérica han mostrados su interés por invertir en vivienda en España. Creemos que los inversores extranjeros no están apostando todo lo que podrían invertir por la inestabilidad política en España, pero aún así el impulso en ciudades como Madrid está creciendo”, concreta Pérez.
Tras la crisis, este es otro punto que parece reanimarse. “En un año pretendemos crecer en agentes y número de oficinas”, avanzan desde Re/Max, que cuenta con 85 oficinas y 1.023 agentes y quiere cerrar 2015 con 120 oficinas y 1500 agentes. “El mercado se ha vuelto a redimensionar con la apertura de nuevas oficinas”, coinciden desde Alfa Inmobiliaria al igual que desde Tecnocasa.
“Nuestro número de oficinas -explica Cubero- ha crecido en 2014 en 50 nuevos puntos de venta, y prevemos seguir creciendo durante este año porque para nosotros, la nueva realidad es que en estos momentos el sector necesita de auténticos profesionales“, destaca. Engel & Völkers ha apostado por Madrid: “Llegamos en 2014 pero queremos que 2015 sea nuestro año”, destaca Pérez. “Hemos invertido tanto en marketing como en contratación. Ahora estamos buscando la captación de nuevos consultores inmobiliarios. Actualmente tenemos 125 consultores y esperamos llegar a los 220. Dentro de la casa apostamos fuertemente por la inversión en inmobiliario”.
El contexto actual sale de la zona oscura. Así lo ve Pérez: “Las ventas parecen haber tocado fondo en 2014. Para 2015 se prevén mejoras para este ejercicio con estabilización de precios, pero también crecimientos en algunas zonas, tanto en volumen de ventas como en precios”. “La posibilidad de comprar y vender comienza a verse de nuevo“, señala Sierra, que apunta tres claves para el aumento de ventas: más confianza, más capacidad económica y más crédito.
“Había una demanda acumulada de gente que quería comprar pero le faltaba financiación. Durante este tiempo, esas personas se han decidido por alquilar, pero ahora que puede acceder a crédito se lanzan a comprar casa”, afirma Duque. No obstante, todavía quedan algunos escollos en la apertura del crédito, como la dación en pago. “Que las hipotecas sean préstamos hipotecarios no préstamos personales con garantía hipotecaria. En los últimos años se ha demonizado la compra”, lamenta.
“2015 se presenta como un año positivo para el mercado de la vivienda, con el aumento de las compraventas, gracias a la estabilización de precios y a la mejor predisposición del mercado bancario, más dispuesto a prestar dinero a particulares para la adquisición de viviendas”, coinciden desde Tecnocasa. Es posible que 2015 sea el año de transición para las agencias y el momento de apostar por ellas.
VIA@pisos.com
Hacia otro modelo de construcción de viviendas
- Declaración de intenciones que será defendida por los expertos del 19 al 23 de mayo en Beyond Building Barcelona-Construmat
- El catedrático de Economía José María O'Kean da las claves: aconseja a esta actividad adaptarse por completo a la demanda
- Se presentan cuatro nuevos tipos de casas -según el consumidor-: baratas, abiertas y saludables, eficientes e inteligentes
- Las promotoras deben apostar por construir nuevos escenarios que aporten confort, diseño, eficiencia e interactividad
Ha llegado el momento de ir más allá y dinamizar el sector de la construcción con el diseño, la innovación y la sostenibilidad como pilares. Esta declaración de intenciones será defendida por los expertos del 19 al 23 de mayo en Beyond Building Barcelona-Construmat, certamen que cambia de modelo para aportar una nueva visión del sector.
Para partir de una base teórica sólida, desde septiembre de 2014, el catedrático de Economía Aplicada José María O'Kean ha visitado, junto con el equipo directivo de BBB-Construmat, diferentes ciudades españolas contrastando sus ideas sobre el sector con agentes activos del mismo. El resultado de todas estas interacciones y de sus propias reflexiones sobre las tendencias sociales, la creación de valor, el nuevo escenario digital, la visión del neoconsumidor poscrisis, etc. se ha plasmado en el informe 'Diseñando un nuevo ciclo de valor en la construcción'.
