En España hay 13.500 viviendas protegidas vacías

El último informe de la Defensora del Pueblo cifra en 13.500 las viviendas de protección oficial que se encuentran vacías. Y la estimación se queda muy corta porque no todas las comunidades le remitieron los datos. La cifra choca con los 330.000 demandantes de pisos inscritos en los registros municipales y autonómicos. Las plataformas antidesahucios piden que esos inmuebles se destinen a alquileres sociales porque a su juicio están fuera del alcance de los solicitantes. En doce provincias el precio de las viviendas protegidas es más caro que el de los pisos de segunda mano de mercado libre.

En la misma situación que el inmueble de la Zona Franca barcelonesa se encuentran miles de viviendas en España. Ninguna Administración sabe cuántas exactamente porque están en manos de autonomías, ayuntamientos, promotores privados y bancos. Solo la Defensora del Pueblo ha realizado esa aproximación en su último informe, que cuenta 13.500. El organismo ha vuelto a requerir a las Administraciones para actualizar sus datos.El inmueble número 2 de la calle de Sant Eloi de Barcelona destaca sobre el resto por el colorido de su fachada y la maraña de escaleras traseras, pero también porque algunas de sus ventanas están tapiadas con ladrillos. Los vecinos de la finca, propiedad de la Generalitat, cuentan que llevan meses cerradas. El edificio debía ser una promoción de 32 viviendas de protección oficial (VPO) para jóvenes, pero desde que salió al mercado en 2011 los pisos han sido ocupados ilegalmente en multitud de ocasiones. Un grupo de albañiles trabaja ahora a destajo para reparar las viviendas, que serán alquiladas.

Registro estatal

El Ministerio de Fomento anunció en 2013 un registro estatal de VPO vacías. Fuentes del departamento que dirige Ana Pastor afirman que “se sigue trabajando” para crearlo con las aportaciones de las comunidades, encargadas de ese “seguimiento”. Entretanto, más de 330.000 demandantes aguardan en los registros municipales o autonómicos por una vivienda social.

El Gobierno vasco aseguró a la Defensora que no contaba con VPO desocupadas y alegó que tenía viviendas “coyunturalmente vacías”. Pero solo la ciudad de Vitoria tiene hoy 423 pisos desocupados, según la comunidad. El Ejecutivo ha reducido en dos años los pisos sin residentes desde los 703 con “medidas de flexibilización”, como el alquiler con opción a compra o la venta directa, pero aún hay edificios públicos nuevos vacíos.

Ese patrón se ha reproducido en decenas de ciudades. Las necesidades de vivienda llevaron a planificar bloques de VPO de compra. Miles de estas se terminaron cuando arrancó la crisis. Pese a los sorteos multitudinarios, los promotores vieron una cascada de renuncias. Los compradores no llegaban con sus ahorros o eran considerados insolventes. “Ha habido una falta de flexibilidad de muchas administraciones. Nada les impedía que rebajaran los precios”, explica Julio Rodríguez, economista y vocal del Consejo Superior de Estadística.La plataforma Stop Desahucios de Álava reclama que esas viviendas pasen a régimen de alquiler social. Su portavoz, Carmen Crespo, explica que en los años de bonanza se construyeron nuevos barrios en la ciudad con un alto porcentaje de VPO. Las reservas de suelo para vivienda social en el País Vasco, de hecho, llegaban al 70% de los nuevos desarrollos. “Empezó la crisis y muchas familias no pudieron acceder a los pisos”, explica Crespo.

Además, en la época de la burbuja el precio de la VPO también subió, e incluso se buscaron figuras a medio camino entre la protección pública y el precio de mercado para las clases medias. Con la bajada brusca del valor de las casas del mercado libre, el de las VPO quedó desfasado. Según Fomento, en 12 provincias —entre ellas Lleida, Córdoba o Lugo— hoy la vivienda protegida es más cara que la libre de segunda mano, cuando en plena crisis era de media un 40% más barata. En nueve provincias más, entre ellas Valencia y Castellón, el precio es apenas un 10% inferior.

