La aventura de alquilar y comprar piso en Girona y Tarragona

El precio del alquiler en Girona ha subido de media en un año el 8%

El urbanismo de Tarragona favorece la existencia de una oferta muy variada

La escalada de los precios de la vivienda de alquiler y de propiedad no es exclusiva de Barcelona. El fenómeno se repite en numerosas ciudades catalanas y españolas. Esta es la situación que se vive, por ejemplo, en Girona y Tarragona.

GIRONA: LA EXTINCIÓN DEL MERCADO DE ALQUILER

Entre 50 y 100 euros mensuales es lo que ha subido el precio del alquiler en la ciudad de Girona ante la dificultad cada vez mayor de encontrar un piso. Según datos de la Cambra de la Propietat de Girona, la media de un alquiler en la capital está sobre los 513€, un 8% más que el año 2016. El estoc de alquiler en Girona cada vez es más reducido, y entre otras causas, los expertos consultados consideran que hay dos de principales.

La primera, la presión sobre el mercado que provocan los estudiantes que, durante el verano, copan la mayoría de ofertas de alquiler especialmente en el Barri Vell y los distritos cercanos como son el Eixample, la Devesa y Pericot-Montilivi. La presencia de la población universitaria ha llegado al extremo de que algunas inmobiliarias se quedaron en el verano del año pasado sin estoc de viviendas de 3 y 4 habitaciones para poder ofrecer a otros segmentos de potenciales clientes.

Una segunda razón principal es el cambio detectado entre los propietarios de los inmuebles que están empezando a dejar de alquiler para ofrecerlos para la compraventa. Los expertos consultados consideran que la crisis provocó que muchos de los pisos que no se vendían se trasladaron al mercado del alquiler. Ahora, la sensación es a la inversa y se vuelve a poner más pisos en venta que en alquiler.

Otra razón es la proliferación de los pisos turísticos de alquiler, que en Girona tiene un parque cada vez mayor, y que también aumenta la presión en el mercado ya que reduce el esto final.

Todo ello ha conllevado que en la ciudad de Girona sea cada vez más difícil encontrar un alquiler.  “A la mañana siguiente de poner un anuncio de alquiler nos llegan una media de 20 peticiones”, han relatado fuentes del Col·legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Girona.

TARRAGONA: LAS MÁS BUSCADAS, ENTRE 100.000 Y 200.000 EUROS

Antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, a finales del 2007, el precio medio de la vivienda en Tarragona era 2.355 euros por metro cuadrado. Una década después, tras caídas acumuladas que superaron el 50%, el mercado repunta, con más pena que gloria, desde finales del 2015.

En vivienda de segunda mano, según el informe mensual de  febrero de precios de venta de www.pisos.com, Tarragona es la tercera ciudad más cara de Catalunya, con un precio de 1.410 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento mensual del 0,19% y la sitúa, interanualmente, en la undécima ciudad de España en la que más han subido los pisos.

El sector inmobiliario local también percibe una mejoría, pero tan tímida que “manda el precio más que el tipo de vivienda”, constata el agente de propiedad inmobiliaria Joan Boronat. Así, las más buscadas están entre los 100.000 y los 200.000 euros y “hay oferta, pero no en determinadas zonas”.

El peculiar urbanismo de Tarragona, disgregada en una constelación de barrios por levante, cerca de las playas y por poniente, cerca de las químicas, se traduce en que en la periferia se pueden encontrar pisos de tres habitaciones por menos de 40.000 euros y en otros lugares, el precio no bajará de los 250.000.

El presidente de la Cámara de la propiedad urbana, Agustí Pujol, no tiene la percepción de que la ciudad expulse habitantes. La vivienda de segunda mano mantiene vivo el sector, aunque en muchos casos se trata de “pequeños inversores que no necesitan hipoteca y las compran para alquilarlas”.

Precisamente, el alquiler es el gran déficit de la ciudad, con muchas más demanda que oferta y una “carencia total de alquiler social, es lo más buscado, pero no se encuentra”.

Según datos de Habitania, en marzo del 2016 alquilar un piso en Tarragona costaba 6,88 euros de media el metro cuadrado y en febrero de este año, 7,44.