Esta primera aproximación (documento) sobre cómo será el nuevo escenario aporta una perspectiva novedosa y algo disruptiva.Aconseja al sector adaptarse por completo a la demanda teniendo en cuenta factores tan determinantes como son las nuevas necesidades y usos de las personas, unidas a los cambios tecnológicos y a las exigencias en materia de sostenibilidad.
El autor de este informe apuesta por viviendas customizadas para lo cual el promotor deberá cambiar su modelo de negocio. "Ahora bien", apunta el profesor, "no hay viviendas ideales, hay diferentes tipologías que después el consumidor irá adaptando a sus preferencias", apunta.Y es que, como señala O'Kean, "el nuevo consumidor es un agente más reflexivo y exigente, que además se desenvuelve bien en el espacio digital, en el que recopila información y comparte sus opiniones". "También", añade, "busca más sensaciones que tener bienes y habitar su casa será más relevante en la decisión de compra que tener una primera o una segunda vivienda". "Lafinanciación será también más difícil pues hemos aprendido que endeudarnos en exceso se paga", cree el catedrático.
Según O`Kean, el consumidor muestra sus preferencias con su navegación en la web, "una información que las promotoras están desaprovechando". El neoconsumidor es hiperindividualista, quiere diferenciarse. "Hacer viviendas iguales, que tengan un poco de todo ha sido la estrategia seguida hasta ahora", destaca. Una manera de construir que a su juicio no activará la compra de vivienda.
En este sentido, el informe presenta cuatro nuevos tipos de vivienda, atendiendo a distintos tipos de consumidores que requieren espacios diferentes, y en consecuencia, vivir experiencias también distintas.
Sin otra pretensión que la de marcar el inicio de una nueva actividad constructiva, esta tipología edificatoria intenta huir de la vivienda clásica y aboga por construir hogares para personas que quierencasas sencillas, sin complicaciones y baratas (Simple Buildings), que las diferencie de aquellas otras que quieren viviendas abiertas y saludables (Wealth Buildings), o de los compradores potenciales que buscan una mayor eficiencia energética en su hogar (Efficient Buildings), e incluso de aquellos usuarios que prefieren vivir en edificios con un alto nivel tecnológico gracias a la domótica y a lasconexiones inteligentes M2M (Connected Buildings).
El incremento del envejecimiento de la población también requiere una vivienda diferente que califica como Wealth Buildings, "aunque esta tipología es demandada también por una población joven", puntualiza el profesor. E ilustra la situación: "Las personas mayores suelen vivir en el centro de las ciudades en viviendas envejecidas y más grandes de lo que necesitan". Es por ello que aboga por generar instrumentos jurídicos y financieros que permitan la permuta de estas viviendas por otras nuevas en espacios más saludables y con servicios más apropiados. "Si además rescatamos la hipoteca inversa, podemos mejorar los niveles de consumo de estas personas, que están viendo como su esperanza de vida mejora, pero no las condiciones de vida que su pensión les posibilita", añade.
El envejecimiento de la población y una nueva generación que el autor del informe llama C obligará a la construcción de viviendas adaptadas a sus necesidades y al diseño de figuras jurídicas y financieras que faciliten su adquisición. Son dos tendencias de la población diferentes. "La generación C ha vivido conectada desde que nació, pedirá edificios que diseñen un espacio para trabajar en casa y con una red que les permita que la conexión entre máquinas M2M y la inteligencia artificial les facilite la vida", señala O`Kean. Son los edificios que denomina Connected Buildings.
Con todo, reconoce el profesor, "los segmentos de Simple Buildings, Connected Buildings, Efficient Buildings o Wealth Buildings son tipologías ilustrativas que seguro quedarán desfasadas en la dinámica del sector".
