Después de un septenio de depresión, estigmatización y resaca, parece que la vivienda ha vuelto. En el mercado residencial vuelve a cundir cierto optimismo, aunque con las cautelas aprendidas en la era post burbuja y con las incertidumbres propias de una recuperación aún recental.
Pero los datos van mejor y la vivienda ha vuelto a ser una buena inversión, sobre todo por la gran rentabilidad que ofrece hoy por hoy el alquiler. Los inversores que buscan rendimientos superiores a los de los depósitos y la deuda pública se han lanzado a la caza de inmuebles en localizaciones buenas y con demanda, para ponerlos en alquiler.
Los datos refrendan esta tendencia, ya que el alquiler de un inmueble residencial ofrece una rentabilidad bruta anual que ronda el 5%. De media, el 4,7%, según el Banco de España. Se trata del mayor porcentaje registrado desde junio de 2003, en plena inflación de la burbuja inmobiliaria, aunque hay otros informes, como el de idealista, que elevan la cifra aún más, hasta el 5,3%.
La rentabilidad bruta es el porcentaje del precio total de la vivienda que cubren los ingresos anuales por alquiler. El Banco de España también tiene en cuenta las plusvalías.
Más rendimiento que la deuda pública
Teniendo en cuenta los datos del organismo que capitanea Luis María Linde, el rendimiento medio anual del arrendamiento es nada menos que 3,1 veces el de la deuda pública en los mercado secundarios el pasado trimestre (1,5%). Se trata del récord histórico de esta ratio comparativa, que se remonta a 1991 -ver gráfico adjunto-. Entretanto, los depósitos bancarios ofrecen un 0,6% de rentabilidad cada año.
¿Qué significa todo esto? Simplemente, que es un momento propicio para invertir en vivienda para alquilar, sobre todo para inversores pequeños. El precio de los pisos comienza a subir y el arrendamiento también, por lo que el mercado se encuentra en un impasse de rentabilidad elevada y sin mucho riesgo.
Además, el porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado más de un millón de pisos y es un 42,5% más grande.
El precio empieza a subir
Por otro lado, el precio de los pisos comienza a subir, en concreto un 2,65% en el primer trimestre del año, según los registradores. Esta tendencia del ladrillo hacia la estabilidad apunta a una suavización de las rentabilidades que ofrece el alquiler, por lo que los analistas consideran que el momento actual es más adecuado para invertir que los próximos trimestres.
En opinión de los expertos, las zonas prime de las grandes ciudades son las que ofrecen oportunidades más seguras, por su gran demanda, aunque sin rentabilidades desorbitadas. Por ejemplo, el distrito madrileño de Retiro, donde el precio medio del metro cuadrado en oferta es de 3.289 euros y el del alquiler, 11,6 euros por metro y mes, según el índice de IE Business School y Fotocasa. Un inmueble de 100 metros con esos parámetros tendría una rentabilidad anual del 4,2%. Un piso de segunda mano de 100 metros cuadrados en la zona de Goya (Madrid) rondaría el 4,7%.
Las mejores ubicaciones
"Las viviendas en las mejores ubicaciones son las más interesantes para alquilar. Van a subir de precio y no hay riesgo de morosidad ni de demanda", apunta el consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. "También es posible que empiecen a subir los precios del alquiler, aunque menos que los de la venta. Se estrechará el margen de la rentabilidad, pero también porque aumentará la seguridad; no lo veo mal", agrega.
¿Y en las zonas periféricas? "Hay que buscar donde haya más demanda que oferta", apunta Ruiz. Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, coincide: "Es la mejor opción para el pequeño inversor, por su rentabilidad y escaso riesgo".
Hay inmuebles que ofrecen rentabilidades mayores que la vivienda, como los locales comerciales (7,2%) o las oficinas (6,7%), según idealista. Los garajes rinden al 4,5%.
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