Respecto a la obra nueva, el precio en Tarragona es de 1.803 euros el metro cuadrado útil, mientras que en Reus es de 1.916 euros, según un estudio de la Asociación de Promotores de Catalunya. El precio cambia radicalmente si son viviendas unifamiliares: 3.175 en Tarragona y 1.680 euros en Reus. via@elperiodico

La recuperación del sector pasa por el alquiler

Consolidar los incipientes signos de recuperación inmobiliaria en las principales ciudades españolas dependerá, sobre todo, de potenciar el mercado de alquiler. En ello coinciden los promotores, inversores y expertos en el sector que han participado en el Foro El Confidencial con la colaboración de Anticipa.

Eduard Mendiluce, consejero delegado de Anticipa, sociedad controlada por el fondo Blackstone, ha asegurado que en el inmobiliario “España está en la senda de la recuperación y Blackstone apuesta por este país más que por ningún otro. Después de India, el segundo país preferido es España”.

Sin embargo, esta recuperación ha de verse apuntalada por medidas como el apoyo a la vivienda de alquiler, que todavía sigue siendo minoritaria en España. Así lo ha planteado el economista Josep Oliver. “La demografía da poco de sí en los próximos años para tirar de la vivienda nueva, apenas 200.000 hogares, así que habrá que fomentar la vivienda de alquiler, además de facilitar condiciones de financiación para los jóvenes, el segmento de población más perjudicado por la crisis”, aseveró. En opinión de Oliver, nada cambiará hasta que el esfuerzo de las familias por el alquiler sea inferior al que tengan que hacer por el de la hipoteca.

Por su parte, promotores como Lluís Marsà, presidente de La Llave de Oro, confirman que se están dando señales de recuperación. “En 2013, en Cataluña se hicieron 3.036 viviendas, lo que se construía en una semana normal del año 2006. Este año 2015 lo acabaremos con 6.500 viviendas, con lo que estamos saliendo del fondo, pero estamos aún muy lejos de un mercado normalizado”, ha apuntado Marsà, para quien “para consolidar esta tendencia hay que potenciar tanto la rehabilitación como el mercado de alquiler”.

Uno de los problemas para apuntalar este mercado es que todavía no hay grandes empresas ni promotoras especializadas en este tipo de producto. El socio de Garrigues y Asociados especializado en el sector de bienes raíces,Óscar de Santiago, resaltó que “como en el caso de las socimis, ya hay los instrumentos legales. Pero a veces hay que homologar aspectos como las sociedades de alquileres para que empiecen a ser operativas. Pero el Gobierno no ha sido capaz de impulsar la vivienda de alquiler”.

LA RECUPERACIÓN, POR BARRIOS

Por su parte, el presidente de la Asociación de Promotores Constructores, Juan Antonio Gómez-Pintado, ha matizado que la recuperación va por barrios. “Hay recuperación de los precios pero en mercados muy localizados: sobre todo Barcelona, luego Madrid Norte, más que Madrid Sur, y además un poco Málaga, aunque todavía distamos mucho de tener un sector absolutamente normalizado”.

VIA@elconfidencial.com

Expertos confirman la recuperación del sector inmobiliario

El auge de la actividad constructora está detrás de estas opiniones optimistas.

Los expertos en el mercado inmobiliario español reconocen que con 2015 ha llegado la recuperación del sector. Esta afirmación se justifica, fundamentalmente, por los indicadores en torno a la actividad constructora, el cual es consecuencia de una mejora de las operaciones de compraventa y de un repunte de la demanda de los compradores.

A ello ha de sumarse que el importe medio de las hipotecas, que en el primer semestre del año ha experimentado su primera subida interanual desde 2007, así como los precios de los inmuebles, que según las estadísticas oficiales la media de este indicador se sitúa a un crecimiento anual del 4%. Los datos, en este sentido, hacen que los expertos coincidan en que el mercado experimenta una estabilización.

VIA@pisos.com

Expertos afirman que el acceso al crédito será cada vez más díficil

Las autoridades internacionales quieren bancos más seguros y alejados de la morosidad actual.

Las autoridades internacionales quieren bancos más seguros para no repetir los escándalos de esta crisis financiera. Eso significa que deben tener más capital, lo que se traduce en más costes para las entidades que se traducirá en créditos más caros. Además, como ahora existe temor a volver a acumular morosidad, los bancos han extremado los controles del riesgo, que significa que “será más difícil acceder a los préstamos”, según José García Montalvo. Este economista ha participado en el estudio Las claves del crédito bancario tras la crisis, publicado por Funcas junto con Joaquín Maudos, Santiago Carbó y Francisco Rodríguez.

