Dime qué edad tienes y te diré qué casa comprar

Según la edad del comprador, la vivienda ejerce unas determinadas funciones, presenta diferentes rasgos y se ubica en distintos emplazamientos.

El sistema residencial español se caracteriza por la tendencia hacia la propiedad. Sin embargo, según cuál sea la edad de sus habitantes, las viviendas que se compran ejercen unas determinadas funciones, presentan diferentes rasgos y se ubican en distintos emplazamientos. A la hora de comprar un inmueble, hay que tener presente el factor edad, tanto la que se presenta en el momento de llevar a cabo la adquisición como la que se tendrá según el periodo de tiempo y usos que se tienen en mente para dicha vivienda.

Hasta los 34 años: Alquiler o un piso pequeño en propiedad

España es uno de los países europeos en los que los jóvenes tardan más tiempo en emanciparse.Esto se debe al nivel de ingresos y a la precariedad laboral, motivos por lo que optan cada vez más por el alquiler. Es lo que se desprende del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud, cuyo autor, Joffre López, asegura que “en 2014 más del 40% de las personas jóvenes emancipadas vivían de alquiler”. Una decisión que el consejero delegado de Foro Consultores, Carlos Smerdou, aconseja, pues vivir de alquiler permite “comenzar a ahorrar un poco para acceder a la primera vivienda” en propiedad, pues con esta modalidad los jóvenes “evitan gastos de comunidad e impuestos”.

Sin embargo, existen situaciones en la que los jóvenes se deberían plantear la compra de una primera vivienda. Manuel Domingo Jiménez, bróker de RE/MAX Ability en Madrid, asegura se esto ocurriría “cuando se tiene un trabajo estable con buenos ingresos”, así como “en situaciones de ingresos atípicos, como herencias o donaciones”. López admite que las viviendas adquiridas por los jóvenes españoles de entre 18 y 34 años suelen ser “de segunda mano y de superficie reducida”, compradas en función “de su localización y los flujos de intercambios que se producen con la familia”.

De 35 y 45 años: Entre la primera compra y la reposición

La crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria han introducido cambios. Según la valoración de los expertos, el estrato de población de entre 35 y 45 años es el que presenta mejores condiciones para la compra. Para Smerdou, esta edad es “óptima” para comprar, “ya que la situación económica de los clientes suele ser más estable”. Sin embargo, desde Foro Consultores distinguen entre los compradores de entre 35 y 39 años, que protagonizan “la compra de su primera vivienda”, y los compradores de más de 40 años, que se inclinan por la “reposición”, pues se trata de “familias a las que se les ha quedado la casa pequeña y deciden buscar una vivienda más grande o cambiar a mejor zona”.

En lo que respecta a la tipología de viviendas, Smerdou distingue entre “los que compran viviendas pequeñas, ubicadas en la ciudad en barrios más asequibles”, cuya edad está más próxima a la treintena, y aquellos que tienen como objetivo ampliar la familia, que se desplazarían “a urbanizaciones alejadas del centro de la ciudad, donde pueden adquirir tres dormitorios y cuentan con todo tipo de instalaciones para niños”. Asimismo, distingue a los compradores que por la crisis desarrollan su actividad profesional como autónomos, condicionamiento que hace que este estrato de población “aspire a tener una habitación más de las que necesita por el teletrabajo, que hace que sea necesario un dormitorio como despacho”.

De 46 a 60 años: El momento de la inversión

Los rasgos socioeconómicos de los clientes de entre 45 y 60 años los definen, según opina el consejero delegado de Foro Consultores, como comparadores con “una mayor estabilidad económica y más ingresos, que ya saben cuál es su situación y familiar y lo que quieren”. Un perfil que, dadas las características del mercado inmobiliario español actual y debido a la bajada del precio medio de la vivienda, sitúa a este tipo de comprador en el momento adecuado, y mayoritario, para una nueva reposición de su vivienda habitual. Las mismas se vienen produciendo, matiza Domingo Jiménez, por la vía de la hipoteca, la cual asciende a una media de 200.000 euros, “ya que suele ser un cliente que cuenta con el 40%-50% del valor final de la vivienda”.

En paralelo, las nuevas condiciones del mercado financiero, caracterizadas por el aumento de la financiación y la situación de competitividad de este estrato de población, que cuenta con ahorros y el mayor poder adquisitivo en comparación con otros sesgos de edad, convierten a este cliente en el más indicado para realizar la compra de vivienda como inversión. De hecho, como sostienen desde Foro Consultores, la inversión en vivienda en España se produce por parte de esta tipología de clientes, que tienen “una situación más holgada” y que toman la decisión de invertir “ya sea para alquilar o para sus hijos”.

