Claves para apostar por la vivienda
Se aprecia una leve mejoría del sector de la vivienda.
2014 ha sido el año de la estabilización de los precios y de una suave recuperación de las compraventas de viviendas. Después de ver cómo se aprecia una leve mejoría del sector de la vivienda, llega la hora de preguntarse si es el mejor momento para comprar casa. Casaktua ofrece algunas claves para analizar si 2015 será el año para adquirir vivienda:
2014 ha sido el año de la estabilización de los precios y de una suave recuperación de las compraventas de viviendas. Después de ver cómo se aprecia una leve mejoría del sector de la vivienda, llega la hora de preguntarse si es el mejor momento para comprar casa. Casaktua ofrece algunas claves para analizar si 2015 será el año para adquirir vivienda:- La estabilización de los precios. Las previsiones apuntan a que los precios de la vivienda tenderán a estabilizarse a lo largo de 2015.
- Perspectivas económicas más optimistas. todo indica una mejora del mercado de trabajo, un escenario idóneo para poder acceder a una vivienda.
- La reforma fiscal elimina la deducción por alquiler para los inquilinos.
- Desaparece el tramo estatal de deducción por el alquiler. A partir de 2015 esta deducción desaparece, con lo que saldrá más a cuenta adquirir un inmueble.
- Aumento de la concesión de hipotecas. Los préstamos hipotecarios destinados a vivienda han crecido casi un 40% en lo que va de 2014, un claro síntoma de la reactivación.
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Se abre una nueva era para las hipotecas
Lo habitual ahora es financiar hasta el 80% del valor de la tasación, con un interés real menor al 2%
Aunque aún no corren el mejor de los tiempos para firmar una hipoteca en buenas condiciones, sí que es buen momento para las que ya se han firmado, siempre que no se tenga una cláusula suelo en el contrato. Es lo que dicen los expertos. Los tipos de interés son los más bajos de la última década y el Euribor, en lo que va de diciembre, está en un punto histórico «raquítico»: en el entorno del 0,3%. También se ven los diferenciales más bajos de los últimos años. De hecho, ya hay multitud de ofertas hipotecarias con diferenciales por debajo del 2%.
Con la crisis, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la escalada de la morosidad a cotas históricas, los bancos habían cerrado a cal y canto la concesión de créditos. Ahora, las ofertas vuelven a los escaparates, con una rebaja en los tipos de interés en relación al pasado reciente cuando era muy difícil acceder a la financiación tanto para los particulares como para las empresas. Los propios banqueros lo han ido advirtiendo a lo largo del año. La situación ha cambiado y la evolución vista hace prever que la morosidad de las familias tocará techo ya a cierre de este ejercicio o a principios del que viene al mismo tiempo que habrá nueva clientela.
Pero ¿cuáles son los motivos de este aparente cambio de tendencia en el sector? Básicamente hay dos. El primero, y el más importante, es una estabilización de la economía. Aún estamos en crisis, pero varios indicadores hacen prever a los expertos que lo peor ha pasado. En segundo lugar, la necesidad por parte de los bancos de ampliar y mantener su base de clientes ante la pérdida de atractivo de algunos productos estrella como los depósitos, tradicionalmente la opción de inversión preferida por los pequeños ahorradores.
BBVA, crecimiento del 4%
El consejero delegado de BBVA, Ángel Cano, afirmó que «en 2014, veremos desapalancamiento en familias y en el sector de la construcción e inmobiliario. Veremos una evolución descendente de las entradas en mora, que ya se viene presentando en los particulares. Esto nos lleva, con independencia de la evolución del crédito en el denominador, a un techo a finales de año o principios del año que viene».
BBVA ha eliminado el suelo hipotecario, que limita las rebajas de las cuotas mensuales del préstamo al fijar un interés mínimo independientemente de la cotización del Euribor, en su nueva Hipoteca Quiero, que ofrece un diferencial del 1,80% sobre el Euribor cumpliendo todas las condiciones requeridas.
«Por fin» Santander
La gran banca se puso pues, desde primeros de año, manos a la obra. Por ejemplo, la nueva hipoteca de Santander, que publicitó bajo el eslogan Por fin, nueva Hipoteca Santander, recogía en enero de 2014 un interés de Euribor más 1,99%, pero a cambio exigía domiciliar la nómina o los seguros sociales -con unos ingresos mínimos de 2.500 euros mensuales-, nueve recibos trimestrales, el uso de tarjeta de débito y crédito, con un gasto mínimo de 500 euros al trimestre y seguro del hogar, gratuito el primer año. Si no se cumplen estas características, el tipo de interés subiría a Euribor más 2,99%.
