La banca suma 6.000 millones más en pisos, suelo y otros inmuebles

Las entidades siguen embargando más activos de los que logran vender

El atracón de crédito e inversiones de la banca en el sector inmobiliario está dejando una digestión muy pesada. La cartera de pisos, oficinas, suelo y otros inmuebles en manos de las entidades financieras continúa creciendo pese a sus esfuerzos por vender cuanto antes este tipo de activos. En los seis primeros meses de este año, los activos inmobiliarios que tienen las 13 principales entidades financieras suman unos 90.200 millones, 6.100 millones más que a cierre de año. La cifra supera incluso a la que tenían a cierre de 2011, antes de la limpieza por el traspaso de activos tóxicos al banco malo en 2012.

Esos 90.200 millones es el valor bruto en libros en los balances de los bancos. Las entidades, sin embargo, tienen provisiones, correcciones de valor y otras coberturas sobre esos inmuebles por importe de 44.200 millones, con lo que el importe neto es de algo más de 46.000 millones, con un aumento de unos 3.700 millones sobre el cierre de 2013.

Las otras dos grandes partidas que están aumentando a buen ritmo son los edificios terminados procedentes de financiaciones a promotores y los pisos embargados o entregados en dación en pago por los particulares que no pueden pagar su hipoteca. En cada uno de esos capítulos, la cifra aumenta en unos 1.400 millones.La partida que más aumenta es, además, la del más tóxico de los activos inmobiliarios: el suelo. Es el más difícil de vender y por eso las nuevas entradas por créditos sin pagar no se ven compensadas por salidas. Las entidades tienen ya suelo en su balance por un importe original de más de 35.000 millones de euros, que han provisionado al 59,4%. Los bancos han sumado 1.450 millones en seis meses.

Las entidades con un mayor volumen de inmuebles en sus carteras son La Caixa y Banco Popular, seguidos por BBVA y Banco Sabadell. La Caixa y el Popular son, además, los que más han elevado su cartera durante el primer semestre, tanto en términos brutos como netos, si bien la entidad catalana tiene coberturas mayores sobre sus inmuebles.

Bankinter continúa siendo la entidad con menos inmuebles. BFA-Bankia, NCG Banco, Catalunya Banc, Liberbank y BMN descargaron la mayor parte de su crédito promotor y de sus inmuebles con el traspaso al banco malo, pero la morosidad hipotecaria ha provocado que el volumen de inmuebles procedentes de la financiación de la compra de vivienda a particulares que se están quedando por impago (vía ejecución hipotecaria o dación en pago) haya aumentado con fuerza.

La evolución natural durante la crisis ha sido que el crédito promotor considerado teóricamente sano (aunque en buena parte no entraba en mora gracias a refinanciaciones cuestionables) ha ido pasando a subestándar (en riesgo de impago) o moroso y luego ha dado lugar a embargos, ejecuciones, quitas o daciones en pago que han aumentado la cartera de inmuebles de la banca.

Adjudicados por impago
Los activos adjudicados por impago, junto con el crédito a la construcción y promoción clasificado como dudoso o como subestándar, constituyen lo que el Banco de España denominó exposición inmobiliaria potencialmente problemática. Esos activos tóxicos solo se han reducido en 300 millones de euros en el primer semestre, hasta 159.300 millones, y en buena parte se debe a que se han reclasificado créditos dudosos como fallidos al darse por imposible su cobro. Pero, además, el volumen de provisiones para hacer frente a esos activos problemáticos se ha reducido en unos 1.300 millones (de 77.500 a 76.200 millones), con lo que el volumen de activos tóxicos del ladrillo que sigue vivo en los balances ha aumentado en el primer semestre de este año.

El único consuelo llega en este primer semestre por el volumen total de exposición a crédito promotor, que incluye no solo el crédito dudoso y subestándar, sino también el que las entidades financieras siguen considerando sano. La exposición crediticia total se ha reducido de 101.872 a 92.685 millones. El crédito al sector del ladrillo que sigue clasificado como sano se ha reducido de 26.300 a 23.600 millones. Eso quiere decir que, aunque el riesgo se va acotando, la pesada digestión continúa.

via@ElPaís

Qué puede abaratar el precio de la vivienda

La bajada del precio del suelo, la reducción de los costes de construcción, así como las próximas reformas de la fiscalidad pueden seguir contribuyendo a las rebajas en el mercado inmobiliario.

Analizamos muchas veces la evolución del precio de la vivienda, pero muy pocas veces la de sus componentes y cómo éstos influyen en lo que el comprador al final termina pagando. Nos vamos a poner a ello con la ayuda de expertos inmobiliarios y, también, de fiscalistas. Luis Corral, de Foro Consultores, nos cuenta que el promotor, lo primero que hace es pensar en el precio por el cual se podrían vender las viviendas que pretende construir y, a partir de ahí, va valorando los costes. Porque hay muchos. Así, apunta que los de construcción suelen ser los más importantes, con un peso de entre un 25 y un 30 por ciento. 

