¿Es mejor dejar mi piso en exclusiva o firmar con varias agencias inmobiliarias?

La mayoría de expertos abogan por la exclusividad, aunque remarcan que los plazos acordados en el contrato han de ser cortos

Si a la hora de vender nuestro piso nos decantamos por una agencia inmobiliaria, puede surgirnos la duda entre dejarlo en exclusiva o en repartirlo entre varios agentes. El contrato en exclusiva establece que la inmobiliaria será la única entidad que se encargará de buscar a compradores para la vivienda. Por lo tanto, si el propietario consigue vender por su cuenta o por otros medios, tendrá que abonar igualmente los honorarios pactados con la agencia.

A pesar de la desventaja que puede suponer a simple vista el no repartir la vivienda entre diferentes entidades, la mayoría de expertos inmobiliarios suelen aconsejar la elección del contrato en exclusiva para que se dé preferencia a la venta de la casa. Algo que podría no suceder si el contrato se firma con varias agencias a la vez. Sin embargo, los expertos añaden un inciso. El contrato en exclusiva ha de realizarse por un corto periodo de tiempo, como unos tres meses, que luego se podrá renovar en caso de que el cliente esté satisfecho.

El jefe de estudios de pisos.com, Manuel Gandarias, aclara que «es preferible llegar a un acuerdo en exclusiva con una agencia que proporcione unos servicios de calidad y unos honorarios definidos y en la linea con el mercado». En este sentido, Gandarias añade que, «el profesional deberá planificar las acciones comerciales necesarias para la venta, estará interesado en promocionar el piso al máximo y dará un plazo estimado de venta realista. Igualmente, se le podrá exigir un trato acorde a la importancia que tiene para el vendedor dicha operación»

«Es preferible llegar a un acuerdo en exclusiva con una agencia que proporcione unos servicios de calidad»

Desde las propias inmobiliarias aconsejan tener cuidado en el caso de que la vivienda se deje en varias agencias. Por ejemplo, en Urbalez advierten de revisar las condiciones de venta que se pactan con cada una. «En numerosas ocasiones hemos visto la misma vivienda en distintas agencias, y cada una con un precio distinto e incluso con algún otro error, como más habitaciones, o una si tiene garaje y otra no… y esto puede ser muy perjudicial si aparece un comprador», argumentan en su página web. El contrato en exclusividad, por contra, garantiza que el inmueble se oferta a un único precio.

Sin embargo, algunas agencias alertan de las desventajas que implican dejar tu piso en exclusiva. En este sentido, se advierte del riesgo que implica dejar tu casa a una sola agencia a la hora de fijar el valor de salida. «Al firmar una exclusividad, lo mas común es que valoren tu piso a la baja, pero por el contrario, los honorarios de las agencias que hacen este tipo de exclusivas, normalmente son mayores al 3%, llegando hasta el 10%. Finalmente, el inmueble se vende mas barato, (si se vende) y el propietario paga hasta el triple de honorarios», afirman desde la página web de la inmobiliaria Gutián.

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¿Merece la pena vender una vivienda en exclusiva?

A menudo pensamos que si dejamos nuestra casa a la venta en varias inmobiliarias a la vez, lograremos venderla más rápidamente. ¿Has oído hablar de la exclusiva inmobiliaria? Si has decidido poner tu casa a la venta  y piensas que tú solo no sabrás cómo hacerlo, lo mejor será contactar con un buen profesional inmobiliario. ¿Por qué llevarlo a una sola agencia si, seguramente, dejándolo en varias a la vez se venderá mucho más rápido? Acabas de cometer tu primer gran error.

Es muy común pensar que si dejas tu inmueble a varias agencias inmobiliarias a la vez, primero, competirán entre ellas para venderlo cuánto antes; segundo, se venderá más rápido, ya que lo verá un número mayor de clientes; y tercero, porque el agente se involucrará más al saber que en cualquier momento se lo puedes dar a otro. En estas afirmaciones es donde estás dando tu primer paso en falso. Ninguna de ellas es cierta.

En el sector inmobiliario, cuando se habla de la venta de una vivienda en exclusiva se hace referencia a que la propiedad está en venta en una sola inmobiliaria, no en varias a la vez. Pero si solo la tiene una inmobiliaria, no la verá un número de gente tan amplio como si la tuviera en venta varias inmobiliarias a la vez, ¿no?  La realidad, es que los pros de dejar tu casa en exclusiva a una sola agencia son muchos más que los contras que podrás encontrar.