Más de 60 años: Pensando en la jubilación

El número de compraventas en España disminuye cuando se trata de clientes de más de 60 años,. Según confirman desde RE/MAX, se trata de un perfil de cliente que “no suele moverse de su residencia habitual”, dadas sus condiciones socioeconómicas actuales. No obstante, desde esta compañía indican que debido a las limitaciones que por demografía irán adquiriendo con el paso del tiempo, estos clientes han de pensar en residir y comprar “inmuebles adaptados a su edad, sin barreras arquitectónicas y cerca de servicios públicos de comunicaciones”.

Las particularidades climáticas de la costa española durante gran parte del año también invitan a un número importante de compradores senior a adquirir viviendas en la playa. De hecho, en opinión de Smerdou, un estrato de este perfil de cliente ya opta por “invertir en la costa para su jubilación”, a través de la compra de inmuebles que, por lo general, se caracterizan por “tener dos dormitorios”. Por último, desde esta compañía aseguran que son pocos los casos en los que se recomienda la compra de vivienda a este segmento de población en otros emplazamientos o como vivienda habitual, siendo esta inclinación un caso “raro” por parte de los clientes senior “a no ser que vivan en un chalet y quieran cambiarlo por un piso más pequeño”.

VIA@pisos.com

¿Cómo es el nuevo comprador de vivienda en España?

El nuevo comprador de vivienda es consecuencia directa del impacto ejercido por la crisis del sector residencial.

El nuevo perfil del comprador de vivienda en España presenta cuatro características definidas: Se trata de una persona más confiada en el futuro, dispuesta a comprar, con mayor presupuesto y financieramente más solvente. Son las principales conclusiones que se desprenden del informe de Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación.

En concreto, según este documento, el nuevo comprador de vivienda es consecuencia directa del impacto ejercido por la crisis del sector residencial y del conjunto de la economía. Es el caso del segmento de población entre los 25 y los 35 años, quienes, a juicio de los responsables del estudio, más ha sufrido la crisis, hasta el punto de perder entre 2009 y 2013 casi un 25% de la cuota de mercado.

VIA@pisos.com

¿Cómo es el nuevo comprador de vivienda en España?

• Un 78% de los españoles compraría viviendas procedentes de entidades bancarias
• El precio medio que pagaría por una casa de 90 m2 se sitúa en menos de 150.000 euros
• El asesoramiento personal desbanca a la red y el 90% de los clientes busca en compañías

Aliseda Inmobiliaria, experta en gestión de activos y créditos inmobiliarios, despeja las dudas sobre el comprador español de pisos, su comportamiento y preferencias en la actualidad, ante un momento decisivo en sus vidas: la adquisición de una vivienda.

Según el estudio de opinión que ha llevado a cabo, su cliente potencial se identifica como una persona que piensa que es un buen momento para comprar, que tiene altos ingresos en el hogar, reside en una vivienda en propiedad y tiene niños en sus hogares. Son, principalmente, familias que ya han sufragado el gasto de un primer inmueble y que, por necesidad o por mejorar su calidad de vida, optan por venderlo y comprar una mejor vivienda.

Además, el estudio de mercado demuestra que casi un 78% de los españoles encuestados compraría viviendas procedentes de entidades bancarias y lo considera una buena opción de compra siempre bajo las facilidades de financiación que ofrecen las entidades bancarias. Es innegable que el precio de los inmuebles ha bajado, pero la tendencia no tiene por qué ser así en los años siguientes debido a la incertidumbre del sector. El mercado quiere resurgir y la expansión de la financiación para este año trae consigo larecuperación de la construcción.Dentro de este perfil existe una gran diferencia entre mujeres y hombres, ya que mientras que las mujeres deciden comprar una casa por tener una propiedad, los hombres lo hacen como inversión futura. En este sentido, los expertos suelen coincidir en que comprar siempre compensa más a la hora de plantearse una inversión de futuro, y son muchos los que pronostican el año 2015 como el de la conciliación y mejora del mercado inmobiliario. Como idea central, la bajada de la vivienda y la caída del tipo de interés hacen que comprar tu vivienda sea más rentable que nunca.

Una de las claves de este resurgir inmobiliario será el apoyo financiero a estos particulares. Aliseda Inmobiliaria, a través de uno de sus accionistas, la entidad Popular, ofrece, con una apuesta única centrada en facilitar el acceso a la vivienda a todo tipo de públicos, herramientas como la 'Hipoteca Aliseda', que con unas excelentes condiciones de hasta el 100% del precio de compraventa del inmueble -incluidos los gastos de gestión-, contempla además laflexibilidad en los pagos y el aplazamiento de cuotas.

La vivienda ideal de los españoles

Este estudio arroja también conclusiones acerca de cómo es la vivienda soñada por los compradores. Para un 48% de los españoles lo más importante es que tenga un buen precio. A este aspecto le sucede un 22,54% que considera prioritario que el inmueble se halle en una buena zona y un 10,72% que lo que más valora es que tengabuenas calidades.

Asimismo, es destacable que para el 63,74% de los españoles de 30 a 50 años de edad el precio de la vivienda en España es alto. Para los españoles el valor medio de un piso de 90 metros cuadrados en España es de 146.586,27 euros, mientras que ellosdesembolsarían alrededor de 25.000 euros menos por él como máximo, quedando en 121.373,42 el importe medio que pagarían por dicha vivienda.