Casas sobrevaloradas

La Generalitat valenciana se ha visto obligada a rebajar hasta un 24% el precio de algunas promociones. En Albaida (Valencia) siguen sin residentes 64 de las 72 VPO que el Gobierno acabó en 2011. La concejal socialista de la localidad Eva Tormo explica que la crisis provocó que estas casas quedaran “sobrevaloradas, por encima del mercado”. Fuentes del Ejecutivo explican que la Generalitat valenciana tiene 391 viviendas en venta. Sus precios, admiten, no permitían encontrar compradores, por lo que rebajaron precios. Y aun así, las ventas se son muy lentas.

Tener un piso vacío, además, tiene un coste para la Administración. Tormo explica que algunas viviendas tuvieron que ser reformadas porque entraron a saquearlas. Y en Cataluña, cerca de 200 pisos sociales de la Generalitat están ocupados ilegalmente. Para impedirlo, la Administración ha contratado servicios de seguridad: solo en Barcelona se ha gastado más de 300.000 euros desde 2011.

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Más de 500.000 casas buscan dueño

Ocho años después del estallido de la burbuja, España sigue de resaca con cientos de miles de viviendas que permanecen vacías. Ahora son el recuerdo de una época de excesos. "Hay en torno a 700.000 casas nuevas sin vender, pero entre 150.000 y 175.000 son necesarias para un funcionamiento normal del mercado, sin tensiones en los precios", señala Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). Así, la sobreoferta se mueve entre las 525.000 y 550.000 viviendas. Más de la mitad está en manos de las entidades financieras y de la Sareb o banco malo. Coindice el economista y profesor Gonzalo Bernardos, para quien el excedente de casas habitables —muchas llevan cinco o seis años abandonadas— es de 500.000, de las que 350.000 están a medio construir.

Resulta complicado calcular la inversión bloqueada en esos proyectos abandonados. "Podría superar los 35.000 millones de euros", calcula Darío Fernández, director de Residencial, Urbanismo y Suelo de JLL y lo hace basándose en un coste medio de construcción de 70.000 euros la unidad. Luis Rodríguez de Acuña, director financiero de R.R. de Acuña & Asociados, cifra esta inversión estancada en 44.000 millones de euros en casas y 24.000 millones en suelos.

Algunas de esas viviendas se acabarán vendiendo con el tiempo. De hecho, la absorción de los inmuebles heredados de la burbuja se aceleró con una caída del 6,9% en 2012 y del 3,3% en 2013. Y, sobre todo, una vez superada la incapacidad (o la negativa) de los bancos a reconocer su precio real de mercado. Un buen ejemplo es Seseña (Toledo). "A principios de 2012 Altamira, todavía 100% del Santander, lanzó una oferta sobre viviendas que habían ido a parar al balance del banco. Pisos que en 2007 se vendían en 180.000 euros se pusieron en 65.000. Añadió una financiación muy atractiva y prácticamente vendieron todos en unas pocas semanas", cuenta José Luis Bartolomé, analista inmobiliario y autor del libro Vuelve, ladrillo, vuelve, que en un mes verá la luz.

No correrá la misma suerte otra parte del stock, levantado en ciudades fantasma, que nunca encontrará comprador. De ese medio millón, "cerca del 41% (207.865 viviendas) se concentra en áreas deslocalizadas de la gran demanda", concreta Rodríguez de Acuña. "Muchas están en poblaciones de menos de 20.000 habitantes con un exceso de oferta para más de 20 años", calcula Bernardos. En ese afán por "construir hasta el infinito y más allá, se edificaron promociones en la periferia lejana de las grandes ciudades y a 40 o 50 kilómetros de la costa. Lo último que se levantó está en el quinto carajo", prosigue.

