¿Son abusivos los intereses de demora de las hipotecas?

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios.

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios. Antes de que estallara la crisis, no se había cuestionado la legitimidad de la Ley Hipotecaria española, no obstante, cuando los hipotecados empezaron a no poder pagar la hipoteca y a contraer deudas astronómicas que no paraban de crecer, esta normativa se ha revisado punto por punto.

Uno de los aspectos más importantes y más dañinos son los intereses que penalizan el impago, antes de la crisis situados normalmente entre el 20% y el 30% del capital adeudado. “Una barbaridad”, como calificaron algunos representantes políticos durante su revisión. De hecho, la jurisprudencia ya se ha posicionado varias veces a favor del hipotecado en estos casos. La resolución pionera del juzgado de Primera Instancia número 5 de Valencia redujo los intereses moratorios del 29% al 0% por “abusivos”, que una entidad financiera que pretendía cobrar a un matrimonio valenciano, ¿se podría sentar un precedente a partir de esta sentencia?

TRES SOLUCIONES DIFERENTES

“Esta sentencia es una palanca de cambio a la hora de mirar el conflicto hipotecario”, opina Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes). No obstante, los abogados no las tienen todas consigo. “Las sentencias, salvo las que sean dictadas por el Tribunal Supremo, no crean ninguna obligación al resto de jueces para seguir la línea que en ellas se exponga”, aclara Santiago Viciano, socio director de V Abogados. En la mayoría de los casos, no se aplica una solución de forma generalizada, sino que dependiendo del juez y del caso, se logrará una resolución más o menos favorable.

Viciano explica que tras un intento conciliador de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (C-415/11), la orientación jurisprudencial tiende a considerar, como regla general, que los intereses son abusivos a partir del 18% o 19% (SAP Madrid 242/2013 de 26 de julio). “El problema surge en la determinación del tipo de interés moratorio que debe aplicarse una vez se ha declarado el carácter abusivo de la cláusula y, por tanto, su nulidad”, aclara el abogado. Las diferentes posturas que han tomado nuestros tribunales son las siguientes:

• (i) Aplicación del artículo 1.108 CC, esto es, reducirlos al límite legal fijado en el 12%, tres veces el tipo de interés legal del dinero, en el 4% para 2012. establecido en el proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios el pasado año, una vez que el Gobierno se vio abrumado por una ola de desahucios.
• (ii) No aplicar ningún tipo de interés, reducirlo a 0%.
• (iii) Abonar un interés similar al interés remuneratorio que se hubiera pactado.

CLÁUSULA NULA O ILEGAL

No obstante, aunque se consiga declarar estos intereses como abusivos, la devolución de los intereses cobrados de forma retroactiva es todavía mucho más improbable. “La normativa europea (Directiva 93/13/CEE) establece que una cláusula de intereses moratorios es abusiva cuando se consideren desproporcionadamente altos atendiendo al conjunto de características del crédito o préstamo”, afirma Viciano, pero este criterio de “desproporción” se le deja decidir al juez. En España, en base a lo establece la normativa española (Ley 1/2013 y el artículo 114.III LH) el límite sobre el interés moratorio está establecido en el 12% para créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual. Sin embargo, Viciano asegura que puede ocurrir que “atendiendo a las circunstancias concretas del crédito, un interés moratorio superior al 12% e inferior al 18-19% puede no considerarse desproporcionado”.  

Por lo tanto, la cláusula puede no tener el carácter de abusiva y no sea nula, pero sí sería ilegal. Si la cláusula es solo ilegal, el tipo de interés moratorio se reducirá hasta el 12% establecido por la norma, mientras que si es considerada nula, se restituirán los intereses indebidamente cobrados por la entidad atendiendo al criterio que haya establecido el juez. “Los anteriores porcentajes eran salvajemente superiores”, señala Baños, “aunque sea un derecho del acreedor la penalización por impago, a los bancos les interesa que sean bajos sean estos intereses moratorios, ya que habrá más facilidades para resolver el conflicto”. Asimismo, Baños plantea que no entiende por qué los intereses de demora hipotecarios tienen que ser más elevados que el interés normal.

POSIBLE NEGOCIACIÓN DE ESTA CLÁUSULA

Uno de los mayores problemas que ha generado la Ley Hipotecaria española es la imposición unilateral por parte de la banca de las condiciones de la hipoteca, que terminó con la inclusión de cláusula suelo, intereses de demora muy elevados y otras irregularidades. Por eso, una de las mejores soluciones es la negociación de esta cláusula. “El problema de todo es que antes estos intereses moratorios no estaban legislados y el banco cobrara lo que le daba la gana y esto no forma de las condiciones normales que deben regir un contrato ni de un acuerdo”, denuncia Baños.

No obstante, desde el bufete V Abogados aseguran que el banco tiene la suficiente fortaleza para establecer qué cláusulas son las que se van a incluir en el contrato sin que se dé al consumidor la posibilidad de negociar, lo que se denomina contrato de adhesión. Actualmente, lo único que puede hacer el usuario es asegurarse de que los intereses moratorios que se establecen en el contrato cumplen con la normativa vigente. Asimismo, como ocurría con la inclusión de los suelos hipotecarios en las hipotecas con falta de transparencia. Un contrato debe ser pactado entre las dos partes y la justicia y la ley deben aplicarse de igualitaria en el mercado hipotecario.

via@noticias.pisos.com