PRECIOS, VENTAS DE CASAS Y DEMANDA EXTRANJERA
Nadie se atreve todavía a poner la mano en el fuego ante un posible cambio de tendencia en el mercado inmobiliario español. No obstante, lo cierto es que empiezan a ser bastantes los datos que comienzan a mostrar un cambio respecto a lo que venía sucediendo en torno a la vivienda en España. Que estemos ante un cambio de tendencia o ante una situación puramente coyuntural dependerá en gran medida de la mejora del empleo y del acceso a la financiación.
1.- Se amortigua la caída de precios o incluso suben
Los precios cayeron en 2013 un 1,25%, muy por debajo del 13% anotado un año antes y frente al 11% de 2011, según la estadística inmobiliaria delColegio de Registradores del cuatro trimestre del pasado año. Más aún, entre octubre y diciembre de 2013, los precios se incrementaron un 2,1% respecto al trimestre anterior.
"Se trata del segundo incremento trimestral consecutivo, pero será preciso esperar a los resultados de los próximos trimestre para constatar si el incipiente cambio de tendencia se confirma o se trata de una situación de coyuntura", ha explicado en rueda de prensa la ex ministra de vivienda Beatriz Corredor, directora de relaciones institucionales del Colegio de Registradores. Desde máximos, la vivienda acumula ya una contracción del 31,1% y se sitúa en niveles de 2003.
No obstante, algunos expertos hacen un llamamiento a la prudencia. "Estos datos pueden dar una falsa sensación de que las bajadas generalizadas han terminado cuando todos los fundamentales del mercado continúan indicando lo contrario", lleva meses insistiendo Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com. "Un exceso de euforia podría retrasar aún más las necesarias rebajas en el precio, con el consiguiente retraso en la recuperación del sector.
Tampoco tiene tan claro el suelo Bankinter. Recientemente, su informe sobre el mercado residencial español, señalaba que a pesar de la caída de un 30% desde máximos, "el precio de la vivienda es todavía muy elevado en términos de esfuerzo necesario para su adquisición". Y en este sentido señalaba cómo en los próximos años no es previsible que la renta disponible mejore de forma sustancial ni que se introduzcan incentivos fiscales a la compra de vivienda.
2.- Compraventa en mínimos históricos
El número de compraventas se encuentra en mínimos históricos. A lo largo de 2013 se registraron 329.146 transacciones de viviendas, 0,48% menos que el año anterior. Es el menor volumen anual de transacciones de vivienda registradas en la serie histórica disponible en la Estadística Registral Inmobiliaria (desde 2004). No obstante, la caída se sitúa significativamente por debajo del 12% de 2012 y del 17% de 2011. En el cuarto trimestre se inscribieron 72.560 operaciones, un 5,54% menos (4.258 unidades) que en el tercer trimestre.
Las cifras se han hundido a niveles tan bajos que todo hace indicar que el porcentaje de caídas cada vez será menor o incluso se pueden registrar incrementos. De que esto sea finalmente así dependerá que se anime la demanda y de que la banca abra finalmente el crédito de la financiación tal y como parece que comienza a hacer con las nuevas ofertas del mercado hipotecario.
Fernando Encinzar también lo tiene claro respecto a las transacciones: el “pequeño frenazo en la caída no permite hablar en ningún caso de recuperación o brotes verdes en el sector. Habrá que esperar a próximos ejercicios para ver si se mantiene la tendencia", ADVIERTE.
3.- Se anima la demanda extranjera
La demanda y compra de viviendas en España por parte de extranjerossigue animando el mercado inmobiliario español. En el cuarto trimestre de 2013 representaron el 12,85% del total de las operaciones, mientras que en los tres primeros meses del año el porecentaje era del 8,63%. Los últimos tres trimestres de 2013 se han registradi porcentajes positivos y la tendencia es al alza, representando en la actualidad (los datos anualizados de 2013 se sitúan en el 11,15%) casi tres veces más que en 2009 y 2010, cuando apenas representaban el 4% sobre el total de las transacciones. De hecho, los porcentajes actuales se encuentran incluso por encima del 9% de 2006 y el 8% de 2007.
Estas cifras se sitúan "muy por encima de los porcentajes de compra de vivienda por extranjeros previos a la crisis", según ha señalado Corredor, quien ha constatado que existen una "tendencia al alza" en este sector.
Por nacionalidades, los británicos mantienen la primera posición con un 15,10% del total de las compras de viviendas realizadas por extranjeros, seguidos de los franceses (9,84%), rusos (8,58%), belgas (,7,26%), alemanes (7,01%), suecos (5,63%), noruegos (5,27%) e italianos (3,65%).
El "perfil" de estos demandantes son buscadores de segundas residencias, fundamentalmente "de naturaleza turística" y en la costa. Corredor ha apuntado que actualmente el segmento del mercado que más se está moviendo es el que agrupa a fondos y personas o familias con recursos, que se interesan por fincas de alto valor económico con un precio que se percibe como suficientemente ajustado.
Este podría ser uno de los factores que ha hecho repuntar el precio medio de la vivienda en los últimos meses del año, ha considerado, ya que los potenciales compradores de los inmuebles de menor valor actualmente no tienen capacidad económica.
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