La aventura de alquilar y comprar piso en Girona y Tarragona

El precio del alquiler en Girona ha subido de media en un año el 8%

El urbanismo de Tarragona favorece la existencia de una oferta muy variada

La escalada de los precios de la vivienda de alquiler y de propiedad no es exclusiva de Barcelona. El fenómeno se repite en numerosas ciudades catalanas y españolas. Esta es la situación que se vive, por ejemplo, en Girona y Tarragona.

GIRONA: LA EXTINCIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER

Entre 50 y 100 euros mensuales es lo que ha subido el precio del alquiler en la ciudad de Girona ante la dificultad cada vez mayor de encontrar un piso. Según datos de la Cambra de la Propietat de Girona, la media de un alquiler en la capital está sobre los 513€, un 8% más que el año 2016. El estoc de alquiler en Girona cada vez es más reducido, y entre otras causas, los expertos consultados consideran que hay dos de principales.

La primera, la presión sobre el mercado que provocan los estudiantes que, durante el verano, copan la mayoría de ofertas de alquiler especialmente en el Barri Vell y los distritos cercanos como son el Eixample, la Devesa y Pericot-Montilivi. La presencia de la población universitaria ha llegado al extremo de que algunas inmobiliarias se quedaron en el verano del año pasado sin estoc de viviendas de 3 y 4 habitaciones para poder ofrecer a otros segmentos de potenciales clientes.

Una segunda razón principal es el cambio detectado entre los propietarios de los inmuebles que están empezando a dejar de alquiler para ofrecerlos para la compraventa. Los expertos consultados consideran que la crisis provocó que muchos de los pisos que no se vendían se trasladaron al mercado del alquiler. Ahora, la sensación es a la inversa y se vuelve a poner más pisos en venta que en alquiler.

Otra razón es la proliferación de los pisos turísticos de alquiler, que en Girona tiene un parque cada vez mayor, y que también aumenta la presión en el mercado ya que reduce el esto final.

Todo ello ha conllevado que en la ciudad de Girona sea cada vez más difícil encontrar un alquiler.  “A la mañana siguiente de poner un anuncio de alquiler nos llegan una media de 20 peticiones”, han relatado fuentes del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Girona.

TARRAGONA: LAS MÁS BUSCADAS, ENTRE 100.000 Y 200.000 EUROS

Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, a finales del 2007, el precio medio de la vivienda en Tarragona era 2.355 euros por metro cuadrado. Una década después, tras caídas acumuladas que superaron el 50%, el mercado repunta, con más pena que gloria, desde finales del 2015.

En vivienda de segunda mano, según el informe mensual de  febrero de precios de venta de www.pisos.com, Tarragona es la tercera ciudad más cara de Catalunya, con un precio de 1.410 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento mensual del 0,19% y la sitúa, interanualmente, en la undécima ciudad de España en la que más han subido los pisos.

El sector inmobiliario local también percibe una mejoría, pero tan tímida que “manda el precio más que el tipo de vivienda”, constata el agente de propiedad inmobiliaria Joan Boronat. Así, las más buscadas están entre los 100.000 y los 200.000 euros y “hay oferta, pero no en determinadas zonas”.

El peculiar urbanismo de Tarragona, disgregada en una constelación de barrios por levante, cerca de las playas y por poniente, cerca de las químicas, se traduce en que en la periferia se pueden encontrar pisos de tres habitaciones por menos de 40.000 euros y en otros lugares, el precio no bajará de los 250.000.

El presidente de la Cámara de la propiedad urbana, Agustí Pujol, no tiene la percepción de que la ciudad expulse habitantes. La vivienda de segunda mano mantiene vivo el sector, aunque en muchos casos se trata de “pequeños inversores que no necesitan hipoteca y las compran para alquilarlas”.

Precisamente, el alquiler es el gran déficit de la ciudad, con muchas más demanda que oferta y una “carencia total de alquiler social, es lo más buscado, pero no se encuentra”.

Según datos de Habitania, en marzo del 2016 alquilar un piso en Tarragona costaba 6,88 euros de media el metro cuadrado y en febrero de este año, 7,44.

