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5 pasos a seguir antes de comprar una vivienda

Hay que comparar varias hipoteca y seleccionar aquella que mejor se ajusta a las necesidades del cliente.

Comprar una casa requiere tener en cuenta una serie de elementos que evitan problemas a posteriori. A continuación analizamos cuáles son los cinco aspectos más importantes que se deben conocer antes de comprar un inmueble.
  1. Comparar hipotecas. El comprador no se puede guiar por la primera oferta que le hagan. Por el contrario, ha de buscar la hipoteca más barata, por lo que es conveniente comparar varias ofertas al mismo tiempo.
  2. Ahorros. Disponer del 35% del valor de la vivienda ahorrado facilita la compra del inmueble, pues esta cantidad se compone tanto de gastos de gestión como del porcentaje del 20% del valor de la vivienda que no cubre el préstamo hipotecario.
  3. Cargas. Es importante constatar que la vivienda está libre de cargas y si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad.
  4. Comunidad de propietarios. El cliente se debe informar de que la vivienda está al corriente de estos pagos ya que la ley obliga al comprador a hacer frente a estos.
  5. Contrato de arras. Firmar este documento facilita la operación de compraventa, por lo que es conveniente que en él se dejen sentadas las bases de la transacción desde el principio.

El precio de la vivienda cae un 3,03% en el primer semestre

Según el informe semestral de precios de venta de pisos.com, el precio medio de la vivienda de segunda mano en España en junio de 2015 es de 1.511 euros por metro cuadrado. Esta cifra supone una caída del -3,03% frente a diciembre de 2014. Respecto a marzo de 2015, el descenso es del -1,77%. Interanualmente, el ajuste llega hasta el -6,11%. El descenso mensual es del -0,47%, ya que el precio medio en mayo fue de 1.518 euros por metro cuadrado.
El precio de la vivienda usada sigue reflejando caídas, pero “a medida que se baja a la realidad de los mercados más locales, vemos como los ajustes se van difuminando para dar paso a repuntes en las plazas donde la oferta no es demasiado amplia”, señala Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com. El responsable del portal señala que “la demanda solvente, que estuvo durante los peores años de la crisis a la expectativa y generando ahorro, lleva ya varios meses cerrando operaciones”. Para Alemany, “el foco de atención está puesto ahora en perfiles que estaban seguros de que el alquiler era su única alternativa, pero muchos ven que su situación laboral se estabiliza y que el crédito se ha vuelto más accesible, por lo que están valorando de nuevo la opción de ser propietarios”.
La vuelta a la normalidad en el sector no solo se percibe en un mayor número de compraventas o de hipotecas concedidas, sino también en las señalizaciones que está recogiendo la obra nueva. “La segunda mano es la gran triunfadora dentro de las estadísticas de transmisiones, pero no hay que perder de vista las compras sobre plano, que prácticamente habían desaparecido y ya empiezan a tomar presencia”, indica Alemany, que pone el acento en el aumento de la confianza: “Las malas prácticas acabaron con las ilusiones de muchas familias, pero ahora la promoción ha ganado en seguridad y en capacidad de compromiso”, concluye.

¿Por qué contar con el certificado energético de la vivienda?

El nivel de eficiencia del hogar está directamente relacionado con el consumo de energía. Solicita el Certificado Energético 872980381
El 5 de marzo se celebra el Día Mundial de la Eficiencia Energética. Para las viviendas a la venta o en el mercado de arrendamiento es obligatorio contar con una evaluación de la eficiencia energética del hogar desde el pasado junio de 2013. Aunque aún no haya calado en la sociedad española la importancia de la calificación energética supondrá una relación directa con el valor del inmueble.

El nivel de eficiencia del hogar está directamente relacionado con el consumo de energía. Según Tinsa Certify, el coste de una vivienda de tipo A tiene un gasto de 200 euros de media al año, mientras una vivienda G el gasto asciende a 2.500 euros al año. La filial de Tinsa analiza por qué es tan importante contar con un certificado energético de la vivienda:
  • Ahorro económico para el usuario. Las medidas de mejora energética conducen a ahorros económico. ¿es necesario invertir para lograr ese ahorro? En gran parte de las ocasiones las inversiones no superan los 3.000 €.
  • Una vivienda eficiente es más atractiva para el comprador. La inversión en mejorar la eficiencia energética contribuye a incrementar el valor del inmueble. Este ahorro es un activo económico de la vivienda, que se traduciría en un “mayor valor” frente al que tendría si no se hubiera realizado la reforma.
  • Poder incrementar la comodidad de nuestra vivienda gastando menos. La climatización ideal de nuestra vivienda depende tanto de las fugas de energía como de la generación de la energía precisa para conseguir una situación de confort. Lo ideal es buscar un equilibrio entre comodidad y consumo, reduciendo fugas de energía e instalando máquinas eficientes.
  • Evitar emisiones de gases de efecto invernadero nocivos para nuestra vida. Perturban las condiciones de salubridad de nuestro entorno, especialmente en las grandes ciudades, produciendo un incremento notable de las afecciones pulmonares.

