Hacia otro modelo de construcción de viviendas

• Declaración de intenciones que será defendida por los expertos del 19 al 23 de mayo en Beyond Building Barcelona-Construmat
• El catedrático de Economía José María O'Kean da las claves: aconseja a esta actividad adaptarse por completo a la demanda
• Se presentan cuatro nuevos tipos de casas -según el consumidor-: baratas, abiertas y saludables, eficientes e inteligentes
• Las promotoras deben apostar por construir nuevos escenarios que aporten confort, diseño, eficiencia e interactividad

Ha llegado el momento de ir más allá y dinamizar el sector de la construcción con el diseño, la innovación y la sostenibilidad como pilares. Esta declaración de intenciones será defendida por los expertos del 19 al 23 de mayo en Beyond Building Barcelona-Construmat, certamen que cambia de modelo para aportar una nueva visión del sector.

Para partir de una base teórica sólida, desde septiembre de 2014, el catedrático de Economía Aplicada José María O'Kean ha visitado, junto con el equipo directivo de BBB-Construmat, diferentes ciudades españolas contrastando sus ideas sobre el sector con agentes activos del mismo. El resultado de todas estas interacciones y de sus propias reflexiones sobre las tendencias sociales, la creación de valor, el nuevo escenario digital, la visión del neoconsumidor poscrisis, etc. se ha plasmado en el informe 'Diseñando un nuevo ciclo de valor en la construcción'.

Esta primera aproximación (documento) sobre cómo será el nuevo escenario aporta una perspectiva novedosa y algo disruptiva.Aconseja al sector adaptarse por completo a la demanda teniendo en cuenta factores tan determinantes como son las nuevas necesidades y usos de las personas, unidas a los cambios tecnológicos y a las exigencias en materia de sostenibilidad.

El autor de este informe apuesta por viviendas customizadas para lo cual el promotor deberá cambiar su modelo de negocio. "Ahora bien", apunta el profesor, "no hay viviendas ideales, hay diferentes tipologías que después el consumidor irá adaptando a sus preferencias", apunta.Y es que, como señala O'Kean, "el nuevo consumidor es un agente más reflexivo y exigente, que además se desenvuelve bien en el espacio digital, en el que recopila información y comparte sus opiniones". "También", añade, "busca más sensaciones que tener bienes y habitar su casa será más relevante en la decisión de compra que tener una primera o una segunda vivienda". "Lafinanciación será también más difícil pues hemos aprendido que endeudarnos en exceso se paga", cree el catedrático.

Según O`Kean, el consumidor muestra sus preferencias con su navegación en la web, "una información que las promotoras están desaprovechando". El neoconsumidor es hiperindividualista, quiere diferenciarse. "Hacer viviendas iguales, que tengan un poco de todo ha sido la estrategia seguida hasta ahora", destaca. Una manera de construir que a su juicio no activará la compra de vivienda.

En este sentido, el informe presenta cuatro nuevos tipos de vivienda, atendiendo a distintos tipos de consumidores que requieren espacios diferentes, y en consecuencia, vivir experiencias también distintas.

Sin otra pretensión que la de marcar el inicio de una nueva actividad constructiva, esta tipología edificatoria intenta huir de la vivienda clásica y aboga por construir hogares para personas que quierencasas sencillas, sin complicaciones y baratas (Simple Buildings), que las diferencie de aquellas otras que quieren viviendas abiertas y saludables (Wealth Buildings), o de los compradores potenciales que buscan una mayor eficiencia energética en su hogar (Efficient Buildings), e incluso de aquellos usuarios que prefieren vivir en edificios con un alto nivel tecnológico gracias a la domótica y a lasconexiones inteligentes M2M (Connected Buildings).