Por último, a pesar de que la primera búsqueda de vivienda es mediante Internet y son muchos quienes lo consideran imprescindible para informarse, la red no es el medio usado para adquirir una vivienda. Ante la compra inminente de un inmueble, el 90% de los clientes buscan que, en compañías como Aliseda,expertos y profesionales les orienten personalmente en su elección. Así, en este momento Aliseda pone en valor su plantilla de más de 300 profesionales especializados en los dos ámbitos de actuación de gestión inmobiliaria y de créditos.El optimismo y la idea de una apuesta por una inversión de futurocomienzan a prevalecer sobre los miedos de enfrentarse a la compra de una vivienda. Aliseda cumple el compromiso de ayudar a sus clientes a tener un buen comienzo.

VIA@elmundo.es

Los impuestos 'ocultos' inflan un 25% el precio de la vivienda

El 25% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos. Así, por ejemplo, para una vivienda nueva, recién construida, por la que un comprador pagaría 157.500 euros –IVA, AJD, gastos de notaría y registro incluidos–, 39.282 se destinan a tasas y tributos municipales, autonómicos y estatales.

Es decir, desde la compra del suelo, pasando por la construcción de la vivienda hasta la venta de la misma, entran en juego una serie de impuestos que provocan ese espectacular encarecimiento de la vivienda. Impuestos que por un lado paga el promotor y constructor –los asociados a la compra de los terrenos y a la construcción de las viviendas–, y por otro, el comprador cuando adquiere la vivienda.

Son los cálculos de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), que lleva años reclamando a nivel estatal, autonómico y municipal una bajada de impuestos que permita aliviar la presión fiscal que tienen que soportar los promotores y constructores a la hora de levantar viviendas en un entorno de crisis como el que comenzamos a dejar atrás, y que al mismo tiempo permita a los ciudadanos acceder a viviendas más baratas.

Para que nos hagamos una idea, para una vivienda cuyo coste final sería de 140.000 euros, un promotor paga casi 22.000 euros en impuestos. Recordemos también que el margen de beneficio para un promotor se sitúa hoy en día en torno al 20% sobre el precio final de venta –en este caso serían 28.000 euros–, aunque el pleno boom se llegó a alcanzar el 30%, mientras que, en el caso de una gestora de cooperativas, el margen se reduce significativamente hasta el 8% aproximadamente, es decir, hasta 11.200 euros.

Por su parte, el ciudadano de a pie tiene que pagar 17.500 euros en concepto de IVA, el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados o AJD, además de los gastos de notaría y registro.


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Ventajas de vender tu piso con una inmobiliaria en exclusiva

si le preguntas a un propietario si prefiere darle la venta de su vivienda a una agencia en exclusiva, la respuesta suele ser negativa y del tipo: "prefiero dar el piso a varias agencias, así tengo más opciones”, "mejor que compitan varias inmobiliarias, así no se dormirán y lo venderán más rápido" o "en exclusiva no, que si no, no lo puedo vender por mi cuenta si surge la oportunidad"

cuando planteamos este tema en los cursos para profesionales de idealista.com, la reacción siempre es encendida: "es imposible, ya nos gustaría, pero el propietario no quiere, todos mis competidores trabajan sin exclusiva y si yo la exijo voy con desventaja..."

el propietario sigue desconfiando de una profesión muy desprestigiada, y en el país de la picaresca todos buscan esquivar el pago de los honorarios. pero por suerte esto está cambiando. por un lado, la crisis se ha llevado por delante a los profesionales poco solventes y los que quedan atesoran pericia y experiencia. por otro lado, vender cuesta tanto que muchas veces el propietario no consigue vender por su cuenta, y requiere cada vez más los servicios de un profesional para la venta

dar el piso en exclusiva a una agencia tiene varias ventajas para la transacción:

1) ventajas para el propietario

a) la agencia se casa contigo

si el piso lo venden varios, puede suceder –y sucede- que una agencia se esfuerce mucho en encontrarte un comprador pero que en el último minuto otra agencia aparezca con una oferta y se lleve el gato al agua. el primero habrá trabajado en balde y a la larga hace que las inmobiliarias se desincentiven con las viviendas compartidas. por ello, intentará ocultar sus pisos para que no se los quite un competidor y dosificará el esfuerzo por si acaba perdiendo la operación

si lo tienen en exclusiva, invierten todo su esfuerzo en venderlo: no hay riesgo de que el resultado del trabajo se lo lleve otro. puedes pensar que justamente, el tenerlo en exclusiva les quita presión por ir rápido, con lo que se relajan y no luchan por la venta. si tienes esa sospecha es que escogiste mal la agencia. rompe el contrato de exclusiva en cuanto puedas y cambia de inmobiliaria. y recuerda que, hoy en día, relajarse es un lujo que las agencias simplemente no se pueden permitir: si no vende, no cobra y nadie va sobrado de ingresos en estos tiempos