Vuelta al ladrillo como inversión

Los ahorradores vuelven a confiar en el ladrillo al considerar que los precios del mercado inmobiliario han tocado fondo y que la compra de viviendas es un refugio seguro.
Los pequeños inversores se vuelcan en la compra de pisos
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En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total.
Compran pisos situados en el centro de las grandes ciudades, de un valor de entre 50.000 euros y 100.000 euros, y en un 83% de los casos, pagan al contado, según datos de Tecnocasa.
La mayoría de inversores buscan rentabilidades por alquiler de entre un 4% y un 6%. Sin embargo, el director general de Don Piso, Luis Pérez, explica que "existe un inversor más pequeño que sólo está interesado en pisos que le gusten y que está dispuesto a comprar a rentabilidades del 3%".
Además del retorno mensual que generan los pisos, los inversores piensan en la plusvalía que conseguirán cuando se produzca la venta del activo, que en un periodo largo de tiempo y vendiendo en la parte alta del ciclo, puede ser muy importante.
En España, la rentabilidad media ronda el 7%, aunque depende de la tipología de la vivienda, la ciudad y la zona concreta, indica el director del departamento de análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero. En Madrid, la rentabilidad ronda el 7,4% y en Barcelona, está entorno al 6%.
Además del importe de la vivienda, los inversores deben afrontar unos gastos iniciales, derivados de la transacción. El fundador del grupo inmobiliario RTV, especializado en la inversión en el segmento residencial, Vicenç Tur, explica que la compra de una vivienda nueva conlleva gastos de alrededor de un 10% de IVA y de entre un 1% y un 1,5% por actos jurídicos documentados (AJD), notaría y Registro. En el caso de la vivienda de segunda mano, el IVA y el AJD se sustituyen por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que oscila entre el 8% y el 10%, en función de cada comunidad autónoma.
Como gastos posteriores y periódicos de una vivienda que debe asumir el propietario, está el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad (en el caso de una propiedad horizontal), los seguros y los gastos de mantenimiento ordinario del inmueble, que suelen oscilar entre los 1.500 euros y los 3.000 euros anuales, aunque algunos de ellos se pueden repercutir a los inquilinos.
Si se financian los pisos con créditos hipotecarios, el inversor podrá pagar casi un 80% de la cuota con el alquiler. Aunque en España, la gran mayoría de los inversores (83%) compran sin financiación bancaria.
¿Qué es más rentable, comprar un piso de 100 metros cuadrados o dos pisos de 50 metros cuadrados? La mayoría de los expertos recomiendan dos pisos de 50 metros. A los pequeños inversores les gustan los pisos pequeños: un 26% se decantan por pisos de menos de 50 metros cuadrados y casi el 50% invierten en pisos de entre 50 metros y 100 metros cuadrados.
Desde el punto de vista de la rentabilidad, se recomiendan pisos pequeños y ubicados en zonas turísticas o céntricas. A la hora de vender, en cambio, es más fácil encontrar comprador para un piso de tamaño medio, ya que el producto más demandado es una vivienda de tres habitaciones, mientras que los pisos de 50 metros suelen atraer sólo a inversores y no a usuarios.
El comprador de pisos extranjero, aproximadamente un 15% del total, prefiere los pisos de mayor tamaño. La inmobiliaria Lucas Fox, especializada en compradores extranjeros que buscan viviendas en España, explica que actualmente, los inversores nacionales prefieren pisos de menor valor y los internacionales están comprando las casas más caras, por encima de los 500.000 euros. En este caso, la necesidad de financiación se reduce prácticamente a cero.
Fuentes de Lucas Fox añaden que la mayoría de los inversores particulares extranjeros piden apartamentos o edificios residenciales ubicados en zonas turísticas de las grandes ciudades que requieran una completa rehabilitación. Principalmente, propiedades en las que el inversor pueda aportar un valor añadido mediante una reforma y que, automáticamente, el activo aumente su precio.

Ahorra y no corras riesgos: guía completa para preparar tu casa en vacaciones

Nos vamos de vacaciones y dejamos la casa vacía durante un tiempo. lo primero que nos viene a la cabeza es apagar las luces, el gas y no dejarle pistas a los ladrones, pero si quieres quedarte tranquilo y no llevarte sorpresas más te vale seguir a rajatabla ciertas recomendaciones. Vaciar y desconectar el frigorífico o apagar las regletas para no dejar aparatos en ‘standby’ nos ahorrará unos euros, dar sensación de desorden, no esconder la llave en el exterior, ser discreto a la hora de decir que te marchas o instalar una alarma ahuyentará a los ‘cacos’

Dejar la casa preparada para unas largas vacaciones es siempre un momento delicado, por eso conviene seguir estas indicaciones para no malgastar energía y no llevarte sustos:

Ahorrar en electricidad
Apaga los electrodomésticos: el gasto eléctrico de los electrodomésticos de una casa puede llegar a suponer el 19,4% del total del consumo. por eso apagarlos es necesario para no generar un gasto innecesario. en el caso de la nevera, vaciarla, limpiarla y apagarla es lo más sensato. en este caso conviene dejar la puerta abierta (atrancada con algo para que no se cierre accidentalmente) para que no se formen hongos y bacterias de la humedad. es importante para ahorrar energía y mantener en buen estado al frigorífico

No dejes nada en ‘stand by’: los aparatos que se quedan en pausados en ‘standby’ (ni apagados ni encendidos) pueden llegar a consumir entre el 5 y el 10% del total de la energía de una casa. por eso conviene apagarlos antes de irnos de vacaciones. que sepas que el router, el ordenador o el vídeo son de los que más consumen (unos 12 euros anuales)

Iluminación: se lleva casi un 12% del consumo total de energía de una casa. pero no se recomienda apagarla del contador de la luz sino comprobar bien que no se queda ninguna luz dada. en este sentido, si bajamos el contador de la luz comprobar que no afecte al timbre de la entrada ya que de desconectarlo le ponemos en bandeja a posibles ladrones información sobre si estamos o no en casa

Evitar cortocircuitos: es siempre recomendable desenchufar las regletas y todos los enchufes. así evitamos posibles sobrecargas o cortocircuitos que pueden generar pequeños incendios en casos de tormentas eléctricas y otro tipo de accidentes involuntarios

Agua: siempre se recomienda cortar todas las llaves de paso para que no tengamos percances. un grifo goteando todo el día puede suponer un derroche de unos 30 litros de agua

Seguridad antirrobo: precaución y sentido común

La policía recomienda comprobar puertas y ventanas, no bajar totalmente las persianas ni dejar objetos de valor, pero existen otras recomendaciones importantes a tener en cuenta

“Precaución y sentido común son la mejor protección”, tal y como detalla a idealista news la portavoz de la organización de consumidores y usuarios (ocu), ileana izverniceanu. aunque existen una serie de medidas disuasorias básicas para evitar que los amigos de lo ajeno se ceben con nuestra casa

“La principal medida es ponerte en el lugar del ladrón”, para detectar los puntos débiles e intentar reforzarlos. es decir, nunca dejar el timbre de la puerta apagado, cerrar bien las ventanas y no dejar la llave en el exterior (una maceta o el felpudo) son básicos en primera instancia, detalla ileana