El incremento del envejecimiento de la población también requiere una vivienda diferente que califica como Wealth Buildings, "aunque esta tipología es demandada también por una población joven", puntualiza el profesor. E ilustra la situación: "Las personas mayores suelen vivir en el centro de las ciudades en viviendas envejecidas y más grandes de lo que necesitan". Es por ello que aboga por generar instrumentos jurídicos y financieros que permitan la permuta de estas viviendas por otras nuevas en espacios más saludables y con servicios más apropiados. "Si además rescatamos la hipoteca inversa, podemos mejorar los niveles de consumo de estas personas, que están viendo como su esperanza de vida mejora, pero no las condiciones de vida que su pensión les posibilita", añade.

El envejecimiento de la población y una nueva generación que el autor del informe llama C obligará a la construcción de viviendas adaptadas a sus necesidades y al diseño de figuras jurídicas y financieras que faciliten su adquisición. Son dos tendencias de la población diferentes. "La generación C ha vivido conectada desde que nació, pedirá edificios que diseñen un espacio para trabajar en casa y con una red que les permita que la conexión entre máquinas M2M y la inteligencia artificial les facilite la vida", señala O`Kean. Son los edificios que denomina Connected Buildings.

Con todo, reconoce el profesor, "los segmentos de Simple Buildings, Connected Buildings, Efficient Buildings o Wealth Buildings son tipologías ilustrativas que seguro quedarán desfasadas en la dinámica del sector".

El handicap estará en que las promotoras y constructoras apuesten por el reto de construir nuevos escenarios que aporten confort, diseño, eficiencia e interactividad. Y aunque algunas empresas ya se están diferenciando con productos innovadores, en un principio otras muchas "tenderán a hacer las cosas como hasta ahora; pensarán que la crisis se ha debido a cuestiones exógenas al sector y que ellas han construido bien", opina O`Kean. "Ahora bien", continúa, "las primeras que afronten construir siguiendo estas tendencias tendrán más éxito y entonces las demás las imitarán. Siempre ha sido así. Innovadores, imitadores y rutinarios".

El profesor advierte que si seguimos en la rutina, en un mundo tan dinámico y con tanta movilidad líquida, el sector de la construcción de vivienda no va a construir sensaciones. "No va a merecer la pena hacer el esfuerzo de comprar una casa y más teniendo en cuenta queel alquiler va a ser un sector en expansión, administrado con otros modelos de gestión y players que están apareciendo", remarca.

"Las piezas encajan. Hay que aprovechar el momento. Diseñar un nuevo ciclo de valor en la construcción", concluye O'Kean. No en vano, este estudio elaborado para Beyond Building Barcelona-Construmat recoge datos alentadores para el sector: pronosticacrecimientos en construcción residencial del 3,3% en 2015 y del 4,5% en 2016.Paralelamente, O'Kean destaca en su informe la rehabilitación de viviendas y edificios públicos como una de las principales líneas de negocio. En este sentido, la ciudad puede ser el nuevo foco de crecimiento del sector. Junto a esta necesidad rehabilitadora, surge la nueva visión de la Smart City, un vector de varios componentes que aúna la construcción y la tecnología.

VIA@elmundo.es

Una nueva etapa inmobiliaria

Epaña necesita el sector inmobiliario de forma sostenida para iniciar una época de prosperidad tranquila, sin crecimientos desorbitados que hagan más dura la caída. No pretendemos que el sector tenga el empuje y peso del ciclo 2003-2007, no respondía en aquel momento a valores basados en fundamentos de creación de valor a largo plazo. No había un equilibrio.

Desde 2008 a 2013, el modelo inmobiliario en España ha sufrido una transformación total, gracias tanto a reformas propiciadas internamente como a variables exógenas relacionadas con los mercados de capitales y la globalización. Nuestro mercado inmobiliario ha mejorado no sólo por el ajuste real producido, sino también por comparativa con los países de nuestro entorno y con los riesgos latentes en países emergentes. Es difícil discernir si España está de moda en el mundo inmobiliario por méritos propios o más bien por descarte de otros países y sectores, países más caros y productos de inversión financiera poco atractivos.