b) escoge bien

lo que puede suponer una ventaja si el profesional es competente puede ser una pesadilla si la agencia te falla. por eso es vital seleccionar con mucho cuidado, y que sean serios y de confianza. aquí tienes algunas claves para encontrar una buena inmobiliaria

c) con exclusiva se vende antes

las agencias lo tienen claro: los pisos sin exclusiva se publican ocultando su dirección para no dar pistas al competidor. esto, obviamente, no les gusta a los compradores, que quieren saber desde el principio dónde se encuentra el piso. por ese motivo, en idealista.com y en otros portales los inmuebles con dirección exacta se muestran antes que los demás. y esto hace que se vean más, tengan más contactos y se vendan antes. en consecuencia, si la inmobiliaria lo tiene en exclusiva lo podrá anunciar mejor y el beneficiado final serás tú. además, las agencias disponen de herramientas de marketing para promocionar determinados inmuebles: destacados, visitas virtuales, vídeos profesionales… ¿qué inmuebles crees que escogen para invertir en esas herramientas?

d) un solo interlocutor

el proceso de vender tu casa va a ser largo y duro. necesitas a alguien en quien confiar, que te guíe y te oriente. tu piso está en el mercado y suscita reacciones. si te las cuentan varias agencias distintas puede ser imposible sacar conclusiones claras. los acontecimientos se sucederán muy rápido y llegará un momento en que tendrás que decidir. si dependes de lo que te digan varios agentes es posible que acabes tomando decisiones equivocadas

e) el contrato con la inmobiliaria

que lo revise un abogado. es importante que te sientas cómodo con él, y que te deje vía libre para cambiar de agente en caso necesario. para ello aconsejo plazos cortos, aunque no menos de 6 meses. ten en cuenta que el plazo medio de permanencia de un anuncio en idealista.com es de 12 meses. un profesional solvente puede vender mucho más rápido, pero tienes que darle un mínimo de tiempo

f) los honorarios

pensar que te los puedes ahorrar es como querer ir al dentista sin pagar. vender un piso es algo realmente complicado hoy en día: hay que afinar en el precio, contar con cartera de compradores, invertir en publicidad, atender muchas visitas y resolver papeleo. y además va a ser una de las operaciones económicas de mayor envergadura de tu vida, así que un error o un contratiempo legal puede ser un problema serio. si le pagas a tu mecánico por una pequeña reparación, ¿vas a escatimar esfuerzos en algo tan importante? el dinero invertido en contratar una inmobiliaria puede llegar a ser el mejor invertido de tu vida si te consigue vender pronto la vivienda. puedes intentarlo por tu cuenta, pero piensa que en un mercado bajista, cada mes que pasa pierdes dinero y quizás más de los honorarios de la inmobiliaria

g) las llaves

hablar de exclusiva es hablar de confianza. si no te sientes con ánimo de dejarle las llaves a tu agencia, busca otra que te de más confianza. vender es complicado; no disponer de las llaves puede ser un serio contratiempo para el vendedor. además, hay propietarios que dan la llave y propietarios que no, pero con tantos pisos por vender el comercial prioriza. ¿a qué piso le dedicará más esfuerzo y a cuál irá si le llega un comprador que quiere ver la casa ya?

2) ventajas para la agencia

a) inténtalo

la mayoría de agencias no trabajan con exclusiva simplemente porque no lo intentan. si no lo intentas no lo lograrás. “no hay manera, no quieren. dar el piso a muchas agencias es la costumbre. se niegan”. esto es lo que piensan todos tus competidores. por eso –casi-nadie trabaja con exclusiva. pero las agencias que trabajan solo con exclusiva existen. y en idealista.com estamos viendo 2 cosas: que cada vez hay más, y que les va muy bien

ojo: el propietario quiere vender, pero no te va a regalar nada. si quieres la exclusiva te la vas a tener que currar

b) haz un casting:

sergi verges, profesional de éxito de calafell, comenta que él no trabaja con inmuebles, trabaja con propietarios. “no me interesan las casas, me interesan las personas”, comenta. así que selecciona. si el propietario te ha gustado, le ves razonable y serio y su intención de vender es firme, cásate con él. el proceso de venta será largo y duro y tenéis que pasarlo juntos, así que mejor escoger con cuidado. si no lo ves claro, simplemente no aceptes el encargo de venta. o te casaste con la primera pareja que se te puso a tiro? (si la respuesta es sí puedes dejar de leer)

c) el propietario te necesita

hay una cantidad creciente de propietarios desesperados. algunos llevan intentando vender desde hace años y lo que empezó con un “no pienso bajar, no tengo prisa, ya vendrá el comprador” se ha transformado en “ya no puedo esperar más, no es que no tenga ofertas, es que ni me llaman, se nos acaba el tiempo, he bajado y nada”. además, la desaparición masiva de agencias, que han cerrado, ha dejado municipios enteros sin inmobiliarias. en idealista.com estamos viendo todos los días particulares que acuden a profesionales que están a 30 km de su casa, simplemente porque no tienen otras opciones
¿qué espera el propietario si te da la exclusiva?