El handicap estará en que las promotoras y constructoras apuesten por el reto de construir nuevos escenarios que aporten confort, diseño, eficiencia e interactividad. Y aunque algunas empresas ya se están diferenciando con productos innovadores, en un principio otras muchas "tenderán a hacer las cosas como hasta ahora; pensarán que la crisis se ha debido a cuestiones exógenas al sector y que ellas han construido bien", opina O`Kean. "Ahora bien", continúa, "las primeras que afronten construir siguiendo estas tendencias tendrán más éxito y entonces las demás las imitarán. Siempre ha sido así. Innovadores, imitadores y rutinarios".
El profesor advierte que si seguimos en la rutina, en un mundo tan dinámico y con tanta movilidad líquida, el sector de la construcción de vivienda no va a construir sensaciones. "No va a merecer la pena hacer el esfuerzo de comprar una casa y más teniendo en cuenta queel alquiler va a ser un sector en expansión, administrado con otros modelos de gestión y players que están apareciendo", remarca.
"Las piezas encajan. Hay que aprovechar el momento. Diseñar un nuevo ciclo de valor en la construcción", concluye O'Kean. No en vano, este estudio elaborado para Beyond Building Barcelona-Construmat recoge datos alentadores para el sector: pronosticacrecimientos en construcción residencial del 3,3% en 2015 y del 4,5% en 2016.Paralelamente, O'Kean destaca en su informe la rehabilitación de viviendas y edificios públicos como una de las principales líneas de negocio. En este sentido, la ciudad puede ser el nuevo foco de crecimiento del sector. Junto a esta necesidad rehabilitadora, surge la nueva visión de la Smart City, un vector de varios componentes que aúna la construcción y la tecnología.
VIA@elmundo.es
En España hay 13.500 viviendas protegidas vacías
El último informe de la Defensora del Pueblo cifra en 13.500 las viviendas de protección oficial que se encuentran vacías. Y la estimación se queda muy corta porque no todas las comunidades le remitieron los datos. La cifra choca con los 330.000 demandantes de pisos inscritos en los registros municipales y autonómicos. Las plataformas antidesahucios piden que esos inmuebles se destinen a alquileres sociales porque a su juicio están fuera del alcance de los solicitantes. En doce provincias el precio de las viviendas protegidas es más caro que el de los pisos de segunda mano de mercado libre.
En la misma situación que el inmueble de la Zona Franca barcelonesa se encuentran miles de viviendas en España. Ninguna Administración sabe cuántas exactamente porque están en manos de autonomías, ayuntamientos, promotores privados y bancos. Solo la Defensora del Pueblo ha realizado esa aproximación en su último informe, que cuenta 13.500. El organismo ha vuelto a requerir a las Administraciones para actualizar sus datos.El inmueble número 2 de la calle de Sant Eloi de Barcelona destaca sobre el resto por el colorido de su fachada y la maraña de escaleras traseras, pero también porque algunas de sus ventanas están tapiadas con ladrillos. Los vecinos de la finca, propiedad de la Generalitat, cuentan que llevan meses cerradas. El edificio debía ser una promoción de 32 viviendas de protección oficial (VPO) para jóvenes, pero desde que salió al mercado en 2011 los pisos han sido ocupados ilegalmente en multitud de ocasiones. Un grupo de albañiles trabaja ahora a destajo para reparar las viviendas, que serán alquiladas.Registro estatal
El Ministerio de Fomento anunció en 2013 un registro estatal de VPO vacías. Fuentes del departamento que dirige Ana Pastor afirman que “se sigue trabajando” para crearlo con las aportaciones de las comunidades, encargadas de ese “seguimiento”. Entretanto, más de 330.000 demandantes aguardan en los registros municipales o autonómicos por una vivienda social.