Su futuro va a depender de "su distancia al núcleo urbano más importante, de los accesos ya construidos, del motivo de adquisición de los potenciales compradores y de su grado de consolidación, esto es, de las infraestructuras que tienen y la población que reside", explica Elisa Morillo, directora de Expansión de Foro Consultores.

¿Qué hacemos con ese excedente? La mayoría de los expertos coincide en que la llave la tienen las entidades financieras y la Sareb. Parece ser que se quedan muy cortos los pisos de alquiler social que los bancos aportan al Fondo Social de Viviendas (FSV), que se acaba de prorrogar hasta 2016. De momento, han acogido a 1.465 familias.

"Los bancos están regalando los pisos a fondos buitres a precios ridículos, entre 30.000 y 40.000 euros, cuando lo normal sería la cesión a los municipios para hacer política social, sobre todo, porque las entidades han sido rescatadas por los ciudadanos y mucha gente está en la calle con una mano delante y otra detrás", opina Bernardos. Su propuesta es que los ayuntamientos gestionen esas casas con un alquiler simbólico (entre 50 y 200 euros mensuales) y destinar el importe al mantenimiento de las fincas para evitar su deterioro.

"No se debe olvidar que el principal problema en España son los desahucios y que estos desarrollos urbanísticos son una oportunidad para hacer políticas sociales que ayuden a paliar el problema, que también se generó por las disfunciones del boom inmobiliario", señala Jaime Cabrero, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España. El timón lo manejaría "una agencia pública descentralizada que gestionaría un parque de viviendas de alquiler social, protegidas y privadas", propone Elías Trabada Crende, sociólogo y urbanista.

Para otros, lo más sensato es dejar hablar al mercado. "El libre mercado debería ser el mejor regulador, aunque sería deseable más flexibilidad en los precios de la Sareb y las entidades, lo que permitiría dinamizar el mercado", dice el portavoz de JLL, quien se muestra en contra de medidas coactivas -como la expropiación o la sanción por inmuebles vacíos planteadas por algunas comunidades autónomas-, que generan inseguridad jurídica, alejan a los inversores internacionales e inquietan a los propietarios. Su receta: "tener una carga impositiva mucho menor de IVA, ITP y AJD".Sin embargo, hay quien lo ve poco factible. "Para convertirlo en vivienda social los ayuntamientos deberían expropiar y abonar a los propietarios un justiprecio; estamos hablando de muchos millones de euros, aunque solo sea de precio de coste", apunta la directora de Expansión de Foro.

En la misma dirección apunta José Luis Bartolomé. "Hay que adaptar los precios a la realidad del mercado y proveer de financiación al comprador final. En lugares con tal exceso que ni con bajos precios pueda desatascarse podría plantearse su demolición o su destino a familias en riesgo de exclusión". ¿Derribarlo? En edificios que ni siquiera han alcanzado el 20% de estructura, al propietario le puede compensar. En caso contrario, el derribo es otro coste más. "Sería una medida excepcional para inmuebles en los que el coste de mantenimiento fuese superior a las rentas que producen", indica Julio Gil.

Reordenar es la apuesta de Manuel Gómez de Miguel, secretario de laAsociación Española de Análisis de Valor (AEV). "Para recolocar en el mercado una parte de ese stock puede que sea preciso reorientar su destino (hacia el alquiler o destinar a primeras residencias las dirigidas inicialmente a segunda o viceversa)".

Sea como fuera, "el crecimiento económico de un país no puede fundamentarse en el sector inmobiliario, pues este es la derivada de una necesidad", recalca Rodríguez de Acuña.

VIA@elpaís

Girona multará a la Sareb por tener pisos vacíos

La sanción es de 10.800 euros por dos viviendas que hace más de dos años que están deshabitados en la capital

El Ayuntamiento de Girona está tramitando una sanción de 10.800 euros a la Sareb por tener dos pisos vacíos desde hace más de dos años en la ciudad. El consistorio prevé enviar esta multa al llamado banco malo a principios del mes de febrero y continuar así la presión con las entidades propietarias de viviendas en desuso en la ciudad, con el objetivo de que los cedan a la bolsa de vivienda y se puedan aplicar alquileres sociales.