Con esta fórmula de trabajo conseguirás ser el centro de atención de la agencia. Eres un cliente único, por lo que dedicará todo su esfuerzo y su tiempo (recuerda que el tiempo también es dinero) a que tu casa se venda lo más rápidamente posible y con el mejor precio de mercado.

Además, si has elegido una buena agencia inmobiliaria para la venta de tu inmueble, ésta se encargará de distribuir la información de tu vivienda entre el resto de inmobiliarias de la zona, así como entre su red de contactos. Tendrás muchos puntos de venta con un único interlocutor.

Está comprobado: las viviendas que se dejan en exclusiva tardan menos tiempo en venderse en el mercado. ¿Por qué? Porque el agente inmobiliario se encarga de hacer un plan de marketing especifico de tu casa, según sus características, y de la zona donde se encuentre. Además, te habrá orientado sobre el precio real de mercado de tu propiedad. Una buena agencia inmobiliaria conoce su zona y su mercado. Déjate asesorar.

En muchos casos, la exclusiva inmobiliaria es una cuestión de confianza. Vender es complicado, pero un buen agente inmobiliario sabe cómo hacerlo, por lo que te recomendamos que sigas todas las indicaciones y directrices que te marque. Vender una casa no es una tarea fácil, hay que saber cómo hacerlo. No dudes en contactar con un buen profesional que te ayude durante todo el proceso.

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10 claves para alquilar una vivienda a través de una agencia

El alquiler de viviendas ha subido más de un 36% en los últimos 10 años hasta alcanzar el 14,5% del parque de viviendas, según datos del Banco de España, cifra que el INE eleva a más de 2,4 millones de viviendas. De este volumen de alquileres, solo el 30% se realiza a través de agentes inmobiliarios, dado que la mayoría opta por negociar directamente con el propietario, según datos de Arrenta. ¿Compensa recurrir a una agencia para buscar vivienda en alquiler? Aquí te damos 10 claves para que tú decidas.

1.Gestión integral del alquiler

Como consecuencia del incremento del mercado del alquiler y la reconversión del negocio de la intermedación existe una amplia variedad de agencias que gestionan alquileres. Los servicios que prestan varían en función de la especialización. La relación puede limitarse solo a la búsqueda del inquilino sin prestar ningún servicio adicional, pero la agencia también puede llevar la administración del alquiler, garantizar la defensa legal del propietario y los impagos de renta a través de seguros.

“La agencia integral paga directamente la renta al propietario, asumiendo el riesgo de los impagos que pudieran producirse y respondiendo directamente de su gestión sin acudir a ningún seguro”, explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

2.Selección de la agencia

Antes de elegir la agencia con la que realizar el alquiler de la vivienda, el propietario debe saber qué servicios ofrece porque determinarán su relación con la agencia. “Debe elegir la agencia o el profesional inmobiliario que por cercanía, confianza, forma de trabajar, prestigio y honorarios le pudiera parecer más adecuada”, explican desde Renta Garantizada.

Si se opta por una agencia que realiza la gestión integral del alquiler, “el propietario conseguirá que se cumpla el contenido de lo pactado en los contratos, pues muchos incumplimientos provienen de repercutir a los inquilinos obligaciones que no les corresponden como ocurre con mucha frecuencia en temas de obras y reparaciones”, según Zurdo. Además, se tiene asegurado el pago de la renta porque es la agencia quien paga al propietario.

3.Relación contractual

Según los servicios que presta la agencia al propietario, la relación queda establecida a través de una nota de encargo cuando solo se ocupa de buscar inquilino. “Cuando se contrata la gestión integral se requiere un documento de encargo de alquiler, un contrato de arrendamiento que cumple con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se suscribe entre arrendador, arrendatario y agencia y un contrato de prestación de servicios”, según la Agencia Negociadora. En el contrato de servicios es donde se establecen las bases y honorarios que tendrán que abonarse si al final se realiza el contrato de alquiler a través de la agencia.

4.Visitas y valoración

La visita y adecuación del inmueble es lo primero que realiza la agencia para conseguir que sea un producto competitivo. En la misma se comprueba que la vivienda tenga el alta en todos los suministros, que sea apta para vivir y que tenga el certificado energético, requisito imprescindible desde junio de 2013.