Según estos expertos, el crédito comenzará a repuntar tímidamente en el último trimestre del año y crecerá entre un 3% o un 4% en 2015. Una vez normalizada la economía, el crédito podría aumentar entre un 6% y un 8%, muy por debajo del 20% que creció en los años de la burbuja, dice Funcas.

Pese a que en los últimos años se ha producido una gran concentración en el sector financiero, Joaquín Maudos vaticina que este proceso va a continuar, aunque con menor intensidad. Advirtió de este será uno de los caminos del sector para recuperar la rentabilidad perdida. Maudos también destacó que la concentración de entidades en España es un 40% inferior a la de Europa, pero si se desciende al detalle por provincias, “existen algunas con un nivel muy bajo de competencia por las pocas entidades que han quedado”. Ávila, Huelva, Ourense, Segovia, Teruel y Melilla es donde menos competencia existe.

VIA@ElPaís

La deuda familiar cae en 2.500 millones en marzo a niveles de finales de 2006

Se redujo en marzo en 2.504 millones de euros respecto al mes anterior, hasta 774.697 millones de euros

La deuda de los hogares españoles con las entidades financieras se redujo en marzo en 2.504 millones de euros respecto al mes anterior, lo que representa un descenso del 0,39 %, hasta 774.697 millones de euros, el nivel más bajo desde noviembre de 2006.

De la deuda total de las familias, 604.721 millones correspondían a créditos para viviendas, con una reducción del 0,3 % respecto a febrero y del 4,5 % en tasa interanual.

También se ha reducido el importe de los préstamos al consumo contraídos por las familias, ya que en marzo se situó en 166.933 millones de euros, el 0,6 % menos que un mes antes y el 8,7 % respecto al mismo mes de 2013.

Tras repuntar en noviembre por primera vez en cuatro meses, algo que los expertos calificaron de cambio puntual y no de un giro en la tendencia, la reducción del endeudamiento de las familias españolas ha continuado en enero, febrero y marzo, aún cerrado para los particulares el grifo del crédito.

La reducción del endeudamiento de las familias ha permitido a éstas incrementar sus niveles de ahorro y de lo que se denomina "riqueza financiera neta" -diferencia entre los ahorros y los préstamos que tienen concedidos-, que al cierre de 2013 alcanzó 1,044 billones de euros, cifra que no se alcanzaba desde antes del inicio de la crisis, en 2006.

Por lo que respecta a la deuda de las empresas con el sector financiero, también se redujo en marzo, hasta 1,050 billones de euros -3.597 millones de euros menos que en febrero-, lo que representa un descenso del 0,56 %.

VIA@finanzas.com

¿Se puede hablar ya de un cambio de ciclo en el mercado residencial?

Las cifras refuerzan la sensación de haber tocado fondo y de inicio de la recuperación
Pese a todo, los expertos recomiendan cautela antes de echar las campanas al vuelo

El ajuste que está padeciendo el mercado de la vivienda en España desde mediados del año 2007 está siendo tan severo y prolongado que incluso las voces más optimistas del sector muestran muchas cautelas a la hora de hablar de los posibles indicios de cambio de ciclo. Pero los últimos datos de ventas y precios apuntan en esa dirección y a ellas se suman otros factores como el inicio de nuevas promociones en determinadas zonas, la apertura de nuevas agencias inmobiliarias, la creciente inquietud de la demanda o el desembarco de los inversores internacionales.

Son signos de estabilización aún débiles y además los efectos de la crisis económica siguen mostrando su cara más cruel en cuanto a niveles de desempleo y precariedad laboral, factores de los que depende directamente la compra de vivienda. Pero nadie, ni los más prudentes, niegan que el punto de inflexión está próximo, si es que no se ha tocado ya.

La estadística mensual de transacciones de viviendas y de evolución del precio del metro cuadrado que elaboran los notarios -las que más fielmente reflejan la realidad del mercado respecto al momento en el que se publican- llevan dos meses seguidos mostrando subidas. En enero, la ventas aumentaron un 62,3% interanual respecto a las de un año antes y un 39,8% en febrero. Por su parte, el precio experimentó una subida interanual del 9,4% durante el primer mes del año y de un 0,6% en el segundo. Y en consonancia con el aumento de ventas, la concesión de hipotecas se incrementó un 58,8% y un 35,9% respectivamente.

¿Son suficientes estos datos para certificar la ansiada recuperación? Lo único que sí parece claro, como indican desde el propio Consejo General del Notariado, es que el repunte tan abrupto de las ventas estaría mostrando la «normalización» del mercado después de la distorsión que produjo el fin de los incentivos fiscales por compra de vivienda a finales de 2012.