Pero la situación económica y financiera actual obligó a las entidades a ajustar los diferenciales de sus hipotecas, una táctica que ha vuelto a llevar a la práctica Banco Santander al rebajar el diferencial de su Hipoteca a Euribor +1,69% y un tipo de interés de 2,45%durante el primer año con revisiones anuales. La cuantía máxima del préstamo es del 80% del valor de tasación o de compra y el plazo de devolución es de un máximo de 30 años. Además, no tiene comisión de apertura, de compensación por amortización parcial o total, comisión por subrogación ni por cambio de condiciones.
Optimismo en Caixabank
En Caixabank también se muestran optimistas de cara a la evolución en la concesión de hipotecas en 2014. Los últimos datos, al término del tercer trimestre, así lo demuestran: los créditos para la compra de vivienda ascendían a 84.518 millones, un 3,4% más que igual período de hace un año; mientras la morosidad hipotecaria de los particulares disminuía: en septiembre era del 4,28% frente al 4,41% en diciembre de 2013. Precisamente, en la presentación de resultados de dicho trimestre, Gonzalo Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: «En hipotecas tenemos también una reactivación del mercado, desde niveles todavía bajos, pero una reactivación importante, con una subida de la concesión del 29% y también con una mejora de nuestra cuota de mercado…».
La entidad tiene hipotecas que demuestran lo competitiva que quiere ser: una hipoteca a tipo variable que puede llegar a Euribor+1,85, aunque se requiere la máxima bonificación y vinculación del cliente; y, desde hace dos años, ha potenciado las hipotecas de tipo mixto con un periodo fijo a 10 y 15 años. El porcentaje máximo a financiar es el 80% en vivienda habitual.
La «bonificada» del Sabadell
Para Banco Sabadell, la paulatina recuperación del sector ha llevado a las entidades a desarrollar una intensa actividad de sus redes comerciales. «Los indicadores confirman que poco a poco el mercado hipotecario se está reactivando como consecuencia de una progresiva mejora de la economía, un incremento de la confianza de los clientes y una interesante oferta comercial. En nuestro caso, el volumen de operaciones registrado es el más elevado desde que empezó la crisis», explica Manuel Tresánchez, su director de Banca de Particulares. En este contexto, ha lanzado la Hipoteca Bonificada, con un interés de Euribor +1,70 y sin tipo mínimos.
«Premium» en Popular
Banco Popular ha empezado a comercializar recientemente la Hipoteca Premium, destinada a la adquisición de primera vivienda. Aplica un interés fijo del 2,89% durante el primer año y de Euribor +1,80% el resto del periodo de amortización a aquellos usuarios que acepten la vinculación que propone la entidad. Ésta consiste en domiciliar una nómina que debe ser de un importe mínimo mensual de 2.000 euros, realizar un gasto de al menos 100 euros al mes con la tarjeta de crédito o la de débito de la entidad y contratar un seguro de vida, uno de hogar y otro de protección de pagos. A aquellos que no suscriban ninguno de estos productos se les aplicará un interés del 3,89% los primeros 12 meses y de Euribor +2,80% el resto del plazo. Financia hasta un 80% sobre el valor de tasación y tiene un plazo máximo de amortización de 30 años.
Bankia
Por su parte, Bankia en el último trimestre, ha añadido nuevos productos a su cartera. Ha estrenado la Hipoteca Subrogación Bankia a un interés fijo del 3,50% durante el primer año y de Euribor +1,50% el resto del periodo de amortización. También la Hipoteca Bonificada, que aplica un interés fijo del 4% en los 12 primeros meses y el resto del periodo de Euribor +2%. Ambas financian hasta un 80% sobre el valor de tasación y tienen un plazo de amortización de hasta 40 años.
Asistimos pues a una nueva era para las hipotecas, que empezó a finales de 2013 y que con el inicio del nuevo año se ha ido consolidando. Los bancos están dispuestos a financiar a sus clientes. Es el inicio de una recuperación, incipiente aún, pero que puede tener grandes cambios en el futuro. El terreno hacia la normalización será arduo y largo. Los préstamos para hipotecas cayeron un 68% entre 2008 y 2012... pero eso ya es historia. Y es que algo está cambiando...
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Las casas que sí se venderán en 2015
El Instituto Nacional de Estadística vuelve a confirmarlo. La tendencia al alza en la compraventa de pisos continúa tras registrarse una subida interanual en octubre de 2014 del 16%. Pero la evolución de los precios y cuáles son los criterios de los actuales compradores ha hecho que cambie el panorama de la demanda. Aparte del conocido interés de fondos de inversión extranjeros y SOCIMI de comprar vivienda en España para su posterior explotación por alquiler, los pequeños inversores se perfilan como otro gran público comprador.
1 de cada 4 compradores de vivienda son pequeños ahorradores españoles que están volviendo a confiar en el mercado inmobiliario y compran en el barrio en el que viven. La caída de precios desde el estallido de la crisis, la poca rentabilidad del sistema financiero y el visible interés de la demanda extranjera son razones que les impulsan a ello. “Todos quieren ser Amancio Ortega a su escala”, apunta José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Y es que las bajas rentabilidades de los depósitos bancarios, ha hecho que la vivienda vuelva a ser un valor refugio.
