El alquiler de viviendas ha subido más de un 36% en los últimos 10 años hasta alcanzar el 14,5% del parque de viviendas, según datos del Banco de España, cifra que el INE eleva a más de 2,4 millones de viviendas. De este volumen de alquileres, solo el 30% se realiza a través de agentes inmobiliarios, dado que la mayoría opta por negociar directamente con el propietario, según datos de Arrenta. ¿Compensa recurrir a una agencia para buscar vivienda en alquiler? Aquí te damos 10 claves para que tú decidas.
Como consecuencia del incremento del mercado del alquiler y la reconversión del negocio de la intermedación existe una amplia variedad de agencias que gestionan alquileres. Los servicios que prestan varían en función de la especialización. La relación puede limitarse solo a la búsqueda del inquilino sin prestar ningún servicio adicional, pero la agencia también puede llevar la administración del alquiler, garantizar la defensa legal del propietario y los impagos de renta a través de seguros.
“La agencia integral paga directamente la renta al propietario, asumiendo el riesgo de los impagos que pudieran producirse y respondiendo directamente de su gestión sin acudir a ningún seguro”, explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.
2.Selección de la agencia
Antes de elegir la agencia con la que realizar el alquiler de la vivienda, el propietario debe saber qué servicios ofrece porque determinarán su relación con la agencia. “Debe elegir la agencia o el profesional inmobiliario que por cercanía, confianza, forma de trabajar, prestigio y honorarios le pudiera parecer más adecuada”, explican desde Renta Garantizada.
Si se opta por una agencia que realiza la gestión integral del alquiler, “el propietario conseguirá que se cumpla el contenido de lo pactado en los contratos, pues muchos incumplimientos provienen de repercutir a los inquilinos obligaciones que no les corresponden como ocurre con mucha frecuencia en temas de obras y reparaciones”, según Zurdo. Además, se tiene asegurado el pago de la renta porque es la agencia quien paga al propietario.
3.Relación contractual
Según los servicios que presta la agencia al propietario, la relación queda establecida a través de una nota de encargo cuando solo se ocupa de buscar inquilino. “Cuando se contrata la gestión integral se requiere un documento de encargo de alquiler, un contrato de arrendamiento que cumple con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se suscribe entre arrendador, arrendatario y agencia y un contrato de prestación de servicios”, según la Agencia Negociadora. En el contrato de servicios es donde se establecen las bases y honorarios que tendrán que abonarse si al final se realiza el contrato de alquiler a través de la agencia.
4.Visitas y valoración
La visita y adecuación del inmueble es lo primero que realiza la agencia para conseguir que sea un producto competitivo. En la misma se comprueba que la vivienda tenga el alta en todos los suministros, que sea apta para vivir y que tenga el certificado energético, requisito imprescindible desde junio de 2013.
“La visita a la vivienda sirve además para realizar una valoración y tasación para adecuar el precio del alquiler al precio del mercado”, matiza Lorenzo Colino, de Renta Garantizada. Es fundamental conocer el precio medio de la zona, antigüedad de la vivienda, tamaño o si está amueblado o no para determinar la renta. El exhaustivo conocimiento del mercado es la baza que tienen las agencias a la hora de fijar el alquiler.”El precio técnico consiste en poner un precio que asegure la máxima ocupación del inmueble”, matiza David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.
5.Promoción de la vivienda
Una vez realizada la visita normalmente se realiza un informe sobre el estado de las instalaciones para evitar posteriores problemas. Toda esta información se ofrece al inquilino antes de visitar la vivienda.La agencia se encarga de la promoción del inmueble en webs y portales inmobiliarios y, paralelamente, realiza búsquedas en su propia base de datos de posibles inquilinos. “El propietario recurre a la agencia porque busca seguridad y gestión eficiente, quiere tener rentabilidad de su propiedad mientras que el inquilino no busca al profesional, busca la vivienda”, puntualiza Caraballo.
6.Estudio de solvencia del inquilino
La elección del inquilino idóneo pasa por un estudio de solvencia previo realizado por las agencias,para tener la seguridad de que no es moroso. “Nuestra agencia está asociada a ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y somos agente homologado de FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) por lo que consultamos estos ficheros antes de elegir al candidato”, confirman desde Alquiler Seguro. De este modo, se aseguran de la situación financiera del inquilino sin necesidad de pedir garantías adicionales.
7.Fianzas, avales y depósitos
De las garantías adicionales que el propietario puede pedir para asegurar el cobro de la renta, se exige la fianza establecida en una mensualidad tal y como indica la LAU, pero los avales y depósitos no son habituales cuando se contrata a través de agencias especializadas. El problema de estas garantías es que exigen un gran desembolso al inquilino en el caso de los depósitos y los avales bancarios tienen un periodo de validez concreto.
8.Seguros de impago del alquiler
Según un estudio de Arrenta, uno de los servicios más valorados de las agencias de alquiler son los seguros de impago que permiten al propietario cobrar la renta en caso de impago sin esperar que se dicte sentencia. Estos seguros cubren desde el impago de la renta a daños en la vivienda o gastos judiciales de abogado y procurador en caso de desahucio. La prima está en función de la cobertura y de la renta de la vivienda. Sin embargo, desde Alquiler Seguro reconocen que “cuando el inquilino tiene problemas para pagar es mejor refinanciar la deuda o buscar una vivienda más económica porque el seguro de impago no resuelve muchos casos”.
9.Comisiones
No está regulada la comisión que se debe pagar. En algunos casos, el coste lo asume el propietario y en otros el inquilino, pero si se trata de un servicio integral el pago de los honorarios se reparte entre ambos. Lo normal es el pago de una mensualidad de la renta más el IVA correspondiente. “Los honorarios los abona quien contrata los servicios de la agencia, en nuestro caso siempre es el propietario, pero no trabajamos con exclusiva, el propietario puede alquilar directamente la vivienda”, explican en Renta Garantizada.
10.Sin exclusividad
A pesar de que en la mayoría de los casos las agencias no trabajan en exclusiva, reconocen que no es habitual que propietarios e inquilinos lleguen a firmar el contrato de arrendamiento al margen de la agencia. En el caso de que lo hicieran, el propietario deberá abonar a la agencia una mensualidad de renta. Además, las agencias realizan el ingreso de la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, la defensa legal en la resolución de los contratos en caso de desahucio y la desocupación de la vivienda.
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