Entre las medidas transformadoras que sabemos están sirviendo de ejemplo en otros países de la zona euro están: la reordenación del sistema financiero, Sareb como dinamizador de la oferta y demanda y la adaptación de las Socimis a la realidad fiscal europea. El mercado inmobiliario ha ajustado costes y precios de los activos de forma lenta, pero al final se ha llegado al punto donde la demanda y la oferta cruzan de forma recurrente, dotando liquidez.

Todo en un contexto de mejora de la financiación, con entidades dando más préstamos de forma progresiva y generalizada en distintos segmentos: residencial, logístico o incluso comercial. Y a su vez con otros actores que además de invertir capital están dispuestos a financiar desarrollos con sentido real económico.

Los inversores internacionales más relevantes de EEUU y Asia están confiando plenamente en las capacidades del sector inmobiliario español y en el desarrollo de nuestra economía. Nosotros también hemos de creer en nuestro potencial, alrededor de las ciudades, del turismo, del comercio y de las necesidades de una Europa envejecida que se mueve con facilidad. La tecnología, la rehabilitación de ciudad o costa y el ahorro energético deben ser palancas para generar industria y empleo en el sector.

Los nuevos actores de mercados operan globalmente (Reits, Fondos procedentes de EEUU y Asia) y están continuamente comparando mercados, segmentos y países, por lo que la competitividad del sector es esencial. Ahora la tarea de todos, inversores locales, internacionales, entidades financieras, instituciones, etc. es consolidar la atmósfera de confianza y optimismo mesurado. Todo un acto de equilibrio.

VIA@elmundo

Claves para elegir entre vivienda nueva o de segunda mano

Si eres de los que está decidido a aprovechar la apertura del crédito para comprar una casa debes tener en cuenta las ventajas e inconvenientes que ofrecen las viviendas nuevas o las de segunda mano. Casaktua.com ofrece algunas recomendaciones que cumplan las necesidades y posibilidades económicas del comprador, no sólo en el momento de la compra sino también mes a mes.

• La situación del inmueble. El factor que más determina su precio y el estilo de vida. Las viviendas de obra nueva suelen estar situadas en la periferia y pueden contar con zonas comunes. Las viviendas de segunda mano suelen encontrarse tanto en el centro de las ciudades como en zonas más alejadas, pero normalmente son zonas más consolidadas y con más servicios.
• Precio de la vivienda. En las viviendas de segunda mano el coste medio del metro cuadrado es más bajo, actualmente situado en 1.434,1€. Mientra, el coste medio del metro cuadrado en las viviendas de obra nueva es de 1.518,5€, según el Ministerio de Fomento.
• Tamaño. Las viviendas de segunda mano ofrecen mayor flexibilidad con el tamaño, ya que se pueden realizar las reformas oportunas. La obra nueva puede encontrar distribuciones y usos más atractivos, como habitaciones tipo suite con baño incorporado o armarios empotrados.
• ¿Cuándo puedo entrar a vivir? En las viviendas de obra nueva puedes entrar a vivir desde el primer día. En cambio, en las viviendas de segunda mano puedes contar con tiempo para planificar una reforma y ejecutarla a tu gusto.
• Impuestos. Los inmuebles nuevos están sujetos a un 10% de IVA mientras que los de segunda mano soportan el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) cuyo tipo abarca del 6% hasta el 8% dependiendo de la comunidad autónoma y la cuantía de la vivienda.
• Gastos anuales de la vivienda. Las viviendas de obra nueva suele estar situadas en urbanizaciones varios servicios como piscina, jardines e instalaciones deportivas que conllevan el incremento de la comunidad. En las viviendas de segunda mano hay la posibilidad de encontrar viviendas con calefacción central, que abarata el servicio, pero que tiene un coste fijo más alto.

VIA@pisos.com

La nueva promoción y las viviendas procedentes de fondos, claves de la oferta en 2015

El mercado inmobiliario se encuentra en un momento de cambio y esto producirá situaciones contradictorias en el segmento de la oferta. En 2015 habrá zonas con sobreoferta, mientras que en otras el stock habrá disminuido visiblemente. La realidad es que la digestión del stock es muy desigual dentro del territorio nacional.