El Gobierno vasco aseguró a la Defensora que no contaba con VPO desocupadas y alegó que tenía viviendas “coyunturalmente vacías”. Pero solo la ciudad de Vitoria tiene hoy 423 pisos desocupados, según la comunidad. El Ejecutivo ha reducido en dos años los pisos sin residentes desde los 703 con “medidas de flexibilización”, como el alquiler con opción a compra o la venta directa, pero aún hay edificios públicos nuevos vacíos.
Ese patrón se ha reproducido en decenas de ciudades. Las necesidades de vivienda llevaron a planificar bloques de VPO de compra. Miles de estas se terminaron cuando arrancó la crisis. Pese a los sorteos multitudinarios, los promotores vieron una cascada de renuncias. Los compradores no llegaban con sus ahorros o eran considerados insolventes. “Ha habido una falta de flexibilidad de muchas administraciones. Nada les impedía que rebajaran los precios”, explica Julio Rodríguez, economista y vocal del Consejo Superior de Estadística.La plataforma Stop Desahucios de Álava reclama que esas viviendas pasen a régimen de alquiler social. Su portavoz, Carmen Crespo, explica que en los años de bonanza se construyeron nuevos barrios en la ciudad con un alto porcentaje de VPO. Las reservas de suelo para vivienda social en el País Vasco, de hecho, llegaban al 70% de los nuevos desarrollos. “Empezó la crisis y muchas familias no pudieron acceder a los pisos”, explica Crespo.
Además, en la época de la burbuja el precio de la VPO también subió, e incluso se buscaron figuras a medio camino entre la protección pública y el precio de mercado para las clases medias. Con la bajada brusca del valor de las casas del mercado libre, el de las VPO quedó desfasado. Según Fomento, en 12 provincias —entre ellas Lleida, Córdoba o Lugo— hoy la vivienda protegida es más cara que la libre de segunda mano, cuando en plena crisis era de media un 40% más barata. En nueve provincias más, entre ellas Valencia y Castellón, el precio es apenas un 10% inferior.
Casas sobrevaloradas
La Generalitat valenciana se ha visto obligada a rebajar hasta un 24% el precio de algunas promociones. En Albaida (Valencia) siguen sin residentes 64 de las 72 VPO que el Gobierno acabó en 2011. La concejal socialista de la localidad Eva Tormo explica que la crisis provocó que estas casas quedaran “sobrevaloradas, por encima del mercado”. Fuentes del Ejecutivo explican que la Generalitat valenciana tiene 391 viviendas en venta. Sus precios, admiten, no permitían encontrar compradores, por lo que rebajaron precios. Y aun así, las ventas se son muy lentas.
Tener un piso vacío, además, tiene un coste para la Administración. Tormo explica que algunas viviendas tuvieron que ser reformadas porque entraron a saquearlas. Y en Cataluña, cerca de 200 pisos sociales de la Generalitat están ocupados ilegalmente. Para impedirlo, la Administración ha contratado servicios de seguridad: solo en Barcelona se ha gastado más de 300.000 euros desde 2011.
VIA@elpais.com
Cómo puedo cambiar las condiciones de una hipoteca
La caída del Euribor, la recuperación económica y la apertura del grifo del crédito están animando en los últimos meses el mercado inmobiliario y, en consecuencia, la concesión de hipotecas. La guerra hipotecaria vuelve a las sucursales y en los últimos días varias entidades se han lanzado a ofrecer hipotecas con diferenciales por debajo del 1%.
Hay muchos clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca, bien por las comisiones que les cobra el banco o porque la contrataron hace varios años cuando el diferencial sobre el Euribor era muy alto. Si este es su caso quizá se esté planteando llevarse su hipoteca a otra entidad o cambiar las condiciones. Esto es posible, pero hay que ser consciente de que no es gratis ni siempre compensa.