La multa a la Sareb es la segunda después de la que ya envió en noviembre en Banco Popular por valor de 43.200 euros, en este caso, por el hecho de tener ocho pisos deshabitados en un inmueble en la calle Barcelona. En la Sareb se le aplica la misma multa, que se concreta con 5.400 euros por cada piso vacío, una cuantificación que se ha extraído de multiplicar los 450 euros de alquiler medio en la ciudad por los doce meses del año. El concejal de Servicios Sociales, Eduardo Berloso, ya adelantó que, una vez se habían hecho todos los avisos y se tenían todos los pasos a seguir, se irían multando las entidades que se hubiera comprobado que tienen pisos vacíos en Girona hace más de dos años.

Ahora el equipo de gobierno ya tiene previsto que, si la entidad no cede los dos pisos de la calle de la Rutlla, impondrá esta primera sanción a la Sareb. El engranaje municipal ya está iniciando los trámites para multar el BBVA, que se convertirá en la tercera entidad sancionada si no cede los pisos en el consistorio.Todavía no hace un mes, Berloso admitía que la demanda de vivienda de precio social en la ciudad es muy alta y que, si "se dispusiera de unos 200 pisos más con precios asequibles, enseguida se adjudicarían a familias con problemas de pago ". La prueba de ello es que el consistorio ya asume unos 250.000 euros de los inquilinos que no pueden hacer frente al alquiler estipulado por aquel piso y acaba poniendo un precio de alquiler social.

Segunda al Popular

El equipo de gobierno ya tiene ahora cuantificada la segunda multa para Banco Popular, que ascenderá a 51.200 euros si antes del 7 de febrero no cede los ocho viviendas que están vacías desde hace más de dos años. En este caso, el sistema estipulado es añadir mil euros más por cada uno de los pisos en desuso y multar así el banco con 6.400 euros por cada inmueble. Si el banco sigue sin pagar la sanción y ceder los pisos, el consistorio prevé una tercera sanción que ascendería a 7.400 euros por cada piso vacío.

590 pisos vacíos

El consistorio revisa mensualmente las viviendas vacías, que en Girona se estima que son unos 590. De ellos, 51 están en manos de bancos; 309, en manos de grandes inmobiliarias o promotoras, y los 230 restantes son propiedad de particulares.

VIA@elpuntavui

España y Japón, un drama de viviendas vacías

españa es el país con más viviendas vacías de europa, unos 3,4 millones. japón, por su parte, podría ser el que más casas vacías tiene del mundo, unas 8,2 millones, o lo que es lo mismo el 13,5% del total, un porcentaje muy similar al español. en el primer caso le penaliza la especulación y las segundas residencias, mientras que en el del país asiático las políticas implementadas tras la ii guerra mundial. dos mundos alejados por la distancia y la cultura, pero unidos por este drama

en españa, el boom inmobiliario y la vivienda vacacional (un 36,2% de los españoles tienen segunda residencia), junto con la entrada de los fondos de inversión y los intereses especulativos, han sido los principales artífices del fenómeno de las casa vacías

en la mayor parte de los países del mundo, el fenómeno de las casas vacías responde a un factor económico, es decir, disminuye o aumenta en función de las finanzas y el bolsillo. pero en el caso de japón no ha hecho nada más que crecer desde el final de la guerra (ii guerra mundial), periodo en el que se produjo una etapa de construcción rápida de viviendas de poca calidad como respuesta al imponente crecimiento poblacional y el páramo de destrucción que dejaron las bombas tras el conflicto

