Reforma fiscal: cómo afectará los cambios en la tributación del alquiler

El pasado 1 de enero entró en vigor la reforma fiscal que afecta al IRPF y las retenciones en las nóminas para la Declaración de Hacienda en 2016. Entre estas reformas se incluye las que afectan a los arrendamientos de viviendas. Cambios que suponen nuevas fórmulas de calcular las retenciones tanto a propietarios como a los inquilinos.

• Propietarios. Se iguala la reducción por alquiler a todos los propietarios. La exención de impuestos se amplia para todos los propietarios, sea cual sea la edad del inquilino, en un 60% para los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2015.

• Se mantienen las deducciones para el propietario por los gastos generados por el alquiler de la vivienda: seguro de hogar, gastos generados por el abono de la tasa de comunidad, amortización del inmueble, impuestos y tasas como el IBI, la tasa de basuras o los gastos de conservación.

• Los inquilinos que firmen nuevos contratos a partir de 1 de enero de 2015 no podrán disfrutar de la deducción por alquiler de vivienda. Los contribuyentes se podían deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales y hasta un máximo de 9.040 euros anuales, desde el 1 de enero de 2008.

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¿Cómo afectan a caseros e inquilinos los cambios fiscales en el alquiler?

El gobierno pretende equiparar la compra de vivienda al alquiler y para ello ha decidido sacrificar los incentivos fiscales de los que disfruta el alquiler tanto para arrendadores como para arrendatarios. según las medidas aprobadas recientemente, en relación al anteproyecto de ley de reforma fiscal, y que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2015, inquilinos y propietarios verán perjudicadas, e incluso suprimidas, sus deducciones por alquiler de vivienda

No obstante, el anteproyecto recoge un ‘periodo transitorio’, ya que la eliminación de las deducciones solo se aplicará a alquileres firmados a partir del 1 de enero de 2015, por lo que la supresión únicamente afectará a nuevos alquileres. esto quiere decir que inquilinos y propietarios con contratos de alquiler anteriores a esta fecha podrán seguir beneficiándose de las deducciones en su declaración de la renta de 2014. no será así para quienes firmen un contrato a partir del 1 de enero del próximo año.

¿cómo le afecta al arrendador?
Oficinalmente el ministerio de hacienda comunicó inicialmente que la desgravación para los caseros se reduce en 10 puntos porcentuales pasando del 60% de la renta al 50%. sin embargo, en consejo de ministros mariano rajoy ha señalado que el gobierno mantendrá la deducción del 60% por alquiler a propietarios

En el caso de que el inquilino sea menor de 30 años, los ingresos dejarán de estar exentos de tributar, ya que la reducción pasará del 100% a la mitad, eliminándose, por lo tanto, la diferenciación por edad. así, se contempla un 50% de deducción para ambos casos.

¿cómo le afecta al arrendatario?
El gobierno ha suprimido la deducción por alquiler de vivienda. desde el 1 de enero de 2008, los contribuyentes se podían deducir el 10,05% de las cantidades satisfechas en el período impositivo, siempre que su base imponible fuera inferior a 24.107,20 euros anuales y hasta un máximo de 9.040 euros anuales

Esta deducción no tenía límite de edad y era de carácter exclusivamente estatal, es decir, compatible con la deducción que ofrecen casi todas las comunidades autónomas. algunas de ellas siguen manteniendo la deducción por alquiler en el tramo autonómico; es el caso de madrid, que ya ha anunciado que seguirá contemplando este beneficio fiscal para los menores de 35 años

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7 cambios necesarios para el nuevo ciclo inmobiliario

Algunos cambios en las últimas estadísticas inmobiliarias invitan al optimismo. El aumento de las ventas de pisos durante el primer trimestre de 2014, las bajadas cada vez más moderadas del precio de la vivienda o el sorprendente aumento de la concesión de hipotecas son síntomas de que el sector está llegando a un punto de inflexión… aunque siempre guardando cierta prudencia.

Como confirmó José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), durante la presentación del estudio ‘La relevancia del sector inmobiliario en la economía española’ en laConferencia Inmobiliaria 2014, “nos encontramos en una fase de estabilización de precios de la vivienda, en términos medios, aunque sea poco significativo en el sector por la gran dispersión y heterogeneidad del producto”. Algunos de los resortes necesarios para que comience el cambio de ciclo y se vuelvan a alcanzar subidas de precio, como están previstas para 2016, se han activado.

¿ Cuáles son esos cambios ? 

El conjunto de expertos que participaron en las ponencias de uno de las citas inmobiliarias más importantes del año han analizado y localizado los escenarios y resortes para el cambio de ciclo.

1. Ajuste brutal del inicio de nuevas promociones, que se ha frenado en seco, como no ha ocurrido en ningún otro país. Esto ayuda a reducir el stock de pisos en el mercado, no obstante, “hay que desterrar el lastre que pesa sobre muchos compradores y expertos de que haya 700.000 viviendas sin vender. Es irrelevante, lo que nos interesa saber es con cuántas casas parecidas estoy compitiendo”, señala Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST-Sociedad de Tasación.
2. El continuado ajuste de precios desde que estalló la crisis hace que cada vez las bajadas sean menos intensas y se esté más cerca de tocar suelo. “A partir de 2016 existe la posibilidad de subidas, pero no será muy dilatada ni muy duradera. Dependerá de que volvamos a tener sincronización con las variables macroeconómicas, aunque no sea al ritmo de entonces”, afirma Feito. Aunque el sistema financiero español esté cada vez más saneado, esta recuperación será sostenible a medida que crezca el empleo.
3. Convencer a los inversores para que entren en nuestro mercado del crédito e inviertan en titularizaciones para obtener liquidez en condiciones competitivas en términos de plazo y costos financieros, como apuntan desde ST-Sociedad de Tasación.
4. Financiación propia para los promotores y los compradores. Reducir la excesiva dependencia del sistema bancario ayudará formar empresas más sólidas e independientes y a no pagar excesivos intereses. “Se necesitan cambios en el modelo de financiación”, afirma Jordi Sevilla, senior advisor de PricewaterhouseCoopers (PwC) y ministro de Administraciones Públicas entre 2004 y 2007, “se tiene que acabar el pedir préstamos hipotecarios en sucursales. Hay que recuperar el concepto de autofinanciación y hay que mirar hacia nuevas fórmulas”.
5. Abaratar los costes de construcción de las viviendas. Lo caro que supone la transformación del suelo y la construcción de los inmuebles, por las excesivas trabas burocráticas y los impuestos implicados, es algo por lo que muchos profesionales del sector están luchando contra las Administraciones públicas.
6. La recuperación de la confianza de los consumidores. “Habría más confianza si estuviéramos dispuestos a salir a consumir, que es lo que realmente ha pasado en los últimos meses”, explica Sevilla. El exministro afirma que hay familias que no están endeudadas y suponen alrededor de medio país, “que es el que tiene que tirar del otro medio. Si se hace, recuperaremos una senda de crecimiento de 2%, por debajo de la media de los últimos años que ha sido del 3%”.
7. Concienciarse sobre la importancia de la eficiencia energética en la promoción de las nuevas viviendas o rehabilitación de las ya existentes. El futuro de la vivienda irá asociado a la eficiencia energética. Reducir el consumo energético y conseguir alcanzar modelos de vivienda que logren alcanzar el objetivo establecido por la Unión Europea para reducir el 20% de las emisiones de gases de efecto invernadero en relación a los niveles de 1990, conseguir 140.000 puestos de trabajo al año ligados a la rehabilitación y una facturación de 9.000 millones de euros.

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