MundocasaNoticias : laboral

·Muchos de los nuevos contratados, temporales o parciales y con sueldos bajos, tienen muy difícil poder acceder a una hipoteca
·Presionará a la baja tanto los precios de las casas como las rentas
·'No estamos acostumbrados a esto, pero tendremos que hacerlo porque además aportará salud financiera al sistema económico'
·La banca deberá ser más flexible si quiere seguir dando crédito

Más trabajo, pero de peor calidad. Éste es el nuevo panorama laboral que, según todos los entendidos, se está forjando en España. Una realidad que podría voltear el mercado de la vivienda, poniendo contra las cuerdas la arraigada cultura de la propiedad. El aumento de la temporalidad, la contratación parcial y la reducción de salarios abocan a muchos de los nuevos trabajadores al alquiler si quieren acceder a una casa. Y es que estas débiles condiciones laborales hacen que firmar una hipoteca se antoje poco menos que una utopía pese al agudo ajuste del precio de la vivienda.

"Sin ninguna duda, está claro que el gran beneficiado en el mercado residencial por las características del nuevo empleo es el arrendamiento", afirma José García-Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, quien no cree en ningún caso que esto sea negativo. "Que los contratos sean tan malos no es buena señal, pero que el régimen del alquiler crezca sí que es bueno", explica. Según este economista, acceder a financiación sin empleo estable muy complicado, aunque no imposible.

En todo caso, no descarta que la banca se vuelva más flexible a la hora de conceder hipotecas, pero éstas ya serán mucho más bajas de las vistas no hace mucho. Habla de préstamos de 90.000 euros, como mucho, para estos trabajadores temporales porque, al fin y al cabo, el negocio de las entidades financieras es dar crédito. "Los bancos tendrán que ajustar mejor el riesgo y hacer estudios a futuro de estos nuevos trabajadores con trabajos de baja calidad. Ver sus expectativas laborales de futuro, si cobrarán más, etc.", indica.Pensando en los jóvenes, la demanda natural de vivienda, García-Montalvo declara que contratar una hipoteca para comprar casa con un contrato de empleo temporal "es muy complicado" y con uno a tiempo parcial "es imposible". Una situación que, ni mucho menos, denosta. "Lo lógico es que los jóvenes se emancipen yéndose a vivir de alquiler hasta los 30 o 35 años", declara. "En España", continúa, "no estamos acostumbrados a esto, pero tendremos que hacerlo porque además aportará salud financiera al sistema".

Por todo ello, tanto por este empleo más precario como por la necesidad de la banca de abrir el grifo de crédito, García-Montalvo vaticina que el precio de la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, deberá seguir ajustándose, adaptándose a la nueva realidad social, laboral y económica, "aunque ya más lentamente". "La renta disponible de las familias representa un factor fundamental a la hora de marcarse el precio de los pisos", puntualiza.

Según el CJE, si un joven quiere comprar casa debe destinar a su pago hasta el 61,5% de su salario, un porcentaje que duplica el estimado como el idóneo. Además, este gran desembolso le daría para accede a un inmueble con una superficie máxima de 48,7 metros cuadrados. De este modo, el alquiler se alza como la gran y casi única vía de su emancipación y quizá por ello más del 75% de los jóvenes aún vive en casa de sus padres por los prejuicios que aún connota el régimen del arrendamiento en España.En este sentido, el nuevo panorama laboral pasa factura especialmente a los jóvenes. Los datos del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE) revelan que los españoles menores de 30 años deberían cobrar un 105% más de lo que cobran para poder acceder a casa en propiedad.

via@elmundo

Exane cree que aunque los descensos se moderen, queda un 10% de corrección

Los precios ya repuntan en las mejores zonas de ciudades como Madrid y Barcelona

En el resto, se modera la caída, pero el 'stock' seguirá presionando los precios

Los analistas de Exane BNP Paribas han realizado un informe completo sobre España y el Inverstor´s Day que se celebró la semana pasada. En él, repasan todos los aspectos de la economía, con un optimismo matizado y un análisis más concreto de diferentes aspectos. Entre ellos, destaca su visión sobre la vivienda: creen que se está desarrollando un mercado dual, con zonas en las que los precios y otras donde todavía queda recorrido a la baja en los precios.

