La crisis ha modificado el mapa residencial en España. Cada vez son más las personas que optan por el alquiler frente a la compra. Las medidas legislativas que se han planteado al respecto por parte del Ejecutivo van en la línea del incremento de inquilinos y propietarios que poner su casa en arrendamiento. Según la Oficina Europea de Estadística (Eurostat), a finales de 2013, el 22,3% de la población residía en régimen de alquiler. En 2007, justo antes de que estallara la crisis, el porcentaje era del 19,4%.
Con este panorama, es importante tener en cuenta las particularidades del sistema de alquiler en nuestro país y, en concreto, cuánto son de importantes los contratos y la redacción de los mismos. Vamos a analizar diez de las cláusulas más problemáticas que presentan los contratos de arrendamiento. La selección de las mismas ha seguido un criterio de relevancia, bien por la ambigüedad de las mismas en lo que a su interpretación se refiere o bien porque suelen silenciarse en estos documentos, cuando no deberían.
Rescisión del contrato
La no especificación de la rescisión del contrato de arrendamiento es para Mercedes Robles, directora general de Arrenta, un aspecto predominante en este tipo de documentos. Desde esta compañía señalan que esta omisión debe entenderse como la falta de concreción del “tiempo obligatorio mínimo que debe cumplir el inquilino” así como a la cantidad “a reclamar por parte del propietario” en el caso de que este no la cumpla.
Un periodo de tiempo en el que el inquilino, explica Jesús López Pelaz, director del bufete Abogado Amigo, “debe permanecer al menos seis meses en la vivienda antes de poder rescindir el contrato. Asimismo, este letrado añade que para reclamar una indemnización, el dueño debe establecer también este punto en el contrato, así como la cantidad de la misma.
Número de inquilinos
No especificar el número de inquilinos totales que vivirán en la vivienda, así como la identidad de los mismos es otro de los límites que desde Arrenta afirman que suelen presentar, con frecuencia, los contratos de alquiler. De igual modo, tampoco se determinan los problemas que este hecho puede generar en el arrendatario los cuales, para Robles, son “de toda índole”.
Los inconvenientes van “del subarriendo, encontrándose con nuevos subarrendatarios desconocidos, a que el arrendatario alquile habitaciones”. En este sentido, desde Abogado Amigo agregan que tales problemas afectan seriamente al arrendador, pues este no puede reclamar “a todos los obligados por el arrendamiento y pierde la solvencia de los obligados”.
Figura del avalista
La tercera cláusula conflictiva de este particular ranking viene determinada por el avalista. Esta figura, en el caso de un contrato de arrendamiento, corresponde a la persona o personas que responden de la deuda del titular o titulares de dicho contrato de alquiler en caso de impago por su parte.
Desde Arrenta confirman que la ausencia del avalista, así como el reflejo incorrecto de esta figura, son límites que suele presentarse en multitud de contratos de alquiler. Una opinión que comparte con Jesús López Pelaz, quien explica que para que el arrendador no tenga problemas, se debe detallar expresamente “la duración del aval y su alcance, es decir, los conceptos por los cuales responde el avalista”.
Cantidad de la fianza
Se trata del número de meses de fianza que se debe pedir al inquilino, un concepto variable que muchos inquilinos desconocen, señalan desde Arrenta, lo que puede dar lugar a que estos sufransituaciones de “abuso” por parte de los arrendadores. Así, desde el bufete Abogado Amigo confirman que la fianza es fijada por la normativa legal, no por el arrendador, siendo esta cantidad de “un mes de renta para uso de vivienda y dos para uso distinto”.
No obstante, este concepto puede complementarse con otros añadidos y cauciones. Es el caso, cita López Pelaz, de la fianza que funciona como garantía de restitución del bien inmueble en determinadas condiciones así como la fianza por los bienes muebles incluidos en la vivienda.
Depósito de la fianza
La directora general de Arrenta agrega que otra cláusula problemática en los contratos de alquiler viene definida por la obligatoriedad de depositar la fianza en el organismo que le corresponde, condición que muchos arrendadores desconocen. Según sostiene esta experta, esta obligatoriedad por parte del arrendador viene determinada por la legislación de cada comunidad autónoma, siendo este organismo, por lo general, la Dirección General de la Vivienda de la Consejería de Fomento.
Usos de la fianza
Las funciones y los usos de la fianza también constituyen un problema en la redacción de los contratos, especialmente en los casos en que alguna de las partes procura hacer uso de esta cantidad monetaria en concepto de alquiler. Desde Abogado Amigo son tajantes y confirman que “nunca puede usarse la fianza para compensar el pago de las rentas no satisfechas”, o lo que es lo mismo, “aquellas que no paga el inquilino”.
Actualización de la renta
Este despacho de abogados califica, como octava cláusula conflictiva de los contratos de arrendamiento, la actualización de la renta que se debe pagar por la vivienda. En concreto, Jesús López Pelaz explica que las modificaciones en la renta del inmueble a menudo “no se definen convenientemente”, por lo que es común encontrar “errores en su imputación”.
Alta de los suministros
En otro orden de asuntos, Mercedes Robles sostiene que para el arrendador es importante saber “si es más recomendable que los suministros estén dados de alta por el propietario o por el inquilino”, una decisión que no viene marcada por la ley y que una gran cantidad de contratos de alquiler no refleja o lo hace vagamente.
Por su parte, desde el bufete Abogado Amigo señalan que “ambas partes deben regular” esta relación de pago de suministros, aunque subrayan que “siempre es recomendable que sea el inquilino el que aparezca como titular” ya que de este modo se convierte en el sujeto responsable del pago de los consumos que se realizan en la vivienda.
Reparaciones en la vivienda
En la misma línea, agrega la responsable de Arrenta, se sitúa la cláusula relativa a la responsabilidad de las reparaciones ocasionadas en el inmueble por el uso habitual del mismo, pues a pesar de que “la relación arrendaticia es de trato sucesivo, contractual durante muchos años” la mayoría de las veces “los propietarios conocen o saben esta cláusula a través de un conocido o de la información que se pueda dar en los medios de comunicación, pero no conocen la ley y no saben interpretarla”.
En este sentido, el letrado López Pelaz argumenta que esta responsabilidad recaerá en función “del tipo de reparación del que se trate” pues “en muchas ocasiones es difícil diferenciar entre ambas reglas”. No obstante, este abogado distingue entre las reparaciones derivadas del uso de la vivienda, que deben recaer en el inquilino, y las derivadas del inmueble, de las cuales se debe responsabilizar el propietario.
Certificación energética
En relación con el certificado energético que debe incluirse en los contratos de alquiler, el olvido o la no indicación del mismo es, para el despacho Abogado Amigo, otra de las cláusulas más difusas. Esta omisión es significativa, pues su reflejo en el contrato es obligatorio. Así, su responsable añade que tanto el certificado energético como la correspondiente sanción que puede llevar aparejada “siempre deben reflejarse”. De lo contrario, ambas partes pueden recibir una sanción administrativa.
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Alquilar una vivienda no es una cuestión baladí, pues esta requiere trabajo duro, paciencia y planificación. Es por ello que antes de la llegada de los inquilinos, el propietario del inmueble se ha de preparar para esta nueva condición, que además de una mayor rentabilidad le traerá, a la larga, algún que otro problema.