Además, es importante “ser discreto al comentar la ausencia y pedir a los amigos que lo sean. evitar dar detalles de las vacaciones en redes sociales o comentarlo con gente que conoces poco”

Además, es conveniente dejar las cosas de valor en otra casa y hacerse copia de seguridad de los documentos, fotos y programas que tengamos en el ordenador, ya que en el caso de que nos roben el portatil o los discos duros podemos perderlo todo


Sembrar la incertidumbre: podemos dar la sensación de que la casa no está vacía con detalles como dejar revistas o una camiseta en la mesa o el salón para dar sensación de “cierto desorden” en el caso de que nuestra casa se vea desde la calle

Si nos vamos en coche es buena idea decirle a algún amigo que aparque su coche en nuestra plaza ya que en muchos casos las plazas sin vehículos aparcados de forma prolongada pueden dar la sensación de ausencia

Pedir a un vecino que nos coja el correo postal y que revise la casa de vez en cuando evita también la sensación de abandono

Invertir en seguridad: tener una puerta blindada (desde madera maciza hasta las acorazadas), rejas en las ventanas, cerraduras con cilindro antitaladro o una alarma de seguridad en casa suelen ser útiles como medidas de coacción para los ladrones

Según la ocu, el precio de estos sistemas parte de los 500 euros de un modelo básico-completo (con central, sistema de comunicación gps; detectores, paneles para activar zonas y alarma). precio al que habría que añadirle la instalación y unos 20-30 euros de mantenimiento mensual

Otra cosa que podemos hacer el alquilar el apartamento durante el periodo vacacional a través de portales especializados. con esto lograremos que nuestra casa este ocupada y mantengamos alejados a los ladrones en "temporada alta"

Consigue ahorrar energía en casa este verano

Durante el verano se puede disparar el gasto de energía.
El consumo de energía es de los mayores gastos que tienen que asumir los hogares españoles. Durante el verano se dispara el gasto para intentar mantener la casa fresca o los alimentos en buen estado. La asesoría energética Optimiza Recursos ofrece un decálogo de acciones para ahorrar al máximo:
  • Ventilador vs Aire acondicionado. Un ventilador gasta un 90% menos de energía que el aire acondicionado. acciones muy sencillas como ventilar las habitaciones a primera y última hora del día, o bajar las persianas, permite mantener fresca la casa.
  • Si tienes aire acondicionado mantenlo siempre a una temperatura de entre 24ºC y 26ºC. Evita el gasto innecesario, cuando no haya nadie en la habitación.
  • El 10% de la factura energética y está causado por elementos que no utilizamos: televisores, ordenadores o cargadores de móivl en ‘stand by’.
  • Usa la lavadora y el lavavajillas de forma racional y solo cuando estén llenos. Utiliza programas cortos.
  • Mantener el frigorífico a una temperatura de entre 4ºC y 6ºC y el congelador, entre -18ºC -15ºC.
  • Para ahorrar en la cocina, se recomienda usar placas de inducción, ollas a presión y sartenes y ollas cuyo diámetro sea superior al de la placa.
  • Aprovechar las horas de luz del día para iluminar la casa.
  • Si usas bombillas, que sean de bajo consumo: gastan hasta un 75% menos y duran 8 veces más.
  • Revisa periódicamente las instalaciones eléctricas, controla que no haya fugas y cerciorarse de que el hogar está correctamente aislado.
  • En caso de duda o mayor implicación, consulta a un experto.

Campaña de la renta 2013: consejos para pagar menos en tu declaración de la renta



Una de las principales novedades en relación con la declaración del irpf del ejercicio 2013, es la supresión de la deducción por adquisición de vivienda habitual para viviendas adquiridas a partir del 1 de enero del año 2013 así como la deducción por aportaciones a cuentas de ahorro vivienda aun cuando éstas hubiesen sido suscritas con anterioridad a dicha fecha. no obstante, siguen existiendo deducciones, a nivel estatal y autonómico que una vez aplicadas ayudarán a rebajar la factura fiscal

Deducciones por donativos. darán derecho al porcentaje de deducción del 25 por 100 de los donativos y aportaciones realizados por el contribuyente a ciertas entidades sin ánimo de lucro así como los donativos a los partidos políticos, federaciones, coaliciones o agrupaciones de electores a que se refiere el artículo 4 de la ley orgánica 8/2007, de 4 de julio, sobre financiación de los partidos políticos

El porcentaje de deducción será del 30 por 100, cuando las cantidades donadas o satisfechas a las entidades anteriormente relacionadas se destinen por las mismas a la realización y de­sarrollo de actividades y programas prioritarios de mecenazgo

En el terreno del alquiler, se mantiene la deducción estatal del 10,05% de las cantidades satisfechas por el arrendatario en concepto de alquiler de vivienda habitual siendo la base máxima de deducción de 9.040 euro. para su aplicación, será necesario que la base imponible del contribuyente sea inferior a 24.107,20 euros. asimismo, esta deducción estatal podría verse mejorada por la aprobada en su caso por la comunidad autónoma en la que el contribuyente tenga su domicilio fiscal (como en andalucía, madrid, cataluña, etc.)