Entonces, las compras que naturalmente deberían haberse producido durante los primeros meses de 2013 se adelantaron a los últimos de 2012 para beneficiarse de la deducción, lo que ocasionó un número de operaciones excesivamente bajo en los meses de enero y febrero del año pasado.

Los notarios interpretan el repunte de las ventas y de los precios como«el posible anticipo de un cambio de tendencia» o, al menos , puntualizan, como el fin de la «espiral depresiva» en la que se encontraba sumido el sector.

Sea como fuere, expertos como Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, insisten en que debemos «ser prudentes» a la hora de interpretar datos de periodos tan cortos. «Máxime», añade, «cuando no existen fundamentales por parte de la demanda que nos puedan hacer pensar que existe un claro cambio de ciclo».

Pese a la cautela, Gil sí reconoce que se ha producido «un cambio muy importante» con respecto a lo que ocurría hace un año. «Ha aumentado la confianza en la evolución del sector y han aparecido inversores que están dispuestos a adquirir viviendas, pues descuentan que la mayor parte del ajuste de precios ya se ha producido», asegura. «El que aparezcan estos nuevos agentes en el mercado y que mucha de la desconfianza en el sector haya desaparecido son unas condiciones necesarias, aunque no suficientes para poder hablar de la llegada de un ciclo de recuperación», apunta.

El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé sí que se atreve a pensar abiertamente que el mercado ha tocado fondo e inicia su fase de recuperación. Algo que asegura que se está percibiendo ya especialmente en la capital. «Madrid siempre ha sido vanguardia en el sector y el resto de provincias suelen despertar tras uno o dos años de consolidación en la capital», explica.

Ruiz Bartolomé reafirma su idea con datos como el aumento de las afiliaciones a la Seguridad Social, el crecimiento del turismo extranjero y nacional y el incremento de la demanda externa y de las exportaciones, que acompañan a las estadísticas inmobiliarias y, en su opinión, «consolidan esta impresión». Eso sí, advierte de que el aumento de las ventas experimentado en los dos primeros meses del año, «sigue siendo muy pequeño en cifras absolutas, pese a ser muy fuerte en porcentaje». Por eso, recomienda no echar las campanas al vuelo.

Este consultor añade otro factor para apuntalar la idea de cambio de tendencia: «Las principales entidades financieras han comunicado el aumento de la concesión de crédito hipotecario durante el primer trimestre del año». Y cree que la consolidación de esta tendencia supondrá «una lenta, pero firme escalada de los precios». Aunque puntualiza que «salvo en localizaciones muy concretas», no se experimentarán subidas como las del anterior ciclo expansivo.

VIA@elmundo

Las 8 claves en materia de vivienda de la reforma fiscal explicadas para que todo el mundo las entienda

El proyecto de reforma fiscal propuesto por el comité de expertos elegido por el gobierno ha levantado polémica sobre todo por el tratamiento que se le da a la vivienda en propiedad. las dos líneas principales son: la eliminación de la deducción por vivienda y la incorporación al irpf de los rendimientos de la vivienda habitual. los expertos consultados por idealista news no ven con buenos ojos la eliminación de la deducción y lo consideran un síntoma de que “hay un modelo inestable de gobernanza política”. te explicamos las ocho medidas lideradas por el catedrático manuel lagares

1.- El cambio de mayor calado que propone el comité de expertos (cuyo proyecto no es vinculante para el gobierno) es la eliminación de la desgravación por compra de vivienda habitual. según manuel lagares, catedrático de hacienda pública y cabeza visible del comité, la supresión se haría de manera progresiva en 5-10 años. señala que para que no afectara a las personas de menores ingresos proponen que no se computen esos rendimientos potenciales a las viviendas de personas que ganan menos de 20.000 euros al año o a las viviendas con un valor catastral inferior a 90.000 euros

En declaraciones para el diario abc, lagarde señala que no tiene sentido seguir fomentando la compra de vivienda por razones fiscales “porque esa política nos coadyuvó al boom inmobiliario de hace unos años y posteriormente a la crisis”