“La visita a la vivienda sirve además para realizar una valoración y tasación para adecuar el precio del alquiler al precio del mercado”, matiza Lorenzo Colino, de Renta Garantizada. Es fundamental conocer el precio medio de la zona, antigüedad de la vivienda, tamaño o si está amueblado o no para determinar la renta. El exhaustivo conocimiento del mercado es la baza que tienen las agencias a la hora de fijar el alquiler.”El precio técnico consiste en poner un precio que asegure la máxima ocupación del inmueble”, matiza David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

5.Promoción de la vivienda

Una vez realizada la visita normalmente se realiza un informe sobre el estado de las instalaciones para evitar posteriores problemas. Toda esta información se ofrece al inquilino antes de visitar la vivienda.La agencia se encarga de la promoción del inmueble en webs y portales inmobiliarios y, paralelamente, realiza búsquedas en su propia base de datos de posibles inquilinos. “El propietario recurre a la agencia porque busca seguridad y gestión eficiente, quiere tener rentabilidad de su propiedad mientras que el inquilino no busca al profesional, busca la vivienda”, puntualiza Caraballo.

6.Estudio de solvencia del inquilino

La elección del inquilino idóneo pasa por un estudio de solvencia previo realizado por las agencias,para tener la seguridad de que no es moroso. “Nuestra agencia está asociada a ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y somos agente homologado de FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) por lo que consultamos estos ficheros antes de elegir al candidato”, confirman desde Alquiler Seguro. De este modo, se aseguran de la situación financiera del inquilino sin necesidad de pedir garantías adicionales.

7.Fianzas, avales y depósitos

De las garantías adicionales que el propietario puede pedir para asegurar el cobro de la renta, se exige la fianza establecida en una mensualidad tal y como indica la LAU, pero los avales y depósitos no son habituales cuando se contrata a través de agencias especializadas. El problema de estas garantías es que exigen un gran desembolso al inquilino en el caso de los depósitos y los avales bancarios tienen un periodo de validez concreto.

8.Seguros de impago del alquiler

Según un estudio de Arrenta, uno de los servicios más valorados de las agencias de alquiler son los seguros de impago que permiten al propietario cobrar la renta en caso de impago sin esperar que se dicte sentencia. Estos seguros cubren desde el impago de la renta a daños en la vivienda o gastos judiciales de abogado y procurador en caso de desahucio. La prima está en función de la cobertura y de la renta de la vivienda. Sin embargo, desde Alquiler Seguro reconocen que “cuando el inquilino tiene problemas para pagar es mejor refinanciar la deuda o buscar una vivienda más económica porque el seguro de impago no resuelve muchos casos”.

9.Comisiones

No está regulada la comisión que se debe pagar. En algunos casos, el coste lo asume el propietario y en otros el inquilino, pero si se trata de un servicio integral el pago de los honorarios se reparte entre ambos. Lo normal es el pago de una mensualidad de la renta más el IVA correspondiente. “Los honorarios los abona quien contrata los servicios de la agencia, en nuestro caso siempre es el propietario, pero no trabajamos con exclusiva, el propietario puede alquilar directamente la vivienda”, explican en Renta Garantizada.

10.Sin exclusividad

A pesar de que en la mayoría de los casos las agencias no trabajan en exclusiva, reconocen que no es habitual que propietarios e inquilinos lleguen a firmar el contrato de arrendamiento al margen de la agencia. En el caso de que lo hicieran, el propietario deberá abonar a la agencia una mensualidad de renta. Además, las agencias realizan el ingreso de la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, la defensa legal en la resolución de los contratos en caso de desahucio y la desocupación de la vivienda.

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10 claves para comprar una vivienda a través de una agencia

Comprar vivienda es la principal inversión que realizamos en nuestra vida, pero la mayoría de compradores desconoce todos los requisitos que debe comprobar antes de dar este importante paso. Desde si el precio es adecuado hasta cómo gestionar las mejores condiciones de su hipoteca. Por este motivo son muchos los que se deciden por buscar vivienda a través de una agencia inmobiliaria. Te damos 10 claves que esperamos que te sirvan de ayuda.

1.Asesoramiento profesional

La razón principal de acudir a una agencia inmobiliaria es conseguir asesoramiento profesional en todo el proceso de compraventa. El comprador accede a una cartera de inmuebles que se adapta a sus preferencias con toda la información sobre cargas, pagos ordinarios, situación registral de la finca… Por otro lado, el vendedor tiene una valoración de su vivienda acorde con el mercado, además de acceso a una base de datos de potenciales compradores.

2.Firma acuerdo agencia/cliente

A través de la nota de encargo se establece la relación entre el cliente vendedor y la agencia. En ella se especifican todos los servicios que va a prestar el profesional para comercializar la vivienda. “Normalmente, se firma un contrato con el propietario en el que se especifican las condiciones en las que la agencia gestionará la venta de la vivienda”, explica Laura Rodríguez, bróker de Re/Max Casa Viva. Hay diferentes tipos de contratos según los servicios que presta la agencia, por lo que es recomendable leerlo con atención.

