En el ADN cultural de los españoles no está escrito aquello de alquilar un piso. La sabiduría popular ha dictado que siempre es mejor comprarlo. Pero la crisis ha dado la vuelta a todos los hábitos, incluso los más arraigados. Ahora los alquileres son más baratos, y también las viviendas. Por no hablar de los tipos de interés, en mínimos históricos. Hay factores a favor y en contra en uno u otro caso, por lo que conviene hacer los números con cuidado para no llevarse sorpresas. Eso sí, hay una regla de oro que nunca falla. Cuando los tipos de interés son bajos, lo mejor siempre es comprar. Y de hecho, tras las últimas declaraciones de Draghi, al menos hay que esperar un recorte en el precio oficial del dinero en el corto plazo.
De entrada, casi todos solemos hacer un cálculo que es erróneo y que consiste en comparar la cuota total del préstamo hipotecario con lo que tendríamos que pagar mensualmente de renta si esa misma vivienda la alquilásemos. Pero tal y como explica Gonzalo Bernardos, director del Master Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, lo correcto "es comparar solo los intereses".
La razón es que en la cuota del préstamo tienes una cantidad que pertenece al pago de intereses y otra a la amortización del capital prestado. Pero el coste real para el dueño de la vivienda es lo que paga de intereses, puesto que lo paga en concepto de capital, es un dinero que no pierde y sigue teniendo en el futuro si decidiera vender el piso. O dicho de otra forma, ese dinero entra a formar parte de su riqueza financiera.
Para entender la cuestión podemos tomar un caso numérico. Por ejemplo, un piso en el distrito de Chamartín, en Madrid, de 112 metros, tres dormitorios, dos baños, que se vende en unos 200.000 euros. Si pidiéramos un préstamo por este importe (al Euribor + 1,99%) a 25 años, la cuota a pagar sería de 897 euros mensuales. Pero de esta cantidad, solo 417 euros serían de intereses y el resto (480 euros) correspondería al capital. La cifra que nos interesa para comparar son esos 417 euros. ¿Es posible encontrar un alquiler en la misma zona por ese precio? Imposible. Las viviendas más baratas y de características similares (en la misma zona) no bajan de un alquiler de 800 euros al mes.
En estas condiciones actuales, resume Bernardos, "comprar es mucho mejor que alquilar". En su opinión, hay que aplicar siempre esta regla. "Si los tipos de interés son muy bajos, es mejor comprar que alquilar. Y si los tipos son muy altos, es mejor alquilar que comprar".
¿Y qué pasa si el precio de la vivienda baja? Tal y como apunta Bernardos, el caso en el que se aplica la regla es para pisos que sean "para vivir". Porque si tu no vas a vender la casa en el corto plazo, tampoco te importa demasiado que baje de precio. Ya habrá otro ciclo en el que suba. Dónde si importan los ciclos y el precio de la vivienda para obtener plusvalías es en el caso de quienes pretendan comprar para invertir. Entonces, lo que tienen que mirar es que la renta que va recibir sea mayor que el tipo de interés que paga por hacerse con la vivienda.
Para Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de Pisos.com, tampoco hay muchas dudas. Ahora mismo, "por precio, sin duda es un buen momento para comprar". La decisión depende de las circunstancias de quien vaya a dar el paso. Con dinero ahorrado para la parte que no cubre la financiación, los gastos registrales, notariales y gestoría, y los impuestos, "es normal que se piense en comprar", explica este experto. Hay personas con estabilidad laboral e ingresos recurrentes que siguen de alquiler, pero suele ser porque están esperando más bajadas de precio en su zona o no tienen el suficiente ahorro.
Pero en todo caso, apunta Gandarias, si es posible, "merece la pena comprar porque pasados unos años, pagar la cuota hipotecaria saldrá más a cuenta que pagar una renta de alquiler, sobre todo si se cancela el préstamo antes del plazo de amortización establecido". Y por precio, también es un buen momento para comprar. Varias estadísticas indican que el precio está tocando suelo de manera generalizada, y en ciertas zonas ya son estables.
Las hipotecas, el mayor lastre
Con todo, explica el experto inmobiliario Eduardo Molet, la decisión final siempre depende de la solvencia del cliente y está en manos del banco, que es quien decide si concede o no la hipoteca. "Los tipos están muy bajos, pero tienen que dar la hipoteca", resume este experto. Es es el principal escollo
La mejor noticia a este respecto es que los diferenciales comienzan a ser más razonables. Ahora mismo, ya es posible encontrar hipotecas desde Euribor + 1,8%. "Los bancos están llevando a cabo una política de ajustar diferenciales en los préstamos hipotecarios. Lo empezamos a notar a finales del pasado año, cuando volvieron a publicitarse hipotecas rondando el 2% de diferencial", recuerda Gandarias. Es un modo de posicionarse para captar buenos clientes tras varios años de crisis.
Sin embargo, "las hipotecas están en una fase de sequía preocupante", matiza el experto de pisos.com, dado que los requisitos para concederlas todavía son algo estrictos para esa parte de la demanda que dispone de ahorro y solvencia. Todo apunta que, independientemente de lo que ocurra con los tipos oficiales, a lo largo del 2014 y en 2015 se empezará a reactivar el crédito si los parámetros macroeconómicos siguen mejorando. Las entidades financieras "tenderán hacía diferenciales a la baja, pero los nuevos hipotecados deberán tener una capacidad de endeudamiento adecuada" resume Gandarias.
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