Respecto a la obra nueva, el precio en Tarragona es de 1.803 euros el metro cuadrado útil, mientras que en Reus es de 1.916 euros, según un estudio de la Asociación de Promotores de Catalunya. El precio cambia radicalmente si son viviendas unifamiliares: 3.175 en Tarragona y 1.680 euros en Reus. via@elperiodico

¿Cuáles son las hipotecas mas baratas del mercado?

La cuota media de un préstamo hipotecario se encarece 45 euros al mes si el consumidor no cuenta con todos los extras que exigen los bancos, lo que supone un desembolso adicional de 543 euros al año y un total de 11.393 euros más cuando termina de devolver su deuda.

Bonificar a los clientes más fieles se ha convertido en la estrategia estrella de los bancos a la hora de ofrecer una buena oferta hipotecaria. A día de hoy, todas las hipotecas variables que hay en el mercado se venden siguiendo este esquema: cada producto se publicita a un precio de Euribor más un diferencial pero, para conseguirlo, el cliente tiene que estar dispuesto a contratar una serie de productos vinculados, como seguros, tarjetas o planes de pensiones. Si no lo hace -o en un momento determinado no puede seguir afrontando su coste- la entidad volverá a revisar el precio de su préstamo y aumentará la cuota que paga cada mes.

Esta estrategia puede generar un doble problema para el consumidor: el primero, que el coste de algunos de esos productos vinculados se personaliza en función del perfil del cliente y de la cantidad que desee solicitar, por lo que es complicado saber a priori cuánto habrá que pagar por ellos y, por tanto,comparar entre unas ofertas y otras. El segundo, que no todos los bancos exigen contratar los mismos extras, lo que complica aún más la comparativa.

Además, a la hora de averiguar si interesa contratar productos vinculados a la hipoteca para lograr una rebaja en el diferencial, el futuro hipotecado tiene que tener en cuenta que muchos de estos extra tienen un coste: por ejemplo, hay ofertas que requieren la contratación de seguros de vida y de hogar, realizar un consumo mínimo al año con tarjetas de crédito o abrir un plan de pensiones al que habrá que realizar unas aportaciones mínimas cada año.

Para que puedas echar cuentas, en Kelisto han analizado las ofertas de cada banco de forma que puedas averiguar qué hipotecas exigen más productos vinculados y cuál es su impacto en la cuota que tendrías que pagar cada mes.

A día de hoy, prácticamente todas las hipotecas exigen, como mínimo, que el consumidor domicilie su nómina y contrate un seguro de hogar y otro de vida para poder acceder al diferencial mínimo que oferta. Ahora bien, a partir de ahí,el lote de extras que incluye cada una puede ser muy distinto.

El 52% de las hipotecas que comercializan los bancos requiere que se contraten cinco productos extra: además de la nómina y las pólizas de hogar y de vida, estas ofertas añaden otras vinculaciones, como la de hacer un gasto mínimo anual con tarjeta de crédito, abrir un plan de pensiones al que habrá que hacer unas aportaciones mínimas cada año o domiciliar recibos.

Dentro de este grupo se incluyen productos como las hipotecas variables del Grupo Kutxabank (Kutxabank, BBVA, CajaSur y Vital Kutxa), la Hipoteca BBVA y la Hipoteca Santander, la Hipoteca Premium de Banco Popular y Banco Pastor, o la Hipoteca Ahora de BMN, entre otros.

Entre las ofertas restantes, un 18% exige la contratación de cuatro productos vinculados, y otro 18%, que el cliente se haga con tres. Ese es el caso de la Hipoteca Mari Carmen de Abanca, la Hipoteca Open de Openbank o la Hipoteca Inteligente de Evo (con cuatro extras), o la Hipoteca Naranja de ING Direct y la Hipoteca Freedom de Banco Mediolanum, con tres.

Por último, un 12% de los préstamos hipotecarios requiere que se contraten seis o más productos para lograr el diferencial más bajo, como ocurre con la Hipoteca Geral Premium de Banco Caixa Geral, la Hipoteca Postal de Bancorreos o la Superhipoteca Ibercaja.