Hay muchos clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca, bien por las comisiones que les cobra el banco o porque la contrataron hace varios años cuando el diferencial sobre el Euribor era muy alto. Si este es su caso quizá se esté planteando llevarse su hipoteca a otra entidad o cambiar las condiciones. Esto es posible, pero hay que ser consciente de que no es gratis ni siempre compensa.
¿Por dónde empiezo? Las condiciones de un préstamo hipotecario existente se pueden modificar mediante la subrogación o novación del mismo. La subrogación consiste en pasar la hipoteca a otra entidad que ofrece mejores condiciones, mientras que la novaciónes el proceso mediante el cual el banco modifica las condiciones de la hipoteca tras renegociarlas con sus titulares.
Lo primero que debe tener en cuenta si quiere cambiar las condiciones de su hipoteca es que debe cumplir tres requisitos:
- Debe haber pagado al menos tres años de hipoteca.
- Debe estar al corriente de todos los pagos.
- Generalmente es necesario que la hipoteca sea sobre la vivienda habitual.
En el caso de cumplir estos tres puntos puede dirigirse a su banco y plantear una mejora de las condiciones de su hipoteca o ir a otra entidad y estudiar las posibilidades de cambiarse .
Si optamos por renegociar las condiciones (novación) de la hipoteca sin cambiar de entidad, debe quedar claro que el banco no tiene ninguna obligación de mejorarle las condiciones de la hipoteca que tiene contratada, pero tampoco le interesa que nos llevemos nuestro préstamo hipotecario a otra entidad porque no quiere perder clientes.
Existe la posibilidad de realizar novación sobre:
- El tipo de interés aplicado.
- El importe pendiente (si necesitara disponer de más dinero).
- El plazo de amortización (tanto para prorrogarlo como para recortarlo).
- Los titulares del préstamo (supresión de alguno de ellos por causas tales como separación, divorcio y fallecimiento).
Los gastos asociados a una novación no son muy altos, a no ser que solicite un aumento del importe de su hipoteca. Si sólo se rebaja el tipo de interés, ni siquiera es necesaria una escritura pública. Si se cambia de un interés fijo a uno variable, o viceversa, o si se cambia el tipo de referencia u otra condición, hay que hacer una escritura de novación, cuyos gastos notariales y registrales son muy reducidos, ya que, por ejemplo, se estará exento del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.).
La segunda opción es hacer una subrogación y llevarnos nuestro préstamo hipotecario a otra entidad. No hace falta pedirle permiso al banco para llevarnos nuestra hipoteca. En cualquier momento de la vida de nuestro contrato hipotecario podemos cambiar la hipoteca de banco y para ello no hace falta ni el consentimiento de nuestra entidad bancaria ni que aparezca ninguna cláusula especial en nuestro contrato.
El banco nos puede igualar o mejorar la oferta. Es posible que cuando le digamos a nuestro banco que estamos pensando en hacer una subrogación de hipoteca nos intente convencer para que nos quedemos y nos haga una contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la hipoteca que tenemos pensado firmar. La entidad bancaria tiene un plazo de 15 días para "enervar la oferta" y tiene que acudir al notario para explicar su intención de igualar o mejorar la propuesta de la nueva entidad.
Los gastos asociados a la subrogación de una hipoteca son la mayor barrera al resultar muy superiores a los de la novación. La operación nos puede salir por unos 500-600 euros en el mejor de los casos o 1.500-1.700 euros en el peor de ellos. Depende de lo que nos quede por pagar de hipoteca y de las comisiones del préstamo.
En concreto, debe pagar una comisión de cancelación a la antigua entidad si figura este concepto en la escritura. También los gastos de notaría, registro y de gestión de la escritura de subrogación. Es importante calcular la cuota de la nueva hipoteca para saber en cuántos meses se habrá amortizado la operación.
