Los tres pasos previos a la compra de una vivienda para evitar problemas indeseados

comprar una vivienda es, quizás, uno de los actos más importantes que realiza una persona o una unidad familiar. se trata de la adquisición del lugar en el que vamos a desarrollar gran parte de nuestra vida íntima y personal, y donde posiblemente se construirá, continuará o se desarrollará nuestro “hogar”, ya sea familiar o individual. un conocido psicólogo afirma que tres son las cosas más traumáticas que pueden acaecer en la vida de una persona: 1.- la muerte de un ser querido, 2.- una ruptura matrimonial o sentimental y 3.- una mudanza

es por ello que, con independencia de que siempre aconsejo que, desde el minuto cero, la compra de un inmueble sea asesorada y acompañada por un abogado especialista en derecho inmobiliario (“más vale prevenir que curar”), voy a facilitar las gestiones que puede ir haciendo el futuro comprador y que, además de ahorrarle algunos costes, facilitará la labor del abogado que contrate para que le acompañe, redacte y negocie las cláusulas de los contratos que se han de firmar en una de las operaciones jurídicas, probablemente, de las más importantes que va a realizar a lo largo de su vida. con ellas se podrá garantizar, en parte, el buen fin del negocio inmobiliario de la compraventa

primer paso o investigación sobre la situación jurídica del inmueble:

- acudir al registro de la propiedad con el fin de solicitar una nota simple de la vivienda que sea objeto de la compraventa, en la que se podrá averiguar si existe alguna carga (embargos, servidumbres,….), gravamen (hipotecas), o alguna anotación que pudiera limitar la toma de posesión y, por tanto el uso de la vivienda (usufructos, arrendamientos)

- es conveniente solicitar también en el registro de la propiedad que informe si existe algún asiento de presentación pendiente de despacho, es decir, si alguna persona ha presentado algún documento para inscribir sobre dicha finca y está pendiente de dicha inscripción. este acto, que se denomina asiento de presentación, caduca a los 60 días desde que se solicita, por lo que es importante averiguar la fecha en que se ha presentado el documento que puede dar lugar, por ejemplo, a una anotación preventiva de embargo

- solicitar información en el ayuntamiento en el que se encuentre la vivienda, a fin de averiguar si existe alguna deuda pendiente por tributos o tasas locales o municipales (ibi, alcantarillado, basuras, agua municipal, ……). con el fin de que faciliten con certeza dichos datos, se habrá de pedir no solamente por la localización de la vivienda, sino también por el nombre y apellidos del anterior propietario, y cuando el vendedor sea un banco o entidad financiera, se habrá de solicitar también la información a nombre del anterior propietario al banco

- en la oficina de información catastral (en algunos ayuntamientos se obtiene la información directamente), o bien a través de la página web del catastro, se podrá averiguar, la superficie que se encuentra dada de alta, con el fin de comprobar que es la correcta, puesto que ello influye en el importe del recibo del ibi. de no coincidir dichos datos, es el momento de pedir del vendedor que solicite la alteración catastral correspondiente

- aprovechar la oportunidad de los comentarios que realice el tasador de la vivienda en su informe si se va a solicitar un préstamo hipotecario, y en el que se suele advertir, para el caso de diferencia en superficie, de la necesidad de adecuar el catastro a la realidad comprobada

segundo paso: investigación sobre servicios y suministros de la vivienda y comunidad de propietarios:

- consultar en las compañías suministradoras de los servicios y suministros de la vivienda la vigencia de los mismos y si se encuentran al corriente de pago. son muchas las ocasiones en las que el comprador se encuentra con una deuda del anterior propietario y que tendrá que abonar para que le sigan prestando dichos servicios

- o bien, como consecuencia de la baja de dichos servicios y/ó suministros, se pueden encontrar con la circunstancia de tener que contratar a los correspondientes instaladores autorizados para que les emitan el boletín de instalación que les va a permitir contratar los mismos, lo que conlleva un sobrecoste económico y temporal en el proceso de la compraventa y en el uso ú ocupación de la vivienda