3.Exclusividad

Determinar si la agencia trabaja en exclusiva es importante para evitar problemas. El tiempo de duración de la exclusividad no está regulado, pero suele ir de los 3 a los 6 meses. “La exclusividad es recomendable si el propietario quiere un alto compromiso por parte de la agencia, ya que la gestión en exclusiva garantiza un retorno de los esfuerzos realizados en la promoción y gestión de la venta de ese inmueble”, comenta Cristina Blanco, responsable de marketing y comunicación de Look & Find.

También existe la exclusiva compartida o multiexclusiva, como en Re/Max: “Tenemos la exclusiva de la comercialización, pero insertamos la vivienda en un listado que compartimos con inmobiliarias colaboradoras que pueden ser de Re/Max o de otras marcas para que la venta sea más ágil. Es una MLS. Si un compañero de otra agencia tiene el cliente comprador repartimos honorarios”.

4.Plan de marketing

La agencia diseña un plan de marketing para difundir y promocionar la venta del inmueble a través de todos los canales, principalmente Internet a través de su web, portales inmobiliarios o sus revistas corporativas. “Gestionamos los contactos interesados en el inmueble, para lo que se aplican procedimientos comerciales contrastados que evitan que el inmueble sea descartado por potenciales compradores, rebatiendo posibles objeciones y respondiendo con rapidez a las demandas de los compradores”, explican en Look & Find.

5.Planificación de las visitas

Es labor de la agencia planificar y realizar las visitas a la vivienda para evitar pérdidas de tiempo con visitas que no estén realmente interesados en comprar. Con antelación realizan una entrevista a los potenciales compradores para valorar sus necesidades y determinar si el inmueble se adapta a lo que buscan. Aconsejan al vendedor cómo poner a punto la vivienda para la venta.

6.Representación en las negociaciones

Las agencias participan activamente en las negociaciones con los potenciales compradores. El conocimiento que tiene la agencia sobre el precio real de las viviendas ayuda en el proceso de negociación. La fijación del precio de venta es un problema cuando se quiere vender la vivienda sin mediación de una agencia, dado que nos regimos por la norma de vender caro y comprar baratosin conocer realmente cómo está el mercado.

7.Asesoramiento legal y financiero

Las agencias también ofrecen información y asesoramiento en todo el proceso legal que supone la compraventa de un inmueble: reserva, contrato de arras, escrituras… También asesoran sobre las mejores condiciones financieras para comprar la vivienda y facilitan con acuerdos con entidades bancarias con mejores condiciones en los préstamos.

8.Comisiones

Se establecen por cada agencia en función de las acciones que realiza pero no hay fijados unos máximos ni mínimos, ni tampoco está regulado quién debe pagar, puesto que unas veces es el comprador y otras el vendedor. “Actualmente, los honorarios de las agencias se sitúan entre el 3% y el 10%”, puntualiza Rodríguez. En Tecnocasa, la comisión que paga el vendedor es de un 6% sobre el precio de venta del inmueble y del 3% para el comprador. En cualquier caso, los honorarios se pagan cuando se produce la venta como señalan desde Look & Find: “Los honorarios se establecen a éxito, es decir, si se lleva a término la venta de la vivienda. La cuantía alcanzará como máximo el 5% del precio de venta”.

9.Incumplimiento de contrato

Llegar a un acuerdo directamente entre comprador y vendedor al margen de la agencia para ahorrarse el pago de los honorarios tiene consecuencias diferentes según el contrato firmado con la agencia. “Si cualquiera de los dos había solicitado mediante un contrato la gestión a la agencia y se incumple ese contrato la agencia podrá tomar las medidas legales oportunas que se deriven de ese incumplimiento”, matizan desde Look & Find. En Tecnocasa advierten que en esta situación “la agencia inmobiliaria puede reclamar judicialmente los honorarios”. Sin embargo, las agencias reconocen que no es una práctica habitual.

10.Elegir la agencia adecuada

Para evitar sorpresas, las agencias aconsejan a los clientes informarse bien sobre cómo trabajan, leer detenidamente el contrato antes de firmar y preguntar todo aquello que no quede claro. El incumplimiento de los acuerdos firmados puede tener consecuencias. La ventaja es que al trabajar con una agencia inmobiliaria estas operaciones están amparadas por las Leyes de Defensa del Consumidor.

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