Ahora mismo, construir cuesta entre 600 y 650 euros el metro cuadrado, cifra que Jorge Almagro, de JLL, eleva hasta los 700 u 800 euros. Claro está que dependiendo de la zona, varía. Según Foro Consultores, en el pico del ciclo, el precio de construcción era de 900 euros por metro cuadrado. Ello supone una caída de alrededor de un 30 por ciento. Prácticamente lo que ha bajado el precio de la vivienda desde máximos. Una bajada proporcional. 

En algunas ocasiones, el suelo es el mayor coste. Dice Luis Corral que ello ocurre en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades. Ahí, puede alcanzar hasta el 60 por ciento del total del precio de la vivienda. José Vicente Rubio, director de formación de Tinsa, dice que en el pico del ciclo llegó a superar el 50 por ciento del valor de la vivienda. Normalmente, dice Corral, ronda el 20 por ciento. Aunque, según Rubio, el esquema del promotor tradicional se basaba en la «regla del tercio», según la que costes de promoción, suelo y beneficios se reparten a partes iguales en el precio. 

Pero, ¿qué ha pasado con el suelo? Su precio en los municipios de más de 50.000 habitantes ha pasado de los 650 euros por metro cuadrado del primer trimestre de 2009, cuando marcó máximos, hasta los 284 euros de finales de 2013, lo que supone una caída del 60 por ciento. Una bajada el doble de la sufrida por la vivienda. ¿Justifica que el precio de los pisos baje todavía más? Hay que realizar alguna matización. Aunque es lógico pensar que una bajada del precio del suelo tendrá que repercutir en viviendas más baratas en el futuro, Almagro dice que la ecuación es la contraria, es decir, que el descenso del valor de los solares es debido a la caída de los pisos. 

Por importancia para la cuenta de resultados de los promotores, no hay que olvidarse del margen de beneficio que exigen. Según Jorge Almagro, éste varía en función del riesgo y del grado de desarrollo del suelo. El porcentaje oscila entre el 10 y el 20 por ciento. Dice este experto, y coincide con Corral, en que el margen más habitual, con el que más cómodos se sienten los promotores, ronda el 15 por ciento. Aunque Corral reconoce que ahora se exigen rendimientos mayores, por el mayor riesgo de las operaciones. 

Antes de llegar a los beneficios hay que realizar muchos pagos. Por ejemplo, los financieros. Ahora, recuerda Almagro, no hay casi crédito promotor. Éste tiene que tirar de fondos propios para acometer proyectos. En condiciones normales, los intereses a pagar rondan el 5 por ciento.
Además, nos encontramos con los gastos legales y técnicos que, en total, pueden suponer otro 5 o 10 por ciento del precio. 

Posibles cambios fiscales

Pero, respecto a estos últimos, a los legales, dentro de los que se encuentran los impuestos, puede haber cambios importantes, como señala José María Echeverría-Torres socio de Cuatrecasas-Gonçalvez Pereira: el Informe Lagares recomienda la supresión del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sería una ayuda para rebajar el precio de la vivienda unos pocos puntos porcentuales en el caso de la vivienda nueva y algo más en el caso de la usada, porque es sobre esta última sobre la que pesa Transmisiones Patrimoniales. 

En la vivienda nueva no se suspendería el IVA, pero el Informe Lagares no sugiere subir el tipo superreducido al general. Sería una de las excepciones. Lo que sí parece claro es que una vivienda nueva con IVA sería menos competitiva que la usada sin Transmisiones Patrimoniales. Quizás porque, según la interpretación de Echeverría-Torres, se quiera primero desatascar el mercado de vivienda usada para hacerlo a continuación con la vivienda nueva. Aunque hay otra interpretación que apunta que lo que de verdad se quiere desatascar es el stock de los balances de las entidades financieras. 

Si estas medidas pueden contribuir a abaratar algunas viviendas, hay otras que provocan lo contrario en un primer momento, pero sugieren y, quizás, también obligan, a acometer rebajas más a largo plazo. O, como mínimo, impedirán subidas tan rápidas de los precios. Por ejemplo, la eliminación de la deducción por compra de primera vivienda. También, la creación de un nuevo impuesto por la tenencia de una primera residencia. Porque propone la creación de un nuevo Impuesto de Bienes Inmuebles sobre el valor de mercado de la vivienda. Hasta que se haya construido el sistema, como medida transitoria, propone que la vivienda tribute en el IRPF en la base imponible del ahorro con objetivo de que tenga el mismo tratamiento que el dinero depositado en un instrumento financiero. Busca una fiscalidad neutral, es decir, que ningún activo tenga ventaja competitiva en términos tributarios. Tener una vivienda sale más caro y, en condiciones estables de renta, su precio debería contenerse al no contar con estímulos fiscales. 

Aquí no acaba la historia. Los promotores también tienen que hacer frente al pago de los gastos de comercialización de la vivienda, que pueden ser más altos o más bajos dependiendo del lugar en el que se encuentre. Según Rubio, se encuentran entre el 2 y el 4 por ciento del valor de mercado. Y porcentajes similares se deben asumir por gastos administrativos.

VIA@finanzas