Ahora que la mayoría de las entidades han sacado buena parte de su producto al mercado o se lo han vendido a fondos de inversión, la promoción de vivienda nueva será una de las actividades destacadas para 2015. Sobre todo, en esas áreas donde se constate que el stock ha disminuido significativamente.

Esa obra nueva vendrá de la mano de promotoras que vuelven al mercado y de cooperativas que ya están comprando suelo en distintas ciudades. El objetivo será dar respuesta a una demanda que lleva años esperando y que busca vivienda nueva en determinadas zonas de las ciudades donde, después de años sin construir, hace falta.

Es cierto que durante años se construyeron muchas viviendas y que el stock creció de manera considerable mientras se reducían los demandantes, pero los últimos datos del Ministerio de Fomento, correspondientes a 2013, ya muestran un descenso del mismo.

Frente a esa vivienda nueva, habrá otras áreas donde el stock de inmuebles seguirá siendo muy importante. Durante 2014, los fondos de inversión se preocuparon de comprar grandes paquetes de viviendas y se seguirán desprendiendo de ellos en los próximos meses, a medida que la demanda tire del mercado, tal y como marca la tendencia.

Según los datos del Ministerio de Fomento, en el tercer trimestre de 2014 las ventas se incrementaron un 13,5% respecto al mismo periodo de 2013. Predisposición que ha continuado en el mes de noviembre, según datos de Consejo General del Notariado, que indican que la compraventa de viviendas alcanzó las 31.576 transacciones, con un aumento interanual del 14%. A todo esto se une el hecho que los precios de la vivienda han dejado de descender.

VIA@fotocasa

Apetito por el ladrillo europeo

El mercado inmobiliario europeo está asistiendo a un giro de 180 grados en las expectativas de inversión. La fotografía a falta de dos meses para acabar 2014 nada tiene que ver con la de 2013.

Tanto ese año como los anteriores desde que empezara la crisis, los fondos de real estate soportaban grandes dificultades para atraer inversores a la región, pero ahora la situación ha dado un vuelco radical.

De la travesía por el desierto se ha pasado a caminar por un auténtico vergel. El apetito de los inversores por el ladrillo europeo se ha disparado, circunstancia que los fondos inmobiliarios con foco en la zona están aprovechando para elevar la captación de recursos hasta cotas precrisis. Así, solo en lo que va de 2014, estos vehículos han recaudado 21.000 millones de euros, la cantidad más alta registrada desde 2007, cuando consiguieron alcanzar en todo el año 23.000 millones, según los datos del servicio de análisis Preqin.

Si los compromisos hasta octubre son comparados con los cosechados en los doce meses de 2013 (11.000 millones), aún parece más extremo el cambio de percepción de los inversores respecto al real estate del Viejo Continente. Es decir, incluso antes de dar por zanjado el año, la recaudación ya casi dobla la del ejercicio anterior.

Ese enorme interés por tomar posiciones en el ladrillo europeo ha contribuido, asimismo, a aumentar significativamente la proporción que el capital atraído por Europa representa dentro del global para inversiones en inmobiliario, propiciando que el 44% de los recursos totales obtenidos en el año estén orientados a la zona, mientras que en 2013 solo un 17% tenía esa vocación.

Con todo, la principal consecuencia del actual éxito en la recaudación es que los fondos de real estate han conseguido hacerse con una capacidad de disparo en Europa nunca vista. Así, el capital disponible para realizar compras en la región ha establecido un nuevo récord histórico en 52.000 millones de euros, un 44% más que lo que albergaban en diciembre del año pasado.

Sesgo oportunista
No todos los fondos concitan, sin embargo, el mismo interés. Los que siguen una estrategia de sesgo oportunista tienen más tirón entre los inversores, ávidos por cazar las gangas que la crisis financiera ha puesto en bandeja. Más de la mitad de la recaudación recabada hasta octubre –unos 12.300 millones de euros– ha ido a parar a vehículos con una pauta de inversión oportunista y distressed.