Miguel Córdoba, profesor de economía financiera en la universidad ceu san pablo, no comparte esta medida. es más, asegura que la mayoría de los propietarios compraron su casa apoyados en esta ayuda fiscal. “cuando una persona toma la decisión entre alquilar una vivienda o adquirirla, evalúa los flujos de pagos para los próximos treinta años. no es de recibo que si una persona compró en el año 2010 una casa con una hipoteca a treinta años, a los cuatro años de adquirirla se le diga que en los últimos 20 años no va a tener el ingreso que estaba establecido en la legislación entonces vigente”. en su opinión, es síntoma de que hay un modelo inestable de gobernanza política

2.- Otra de las propuestas que ha generado mucho ruido ha sido el gravamen de los rendimientos de los bienes inmuebles en el irpf, bien sean meramente imputados o, por el contrario, obtenidos de terceros por el alquiler. se trata de una medida que se aplica a las segundas residencias pero la idea del comité de expertos es aplicarla también a la vivienda habitual. tributaría por el 1% del valor catastral de la casa pero en un tipo cercano al 20%, que es el propuesto por la propia comisión. no obstante, la vicepresidenta soraya sáenz de santamaría ha asegurado que el gobierno no comparte esta medida

miguel córdoba considera esta propuesta “un disparate”. recuerda que “una persona va pagando año a año todas las cuotas de su hipoteca hasta que consigue comprar su casa, y lo hace con dinero que ya ha tributado por el irpf. por esa vivienda pagas el ibi, los gastos de comunidad y demás tasas y exacciones que te imponen. por eso critica que “cuando tienes ya tu vivienda en propiedad, alguien te dice que es un lujo y que tendrás que tributar más por vivir en ella”

3.- Los rendimientos del alquiler pasan a tributar al tipo impositivo del ahorro y se elimina la deducción sobre esos rendimientos existentes en la actualidad (60%): el profesor córdoba está de acuerdo con esta propuesta. asegura que no tiene sentido “dar un mazazo a los rendimientos del trabajo y que vivir de las rentas tenga todas las ventajas”. recuerda que las rentas del trabajo están más gravadas que las rentas del alquiler. sin embargo, advierte de que no es lo mismo una persona que tiene un piso en alquiler y cuya renta le ayuda a vivir, que otra que tiene varios edificios en alquiler. en su opinión, los rendimientos del alquiler tienen que tributar como las rentas del trabajo, con un mínimo exento para que el sistema fiscal sea justo

4.- La tributación de la vivienda por su valor patrimonial (valor catastral) y no por sus rendimientos: el gravamen se establecería mediante un impuesto independiente sobre esos valores patrimoniales, dejando en el irpf exclusivamente el gravamen de los rendimientos netos procedentes de la cesión a terceros de esos bienes

5.- Eliminación de la deducción por obras de mejora en la vivienda habitual: se trata de una deducción aplicable para los contribuyentes que disfrutan de la desgravación por compra de la vivienda adquirida antes de enero de 2013. los expertos fiscales proponen su supresión

6.- Eliminación del impuesto sobre el patrimonio: también propone que se impida a las comunidades autónomas el establecimiento de este impuesto. según los expertos fiscales, se trata de un gravamen que no resulta adecuado para conseguir una mejor distribución de la riqueza y recae principalmente sobre las clases medias. además, recalcan que la recaudación que se obtiene con el impuesto “es muy poco relevante”. por último, aseguran que este tributo acaba recayendo sobre la propiedad inmobiliaria convirtiéndose en un “impuesto sobre bienes inmuebles bis”

7.- Supresión del itp: proponen suprimir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp), un tributo que grava la compraventa de una vivienda de segunda mano. lo argumentan señalando que su existencia supone gravar dos veces la misma vivienda, ya que fue gravada en un primer momento por el iva (que grava la obra nueva). “eso desincentiva las transacciones sobre viviendas de segunda mano y resulta, por tanto, ineficiente. por esa razón se propone la eliminación gradual del itp”, puntualizan

8.- Mejorar el sistema de las actuales valoraciones catastrales y una “profunda reforma del impuesto de bienes inmuebles (ibi)”: proponen una reforma del ibi pero mientras este nuevo ibi no esté en funcionamiento hay que mantener los impuestos a través del irpf. de ahí que los expertos fiscales propongan que se incorporen en la base del ahorro del irpf todos los rendimientos de los inmuebles, incluidos los de la vivienda habitual. “una vez reforma el ibi, se propone la supresión de estos rendimientos imputados en el irpf”, añaden

En este punto, el consultor inmobiliario josé barta apunta que “la comisión de expertos parte de la base teórica de que las valoraciones catastrales son inferiores a la realidad del mercado. esto es falso especialmente en las zonas de economía media, especialmente en las viviendas”. “resulta dramático que se hable de una nueva valoración catastral, cuando a estas alturas todavía no han sido capaces de desarrollar una metodología fiable para las valoraciones inmobiliarias, eso a pesar de contar con la información de base más fiable de toda la ocde: registros de la propiedad y depósitos de contratos de arrendamiento de la comunidades autónomas”, sentencia barta

En su opinión, quieren subir los ingresos por ibi sin tocar el gravamen actual “por el procedimiento de falsear los valores de los inmuebles”

VIA@idealista.es

Las claves del ajuste inmobiliario

Es posible que el viaje hacia
el fondo se prolongue,
como una lenta agonía.