a) confianza
 

no se va a casar con cualquiera. prepara todas tus credenciales y documéntalas bien: asociaciones profesionales a las que perteneces, titulación y formación, ventas realizadas, cartera gestionada, años de trayectoria…

b) trabajo

si ahora la costumbre es dar el piso a siete agencias es porque el propietario piensa que así el esfuerzo global para vender su piso será mayor. tienes que convencerle de lo contrario explicando detalladamente todas las gestiones de las que te vas a encargar

c) método

si recurren a ti es porque eres un especialista en la materia. demuéstralo. los mejores clientes de idealista.com presentan un minucioso plan de trabajo al propietario, en el que se detalla todo el proceso de venta:

• calendario de actuación: pasos que se seguirán detallados por semanas
un clásico: semana 1 y 2, publicación. semana 3, primer recuento de contactos. semana 4, acciones de marketing…

• acciones publictarias previstas y la inversión que requiere cada una

• posición que va a ocupar el inmueble en los listados de idealista.com, y cómo se va a lograr

• tiempo de respuesta al comprador y tipo de respuesta que se le va a dar

• seguimiento de los contactos de comprador: cómo se procede si se produce una llamada fuera de horario laboral, qué se hace cuando llega un mail interesándose por el inmueble, cómo se actúa cuando un comprador presenta una oferta

• ofertas en firme y negociación: explica con antelación qué vas a hacer cuando un comprador ofrezca una cifra en firme, y cómo actuarás si es con arras o sin ellas. detalla claramente el procedimiento que se seguirá cuando el importe ofrecido sea menor que el esperado

d) precio

obviamente el propietario aspira a vender al precio más alto posible, pero una aspiración excesiva es la causa más común de ventas perdidas. es obligatorio documentar con todo detalle el porqué recomiendas un precio u otro. recuerda que el propietario tiene hoy en día muchos datos a su alcance, aunque muchas veces no los va a saber interpretar

e) honorarios justos

una de las acusaciones más comunes del propietario a la agencia es “ellos tiran por la calle de en medio, bajar el precio y listo. total, la casa no es suya”. la solución es plantear un escalado para tu comisión en la que si el precio baja, tú también cobras menos. así queda claro que el interés de ambas partes va a ser el de vender, pero no a cualquier precio

VIA@idealista

¿Por qué comprar una casa?

Las preguntas que habitualmente se hacen los potenciales compradores de vivienda suelen tener relación con el momento de la compra. Se preguntan si es un buen momento para comprar, si las casas van a dejar de perder valor y cuestiones por el estilo.

Evidentemente, es vital saber si el activo que se va a comprar está barato o caro, en relación al mercado y a la previsible evolución de su precio. Y si de un activo de cientos de miles de euros hablamos, normalmente financiado a décadas vista, mucha mayor es la importancia de acertar en el precio.

Sin embargo, hay otro tipo de preguntas vitales que no solemos formularnos tan a menudo, relacionados con nuestra mentalidad, situación personal y económica. En otras palabras ¿por qué comprarme una casa?

A nivel económico, vivir de alquiler suele ser mejor opción que comprarse una casa, si además hay que financiar la compra mediante un préstamo hipotecario. Los partidarios del alquiler y los enemigos de la compra suelen repetirlo, con razón, siempre que pueden.

No obstante, los cálculos financieros no siempre tienen en cuenta factores cuantitativos y cualitativos que cambian los resultados, relacionados con la realidad de la familia que se plantea comprar.

¿Por qué comprar casa si es financieramente mejor estar toda la vida de alquiler?

• En primer lugar, porque comprar es una forma de forzarse a ahorrar. Es cierto que quién compro en máximos de la burbuja inmobiliaria ha visto como su activo se depreciaba cerca del 40%, pero no es menos cierto que el precio de la vivienda no es el único factor a tener en cuenta. El español medio no tiene la cultura financiera suficiente para valorar la importancia del ahorro diario y a largo plazo. Comprar una casa, significa “ahorrar” de forma obligatoria, pagando cada mes una cuota, parte de intereses, pero parte a capital. De esta forma, se ahorra la parte de la mensualidad que amortiza deuda. Para determinados perfiles de familias, que sin pagar hipoteca tampoco ahorra ni invierten en productos financieros a largo plazo, comprar una casa puede ser una magnífica idea.

• Otra pega a la compra es la movilidad. En momentos en que el mercado está activo, es relativamente rápido vender una casa si, por ejemplo, tenemos que cambiar de lugar de trabajo. En otras épocas, como la actual es una tarea muy complicada. Sin embargo, hay situaciones familiares que no necesitan de esta flexibilidad, sea porque su trabajo no lo exige (por ejemplo una persona cuya labor es eminentemente online), sea porque se pueden permitir irse de alquiler y mantener la casa en propiedad.

