Los impuestos 'ocultos' inflan un 25% el precio de la vivienda

El 25% del precio final de una vivienda corresponde a impuestos. Así, por ejemplo, para una vivienda nueva, recién construida, por la que un comprador pagaría 157.500 euros –IVA, AJD, gastos de notaría y registro incluidos–, 39.282 se destinan a tasas y tributos municipales, autonómicos y estatales.

Es decir, desde la compra del suelo, pasando por la construcción de la vivienda hasta la venta de la misma, entran en juego una serie de impuestos que provocan ese espectacular encarecimiento de la vivienda. Impuestos que por un lado paga el promotor y constructor –los asociados a la compra de los terrenos y a la construcción de las viviendas–, y por otro, el comprador cuando adquiere la vivienda.

Son los cálculos de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), que lleva años reclamando a nivel estatal, autonómico y municipal una bajada de impuestos que permita aliviar la presión fiscal que tienen que soportar los promotores y constructores a la hora de levantar viviendas en un entorno de crisis como el que comenzamos a dejar atrás, y que al mismo tiempo permita a los ciudadanos acceder a viviendas más baratas.

Para que nos hagamos una idea, para una vivienda cuyo coste final sería de 140.000 euros, un promotor paga casi 22.000 euros en impuestos. Recordemos también que el margen de beneficio para un promotor se sitúa hoy en día en torno al 20% sobre el precio final de venta –en este caso serían 28.000 euros–, aunque el pleno boom se llegó a alcanzar el 30%, mientras que, en el caso de una gestora de cooperativas, el margen se reduce significativamente hasta el 8% aproximadamente, es decir, hasta 11.200 euros.

Por su parte, el ciudadano de a pie tiene que pagar 17.500 euros en concepto de IVA, el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados o AJD, además de los gastos de notaría y registro.


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Conceptos que debes de conocer antes de comprar una vivienda

La compra de una vivienda es para la mayoría de los ciudadanos la inversión más importante de su vida. sin embargo, una vez se ha escogido la casa que se quiere adquirir conviene familiarizarse con la terminología que rodea este proceso. como por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la vivienda.

Precontrato
En la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato.No es obligatorio firmarlo, pero si se hace sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. en otras palabras, una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba.

Por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas suficientemente apoderadas.

Estado de cargas
Es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar.

Arras o señal
Cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma. en este caso, el comprador perderá la señal o arras. si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Aval
Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

Gastos de compraventa
En el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor.

Los gastos derivados de la compraventa suelen ser cuatro:
impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble.

Escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno.

Inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal.

Impuestos:

Iva: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta.

Ajd: si es de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la ccaa.

Tpo: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (otp), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la ccaa.

Irpf: el vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su irpf puede ser de hasta el 27%

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Los expertos piden subir el IVA al 23% y rebajar deducciones

El comité que asesora al Gobierno demanda una bajada de tipos del IRPF acompañada de un recorte de deducciones, una rebaja de Sociedades al 20% y de cotizaciones sociales y un alza del IVA y de Especiales Los expertos piden subir el IVA al 23% y rebajar deducciones

El comité de expertos designado por el ministro Montoro para la reforma del sistema tributario ya ha ultimado su documento de propuestas. Esta comisión, presidida por Manuel Lagares, recomienda una profunda reforma fiscal, que pasa por reducir la tributación directa, aumentando las bases y rebajando tipos, y compensar las rebajas con aumentos en la tributación indirecta. Según el borrador, que será presentado formalmente a finales de febrero, los expertos defienden una bajada del IRPF en paralelo con un recorte drástico de deducciones, algunas tan sensibles como la supresión con carácter retroactivo de la deducción por compra de vivienda habitual. En cuanto al Impuesto sobre Sociedades plantean rebajar el tipo hasta el 25% en una primera fase, para acabar en el 20% en cuatro años, además de un recorte de cotizaciones sociales. El documento aboga también por alzas de Impuestos Especiales, en particular en alcohol y tabaco, y un tijeretazo a las competencias fiscales de las comunidades autónomas. Los expertos señalan como “objetivos innegociables” “impuestos” por Hacienda el “cumplimiento de contrapartidas financieras con las autoridades comunitarias”, y que no haya “sacrificios en materia de recaudación”. Sobre esto último, hay que recordar que uno de los objetivos de la reforma es elevar el potencial recaudador en España, que, salvo Eslovaquia, es el país de la UE con menores ingresos tributarios en función del PIB, peor incluso que países como Grecia o Portugal. De ahí, que la idea sea compensar la reducción de la tributación directa (IRPF y Sociedades) con subidas de la indirecta (IVA y Especiales), algo que demandan tanto Bruselas como el FMI. 

IRPF 

La primera propuesta en lo que atañe al IRPF es una bajada de tipos impositivos. Los expertos recuerdan que “la recaudación procede, fundamentalmente, del tipo más bajo, el más sensible políticamente”. Cabe señalar que las rentas hasta 33.000 euros al año, que conforman los dos tramos más bajos del impuesto, suponen el 78% de la recaudación total. Los expertos también demandan, entre otras medidas, que se suprima la deducción por inversión en vivienda con carácter retroactivo. Montoro negó taxativamente en dicha entrevista que vaya a lanzar esta medida. En paralelo, el borrador propone recuperar la imputación de renta presunta por vivienda habitual o, en su defecto, incrementar el IBI. Otro importante recorte en el impuesto que demanda el comité es la supresión del régimen de módulos de los autónomos, para que en su gran mayoría pasen a tributar en el régimen de estimación directa en función de los ingresos. 

Impuesto de Sociedades 

El planteamiento respecto al Impuesto sobre Sociedades es establecer un tipo único de gravamen, ya que ahora las grandes tiene un tipo nominal del 30% y las pymes, del 25% ó 20% según su tamaño. Ahora, la propuesta de los expertos se desglosa en una rebaja “inmediata” al 25% y, progresivamente, hasta el 20%. 

IVA

 La propuesta en lo que atañe al IVA es clara: incrementarlo para compensar la bajada de IRPF. Con un tipo general en el 21% cuando el promedio de la Unión Europea es del 21,3%, creen que existe la posibilidad de aumentarlo al 22%-23%. 

Impuestos Especiales 

Demandan subir alcohol, tabaco e impuestos verdes porque son bajos en comparación con los tipos que imponen el resto de países de la UE.


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