“se convirtió en norma la costumbre de “usarlas y tirarlas” (habitar en ellas durante periodos de unos 25 o 30 años, y luego derribarlas para volver a construir en el terreno).dado a que la demanda era ininterrumpida, para los constructores se trataba de una situación óptima”, tal y como apunta el experto inmobiliario yoneyama hidetaka, en declaraciones recogidas por el portal japonés nippon.com

estas casas se entregaron con préstamos a muy bajo interés, para facilitar que la gente pudiera tener una vivienda digna. no obstante, en la época del 'milagro japonés' de rápido crecimiento económico (años 60-80) los precios del suelo no dejaron de subir hasta el punto de que en la década de los 80 el país vivió una de las mayores burbujas inmobiliarias de la historia

en concreto, de 1955 a 1990 el valor de los bienes raíces en el país aumentó en un 70% y solo el área metropolitana de la capital tenía el mismo valor que todo estados unidos. la locura llegó hasta el punto de que si en ese momento se hubiera vendido el área que ocupa el palacio imperial (en el corazón de la ciudad)se podría haber obtenido el equivalente a todo el estado de california

con los precios tan altos del suelo (actualmente en tokio rondan los 5.700 euros el metro cuadrados), la gente ha optado por dejar las casas heredadas en la ciudad o en los pueblos en ruina antes que rehabilitarlas, tirarlas y construir encima o vender el terreno. “aunque en occidente las transacciones con viviendas de segunda mano representan entre el 70 y el 90 % de todas las transacciones inmobiliarias, en japón ese porcentaje no supera un escaso 10 %”, detalla hidetaka

actualmente, con la población nipona en claro declive demográfico y una esperanza de vida similar a la de españa (son los dos países con mayor número de ancianos del mundo), tanto en las zonas rurales como las áreas urbanas han comenzado a proliferar las casas vacías

hoy en día, cuando los padres fallecen o deben ser trasladados a un asilo para ancianos, los herededor dejan la casa vacía y la mantienen por motivos económicos: “cuando nadie se encarga de la casa paterna hay que buscar un comprador, o alguien que la alquile, pero dado que la calidad de las casas construidas tras la segunda guerra mundial no era muy alta, y que posteriormente las viviendas no se han mantenido en condiciones, la mitad de estas casas no poseen gran valor”, añade el experto

¿por qué no derribarla?

en japón las casas pasan controles de calidad muy estrictos para prevenir los constantes terremotos. cuando una casa no obtiene certificado de habitabilidad solo queda demolerla en un proceso con unos costes muy altos. esto hace que muchos propietarios mantengan los edificios como están, por muy viejos que se encuentren. cuando escaseaban las casas duranet la época de bonanza, la gente se gastaba el dinero en rehabilitar, pero ahora una gran parte de la población prefiere dejarlos como se encuentran. además, restaurar la casa es también muy caro y no garantiza recuperar la inversión a cualquier precio

desde los años 90, en japón la construcción de viviendas se ligó al crecimiento económico. no en vano, se trata de un sector que da trabajo a unos 5 millones de obreros de la construcción. por eso, a pesar de haber más de 8 millones de casa vacías (en tendencia al alza), en la actualidad se construyen al año unas 800.000 viviendas nuevas. algo completamente irracional

para poner fin a este hecho, los municipios nipones “están exigiendo a los propietarios que realicen el correcto mantenimiento de sus propiedades, y han endurecido las multas que incluyen la demolición forzada en los casos en los que los propietarios no la realicen”, destaca hidetaka, que considera que estas medidas están azuzando a muchos propietarios a solicitar ayudas estatales para la retirada de las viviendas en ruinas

con esta fórmula, los propietarios no ganan nada de dinero, pero al menos no tienen que pagar los impuestos y no dejan la casa vacía. además, por inciativa propia, los ayuntamientos están buscando este tipo de casas vacías por todo el país e incentivando su venta a parejas jóvenes o jubilados, a precios interesantes y con ayudas para la rehabilitación. una salida, desesperada, hacia un futuro mucho menos 'ruinoso'

via@idealista