• Una razón de mucho peso y que muchos expertos obvian es la dificultad de pagar un alquiler una vez somos mayores y tenemos que vivir de una, cada vez más, menguada pensión. Hoy en día, por ejemplo, muchas familias subsisten gracias a que los abuelos compraron una casa y la familia no ha de pagar alquiler alguno. Hay una edad óptima para que a uno le concedan una hipoteca, que ronda los 40 años de edad. Si queremos comprar antes, puede que no tengamos aún un empleo consolidado e ingresos suficientes; a medida que rebasamos esta cota, la edad hace que se acorte el periodo en que estaremos laboralmente activos y los bancos limitan el plazo de la hipoteca. Una persona de 50 años, por ejemplo, no suele obtener hipotecas a un plazo superior a 20 años y, a menos plazo, mayores cuotas y más ingresos necesarios para poder acceder a la financiación.

via@cincodias

Consejos a la hora poner en venta su vivienda

Arranca un nuevo curso inmobiliario tras las vacaciones de verano y multitud de propietarios decidirán colgar el cartel de 'Se vende' a su vivienda sin conocer los factores que pueden influir decisivamente en la operación. De poco servirá que el mercado esté virando al alza (subida de las compraventas del 8,8%) si caen en vicios como etiquetar con un precio de salida excesivamente alto y rebajarlo de forma progresiva, escatimar en la información que dan del inmueble o alardear de que no tienen prisa por deshacerse del piso. Éstas son algunas de las malas prácticas habituales entre los vendedores, que constituyen la antesala de un proceso de venta lento e ineficaz.

Para empezar, hay que aceptar la situación actual del sector y desanclarse del pasado. "El vendedor confunde los valores de oferta y de mercado y cree que vende un hogar y no una casa, reflejándolo como un plus en el precio, pero luego el propio mercado le coloca en su sitio", señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Aprovechar los recursos 'on line' representa una norma básica para el que quiera vender. Hacer visible la vivienda, ofreciendo una descripción con detalle de sus características, fotos de calidad, un plano e incluso un vídeo explicativo deben ser algunos elementos que no deberían faltar en el anuncio. "Un cartel en la fachada ya no es suficiente", avisa Duque, que no duda en cuestionar la validez de esta práctica sosteniendo que "puede ser contraproducente si el precio aún no es razonable porque corremos el riesgo de perder a los compradores decididos, que son los que ya han salido a la calle".Encontrar a alguien que esté dispuesto a pagar ahora las cantidades de la época del 'boom' inmobiliario es una tarea que roza la utopía. Es hora de poner los pies en el suelo, peinar la zona y ajustar el precio al coste medio del metro cuadrado del barrio. "Comenzar con una prospección de mercado, diseñar una estrategia de resultados y marcarse un plazo de venta" son los consejos que propone Duque, al tiempo que recomienda "ajustar precios cada 15 días hasta que tengamos suficientes visitas, y ahí es cuando estaremos más cerca del precio real de mercado".

Pensando en internet, en definitiva, se trata de posicionar a la vivienda en la red para despertar el interés de potenciales compradores. "Una imagen vale más que mil palabras, y esto puede ser positivo o negativo", advierte Duque, animando a seleccionar bien las fotos de la vivienda que se cuelgan en la red.

Por otro lado, el vendedor no sólo tiene que evitar dar la sensación de desesperación por vender sino que, en el extremo opuesto, tampoco hay que alardear de pasividad. "No tengo prisa significa no quiero vender", sentencia Duque.Además, resulta aconsejable ponerse en manos de un profesional, ya que una actitud inflexible hacia el posible comprador suele propiciar su retirada. Mostrarseabierto a negociar si se busca vender la vivienda con rapidez y no desestimar una oferta sin analizarla detenidamente. Sobre todo, si el precio de salida es poco competitivo. Éstas son las actitudes clave.

En cuanto a la imagen del inmueble, resulta clave "tener la casa preparada, despersonalizada y sin olores, pensando que el que la visita es el que finalmente la va a comprar", según Duque. Se aconseja retirar los retratos familiares y otros motivos ornamentales: "la suma de todos los pequeños detalles puede significar la diferencia entre vender o malvender".

via@elmundo

¿ Es realmente el momento de comprar piso ?

El precio de las casas sube tras seis años de descensos, pero todavía no se considera que se haya tocado fondo. Las personas con «capacidad de compra» pueden aprovecharse de la situación

El mercado inmobiliario empieza a dar los primeros signos de recuperación. Los precios de la vivienda crecieron un 0,97% en tasa interanual durante el segundo trimestre de 2014, en la que ha sido la primera subida en los últimos seis años, según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Inmuebles de España. Entonces, ¿es realmente el momento de comprar un piso?, ¿han tocado fondo los precios?