VIA@abc

8 claves necesarias a la hora de contratar una hipoteca

El año 2015 ha comenzado con una fuerte subida en las hipotecas que se firman en España. Sin embargo, tomar esta decisión y adentrarse en este proceso es algo complejo, que

requiere mucha reflexión. De ahí que a continuación repasemos algunas de las principales cuestiones que se deben tener en cuenta a la hora de contratar una hipoteca en España.

1. Informarse: El cliente se debe informar sobre los pasos que supone este proceso y sus consecuencias. Para ello, es interesante echar mano de guías online o del manual elaborado por el Banco de España al respecto.
2. Comparar ofertas: Se debe terminar con la práctica de pedir un préstamo hipotecario al director del banco que se conoce. Es necesario comparar el resto de condiciones hipotecarias que se ofertan en el mercado.
3. Valorar las propias posibilidades: Cada cliente cuenta con una hipoteca personalizada, que ha de alcanzar en función de cuál sea el valor de la compraventa, la cantidad máxima que concede la entidad bancaria y el ahorro del que dispone en ese momento.
4. Pretasar la vivienda: Se debe averiguar si el valor de tasación del inmueble por parte del banco es suficiente y aproximarse, a través de una pretasación, al valor real de la vivienda que se quiere comprar.
5. Contratar a un intermediario: Para que esta operación tenga sentido, estos profesionales han de ser capaces de conseguir la hipoteca de forma ágil y en las mejores condiciones.
6. Actuación frente a la vinculación: Se debe conseguir la mínima vinculación posible con el banco y hacer números con los productos y servicios que ofertan asociados inexorablemente a la firma de la hipoteca.
7. La figura del avalista: Hay que cuidar la figura del aval, generalizada con el ‘boom’ inmobiliario y que carece de derechos, ya que responde con todo su patrimonio presente a una deuda futura.
8. Preparación antes de la firma con el notario: Uno se debe informar de las condiciones de la firma de la hipoteca y realizar las preguntas necesarias a este profesional. También se debe buscar cuál es notario que más conviene para realizar este procedimiento.

VIA@pisos.com

La demanda de vivienda crece

·Sólo las principales agencias inmobiliarias tienen más de 300.000 potenciales demandantes en lista tras reavivarse las inscripciones

·Se trata de clientes decididos que llevan años siguiendo el sector
·La pareja joven en busca de primera casa gana terreno al inversor
·El aún escaso crédito y las falsas expectativas, los grandes frenos
·Las ofertas a la baja de hasta el 10% todavía siguen aceptándose

El mercado de la vivienda va recuperando poco a poco el pulso perdido, allá por 2007, a golpe de estadísticas positivas -aún intermitentes-. Los precios ya apenas bajan e incluso algunos organismos dan incrementos, la compraventa tiende al alza y la concesión de hipotecas se reactiva. Esta nueva realidad inmobiliaria parece haber despertado a la demanda embalsada, agazapada a la espera de que llegara un buen momento para comprar.

Y es que la percepción sobre la vivienda ha cambiado. Según el Índice de Confianza del Consumidor del CIS de septiembre, un 3,8% de los entrevistados dice tener planes de comprar en el próximo año y un 26,6% piensa que los precios subirán. Estos porcentajes están muy por encima de los que se daban hace un año (2,7% y 7,2%, respectivamente). Apenas un 11,6% opina que el coste de los pisos seguirá bajando, mientras que en 2013 lo creía un 41,8%.Esta reaparición de los potenciales compradores ha comenzado a reflejarse notablemente en las bases de datos de las inmobiliarias, que no paran de engordar y han pasado a estar nutridas por cientos de miles de clientes que buscan vivienda. Según ha contabilizado este suplemento, sólo en las principales compañías del sector hay inscritosmás de 300.000 demandantes activos de casa. Esta cifra tiene su principal granero en Madrid y crece por momentos al rebufo de la paulatina mejoría económica.

"La situación ha cambiado radicalmente desde finales del año pasado. Ha vuelto el interés por comprar", declara Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, firma que tiene fichados 19.221 potenciales compradores (9.324 en la Comunidad de Madrid). En su opinión, este efecto llamada se ha producido por"un cóctel perfecto": el ajuste de precios ("en el punto más bajo de la curva"), la "incipiente" recuperación económica y la "determinante" vuelta del crédito. En contraposición a estos incentivos, Duque ve en "la precariedad laboral" el principal lastre para el mercado.

