Después de varios años rompiendo los mínimos históricos, 2014 ha dado la vuelta a los principales indicadores del mercado de la vivienda. El optimismo prudente es el hilo conductor de las previsiones para el próximo año, dado que lo deseable es que el sector deje atrás las peores cifras y camine hacia un ansiado equilibrio que le permita crecer dentro de lo razonable.
Más allá de inversores y oportunistas, la demanda real se ha dejado ver gracias a unos precios ajustados, la apertura hipotecaria y una todavía ligera mejora del empleo. Éstas son algunos de los aspectos que el portal inmobiliario pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2015.
EL PRECIO
Conseguir que los precios se afiancen es una meta que los datos ya ponen sobre relieve. El Instituto Nacional de Estadística (INE) constató un repunte del 0,3% interanual en el tercer trimestre del año y del 0,8% en el segundo. Estos dos incrementos consecutivos llegan tras seis años en negativo. Es la comparativa con los registros anteriores, según Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, lo que precisamente invita a manejar las previsiones con cautela.
Cada vez son más las localizaciones donde el margen de recorte es muy estrecho o casi nulo. “El comprador aún espera descuentos de entre el 5% y el 10% durante la negociación, algo que logrará en función de la urgencia y determinación del vendedor”, estima Gandarias. “Basándonos en los precios de oferta que maneja el portal, cerraremos el año con una caída interanual en torno al 8%. Si la caída actual desde máximos ronda el 35-40%, en 2015 crecerá dos puntos más a lo sumo”,
LA INVERSIÓN
Este ajuste ha abierto la puerta al inversor. Aparte del oportunismo de los fondos, el ahorrador ha visto en los actuales precios una buena ocasión. “Las revalorizaciones exprés ya no existen. El que compra hoy es consciente de que ganará un extra con el alquiler y tendrá un futuro más seguro gracias a una venta a largo plazo, pero también sabe que una casa vacía es un gasto”, advierte Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com.
Alemany recuerda que “durante el ‘boom’ muchos entendieron la vivienda como una mercancía, apoyándose en la facilidad con la que se concedían hipotecas”. Este hábito inversionista mal entendido es lo que hizo que el valor de uso perdiera vigencia frente al valor de cambio: “Siempre habrá inversores dedicados a rentabilizar activos inmobiliarios, pero no se puede volver a caer en la trampa de la especulación masiva, y menos con recursos ajenos”, matiza Alemany.
LA COMPRAVENTA
En lo que respecta a la demanda real, aquella que compra un piso para satisfacer una necesidad propia, la hemos visto despertar en 2014. “Este año ha servido para modelar un nuevo perfil de cliente, más consciente de hasta dónde puede llegar con su presupuesto y más seguro de sus herramientas de negociación, puesto que ha tenido mucho tiempo para estudiar los movimientos de la oferta”, considera Alemany.
Siguiendo datos del INE, después de 10 meses consecutivos a la baja, las compraventas registradas en marzo de 2014 arrojaron la primera tasa interanual de crecimiento del año (22,8%). Los datos positivos continuaron hasta el ligero descenso de agosto (-1,1%), para retomar el alza en septiembre (13,7%) y octubre (16%).
LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS
Según Alemany, “hasta ahora no hemos visto resultados porque el acceso a las hipotecas estaba interrumpido y la confianza en el empleo estaba por los suelos”. En este sentido, el director general de pisos.com asegura que “la concesión de préstamos para la compra de vivienda mejorará a medida que lo haga el mercado laboral. Después de casi cuatro años (46 meses) sin dar una alegría, en marzo de 2014 el INE constató una subida del 2% en la concesión de hipotecas. El factor estacional jugó una mala pasada, dado que las firmas regresaron al terreno negativo en abril (-13,4%) y mayo (-3,4%).
Sin embargo, los préstamos recuperaron pulso en los meses siguientes. Con la estadística de octubre del INE en capilla, ya van cuatro tasas interanuales positivas seguidas: junio (19%), julio (28,8%), agosto (23,8%) y septiembre (29,8%). “La banca será conservadora y no asumirá los riesgos del pasado para no incurrir en morosidades peligrosas que terminen con un activo más que provisionar en sus carteras”, indica Alemany. El Banco Central Europeo (BCE) tomó la decisión histórica en septiembre de 2014 de bajar el precio oficial del dinero al 0,05%.
LOS TIPOS DE INTERÉS
La intención del instituto emisor europeo es mantener los tipos en este nivel para estimular la economía de la eurozona. Este marco ha favorecido la apertura hipotecaria, pero también ha mermado los depósitos. “Los márgenes de los bancos son muy ajustados”, revela Alemany, apoyándose en la reducción de los diferenciales, que podrían romper la barrera del 1% en 2015, y en un Euríbor que rondará el 0,25%-0,3% mensual.
“Dado que la compra financiada de una vivienda atiende a plazos de amortización de varias décadas, el hipotecado no puede confiar en que el panorama permanezca inmóvil tanto tiempo. Además, el contexto podría cambiar el año que viene con el Euríbor plus, más transparente y realista, pero cuya aceptación podría ser igual o menos calurosa que la del fallido IRS”.
SEGUNDA MANO VS OBRA NUEVO
La protagonista indiscutible de 2014 ha sido la vivienda de segunda mano. Su ventaja sobre la nueva atiende a razones de diversa índole. “La brecha entre el IVA y el ITP hace que la relación entre la vivienda usada y la nueva sea del 2 a 1, pero en esta ecuación también influye la mayor flexibilidad que plantea de cara a la negociación y su abultado stock”, razona Alemany.
Si hay una estadística ante la que hay que mostrarse especialmente prudente es la de los visados de obra nueva, que en julio subieron por primera vez desde 2011 según el Ministerio de Fomento. “A la recuperación de la promoción residencial todavía le queda mucho camino por recorrer”, admite Alemany. “Los distritos céntricos de las grandes ciudades tienen su crecimiento comprometido a la subasta de solares muy cotizados debido a su escasez y su alta promesa de rentabilidad. En cuanto a la periferia y zonas deslocalizadas, el stock sigue lastrando el inicio de nuevas promociones, a excepción de desarrollos singulares de alto standing y áreas en las que el inventario existente no responde a las necesidades de la demanda”.
ALQUILER REFORMA FISCAL
En cuanto al alquiler, las últimas maniobras legislativas del Gobierno han vuelto a colocarle en un segundo plano. Alemany declara que “ahora que el arrendamiento comenzaba a acortar las distancias entre España y otros países europeos, se decide revisar a la baja las reducciones en la tributación del alquiler y la desgravación para los inquilinos, aunque sí que ha aprobado una nueva línea de ayuda”. El experto añade que “en un intento por querer homogeneizar el trato hacia la venta y el alquiler, se olvida que las cifras del segundo son incomparables porque la propiedad siempre será el fin último”.
Por otro lado, aún es pronto para anticipar los efectos de la reforma fiscal que entrará en vigor en 2015, suprimiendo los coeficientes de actualización y limitando los de abatimiento para operaciones que no superen los 400.000 euros. “La revisión de los valores catastrales es otro factor de incertidumbre”, expone Alemany. Teniendo todos estos factores en cuenta, desde pisos.com esperan cerrar un año revelador. “2014 ha marcado el auténtico cambio de signo de las principales magnitudes, por lo que esperamos que a lo largo de 2015 estas se asienten de forma definitiva para crecer de un modo sostenible y sin estridencias en los años venideros”, concluye Alemany.