- informarse en la comunidad de propietarios, si además de las cuotas ordinarias, se ha aprobado alguna derrama extraordinaria que se girará a futuro

tercer paso, comprobación del impacto fiscal de la compraventa:

los valores que tienen las haciendas autonómicas de los inmuebles no han sido revisados conforme a los precios reales que han ido adquiriendo en el mercado y la fuerte depreciación que han sufrido los mismos durante los últimos años, por lo que es más que probable que, una vez autoliquidado el impuesto de transmisiones patrimoniales, se echen encima tanto del vendedor como del comprador, exigiéndoles el abono de un impuesto extra calculado sobre el valor y los coeficientes multiplicadores que tienen las propias haciendas

esa exigencia influye tanto a vendedor, por cuanto ha de declarar la ganancia patrimonial generada por la compraventa en su irpf (plusvalía); como a comprador, por cuanto que este último será el obligado al pago de ese impuesto extra que se gira

via@idealista

La dificultad para vender vivienda provoca que el tiempo medio de posesión aumente de 7 a casi 10 años

Tal y como ha pasado con los coches, con la llegada de la crisis los ciudadanos han cambiado menos de hogar. la dificultad por vender o comprar una casa ha traído cambios en el uso de la vivienda. si en 2007 el tiempo medio de tenencia era de 7 años y cuatro meses, en 2013 ha pasado a ser de 9 años y 10 meses, es decir, un 34,09% más, según el colegio de registradores

Entre 2007 y 2013 desciende intensamente el porcentaje de viviendas vendidas en menos de cinco años desde su adquisición (es decir, con un componente inversor elevado), pasando del 56,2% que representaban en 2007 al 26,87% en 2013. en paralelo se observa un aumento de las que permanecieron en manos de sus dueños más de 10 años (componente mayoritario de uso residencial) desde el 19,90% en 2007 al 33,22% en 2013

No es la única novedad que ha traído el año 2013. las compras de viviendas realizadas por empresas han representado el 21,93% de todas las operaciones hechas en el año, lo que significa un aumento del 429% con respecto al 5,11% que representaban en 2007. por el contrario, las personas físicas pasaron de protagonizar el 94,89% de las compraventas en 2007 al 78,07% en 2013

Por comunidades autónomas, canarias, la rioja y cataluña son en las que las empresas tienen un mayor peso en las compraventas de vivienda, mientras que extremadura, cantabria y país vasco son los territorios donde el protagonismo de los particulares es más elevado

Por su parte, la compra de viviendas por parte de extranjeros supuso el 11,15% del total en 2013, frente al 4,45% de 2009, el punto más bajo. por ccaa, la participación de ciudadanos foráneos es mayor en baleares (30,73% del total de compraventas son protagonizadas por extranjeros), seguida de la comunidad valenciana (24,83%) y canarias (24,60%). como contrapunto, en el lado opuesto, con menor presencia de extranjeros en las transacciones, se situarían extremadura (0,38%), galicia (0,60%) y castilla y león (0,92%)

VIA@idealista

La inversión extranjera en inmuebles alcanza en 2013 su máximo en 9 años

La inversión de los extranjeros en inmuebles en España repuntó en 2013 por cuarto año consecutivo hasta contabilizar 6.453 millones de euros, el mayor importe registrado en los últimos nueve años y el 16 % más que un año antes.

El incremento de los fondos que destinaron los ciudadanos extranjeros a la adquisición de viviendas en nuestro país contrasta con el continuo retroceso de las inversiones de los españoles en inmuebles fuera de nuestras fronteras. A cierre de 2013, la cantidad desembolsada se situó en 355 millones, la cifra más baja desde hace doce años.

Según los últimos datos del Banco de España recopilados por EFE, desde 2004, cuando se alcanzaron 6.650 millones de euros, la inversión extranjera en inmuebles en España no superaba 6.000 millones de euros.

Sin embargo, a pesar de que el importe que destinaron en 2013 es el mayor desde que se inició la crisis económica, el desembolso es un 8,7 % inferior a los máximos que se registraban hace diez años, cuando llegaron a superarse 7.000 millones de euros en 2003.

Frente a la pérdida de poder adquisitivo de la sociedad española y las dificultades de acceso al crédito, el apetito de los extranjeros por activos en España ha ido en aumento en los últimos cuatro años, especialmente teniendo en cuenta el ajuste de precios del sector inmobiliario español y la oportunidad que representa frente a otros países europeos.

Al contrario que la inversión extranjera en España, la española en el exterior se ha ido reduciendo significativamente desde los años de esplendor del sector inmobiliario, cuando llegó a superar incluso 3.300 millones de euros.