Es importante destacar que teniendo en cuenta que las comunidades autónomas tienen transferida la capacidad de aprobar sus propias deducciones o realizar cambios en los tipos del irpf, a la hora de preparar la declaración de la renta conviene revisar la normativa aprobada respecto al irpf por la comunidad autónoma de la que se trate para sí poder aprovechar cualquier beneficio fiscal adicional a lo dispuesto en la legislación estatal

A continuación, se destacan algunas de las deducciones fiscales aplicables en las distintas comunidades autónomas:

Andalucía. un 15% por las cantidades destinadas alquiler de la vivienda habitual con un máximo de 500 euros anuales para jóvenes menores de 35 años; el 15 por 100, con un máximo de 250 euros, del importe satisfecho por cuenta del empleador o empleadora a la seguridad social correspondiente a la cotización anual de un empleado o empleada del hogar familiar, que constituya su vivienda habitual

Aragón. deducción de 500 euros por nacimiento o adopción del tercer hijo o sucesivos; 600 euros por cada hijo adoptado en el período impositivo, siempre que se trate de una adopción internacional

Asturias. deducción de 341 euros por cada persona mayor de 65 años que conviva con el contribuyente durante más de 183 días al año en régimen de acogimiento sin contraprestación; el 10 por 100 de las cantidades satisfechas por alquiler de la vivienda habitual del contribuyente, con un máximo de 455 euros anuales, tanto en tributación indivi­dual como en conjunta

Baleares. deducción por gastos de adquisición de libros de texto; 600 euros por cada hijo adoptado durante el período impositivo, ya se trate de una adopción nacional o internacional; deducción por gastos en primas de seguros individuales de salud

Canarias. deducción por gastos de estudios; 300 euros de deducción por trasladar la residencia habitual a otra isla del archipiélago para realizar una actividad laboral por cuenta ajena o una actividad económica; deducción por gastos de guardería con un máximo de 400 euros por cada hijo

Cantabria: deducción por arrendamiento de vivienda habitual por jóvenes, mayores y discapacitados; por acogimiento familiar de menores

Castilla y león: por adquisición o rehabilitación de vivienda por jóvenes en núcleos rurales; por alquiler de vivienda habitual para jóvenes con un límite máximo anual de 459 euros

Castilla la mancha. deducción para el fomento del autoempleo; por donaciones con finalidad en investigación y desarrollo científico e innovación empresarial; por gastos en la adquisición de libros de texto y por la enseñanza de idiomas

Cataluña. deducción por donativos a entidades que fomentan la investigación científica y el desarrollo y la innovación tecnológicos; deducción del 10% de las cantidades destinadas al alquiler de la vivienda habitual con un límite anual de 300 euros

Extremadura
: deducción por trabajo dependiente; por la compra de material escolar; por acogimiento de menores

Galicia. 10% por alquiler de vivienda habitual con un máximo de 300 euros anuales; por acogimiento de menores

Madrid. por adopción internacional de hijos; por arrendamiento de la vivienda habitual por menores de 35 años; para el fomento del autoempleo de jóvenes menores de 35 años; por gastos educativos

Murcia. por gastos de guardería para hijos menores de tres años; por inversión en instalaciones de recursos energéticos renovables; por inversiones en dispositivos domésticos de ahorro de agua

La rioja. por adquisición o rehabilitación de segunda vivienda en el medio rural; destacan las deducciones de entre el dos y el siete por ciento por rehabilitación de viviendas por parte de jóvenes; y de entre el 3% y el 5% para adquisición de inmuebles. todos los contribuyentes que hayan adquirido o rehabilitado segundas viviendas en el medio rural, podrán desgravarse hasta un siete por ciento

Comunidad valenciana. por las cantidades destinadas a la custodia no ocasional en guarderías y centros de primer ciclo de educación infantil de hijos menores de tres años; por conciliación del trabajo con la vida familiar; por cantidades destinadas a inversiones para el aprovechamiento de fuentes de energía renovables en la vivienda habitual

VIA@idealista.com

La recuperación económica anima a los ahorradores a invertir en vivienda

Informe de ahorro online elaborado por Coinc, el portal de ahorro de Bankinter.

La confianza en una incipiente recuperación económica está permitiendo a los ahorradores fijar sus metas en el consumo de primer orden, especialmente en vivienda (9,5%) y vehículos (6%), según el 'Informe de ahorro online' elaborado por Coinc, el portal de ahorro de Bankinter.

Se trata del primer estudio en el que más de 45.000 ahorradores han clasificado su dinero atendiendo al destino que pretenden darle al mismo. La mayoría ahorra actualmente como prevención ante la delicada situación económica, aunque en los últimos meses comienza a despertar el consumo.


Entre las principales conclusiones de este estudio destaca que el 60% de los españoles que consiguen ahorrar a final de mes destinan su dinero a aumentar su patrimonio y como protección de sus finanzas ante la delicada situación del país.

El estudio desvela que dos de cada tres usuarios de Coinc tienen menos de 45 años. El grupo mayoritario es el de 35 a 44 años, que representan un 34,5% del total de clientes. Es la generación que se incorporó al mercado laboral en pleno auge económico y a la que le dio tiempo de progresar antes de la crisis, pero también son los últimos en comprar vivienda antes de la explosión de la burbuja, por lo que pertenecen al grupo más expuesto a los mayores precios y cuotas hipotecarias.

Por zonas, destaca el ahorro medio en la Comunidad de Madrid, que es prácticamente el doble que en Cataluña. Los ahorradores más acaudalados se encuentran en La Rioja, mientras que Navarra y País Vasco, zonas con alto poder adquisitivo, se sitúan en las primeras posiciones.

AHORRO ANTE LA INCERTIDUMBRE

El informe también señala que el 60% de las personas que tienen dinero depositado en Coinc confiesa que su único fin es el ahorro del mismo, lo que muestra la prudencia que aún existe entre los españoles ante el devenir de la economía.

Sin embargo, un análisis en profundidad de los objetivos muestra que desde primavera de 2013 han disminuido las metas que se abren destinadas al ahorro y que la confianza en una incipiente recuperación económica permite un crecimiento de metas más ligadas al consumo de primer orden.

Por objetivos, las mujeres abren seis veces más metas de moda que los hombres, así como un 70% más para una boda, un 60% más cuando el dinero es para la llegada de un bebé, y un 50% más cuando la finalidad es hacer un viaje. Por su parte, los hombres abren un 50% más de metas para comprar un vehículo. De acuerdo con los datos de dinero objetivo y ahorrado, los hombres suelen lograr mayores porcentajes de éxito respecto al ahorro objetivo marcado inicialmente.

Coinc también permite a sus usuarios ahorrar en pareja o grupo con el objetivo de juntar dinero para un fin común. La mayoría de las metas colectivas han sido creadas con la finalidad de adquirir un viaje (28%). El resto de objetivos son, principalmente, ahorro (27%) y vivienda (15%).