Justificando el resurgir de la demanda, Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, ensalza la calma que comienza a instaurarse en el sector tras años de turbulencias. "La sensación de tranquilidad y de normalidad que rodea, por fin, a la vivienda ha hecho que la gente pierda el miedo a buscar y a comprar", declara. Tecnocasa dispone de 39.947 clientes dispuestos a adquirir piso (18.469 en la Comunidad de Madrid). Este dato supera, de largo, su cartera de inmuebles a la venta a nivel nacional, que asciende a 4.875 unidades (934 en la capital).

El director general de Look & Find, David Moya, insiste en que los demandantes responden a un "perfil muy cualificado y de ahí que un porcentaje no inferior al 70% acabe comprando". Aclara que disfrutan de posibilidades económicas, corren poco riesgo de perder su empleo y cuentan con altos conocimientos del mercado ya que "llevan bastante tiempo pendientes". Hasta 19.380 demandantes tiene Look & Find para sus 14.584 inmuebles.Pero quizá lo más relevante de esta situación no sea la cantidad de la demanda, sino su calidad. Los expertos destacan que un elevado porcentaje de potenciales compradores está realmente interesado en hacerse con un piso a corto y medio plazo. Rafael Bello, del Grupo Re/Max, afirma que "hay una alta motivación porque se trata de un comprador maduro". "Los clientes", añade, "son conscientes de que estamos en un momento excelente". Su empresa maneja el mayor dato de compradores registrados en España: 218.719.

Como remarca Cubero, "la demanda se ha vuelto, por suerte, mucho más exigente". Una exigencia que ha conllevado un nuevo modo de sumergirse en el mercado. Ya no suele ir por libre y opta cada vez más por el asesoramiento profesional. "La gente se va dando cuenta de que la compra de casa es una de las decisiones más importantes de su vida y que requiere una intermediación de expertos", comenta Duque.

Viendo estos plazos de venta y de compra, los analistas aclaran que no es el momento de esperar pequeñas rebajas porque esa espera suele acarrear la pérdida del inmueble. Según Bello, "el precio es importante, pero no merece la pena arriesgarse a perder la casa deseada por una rebaja del 2% o del 3%". El responsable de Re/Max cree que lo más importante, después del gran ajuste experimentado, "debe ser que la vivienda reúna las características deseadas".Esta intercesión profesional juega, sin duda, a favor de la dinamización de las compraventas y acorta los plazos de venta. Desde Tecnocasa se apunta que el ciclo de comercialización está por debajo de los dos meses gracias en parte a que los precios de las casas que intermedia se han ajustado hasta un 60%. Mirando al lado de la demanda, Moya señala que un comprador receptivo no suele tardar más de tres o cuatro meses en comprar.

via@elmundo

Más hipotecas y… ¿más baratas?

A medida de vamos viendo nuevas ofertas en el mercado hipotecario, se comprueba que la apertura del crédito se está produciendo tímidamente. Según nos alejamos del año 2013, ya podemos comprobar que entre enero y la primera semana de abril de 2014 se han estrenado 11 nuevas hipotecas. ¿Es 2014 el año de la recuperación hipotecaria?

No se puede afirmar a ciencia cierta, pero sí se empiezan a ver los primeros síntomas de mejora, pues al menos una docena de hipotecas ha visto rebajar sus diferenciales por debajo del 2%, según señala el comparador de hipotecas Bankimia.com. Este es un panorama totalmente opuesto al que se presentaba durante el mismo periodo de 2013, cuando en el mismo periodo, no se presentó ninguna nueva hipoteca y ocho ofertas sufrieron subidas en sus diferenciales que, en algún caso, superaban el 3%.