El catedrático Santiago Carbó apunta que hacia 2015 se alcanzará ese ajuste promedio a la baja entre el 45% y el 50%.

Santiago Carbó, catedrático de Economía de la Bangor Business School (Reino Unido) y de la Universidad de Granada, señala que “nos encaminamos hacia el final de un ajuste que ha durado demasiado. Quien quiera hacer una previsión sobre hasta cuándo caerán los precios acertará en alguna medida, porque según qué precios y dónde la respuesta puede ser muy distinta”.

Para este experto, ya cae en algunas localizaciones, e incluso se encarece y en otras, la caída sigue siendo pronunciada. Se trata de dos mercados: uno en las grandes ciudades y de calidad (o prime). Otro, el que engloba ciudades con menor densidad de población, construcciones en el extrarradio de áreas metropolitanas y áreas rurales y costeras. Con estas diferencias “parece confirmarse que hacia 2015 se alcanzará ese ajuste promedio a la baja de entre el 45% y el 50% en los precios de la vivienda desde el pico de precios a finales de 2007 y principios de 2008, dependiendo del tipo de vivienda”, concluye el catedrático. “Aunque durante 2012 y 2013 la caída de precios se aceleró, advierte que es posible que ese viaje hacia el fondo se prolongue, como una lenta agonía”.

VIA@pisos.com

¿ Comprar o Alquilar piso ? Algunas claves para despejar la vieja duda

La falta de crédito y la caída de los precios han revitalizado el mercado de alquiler. Todos los expertos consideran que es una alternativa ideal a corto y medio plazo, pero muchos defienden que la propiedad aún es la mejor opción de futuro

Comprar o alquilar un piso. La recurrente cuestión universal carece de una respuesta única. El contexto económico, la situación personal y laboral y el uso que se vaya a hacer del inmueble en cuestiónhacen que cada caso sea particular, pero el análisis del mercado sí que puede introducir algunas pistas generales en este debate repleto de excepciones. Y, como en la mayor parte de las cuestiones cotidianas, el dinero es lo primero. Si consigues encontrar la luz enen el pozo seco del crédito y se pone a tiro una oportunidad, la mayor parte de los expertos siguen decantándose por la compra.

«Habría que hacer análisis exhaustivos para ofrecer un dato muy general, depende de diferentes variables, fundamentalmente de la localización del piso y de su precio. En cualquier caso, si encontramos un buen imueble en un buen sitio y a un precio competitivorespecto a esa zona, claramente merece la pena comprar. Se deben aprovechar la oportunidades que brinda el mercado, que las hay», asegura Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios depisos.com.

Pero no todos son de la misma opinión. «Yo ahora no me compro un piso ni loco», sentencia el analista del sector inmobiliario Borja Mateo. «Estamos en un superciclo de bajadas de precios. Quizás están descendiendo más lentamente en los útimos meses porque hay tipos de interés muy bajos y mucha gente está llevando su dinero al mercado inmobiliario para invertir, porque los bienes de mayor calidad, la de grado de inversión, están en mínimos de rentabilidad. Pero se va a producir una segunda oleada de bajadas de precios si suben los tipos y se dificulta aún más la financiación. El que esté comprando ahora se está equivocando», razona este analista.