2014, ¿el año de la reactivación del crédito hipotecario?


Los bancos comienzan a tender la mano hacia el consumidor con ciertos ahorros y ganas de comprar casa.

Se venden pocas viviendas y muchas de las que se venden se pagan al contado. Pocos son los que se atreven a pedir un préstamo. O más bien a pocos son a los que se les puede conceder un préstamo hipotecario.

Ahora se ahorra más y se piden hipotecas de menos importe. Parece ser que al final nos hemos dado cuenta del riesgo financiero que implica pedir una hipoteca para nuestra estabilidad financiera personal.

Pero después de todo, el comportamiento al final es siempre el mismo. Buscar préstamos baratos. Es un comportamiento racional. Parece lógico querer pagar el menor interés posible si vamos a contraer una deuda con un banco. Por eso llegado al punto de pedir dinero prestado es ¿volveremos a ver préstamos hipotecarios baratos en 2014?


Desde siempre la deuda ha sido el motor que ha movido a los bancos. Es su forma de crear dinero. No necesitan a los bancos centrales. Es un negocio fantástico. Se crea dinero de la nada y genera unos rendimientos fabulosos que engordan la cuenta de resultados. El problema ha sido el riesgo desmesurado que se había asumido en la industria financiera durante la burbuja.

Ahora que se va normalizando la banca, muchos competidores que han quedado por el camino, han dejado un sistema financiero más concentrado. No sé si más robusto y competitivo, pero si menos disperso.

Y esos bancos supervivientes de la crisis necesitan dar hipotecas para ganar dinero. No sólo pueden vivir de comisiones. Necesitan vender seguros, que también les dejan jugosas ganancias, pero para eso siempre les ha ayudado mucho conceder hipotecas.
De modo que definitivamente 2014 sí que parece el año en que se va a producir una verdadera transformación en el mercado hipotecario. La banca saneada ha vuelto a desenfundar su armamento financiero y parece que puede desarrollarse una espiral competitiva en el mercado hipotecario. Una guerra de precios que puede llevar los diferenciales de las hipotecas a niveles del 1%-1,25% a finales de año.
Algunas fuentes del sector aseguran que es mejor dar ahora una hipoteca a un diferencial del 1,90% que esperar a bajar tarifas más adelante. Eso significa que ahora los bancos sanos que han sobrevivido a la crisis sí que van a pelear por el cliente y va a ser posible negociar precios.

Muchas entidades que han situado ofertas entre los préstamos hipotecarios más baratos del año como banco Santander y Bankinter, tienen autorización para rebajar precio por debajo de las condiciones estándar.

VIA@finanzas.com

10 claves para mejorar la eficiencia energética de la vivienda

Invertir en sistemas eficientes es la forma más fácil de obtener un ahorro en suministros.
Tramitar su certificado energético

Hoy se celebra el Día Mundial de la Eficiencia Energética, un concepto que todavía se está instalando en el seno de la sociedad. El uso racional de la energía dentro de la vivienda plantea un debate urgente, sobre todo, en un momento en el que el porcentaje de ciudadanos incapaz de satisfacer unas necesidades básicas de energía en sus hogares está creciendo debido a las dificultades económicas. La puesta en marcha de políticas que estimulen aspectos como la construcción eficiente, ayudaría a que los inmuebles dejaran de ser coladeros de energía.




Las consecuencias a largo plazo de un planteamiento que ignore el derroche de los recursos, no solo iría en contra del pacto con el medio ambiente, sino que repercutiría irremediablemente en la calidad de vida de las generaciones futuras. No obstante, aunque se establezcan procesos futuros para edificar desde una óptica más eficiente, la mejora del parque inmobiliario presente es fundamental. La rehabilitación se constituye como la mejor opción, pero también es posible evitar que la factura de los suministros se dispare aplicando “medidas sencillas que no cuestan nada y que, más allá de cualquier inversión, suponen un ahorro”, afirma Juan José Pina, arquitecto en Q-ener.

1. Aislamiento
“El aislamiento térmico es la base de la eficiencia”, indica Gonzalo Cervera, director de Tinsa Certify. Para lograrlo, una reforma integral en la finca sería lo más acertado, “mejorando el exterior en lo relativo a los puentes térmicos, que es donde se producen mayores pérdidas de energía”, asegura este experto. Sin embargo, no siempre es posible poner de acuerdo a la comunidad de propietarios, por lo que las reformas se limitarían de puertas adentro, lo que afectaría a la superficie útil de la vivienda. Dependiendo de la fecha de construcción, “en un piso convencional lo más eficiente sería cambiar las ventanas, optando por unos vidrios dobles con una cámara intermedia lo más ancha posible”, apunta Pina, añadiendo que “esta obra puede suponer un ahorro del 50%”.

2. Fugas
Una corriente de aire dentro de casa es indicadora de un mal aislamiento. Unos cerramientos óptimos minimizan el impacto de las fugas, por lo que es necesario que “las ventanas estén bien selladas utilizando silicona o burletes en contacto con la hoja del marco”, matizan desde Q-ener. En Tinsa Certify también mencionan la caja de las persianas como zona de pérdidas. Aunque optar por el doble acristalamiento es lo más eficaz, muchas familias no pueden permitirse esta inversión. Ramón Pérez, experto en eficiencia energética de SoliClima, asegura que “la pobreza energética ha crecido y los costes suben mucho” para este tipo de hogares, donde se recurre incluso al sellado “con cinta adhesiva”.
3. Orientación
La ubicación geográfica de la vivienda en combinación con la orientación de la misma tienen su peso a la hora de medir la eficiencia energética. “En Andalucía es mejor la orientación norte para no gastar tanto aire acondicionado, mientras que en Madrid, interesa más la sur o sureste, que permite una mayor entrada de rayos solares en invierno, repercutiendo en el gasto de calefacción”, manifiesta Cervera. Para Pina, las protecciones solares son fundamentales con la orientación sur en verano, mientras que en invierno, esta orientación significa calor gratis. “Hacia el norte habría que trabajar los aislamientos, mientras que las casas que miran al este y al oeste son muy problemáticas porque el sol suele ser perjudicial en verano y poco aprovechable en invierno”, añade. Cuando no es posible elegir la orientación, se juega con otros elementos: “Si te toca un poco el sol y quieres que aporte calor en invierno, hay que apartar las cortinas y subir las persianas por la mañana. En verano habría que usar toldos y persianas con lamas orientables”, comenta Pérez. Este pequeño gesto, baja la factura de la calefacción y del aire acondicionado entre un 10% y un 15%.