Esta opción se recomienda a personas que abrieron su hipoteca en un momento en que los intereses aplicados por los bancos eran superiores a Euríbor + 2,5%. Teniendo en cuenta que ahora es posible encontrar ofertas alrededor del 1,30%, el ahorro puede ser sustancioso.
Por ejemplo:
Si de la hipoteca nos quedan por pagar 150.000 euros en 30 años a Euríbor + 2,5%
- En nuestro banco pagamos una cuota mensual de 610 euros actualmente.
- Si encontramos una hipoteca a Euríbor + 1,20% en otro banco pagaremos 518 euros.
- Ahorro mensual: más de 90 euros.
Sin embargo no hay que fijarse solo en el nuevo diferencial. Los tipos de interés son muy importantes, pero también forman parte del precio de la hipoteca las comisiones y seguros obligatorios. Por tanto si decidimos subrogarnos y firmar una nueva hipoteca con un diferencial más bajo, debemos calcular que no tendremos que contratar muchos productos y seguros obligatorios y acabemos pagando de más.
En definitiva, antes de lanzarse a la subrogación es conveniente hacer cuentas. Los expertos recomiendan pedir al banco un desglose gratuito de todos los gastos y, con el coste total en la mano, ver cuántos años tardaremos en amortizar ese gasto. Se trata de que el ahorro mensual sea suficientemente importante como para que valga la pena el trámite.
VIA@europapress.es
Motivos que pueden hacerte perder la fianza de un piso de alquiler
Con la nueva Ley del Alquiler, aprobada en junio de 2013, a la hora de arrendar un inmueble, el arrendatario está obligado a pagar una fianza destinada a reparar posibles daños. Este depósito, equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda), debe ir a parar al organismo fijado por la CCAA correspondiente, quien lo guardará hasta la finalización del contrato, salvo problemas. Pero, ¿en qué casos puede el propietario pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza?
Tras la reforma de la LAU, aquellos inquilinos con contratos firmados después del 6 de junio de 2013 pueden perder la fianza en cualquiera de estas situaciones…
– Si no se deja la vivienda tal y como se alquiló
Siempre y cuando el arrendador no indique lo contrario, al final del contrato, el arrendatario debe dejar la vivienda tal y como se la encontró cuando entró a vivir en ella. De no ser así, hasta una pared pintada de otro color al original, puede suponer la pérdida de la parte proporcional de la fianza.
– Si, finalizado el contrato, hay daños en el inmueble
El arrendador puede reclamar la parte proporcional de la fianza si se han producido daños en el inmueble, no por el uso normal del mismo si no por un mal uso imputable al inquilino.
– Si el inquilino abandona la vivienda antes de la finalización del contrato
Tras la entrada en vigor de la nueva LAU, el inquilino puede dejar el piso transcurridos 6 meses de contrato si avisa previamente, por escrito y de forma fehaciente, al propietario con 30 días de antelación. Sin embargo, existe la posibilidad de que en el contrato se incluya una cláusula que contemple la indemnización al casero con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir. En este caso, los períodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
– Si se ha dejado por apagar alguna de las cuotas del alquiler
La fianza no está para pagar el último mes, sino para reparar posibles daños en la vivienda. Por eso, nunca se puede abandonar un piso de alquiler sin pagar hasta el último día de contrato. En caso de que no se pague el último mes (o anteriores), el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de esta fianza.
Sea como sea, debes saber que el propietario nunca puede quedarse la fianza, sino que debe depositarla en el organismo correspondiente. De hecho, este no puede quedarse por su cuenta la parte que considere de la fianza. Cualquier indemnización debe solicitarse por vía judicial y demostrar los daños mediante pruebas (en el caso de los desperfectos, por ejemplo, con fotos del antes y del después). La recuperación de la fianza o de parte de esta dependerá de lo que el juez dictamine.
Si, una vez finalizado el contrato, el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario deberá solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino, como tarde, un mes después de la devolución de las llaves; si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.
VIA@fotocasa
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