Sin embargo, Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director de Proyectos del despacho especializado en temas inmobiliarios Acuña y Asociados, cree que el «alquiler solo es preferible entendido como coste de oportunidad. Si no, lo suyo es la compra». Sin embargo, este experto sí destaca la «enorme potencialidad del mercado de alquiler», a pesar de que todavía hay que darle  «varias vueltas» legislativas y estructurales para que funcione a pleno rendimiento. «Una parte de la población no va a poder acceder a la compra ni hoy ni mañana, fundamentalmente gente joven, debido a la inestabilidad laboral y el acceso al crédito muy limitado», explica este experto. «Alquilar se está convirtiendo en una fórmula alternativa clara para la compra en el corto y en el medio plazo, muy ligada a la movilidad del inquilino, peroplanteada a largo plazo tiene menos sentido», concede también Gandarías. «No se puede decir que los precios de los pisos no volverán a subir, porque lo acabarán haciendo. La tendencia ahora es que sigan bajando de forma moderada, pero en algunas zonas y localizaciones incluso ya han comenzado a remontar», asegura el director del gabinete de Estudios de pisos.com

El límite, el octavo año

¿Pero hasta donde llega ese «corto y medio» plazo ideal para el alquiler? Según un reciente estudio de pisos.com tras 7,9 años viviendo de alquiler en una casa con una renta de 593 euros mensuales y 98 metros cuadrados, se superarían los gastos totales de la compra financiada al 80% de esa misma vivienda, con un precio de venta de 175.616 euros y una cuota hipotecaria de 717,71 euros.

Estos gastos contemplarían el 10% del precio de la vivienda correspondiente a los pagos de los impuestos, notaría, registro y gestoría, y el 20% que las entidades no financiarían. El estudio también sumaría a esta cantidad la diferencia entre la cuota hipotecaria y la mensualidad de alquiler multiplicada por los 30 años de la hipoteca.Lérida, con 4,5 años, sería la capital de provincia en la que menos tiempo se pasaría de alquiler antes de que los costes del mismo señalaran hacia la compra como la mejor alternativa. Tras la ciudad catalana se colocan en el ranking Santa Cruz de Tenerife, con 5,2 años, y Tarragona, con 5,5. Entre las capitales donde alquilar es mejor que comprar por más tiempo, destacan en las primeras posicionesLogroño y La Coruña, empatadas a 12,6 años. Les siguen Donostia-San Sebastián, con 11,5 años, y Ourense, con 10,7. Por su parte, las capitales de Madrid y Barcelona marcan un límite de 7,8 años, casi en la media nacional.

Comprar, pero aún no

Comprar compensa, piensan la mayor parte de los expertos. Pero ahora no, no todavía, añaden del mismo modo. El alquiler se consolida como alternativa a la hipoteca mientras el ajuste de los precios se completa, una opción reforzada además por el hecho de que los distintos cambios legislativos hayan reducido las garantías a los arrendatarios. «Que el desahucio del inquilino moroso sea ahora bastante más rápidoha permitido que muchos más propietarios se animen a sacar sus viviendas en alquiler, y también a rebajar su precio», explica Borja Mateo, que cifra la reducción en torno a un 45% desde los máximos previos a la crisis.

Pero aún queda mucho camino por recorrer. «El mercado de alquiler siempre ha sido muy pequeño en España respecto a Estado Unidos, Reino Unido y Alemania. La gran diferencia es que en estos países todo está muy profesionalizado, hay empresas de tamaño medio y grande que se dedican a las gestión integral y hacen que todo funcione de manera más efectiva, y eso acaba beneficiando a todas las partes», explica Rodríguez de Acuña. «El mercado en España está muy atomizado, no hay contratos homogéneos. Uno de los grandes retos del capital extranjero y nacional que ha entrado en los últimos meses en el sector es profesionalizar el mercado, estandarizarlo. El pequeño invesor no tendría que desaparecer, pero no debería representar la mayor parte del mercado, como pasa ahora», añade eldirector de Proyectos de Acuña y Asociados.

«Muchos aún siguen pensando que alquilar es tirar el dinero, pero también lo es hacer frente a los gastos de transacción por la compra de un piso. O pagar los intereses del 80% de tu hipoteca. Igual tenía razón de ser con un proceso de bajada de tipos como el que hemos vivido, pero ahora el recorrido parece que será justo el contrario», explica Borja Mateo para reivindicar la opción del alquiler. «Y vamos a ver cómo acaba la reforma fiscal, porque se ha oído que el Gobierno quiere subir la fiscalidad a la compra de vivienda, con lo cual aún sería mucho mejor el aquiler», añade.

La tercera vía: adquirir para alquilar

Manuel Gandarías concede que el alquiler, especialmente con opción a compra, «comienza a tener una base sólida, aproximándose a la de los países europeos de nuestro entorno», y apunta a un modelo mixto, una tercera vía, en el debate. «Para quien tenga la posibilidad de comprar, una buena opción es adquirir una vivienda a un precio ajustado y después alquilarla para afrontar el pago del alquiler de otra vivienda. Encajaría con nuestra cultura de compra, de propiedad, y al mismo tiempo nos permitiría fomentar la movilidad laboral, el mercado de trabajo se nos abriría un poco más», explica el director del Servicio de Estudios de pisos.com.