4. Exteriores
Tener jardín también ayuda a rebajar el coste de los suministros. “Plantar árboles de hoja caduca en casas con orientación sur proporciona sombra de forma natural en verano y permite la entrada de sol en invierno”, admite el experto de SoliClima. También desde Tinsa Certify indican que esta protección vegetal, si es lo suficientemente densa, es válida incluso para la orientación oeste porque impide la radicación excesiva en verano hasta la segunda altura de un edificio. “En unifamiliares es más importante la protección paredes y techos”, concluye Cervera.

5. Calefacción
Energías como el carbón y el gasoil son obsoletas en términos de eficiencia, mientras que el gas natural “supone la inversión más baja y un coste de consumo razonable, además de amortizarse entre tres y cinco años”, afirma Pérez. Recurrir al gas natural es lo más habitual cuando no se pueden emplear renovables. “La biomasa es algo más económica cuando se usa en urbanizaciones y barrios completos, mientras que la geotermia, aunque funciona bien, tiene un plazo de amortización muy largo“, comenta Pina. Además, este sistema “no se puede hacer buenas a primeras”, apunta Cervera, “ya que hay que meter máquinas para hacer perforaciones a 150 metros de profundidad. Es una obra compleja y se necesita un buen estudio de suelo”. Para el portavoz de Q-ener, “las bombas de calor de alta eficiencia, por cada kilovatio que consumen produce cuatro de calor o de frío“. Según Tinsa Certify, lo más eficiente actualmente es “la caldera de condensación de bajo consumo con un sistema de radiadores o suelo radiante de baja temperatura”, mientras que “la electricidad es lo más ineficiente que hay”.

6. Aire acondicionado
Al igual que con la calefacción, hay que caminar hacia las energías renovables, pero más allá de la fuente de energía, la eficiencia también mejora con aspectos como el mantenimiento y el control del termostato, tal y como indica Pina: “La eficiencia energética de las instalaciones la define su rendimiento, y depende tanto de la eficiencia del propio equipo como del mantenimiento y del uso”, asegura este experto. Cervera afirma que “para consumir menos, en invierno no hay que pasar de los 21 ºC y en verano no bajar de los 25 ºC”. Esta temperatura objetiva a veces choca con la que cada uno considera que es la de confort, pero el esfuerzo se nota en la factura.

7. Agua
Aunque el agua no supone un gasto elevado para el bolsillo, hay que usarla con moderación. Tras una prueba realizada desde SoliClima con reductores de caudal, que son realmente baratos, se percataron de que el gasto se podría reducir a la mitad: “Los 20 euros que valdrían aplicarlos en la cocina, el lavabo y la ducha se amortizan en tres meses”. Otro estupendo sistema son los perlizadores, que “mezclan agua con aire, dando la sensación de que hay el mismo agua”, comenta Cervera, que también invita a bajar la temperatura del agua de la caldera, lo que implica un doble ahorro: “se consume menos gas y no hay que mezclar tanta agua caliente con fría”. Estas medidas, al igual que los sistemas de descarga parcial en inodoros, están bastante extendidos, mientras que el aprovechamiento de aguas grises no ha calado tanto aún. “Empiezan a verse aparatos sanitarios que, en sí mismos, usan el agua de la lavabo para la cisterna, pero pasar de ahí es complicado porque el agua sigue siendo barata”, asegura Pina, que no duda en asegurar que si “la gente hace un uso racional del agua es por una cuestión más de conciencia medioambiental que económica”.

8. Reciclaje
La separación de residuos está bastante asentada en España, pero la “falta de espacio en la vivienda”, tal y como indica Pérez, detiene su expansión. Por otro lado, da nada sirve reciclar si luego cerca del edificio donde se vive no hay contenedores. Para el arquitecto de Q-ener, es una suma de actitud personal y urbana. Por otro lado, el empleo de los residuos orgánicos se vislumbra como un estupendo recurso, pero las cifras aún son anecdóticas y suelen estar unidas a las viviendas unifamiliares con jardín o huerto: “El compostaje doméstico todavía es más un posicionamiento particular que una cuestión extendida, que sería lo adecuado”, subraya Pina.

9. Electrodomésticos
La evolución de los electrodomésticos en materia de eficiencia ha sido, sin duda, la más notable, existiendo una brecha enorme frente a las máquinas de hace una década. Cuando se tiene que comprar un frigorífico o una lavadora, la mayoría recurre directamente a los que tienen etiqueta A o superior, aunque haya que gastar un poco más. “La gente debe analizar la inversión porque esos 50 euros de más de media se recuperan a los dos o tres años”, confirman en SoliClima. La innovación continúa, dado que “hay una nueva generación de electrodomésticos con gas natural, en los que el sobrecoste se amortiza a lo largo de la vida útil del aparato”, comentan desde Q-ener.

10. Iluminación:
Tal y como afirma Pérez, “la normativa presiona mucho a la industria, y por obligación legal, hay que producir de una determinada manera”, un aspecto que, lejos de incomodar a las empresas, “es aprovechado para sacar un rendimiento corporativo”. Hace tiempo que se prohibió la fabricación y venta de las bombillas incandescentes en pro de las de bajo consumo. “Comercialmente, incluso que ha hecho un esfuerzo para lanzar productos que aprovechen los casquillos antiguos”, indica Pina. Mención aparte merece la tecnología LED, que para Cervera “es la iluminación del futuro”, mientras que para el especilista de SoliClima, “al precio al que está la electricidad, es una buena inversión”. Como siempre, este extra a priori no deja ver al ciudadano el largo plazo porque “pensamos más en gasto inicial que el ahorro de consumo futuro”, concluyen desde Q-ener.