En conjunto, y aunque se observan señales positivas, el desplome de los precios de la vivienda registrado en España en los últimos años todavía no ha llegado a su fin, todavía es pronto para hablar de restablecimiento completo del sector. Sin embargo, parece que éste se acerca. La agencia Standard & Poor's cree que se tocará fondo al final de 2015. Desde el Instituto de Estudios Económicos sostienen que a partir de 2016 se producirá una subida en los precios de la vivienda. Otros analistas, como la consultora RR Acuña y Asociados, estima que hasta 2017 se producirá una caída del 5 y 7% anual todavía. Hete aquí una selección de apuntes positivos por parte de comentaristas autorizados:

- «Todo parece indicar que el final del intenso proceso bajista del precio del a vivienda se está produciendo. Los actuales niveles de precios de vivienda parecen interesantes para aquellas personas con capacidad de compra, dejando atrás la generalizada tendencia descendente», apuntaba el informe del Colegio de Registradores.

- «Es buen momento para comprar siempre y cuando tengamos claro que la inversión que vamos hacer es a largo plazo. Estamos hablando de aproximadamente de entre 10 y 15 años. Cero especulación. Es buen momento y hay que saber encontrar la oportunidad de compra», explica Manuel Gandarías, director del Gabinete de Estudios de pisos.com.

- Es un buen momento para comprar si «necesito no finanación y si la necesito que no exceda del 30% sobre la renta disponible, como aconseja el Banco de España. Y que tengamos la solvencia financiera y buenas condiciones de financiación», prosigue Manuel Gandarías.

- El último análisis del mercado residencial español, llevado a cabo por Deloitte, se establece, entre sus conclusiones, tres fases de recuperación de la actividad inmobiliaria, con hasta veinte provincias españolas en buena posición ya para afrontar la recuperación de la actividad inmobiliaria, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica. Estas provincias son Álava, Asturias, Baleares, Barcelona, Burgos, Cantabria, Guipúzcoa, Guadalajara, Huesca, La Coruña, Lérida, Madrid, Navarra, Palencia, Segovia, Soria, Teruel, Valencia, Valladolid y Vizcaya.

- «Hay que discriminar entre norte y sur de España, de Madrid en hacia arriba, donde ya parece que los precios están estabilizados e incluso al alza. ¿Qué quiere decir? Al final depende para qué queremos comprar. Donde más han bajado seguramente nos encontremos más oportunidades pero igual mayor riesgo en la inversión, por si los precios se recuperan (o no) a niveles anterios y a qué ritmo... Las ciudades importantes como Madrid, Barcelona, San Sebastián o Valencia son inversiones más seguras pero con mayor rentabilidad», apunta Gandarías.

via@abc

Nuevo perfil para el comprador de vivienda

El mercado inmobiliario muestra algunos síntomas de un cambio de escenario. Los últimos datos hablan de más hipotecas y más operaciones de venta. ¿Quién compra pisos ahora?

En las últimas semanas han coincidido varias noticias positivas para un sector que durante la crisis se había convertido en algo más que un dolor de cabeza para economía española. Mayor dinamismo en la adquisición (la compraventa ha aumentado un 8,8%), más acceso al crédito (las hipotecas han crecido un 19%) e, incluso, en algunas regiones, aumento de precios.

Es cierto que se trata de cifras que hay que tomar con cautela ya que 2013 fue un año especialmente malo para esta actividad y las estadísticas que se conocen ahora se comparan con ese ejercicio. Pero los analistas coinciden en señalar que sí hay novedades.

Justamente, uno de los aspectos que más llama la atención en este sentido es el nuevo perfil del comprador de vivienda. Nada tiene que ver con el de los años de la burbuja. Entonces, parejas jóvenes, inmigrantes recién llegados y, cómo no, inversiones cortoplacistas se disputaban los carteles de ‘se vende’. En estos momentos, algunos de estos perfiles apenas tienen acceso a la financiación y son otros las que han tomado el relevo comprador. ¿Cuáles?

En primer lugar, compradores de un perfil más maduro que tienen ahorros. Adquirir una vivienda se trata muchas veces de una inversión más rentable que un depósito. Además, algunos productos bancarios han levantado mucha desconfianza. Muchas de estas personas quieren dedicar unos 80.000-70.000 euros y compran directamente al contado (de hecho, en 2013 cuatro de cada diez adquisiciones fueron sin hipoteca), explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE.

Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, el impacto que ha tenido la dificultad de financiación y también el efecto que está produciendo un cambio de perspectiva sobre la situación económica han sido clave. Así, destaca otro tipo de perfil, el de profesionales entre 30 y 50 años, que han estado esperando a que pasara el temporal para lanzarse al mercado.

Por tanto, en segundo lugar, podemos hablar de consumidores de edad media, que ya eran solventes, pero que con la crisis habían parado su intención de encontrar una vivienda para uso propio. Y ahora andan buscando una buena oportunidad y se están metiendo en promociones nuevas o en viviendas de segunda mano. «Había una gran demanda retenida. Algunas de estas adquisiciones, las de viviendas nuevas, no saldrán en las estadísticas hasta dentro de unos años», asegura Smerdou.