«Es verdad que el modelo español es un poco absurdo, cuando analizas el censo del INE de movilidad de la población compruebas que las provincias con unas tasas de desempleo más brutales son aquellas en las que la mayor parte de la población no sale de su municipio. A lo mejor es porque te has atado a una vivienda...», concede Rodríguez de Acuña, quien, además de perseverar en los cambios legislativos que protejan al arrendador, abre otras vías para dinamizar el mercado de alquiler, como generalizar los pagos semanales, una opción recurrente en los países suramericanos.

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Oficinas y viviendas en zonas Premium atraen a los nuevos inversores

Cada vez son más las voces de expertos inmobiliarios que coinciden en que el sector inmobiliario español recupera su atractivo. La llegada de inversores extranjeros, la contratación de oficinas y la escasez de vivienda nueva terminada en algunas zonas están dando un giro a un mercado muy castigado.

El mercado inmobiliario español es un destino atractivo para invertir, según el 84% de los directivos consultados y cuyas respuestas se plasman en el informe Real Estate Assets Investment Trend Indicator 2014, elaborado por EY. En dicho informe se evidencia que ya se observa un aumento del precio de los activos inmobiliarios en las zonas prime.

La encuesta se realiza sobre más de 500 ejecutivos procedentes de 15 países europeos, entre ellos España. El resultado, que más del 84% apunta a nuestro país como destino atractivo para invertir, lo que supone mejorar en 47 puntos el resultado de 2013. Esta opinión empieza a extenderse por el sector. En palabras de Humphrey White, director de Capital Markets de Knight Frank,los fondos y no sólo los conocidos como buitre empiezan a tomarse en serio la inversión inmobiliaria en España, tal es el caso de Lone Star o Longstone. Ese apetito se evidencia en el hecho de que 2013 se ha cerrado con una contratación de oficinas en Madrid de 370.000 metros cuadrados frente a los 280.000 metros de un año antes.

Los inversores dibujan un pronóstico positivo en este mercado, según el informe de EY donde el 84% espera un aumento del volumen de las transacciones, frente al 50% registrado en 2013. En cuanto a la evolución del precio de los activos inmobiliarios en 2014, el 93% considera que éste aumentará en el segmento de oficinas y centros comerciales en localizaciones prime. Este pronóstico al alza también se producirá en el caso de los activos hoteleros en localizaciones prime, según el 84% de los directivos consultados.

La percepción de los inversores es, incluso, positiva para el mercado de viviendas donde se espera que éste gane impulso: el 64% prevé que el precio de las viviendas en localizaciones prime evolucionará favorablemente.

Un dato que contribuye a pensar que el precio de los activos subirá en zonas Premium de Madrid es el hecho de que existan menos de 1.000 viviendas nuevas terminadas a la venta frente a una población de cinco millones, matiza Humphrey White.

“España ha vuelto a ser un destino atractivo para la inversión inmobiliaria en 2013 y lo seguirá siendo durante los próximos meses. Sin embargo, no todos los activos están en el punto de mira de los inversores, que se muestran divididos a la hora de pronunciarse sobre la evolución de aquellos situados en localizaciones secundarias y periféricas”, explica Rafael Roldán, Socio Responsable del Área de Transacciones de EY.

En cambio, en el caso de los activos en localizaciones no prime, la tendencia no está definida. En centros comerciales, un 33% considera que los precios aumentarán frente al 40% que opina lo contrario. En viviendas, el 38% apuesta por un comportamiento al alza frente al 31% que lo prevé a la baja. Sin embargo, cuando se les preguntan sobre localizaciones periféricas, la mayoría de los inversores coindicen en apuntar a un descenso de los precios.

En opinión de Helena Burstedt, experta en el sector de Real Estate del área de Transacciones de EY, “el principal obstáculo para una recuperación más sólida en el mercado inmobiliario sigue siendo el limitado acceso al crédito y así nos lo han transmitido en el informe los directivos consultados. Una gran mayoría se muestra preocupada por la disponibilidad de deuda sénior y deuda subordinada para este tipo de inversiones. Otro obstáculo, según las conclusiones del estudio, es el grado de transparencia que se proporciona a los posibles inversores.”

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