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La renta que las familias destinan al pago de la hipoteca aumenta hasta el 40%

La liquidación de la vivienda frena la capacidad de ahorro de los españoles, de acuerdo con Círculo Cívico de Opinión

El pago de la hipoteca se ha convertido en una losa para las familias españolas. Ahora destinan un porcentaje superior de su renta anual al pago del crédito, lo que les impide generar un ahorro. Manuel Martín, socio de la asociación Circulo Civico de Opinión, ha revelado este martes que actualmente un 70% de los hogares con hipoteca destinan más del 40% de su renta a la liquidación de la deuda. Hace cuatro años, ha indicado el experto, sólo el 50% de las personas con un crédito destinaban dicha cantidad a cumplir su compromiso con la institución financiera.

De acuerdo con los últimos datos disponibles del INE, la renta anual media por hogar ha venido cayendo en picado por culpa de la crisis. Al cierre de 2012 se ubicó en 23.123 euros, un 3.5% menor a la de 2011. Es decir, que las familias españolas dejaron de percibir cerca de 850 euros en un año. La renta media por persona en 2012 fue de 0.098 euros, un 2,4% menos que en un año antes, según el Instituto Nacional de Estadística.

Durante la presentación de un análisis sobre el mercado hipotecario, Martín ha expuesto que la deuda hipotecaria de las familias es muy alta, pues representa el 64% del PIB. En España existen cerca de 6,5 millones de hogares con un crédito hipotecario.

Además ha destacado los logros sociales que han conseguido organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca. Entre ellos ha destacado la flexibilización de la opción de acogerse a la dación en pago, aunque ha dicho que de generalizarse esta medida los más afectados serían los propios usuarios. “Se presentaría una subida en los tipos de interés, una disminución del capital otorgado a préstamo y un reducción del plazo para pagar la deuda”, ha comentado.

Continuar leyendo...El País

Los fondos 'buitre' americanos desembarcan con fuerza en España

Los grandes fondos de inversión estadounidenses, algunos de los cuales también denominados fondos buitre por su agresividad, se mueven por todo el mundo a la caza de oportunidades de inversión a gran escala. Su estrategia se basa en comprar activos a precios muy rebajados, mantenerse en el capital periodos de tiempo de entre cinco y siete años, y desinvertir con enormes ganancias.

Mueven billones de dólares porque son el ahorro del mundo. El dinero que invierten procede a su vez de fondos de grandes compañías de seguros, de pensiones, fondos soberanos y grandes fortunas desde Asia hasta América Latina. El dinero nunca está quieto. «Cada día estos fondos invierten en alguna parte del mundo, preferentemente en países que atraviesan dificultades. En los momentos de crisis importantes, hay dos sectores que despiertan interés: el financiero y el inmobiliario», explica un alto directivo bancario español.
En el 2007-2008, estos fondos se lanzaron en picado sobre California, compraron grandes carteras de créditos y de inmuebles, en una de las zonas donde la burbuja inmobiliaria de EEUU más se había cebado. Los mismos fondos fueron rastreando la estela de la crisis y desembarcaron en Irlanda, en el 2012, para alimentarse de los restos del ladrillo y de la reestructuración financiera.
LA HORA DE ESPAÑA/ Ahora le toca el turno a España. En los últimos meses, los fondos buitre han cerrado varias operaciones que anticipan que la economía española está a punto de tocar fondo. La más reciente, el lunes, la protagonizó Apollo Management International, que maneja a nivel internacional 113.000 millones de dólares en fondos de capital riesgo, crédito e inmobiliario en nueve sectores. NovaGalicia Banco le ha traspasado su filial EVO por 60 millones de euros. Se trata de la primera operación en la que un fondo de estas características se hace con un banco en España.
Esta operación se suma a los traspasos en el último mes de las plataformas inmobiliarias de Bankia a Cerberus; de Catalunya Banc a Kennedy Wilson y Värde Partners; y del 51% de Servihabitat (La Caixa) a TPG. El pasado diciembre, Banesto vendió su filial inmobiliaria Aktua al fondo Centerbridge por 100 millones. Todos ellos tienen tres cosas en común: son fondos estadounidenses, han contratado personal en España y creen que es el momento de invertir en el país.
«No hay ruptura del euro, la prima de riesgo española se ha relajado, no hay crédito en España, los precios se están ajustando y ellos tienen mucho dinero. Es la combinación perfecta, por primera vez se dan las condiciones idóneas para que estos fondos entren en el mercado español», explica Oscar de Santiago Torrente, socio de Garrigues y experto en los sectores financiero e inmobiliario.
Estos fondos han entrado en una primera fase comprando plataformas inmobiliarias (no el ladrillo, que sigue en la Sareb o en los balances de la banca). Estas gestoras son interesantes por dos razones: tienen equipos especializados y tienen los contratos de gestión firmados con el banco malo (excepto Servihabitat).
En una segunda fase, según los expertos, algunos de estos fondos realizarán compras masivas de créditos y de activos en manos de la banca sana para gestionarlas a través de estas plataformas. «Hay un creciente interés en conocer nuestra cartera, tanto por parte de fondos que están ya presentes en España como algunos que vienen de nuevo», explican fuentes de la Sareb.
CRÉDITOS SINDICADOS/ Paralelamente, estos fondos también están sustituyendo a la banca en operaciones de financiación a empresas, que por lo general se firman con mucha discreción. «Ante la falta de crédito, hedge funds y fondos buitre están sustituyendo a la banca en créditos sindicatos y en financiación a empresas españolas, con tipos de interés que pueden oscilar entre el 8% y el 10%. Si el empresario tiene un proyecto y nadie le financia es lógico que busque alternativas», explica un alto directivo de una gran empresa.
Una de los ejemplos más recientes ha sido el préstamo de 320 millones de euros del fondo Kohlberg Kravis & Roberts & Co. (KKR), a Uralita, concretamente a una filial de aislamientos del grupo que se llama Ursa. «La banca ha dejado de dar crédito y nosotros podemos hacer este papel», explica un portavoz de KKR en España. Con la operación lo que hace Uralita, que mantenía una deuda al cierre de 2012 de 360 millones de euros, es sustituir a la banca acreedora por KKR. Un modelo que muchas empresas industriales estudian ante el abandono de la banca tradicional. BBVA colocó a través de Barclays su cartera de créditos a Prisa a tres fondos buitres, entre los que se encontraba Cerberus
KKR, cuyo primer ejecutivo en España es Julio Olmos, ha invertido 800 millones de euros en los dos últimos años para entrar en Uralita, Saba Infraestructuras, la fotovoltaica T-Solar y el proveedor de servicios aéreos de emergencia Inaer. El fondo «busca más oportunidades», afirma un portavoz.
Los expertos del sector coinciden en «España es un mundo de color» para los fondos en busca de oportunidades. «En el mercado hay que entrar antes de que esté bajo del todo, quizás los precios puedan bajar algo más, pero el mercado siente que España ya está tocando fondo», explica un banquero.
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Dónde es más rentable alquilar que comprar vivienda