Eso sí, el repunte de la inversión en el real estate del Viejo Continente no habría sido posible sin el regreso de los grandes fondos estadounidenses. De hecho, el 55% de los recursos captados en 2014 procede de gestoras no europeas, que un año antes solo aportaban un 26% del capital atraído.Entre éstas, Blackstone desempeña un papel protagonista. En marzo anunciaba el cierre de un fondo inmobiliario dotado con 5.100 millones de euros, que ha conseguido el hito de ser el más cuantioso que nunca haya existido para Europa y que es responsable del acelerón del fundraising para ladrillo en el año.

Hace una semana, Iñaki Echave, director general de Blackstone con responsabilidades sobre España y Portugal, apuntaba en unas jornadas sobre capital riesgo que la apuesta de la firma por el inmobiliario europeo es la continuación de la secuencia que comenzó en EEUU, donde la gestora «ha ganado mucho dinero» con la recuperación del ladrillo.

via@expansion.com

Evolución del precio de la vivienda nueva y usada en las principales ciudades españolas (tabla)

El precio de la vivienda nueva y usada bajó un 2,3% en españa durante el segundo trimestre de 2014, respecto al mismo periodo del año pasado, hasta situarse en 1.328 euros el m2. aunque este dato ha repuntado en comparación con el de los tres primeros meses del año, lo cierto es que el precio medio acumula un descenso del 44,7% respecto al valor máximo que alcanzó en 2007, cuando se situó en 2.401 euros el m2, según un informe de st sociedad de tasación

Por ciudades, a coruña y bilbao lideraron los retrocesos del precio medio de la vivienda entre las grandes ciudades, con caídas del 12,7% y del 10,3% cada una, mientras que sevilla y málaga fueron las únicas urbes en las que subió el importe medio por metro cuadrado, con un ascenso del 5,7% y del 2%, respectivamente

Por comunidades autónomas, cantabria y comunidad valenciana fueron las que registraron un mayor descenso en el precio medio de la vivienda, con bajadas del 10,6% y del 9,8%, respectivamente. las caídas menos acusadas fueron para castilla-la mancha (-1,2%). en el lado opuesto se situaron galicia, con una subida del 6,6%, la rioja (+5,5%), navarra (+2,6%) y asturias (+1%). en aragón se mantuvieron los precios invariables, en 1.097 euros por metro cuadrado

Las caídas menos acusadas fueron para asturias (-1%) y castilla-la mancha (-1,2%). en aragón se mantuvieron los precios invariables, en 1.097 euros por m2

St sociedad de tasación destaca en su análisis que evolución de los precios de la vivienda apunta a una “cierta estabilización”, aunque “no se puede asegurar aún que hayan tocado fondo”, ya que esta condición depende en gran medida de factores ajenos al sector inmobiliario

En este sentido, recalca que no se aprecian en el horizonte inmediato “posibilidades de aceleración” en la absorción del excedente de oferta, que sigue siendo abundante, al margen de la irrupción en el mercado de fondos de inversión extranjeros, que adquieren grandes paquetes de vivienda

En su opinión, la absorción de la oferta por parte de dichos fondos de inversión se muestra “insuficiente” para relanzar un sector que acumula seis años de fase recesiva, “sin que se vean todavía señales fiables de reactivación, a la espera de que el crédito a la vivienda comience a fluir”

La tasadora ve probable que la tendencia a la disminución de las operaciones de venta irá en beneficio de las de alquiler, en algunos casos con opción de compra. “será necesario observar con atención la influencia que en este sentido tiene la modificación de la fiscalidad de estas operaciones, introducida recientemente por el gobierno”, asevera

Como conclusión, indica que es previsible que se mantenga el ajuste en el nivel de oferta, y “habrá que esperar para ver” si se consolida en los próximos meses la tendencia a la baja en los descensos de precios, muy acusada en este semestre, “y nos acercamos al verdadero punto de inflexión que marque el inicio de la reactivación del sector”

VIA@idealista