El mercado residencial español empieza a registrar los primeros síntomas de recuperación. ¿Quiénes son los nuevos compradores? ¿Cuáles son sus nuevos hábitos de compra?
El mercado residencial español empieza a registrar los primeros síntomas de recuperación. Las escasas promociones de viviendas que se inician en las grandes ciudades vuelven a tener demanda y, en el primer semestre de 2014, las agencias inmobiliarias que se salvaron del estallido de la burbuja aseguran que se han vendido un 60% más de pisos que en el mismo periodo de 2013. La confianza en la economía, la percepción de que los precios han tocado fondo y un mayor acceso a la financiación bancaria están animando las ventas.
¿Quiénes son los nuevos compradores? ¿Cuáles son sus nuevos hábitos de compra? ¿En qué ha cambiado la forma de comprar pisos antes y después del estallido de la burbuja inmobiliaria? Empresas del sector como Tecnocasa, Vía Célere, Don Piso y Corp analizan las principales diferencias:
1.Motivo de la compra. Uno de cada tres compradores de viviendas lo hace como inversión, los otros dos serán usuarios del piso. La principal diferencia entre 2007 y 2014 es que, antes, la mayoría de inversores eran especulativos, compraban para vender a los dos años, con unas plusvalías de hasta el 20%. Ahora, los inversores lo hacen a largo plazo, buscando la rentabilidad en el alquiler, que puede ser de hasta un 6%.
2.Nacionalidad y edad del comprador. En los casos en los que la compra de vivienda es para uso propio, como primera vivienda, los extranjeros prácticamente han desaparecido. Mientras que, antes de la crisis, un 40% de las hipotecas se concedían a inmigrantes, ahora, este porcentaje se ha reducido a un 3%. La edad media también se ha elevado, principalmente porque los menores de 25 años han pasado de representar un 16% a un simbólico 3%. En el caso de los inversores, el volumen de extranjeros ha crecido ligeramente y ya representan el 50% de los compradores.
3.Precio de las viviendas. La diferencia de precios entre 2007 y 2014 varía según la zona. Las caídas van del 30% hasta el 70%, aunque, de media, el sector estima que las casas son ahora un 58% más baratas.
4.Tiempo de decisión. Los compradores tardan más en decidirse por un piso. Las inmobiliarias explican que se visitan más pisos que antes y que sólo se toma la decisión cuando la vivienda encaja al 100% con las expectativas. Mientras que antes de la crisis se compraban pisos al acabar la segunda visita, ahora se llevan a cabo tres, cuatro y hasta cinco visitas a una misma vivienda antes de comprarla. A consecuencia, los plazos de venta también se han demorado. Las promociones de obra nueva, que antes se vendían prácticamente sobre plano, ahora pueden tardar hasta un año para vender hasta el último piso. Existen algunas excepciones, en algunos barrios de Madrid y Barcelona, donde la nula promoción durante estos años ha provocado que la demanda ya supere a la oferta. En los últimos meses se han podido ver colas para comprar un piso, como el caso de la promotora Corp y de la filial inmobiliaria de Banco Sabadell, Solvia, ambas en Barcelona.
5.Poder de negociación. La crisis ha devuelto a España la cultura de la negociación. Antes de la crisis inmobiliaria, el precio fijado por el vendedor era indiscutible. Con el estallido de la burbuja y la atonía del mercado comprador, llegaron las presiones a la baja. Actualmente, se acaban cerrando un 70% de las ofertas de los compradores y su presión sólo es válida en función de la tipología del vendedor: la banca es la más abierta a rebajar el precio, porque tiene ecesidad de liquidar su cartera de activos, los particulares que deciden vender ahora también tienen suelen tener prisa por desinvertir, aunque en muchos casos, sus hipotecas establecen el límite hasta el que pueden rebajar el precio. Finalmente, las promotoras que están construyendo ahora obra nueva, lo hacen a tarifas actualizadas y su éxito radica precisamente en saber lanzar los pisos a precios razonables desde un principio, por lo que son las menos dadas a realizar descuentos.
6.Porcentaje de financiación bancaria. Actualmente, un 48% de los compradores de pisos como vivienda habitual pagan al contado, sin necesidad de hipoteca. Esta cifra se eleva hasta el 83% en el caso de las adquisiciones de viviendas como inversión. Antes de la crisis, los pagos al contado eran prácticamente simbólicos pues, aunque se dispusiera de los fondos propios suficientes, los tipos de interés eran tan bajos que siempre se solicitaba financiación bancaria.
7.Importe de la hipoteca y ratio sobre los ingresos del comprador. El máximo histórico del importe de las hipotecas se registró en el primer semestre de 2007, cuando el valor medio se situó en 185.462 euros. Actualmente, el importe medio es de 81.318 euros. Las hipotecas se concedían entonces, de media, por el 86% del valor de la viviendas, y ahora, por el 67%. La ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado (que se recomienda que no supere el 30% o 35% del sueldo) alcanzó, de media, el 60% en 2007, mientras que ahora se encuentra en un 24%.
8.Perfil del vendedor. El vendedor de pisos tampoco es el mismo. Las entidades financieras se han convertido en las grandes inmobiliarias españolas, a los que siguen las viviendas de segunda mano de los particulares, y, en último lugar, las promociones de obra nueva.
9.Tipología de las viviendas. El principal cambio en el tipo de vivienda adquirida ha sido un mayor número de habitaciones respecto a las expectativas iniciales del comprador. Mientras que antes de la crisis, los precios obligaban a los compradores a ajustar las expectativas a la baja, ahora, el comprador que buscaba una vivienda de dos habitaciones, se encuentra con que puede acceder a una de tres habitaciones. Además, la percepción del pasado de que las viviendas adquiridas eran meros pisos puentes y que en pocos años se accedería a una mejor, ha desaparecido y las compras se realizan con vistas a largo plazo.
10.Profesionalización. El comprador como usuario parece haber asumido que la compra de una vivienda seá probablemente la inversión más importante que realice en su vida. Las inmobiliarias aseguran que ahora están mucho más informados, son mucho más exigentes y solicitan más asesoramiento, lo que ha provocado que todo el proceso de compra sea más profesional.