En tercer lugar podemos hablar de los inversores. Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com, indica que el perfil de los inversores ha mutado bastante. Mientras antes buscaban rentabilidades a corto plazo (compraban y vendían relativamente rápido), ahora son más pacientes y optan por retornos a un periodo más largo y mediante el alquiler.

Encinar se refiere también al cambio de actitud. «Ahora se negocia mucho más por parte del comprador», asegura.Un retrato muy diferente, en función de la zonaAdemás, hay que tener en cuenta, que el perfil de comprador, así como la foto del mercado inmobiliario, es muy diferente en función de una zona u otra de España.

Según un informe sobre la costa española de la firma de tasación Tinsa, por ejemplo, en la Costa Dorada, los compradores son mayoritariamente nacionales, de Cataluña, País Vasco, Navarra y Zaragoza. «Hay una importante demanda de producto a bajo coste: pequeños inmuebles muy económicos que se buscan para alquilar, aunque necesiten reformas». En cambio, en Alicante (en la zona entre Denia y Villajoyosa), el porcentaje de compradores extranjeros es superior al 60%, predominando rusos para viviendas en el rango alto de precios y nórdicos, ingleses y centroeuropeos en adosados y apartamentos. También la demanda extranjera es muy fuerte en Marbella, donde supone el 70% de las operaciones.

Respecto a Almería, Tinsa destaca que los compradores en la zona son nacionales en un 60%-70% de los casos. «Entre los extranjeros, abundan los británicos y últimamente también de la zona del Este de Europa».

Este documento también habla de la Manga del Mar Menor (Murcia), donde la demanda es tradicionalmente es nacional, procedente de la propia comunidad autónoma. "Los compradores extranjeros son mayoritariamente ingleses, observándose un crecimiento importante de población magrebí y de chinos", añade.

Y es que la brecha entre unas regiones y otras, y, sobre todo, entre ciudades, mundo rural y costa, es enorme en este campo. Los analistas, incluso, aseguran que el mercado ha tocado suelo (en precio y stock) o está cerca de tocarlo en algunas grandes ciudades o barrios de las principales capitales, mientras que en otras zonas aún tiene recorrido a la baja. Influirá también el papel del crédito que, según Encinar, podría empezar a flexibilizarse para el ladrillo, como lo ha comenzado a hacer en otros ámbitos.

Lo que está claro es que es un sector en proceso de transformación.

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5 consejos para que la compra de una vivienda tenga éxito

El agente inmobiliario debe prepararse junto con el comprador para poder cerrar la mejor compra posible.

De los meses de mayo a agosto se cierran todas las operaciones de compraventa de vivienda. Por eso, el agente inmobiliario debe prepararse junto con el comprador para poder cerrar la mejor compra posible. Para ello, no solo hace falta tener todos los papeles en regla, sino una actitud y una mentalidad adecuadas. Para ello, el agente inmobiliario puede dar los siguientes consejos:

1-Ser agresivo y decidido a la hora de hacer una oferta. 

Como en el deporte, muchas veces el éxito de una negociación es una ‘lucha’ mental. Al ofrecer un precio de compra, debe transmitir seguridad y confianza al propietario. No obstante, también hay que hacerlo con cabeza en base a estos criterios: cuánto tiempo lleva la vivienda en el mercado, cuánto se han rebajado la media de las viviendas vendidas en la misma zona y con las mismas características y con cuántas ofertas de compra se compite.

2-Comprometerse durante todo el proceso de compra. 

Muchas veces a los compradores les baja la euforia y el compromiso, una vez pasada la etapa de búsqueda y la de la negociación. Las tareas después de firmar las escrituras son igual de importantes para cerrar la transacción con éxito. Por eso, aparecer en persona durante la inspección técnica del inmueble o en la solicitud de la hipoteca afianzará el compromiso.

3-No caer en sentimentalismos. 

Es fácil que el comprador se deje embaucar emocionalmente por la que cree que va a ser su futura casa. No obstante, si el vendedor lo percibe, puede suponer una desventaja para el cliente. Antes de negociar, el agente inmobiliario debe aconsejarle que haga su mejor oferta, pero que no esté más allá de sus posibilidades.

4-Sacar lecciones de los intentos de compra fallidos. 

Cuando al final se ha perdido una casa, lo mejor que se puede hacer es averiguar en qué fallamos y mejorar nuestra estrategia para la próxima oportunidad. Si fallamos en el precio ofrecido, si se aspira a una casa fuera de nuestras posibilidades o no transmitieron suficiente decisión o confianza, habrá que arreglarlo.

5-Si se compra una vivienda en pareja, ambos deben estar de acuerdo. 

Las dudas y las discordancias sobre una casa, pueden acabar con el intento de su compra. Por eso, aunque el agente inmobiliario no se sienta muy cómodo debe lidiar entre los dos miembros de una pareja para que ambos se pongan de acuerdo con los términos antes de negociar la compra de una vivienda.

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