En las zonas más caras podrías ahorrar más de 1.500 € al mes si alquilas en vez de comprar. En las zonas baratas, el coste mensual de la compra se iguala al del alquiler

Un estudio realizado por TecniTasa (Técnicos en Tasación S.A.), sociedad de tasación independiente de bancos y entidades financieras perteneciente a ATASA, que analiza el precio máximo y mínimo del alquiler y venta de viviendas de las principales capitales y localidades de la geografía española, revela que en las zonas más caras de las ciudades es más rentable alquilar un inmueble mientras que en las zonas con los precios mínimos es recomendable comprar.

Tomando como ejemplo una vivienda tipo de 96 m2 para poder hacer comparaciones homogéneas, el alquiler de un inmueble en la calle Serrano de la capital costaría 3.302€ mientras que la cuota mensual de compra sería de 4.992€ por lo que es preferible alquilar (1.690€ diferencia). En el extremo contrario nos encontramos la localidad sevillana de Dos Hermanas en donde alquilar una vivienda supondría una renta de 326 euros por una cuota de compra de 307, por tanto, sale más rentable comprar (19€ diferencia más barato el alquiler).

Según Fernando García-Marcos, director técnico de Tecnitasa: “aparte de razones locales que existirán en cada caso, una razón evidente que subyacería a todas en la tendencia detectada sería que en las zonas caras, en las que la demanda tiene mayor poder adquisitivo, predomina la demanda de compra, una opción más apetecible sobre el papel para la mayoría de los españoles. En las zonas económicas, con menor poder adquisitivo y menor acceso a desembolsos iniciales y a financiación, predomina la demanda de alquiler”.

Siguiendo la tendencia de Dos Hermanas y tomando como ejemplo la vivienda tipo de 96m2, en las zonas más baratas de ciudades como Castellón (Estadio detrás) comprar y alquilar tiene el mismo precio (154€) mientras que en Ceuta (Barriadas exteriores) o Huesca (Zona Perpetuo Socorro) la diferencia es de 9€ a favor del alquiler, pero debido a la mínima diferencia es recomendable optar por la compra al obtener un inmueble en propiedad.

Por el contrario, en las zonas más caras de las principales ciudades españolas es preferible alquilar. Si un ciudadano opta por una renta mensual frente a una cuota de compra se ahorrará 1.094€ en Barcelona (Paseo de Gracia) o 1.018€ en San Sebastián (Avda. Libertad, Boulevard, Plaza Guipúzcoa y c/ Hernani).


Otras capitales de provincia en donde existe una diferencia acusada a favor del alquiler frente a la compra en las zonas más lujosas son: Bilbao con 874€ de diferencia entre comprar (2.621€ de cuota) y alquilar (1.747€) o Barakaldo (845€), Valladolid (807€), Santander (792€), Sevilla (768€) o Murcia (692€) por poner algunos ejemplos.

La excepción sobre este supuesto anterior lo encontramos en Badajoz, Lerida, Tarragona o Teruel en donde las diferencias entre compra y alquiler en las zonas “pudientes” se igualan a cantidades por debajo de los 150€.

En el otro extremo, las 71 localidades españolas analizadas en sus precios mínimos, más del 40% de ellas tienen una diferencia entre alquiler y compra inferior a 50 euros. Entre ellas destacan grandes ciudades como Marbella, Palma de Mallorca o Madrid y ninguna supera los 150€ de diferencia a excepción de Barakaldo (164€) y Ciudad real (154€).

Los alquileres más baratos y más caros 

Según TecniTasa, las ciudades con los alquileres más caros son Madrid (Calle Serrano), Barcelona (Paseo de Gracia) y Santander (El Sardinero) con precios superiores a los 2.000 euros mientras que los más baratos se localizan en Castellón (Estadio detrás), Elche (Barrio de Carrús) o Torrent (Barrio San Ernesto) con un coste inferior a los 200€ mensuales.

Comparando el alquiler de un inmueble en la misma ciudad pero en la zona máxima y en la mínima la mayor diferencia de precio la encontramos en Madrid (2.947€), Barcelona (2.429€) y Santander (2.016€). En contra, se encuentra Sevilla con 269€ y La Laguna (Tenerife) y Ponferrada (León) con 307€ mensuales de diferencia.

Sobre TecniTasa. Fundada en el año 1985 por un grupo de profesionales independientes, con amplios conocimientos del sector inmobiliario, TecniTasa, con un volumen actual de más de 40.000 tasaciones/año y una red propia de 47 delegaciones, distribuidas en todo el territorio nacional, está actualmente entre las cinco sociedades de tasación más importantes.

TecniTasa (www.tecnitasa.es) además del núcleo central de actividad, enfocado en las tasaciones y valoraciones, cuenta con tres líneas sólidas de negocio que demuestran la apuesta de la compañía por la diversificación y que son un aval de la confianza que TecniTasa inspira en el mercado: TecniTasa Empresas, TecniTasa Arte, y TecniTasa Consultoría de Urbanismo. Igualmente cuenta con una red de colaboradores para dar cobertura internacional a sus clientes.

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