Con todo ello, la cantidad que invirtieron los españoles en activos inmobiliarios fuera de nuestro país se redujo en 2013 por sexto año consecutivo. Un desembolso que fue un 41 % inferior al registrado un año antes y un 89 % menos comparándolo con el que se alcanzaba de máximo en 2007.

Además, según los datos del Banco de España, a cierre de 2013 las familias españolas destinaron el 34 % de sus ingresos brutos anuales disponibles a comprar una vivienda tipo de unos 90 metros cuadrados construidos (base sobre la que el Banco de España elabora sus cálculos) y emplearon para ello una media de 5,8 años, lejos de los máximos que se alcanzaban en pleno "boom" del sector inmobiliario.

En 2013, el precio de la vivienda en España bajó un 7,8 % de media, un descenso que sin embargo es más suave que el registrado en 2012 y 2011, cuando cayó el 12,8 y el 11,2 % respectivamente, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La venta de viviendas, sin embargo, bajó menos en 2013, el 2,2 % respecto a 2012, hasta 311.414 operaciones, con lo que este indicador encadenó tres años a la baja aunque registró el descenso menos acusado desde el inicio de la crisis, según la estadística del INE.

Asimismo, la firma de nuevas hipotecas para la compra de vivienda en España cayó un 27,8 % en 2013 respecto al año anterior y sumó 197.641, la cifra menor de los últimos cinco años.

Por su parte, y según los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, en 2013, el 11,15 % de las ventas correspondieron a extranjeros, que estuvieron encabezados por británicos, con un 15,1 % de estos; franceses, con un 9,84 %; rusos, con un 8,58 %, y belgas, con un 7,26 %, unas cifras que se sitúan muy por encima de los porcentajes previos a la crisis. EFECOM

VIA@invertia.com

Nacen los "personal shopper" inmobiliarios ante la avalancha de compradores extranjeros de vivienda

La adquisición de casas por parte de los compradores internacionales sigue creciendo y supone el 13% del total

La caía de la demanda nacional y la falta de crédito siguen lastrando el mercado inmobiliario. Según la estadísticas que recientemente publicó el Consejo General del Notariado, la compraventa de viviendas experimentó en 2013 un nuevo descenso interanual (del 19,7%). Esto en líneas generales, porque si se observan los datos al detalle se puede ver que el interés de los extranjeros por el sector inmobiliario no solo no ha decrecido, sino que además aumenta de manera exponencial. Hoy en día las operaciones de compra por parte de los extranjeros de viviendas en España supone cerca de un 13% (12,85%), el doble que alcanzaba en 2011.

El problema para muchos de estos clientes internacionales se deben a las dificultades ligadas a su ubicación en otro país: desde visitar los inmuebles que les interesen hasta firmar las escrituras y realizar los procesos previos a la compra de la casa. Para todo ello el mercado español ha importado una nueva figura, procedente de los países anglosajones, el «personal shopper» (asistente de compras personal) inmobiliario.

Estos nuevos profesionales, habituales en otros sectores como los de la moda y la decoración, se encargan de realizar la mayor parte de los pasos necesarios para comprar una vivienda, en nombre del cliente. Sus servicios no están solo dirigidos a los compradores extranjeros, aunque por las razones antes expuestas encuentran un mayor nicho de mercado en este segmento.

En concreto los «personal shopper» inmobiliarios, visitan las casas que respondan a los intereses del potencial comprador. Tras ello elaboran un informe con las características de cada vivienda y un informe técnico sobre la viabilidad de estas. De manera adicional, pueden llevar a cabo un estudio de mercado para identificar inmuebles sobrevalorados, lectura previa de la minuta de escritura de compraventa o alquiler y posteriormente los trámites posventa.

Según la empresa Somrie, que hoy presentará en Madrid la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), estos servicios suponen un importante ahorro: el 70% de las «visitas que se hacen con una inmobiliaria tradicional, entre el 5% y 20% de los precios de salida de los inmuebles, aparte de «evitar vicios ocultos» y posibles «conflictos de intereses».

La diferencia con respecto a una agencia tradicional es, como explica AEPSI, en su presentación es «de posicionamiento al lado del cliente comprador», en vez del vendedor, aunque en algunos casos también se puede incorporar dentro de las agencias de para ofrecer también asistencia. Uno de los objetivos principales de la organización, añade en su página web, será la creación de un código deontológico que servirá para «regular la actividad poniéndola así a salvo de procedimientos o conductas que dañen» la imagen de la profesión.

VIA@abc.es