Estas ofertas coinciden en la línea que han señalado la mayoría de las entidades financieras: en este año el crédito volverá a resurgir. No obstante, todavía no hay que lanzar campanas al vuelo, pues el resto de obligaciones y vinculaciones sigue siendo más cara que años atrás. Estas siguen siendo accesibles para clientes con sólida solvencia y capacidad económica, pues la mayoría de casos se precisa contratar varios seguros (de hogar, de vida, de amortización de pagos…), así como tarjetas de débito y crédito.

“En 2014 habrá oportunidades de vivienda al alcance de cualquiera”, afirmaban desde Bankia, que se haría posible gracias al lanzamiento constante de ofertas hipotecarias, que se intensificaría a lo largo de este año, según palabras de Domingo Ávila, director de gestión de venta inmobiliaria de la entidad. ¿Se están cumpliendo estas previsiones? Donde más claro se comprueba es en la bajada de diferenciales, pero aún así la media que aplican bancos y cajas a las hipotecas se ha situado en abril al 2,415%, según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia. El estreno de nuevos préstamos hipotecarios dará la razón a estos augurios.
VIA@pisos.com

Bankinter, Santander e ING, ¿qué hipoteca interesa más?

Las tres entidades se han lanzado a competir en el mercado de las hipotecas, al lanzar las ofertas más interesantes del momento actual. Pero, ¿cuál es mejor?
Tras años de sequía crediticia, parece que el mercado de crédito hipotecario comienza a reactivarse. Tímidamente, cada vez son más las entidades que han comenzado a publicitar sus ofertas que, por primera vez en mucho tiempo, tienen un interés inferior al euríbor más el 2%. Bankinter, Santander e ING son las tres entidades de calado que se han lanzado en esta competición (más allá de CajaSur). Y, si bien ofrecen condiciones similares, hay diferencias que pueden notarse en el bolsillo, a la larga. En ese sentido, hemos preguntado a los expertos de HelpMyCash qué producto es el más competitivo, de cara al hipotecado.

"Se trata de 3 hipotecas a priori bastante iguales: las 3 tienen un diferencial por debajo del 2%, conceden un 80% de financiación y tienen una comisión de apertura del 0%. Es decir, partimos de que las 3 hipotecas son muy buenas ofertas, tal y como está el mercado", explica Olivia Feldman, fundadora de HelpMyCash.

No obstante, Feldman puntualiza algunos detalles, si es necesarios elegir la mejor de las 3:

Bankinter. Es cierto que tiene el diferencial más bajo (1,95%) pero pierde en todo lo demás: es la oferta que exige más vinculación (nómina, seguro de hogar, seguro de vida y seguro de desempleo si queremos reducir el interés fijo inicial), tiene la TAE más alta (3,48%), solo se concede a hipotecas de al menos 150.000 euros para 1ª residencia, y solo está disponible hasta el 28 de febrero. Además, esos 0,04 puntos porcentuales menos en el diferencial (1,99% - 1,95%) suponen una diferencia en la cuota insignificante, de unos 3 euros (calculado para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años).

Santander. Diríamos que es la 2ª mejor oferta de las 3. Cuenta con la TAE más baja y solo obliga a contratar un seguro, el de hogar. El resto de vinculación es sin coste: domiciliación de nómina y recibos, y contratación de tarjetas. Además, sirve para financiar 2ª vivienda (hasta el 70%) y está disponible hasta el 30 de abril.

ING. La Hipoteca Naranja gana en casi todo a las ofertas de Bankinter y Santander: no tiene interés fijo inicial que encarezca la hipoteca (Bankinter tiene 3,90% y Santander un 2,95%), concede el plazo más largo para pagar (40 años versus los 30 de los otros dos), permite financiar cualquier vivienda a partir de 50.000 €, también 2ª residencia con la financiación más alta (75%) y tiene el seguro de hogar más barato (167,75 € versus los 224,38 € de Bankinter o los 220 € de Santander).

En cualquier caso, el consejo de HelpMyCash para los que busquen una hipoteca "es que pregunten qué condiciones exactas les ofrecen estos bancos para su caso particular", dado que "las hipotecas no son productos de precio cerrado; siempre son regateables y se modifican según el perfil financiero de cada cliente".
Asimismo, una herramienta muy útil para comparar ofertas hipotecarias es el comparador de Finanzas.com, elaborado con ayuda de HmC.

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