La dualidad característica del mercado laboral español también ha llegado a la vivienda. Exane apunta a que claramente ya se ha desarrollado, con una parte prime en la que ya han repuntado los precios, y otra parte, la mayor parte, en la que todavía se van a ver mayores caídas. Algo muy similar a lo que pasa en Reino Unido, donde Londres y la zona del sureste mejoran aunque el resto del país no.

La vivienda, aparte del problema que puede suponer para el ciudadano de a pie, ha adquirido una importancia capital con la crisis, ya que el papel preponderante que ha tomado la banca vía embargos a constructores y particulares hace que el mercado inmobiliario sea crucial tanto para el sistema financiero como para el conjunto de la economía española.

¿Dónde suben los precios?

Aunque los analistas de la entidad creen que es difícil seguir los precios reales en España, algunos datos permiten aventurar donde se ha acabado la corrección. Y los datos no dan sorpresas, ya que apuntan al centro de las grandes ciudades, Madrid y Barcelona, donde el número de transacciones ya comenzó a crecer desde otoño del año pasado, con descuentos de entre el 15 y el 20%, lo que sugiere que la corrección en estas zonas ya habría concluido.

Desde BNP se espera que la oferta de este tipo de viviendas premium crezca con la banca y la Sareb poniendo más pisos en el mercado, pero creen que los ?buitres? (fondos en busca de activos problemáticos con fuertes descuentos) ya han tenido su momento, y esperan que fondos más tradicionales entren también en el mercado inmobiliario.

Algunos de los últimos ejemplos de operaciones, que se han cerrado más o menos al mismo precio al que salieron al mercado, apuntan a que los descuentos se han terminado en las mejores zonas de España.

Sin embargo, en el resto del país la situación es mucho menos alentadora, y desde la entidad esperan más bajadas de precios a pesar de la fuerte corrección de alrededor de un 35% desde los máximos precrisis. Pero hay varios síntomas de que las caídas no han terminado, especialmente los datos relativos a la cosntrucción. Por ejemplo, los visados para construcción de obra nueva, que se dispararon de 337.000 a 865.000 entre 1997 y 2006, se hundieron hasta los 44.000 en 2012.

Pero también hay datos positivos, como el incremento de las ventas de pisos embargados y los tímidos repuntes de precios en algunas zonas como Navarra o Baleres. Sin embargo, desde Exane apuntan a que lo que nos dicen estos datos es que se ha ralentizado el ritmo de caída, pero que los excedentes de vivienda seguirán presionando a la baja los precios.

¿Cuánto queda de bajada?

Por ello, la gran cuestión ahora es cuánto recorrido a la baja queda. Una de las maneras de medirlo es buscar las estadísticas que miden la capacidad de compra de una vivienda, como el ratio precios de la vivienda-ingresos. Y en este caso, aunque este indicador ha caído un 25% desde mediados de 2007, todavía está un 12% por encima de la media anterior a la crisis, dato que sugiere que todavía queda margen de caída en los precios de la vivienda.

Otro método alternativa es fijarse en el diferencial entre la rentabilidad del alquiler de vivienda y los costes de financiación a largo plazo de España. Si este indicador marca que la rentabilidad del alquiler es sustancialmente superior a la de los bonos, indica que las casas están baratas, o al menos más cerca de su precio justo.

Según los cálculos del banco, actualmente los alquileres rinden un 2% por encima del bono, comparado con el 3,5% de media de antes de la crisis, lo que también sugiere que hay que corregir más, si bien en este caso hay que tener en cuenta los vaivenes en el bono por la crisis de deuda. A pesar de ello, la rentabilidad del alquiler es todavía un 12% menor que la media a largo plazo antes de la crisis, según Exane.

Teniendo en cuenta todo ello, desde esta entidad se asume que todavía queda una corrección general del precio de la vivienda de alrededor de un 10%, y que aunque no es una estimación muy precisa, si están seguros de que al menos a corto plazo la vivienda va a seguir cayendo.

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