LOS PISOS QUE YA SE VENDEN
La compra al contado de los pisos pequeños bien situados de entre 50.000 euros y 100.000 euros, es el negocio en auge. “Los pisos pequeños en las zonas más populares son los activos más rentables actualmente, tanto para comprar como para vender”, comenta un profesional habitual de las subastas judiciales de pisos, cuya rentabilidad por alquiler de una vivienda en 2013 se sitúa en el 4,6%. “Han bajado mucho de precio y se están comprando realmente baratos”, añade, algo en lo que coinciden la mayoría de los profesionales como Lázaro Cubero, Director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa: “Según nuestros datos, los pisos pequeños de menos de 70 metros cuadrados, han tenido un descenso mayor, de un 10% más, que los inmuebles más grandes“.
Por ejemplo, en una población donde el precio de los pisos pequeños ha caído por encima del 65%, como ha ocurrido en muchas poblaciones de nuestro país, los pisos más grandes lo han hecho en torno al 55%. “Las casas pequeñas y bien situadas son las más rentables, porque su alquiler medio ha subido más de lo que su valor ha bajado en el mercado, con lo cual la rentabilidad se ha disparado“, razona el director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Esto ha provocado que la rentabilidad de estos inmuebles sea actualmente muy buena, que según Lázaro “se sitúa entre un 1,5% y 2,5% más alta que la rentabilidad de los pisos más grandes”.
EL DESPERTAR DE LA COSTA
Con el interés de los extranjeros por las rebajas inmobiliarias de España, la oferta de la Costa está volviendo despertar. La última estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento, refleja que en el tercer trimestre los extranjeros, tanto residentes como no residentes, realizaron unas 13.789 operaciones, el 17,2% del total, creciendo por 13º trimestre consecutivo.
Las que registran más ventas por extranjeros residentes fueron provincias costeras como Alicante (3.323), Málaga (1.918), Barcelona (1.103) y Tenerife (721). “En la costa están repuntando los precios, en productos bien ubicados, nuevos diseños y satisfacción necesidades perfil clientes, incluso con venta sobre planos, especialmente por la compra de no residentes europeos“, afirma Pérez.
LA DEMANDA POR LLEGAR
En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total. Pero el comprador español actual sigue predominando la mayoría de las transacciones de viviendas de segunda mano y en zonas de clase media, según los datos de Tecnocasa. “El comprador nacional tiene una edad media de entre 25 y 44 años. Normalmente es un varón con contrato indefinido, que en el 74% de los casos compra su primera vivienda y en el 52% de los casos, lo hace solo”, analiza Lázaro Cubero.
Además, Lázaro añade que en el 95% la inversión no es especulativa y no ha vendido antes para comprar como sucedía en épocas anteriores. La casa que se ajuste a los parámetros que demande este prototipo de comprador será el producto inmobiliario más vendido.
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La morosidad hipotecaria de las familias cae por debajo del 6%
La mora hipotecaria de las familias con las entidades financieras para la compra de viviendas se modera levemente. En el tercer trimestre del 2014 se situó por debajo del 6%, hasta el 5,96%, respecto a los tres trimestres anteriores, una cifra aún alta para los expertos. Según el Banco de España, los préstamos para la adquisición de vivienda se situaron en 564.252 millones de euros, de los que 33.648 millones eran activos dudosos.
Sin embargo, la morosidad hipotecaria sigue aumentando respecto al tercer trimestre de 2013, cuando cerró al 5,58%. En el último año, el saldo de crédito para la compra de vivienda ha caído un 3,8%, al reducirse en valores absolutos en 22.047 millones de euros.
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La construcción volverá a crecer en 2015 tras la crisi
Por países, Irlanda y Grecia liderarán los avances en construcción en 2015, dado que se anotarán aumentos de dos dígitos, del 11,3% y del 10,3%, respectivamente.
Por debajo del crecimiento previsto para España en 2015 se situarán Alemania, con un avance de su sector constructor del 1,6%, Austria e Irlanda, con un 1,4% cada uno, Bélgica (+1,3%) o Dinamarca (+0,9%) y Finlandia (+0,8%).
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20 meses consecutivos de caídas en el precio del alquiler
Las rentas bajaron en noviembre en todas las comunidades autónomas.
Los precios de los alquileres de viviendas continúan su senda a la baja durante los últimos 20 meses. En noviembre cayó un 0,7% respecto al mismo mes de 2013, según se desprende de los datos recogidos en el Índice de Precios de Consumo (IPC). La caída de los alquileres es más pronunciada que la caída general de precios, que se quedó en el 0,4%.
Los arrendamientos bajaron en todas las comunidades autónomas con Navarra (2,4%), Murcia (1,8 %), La Rioja (1,6%), Madrid (1,4%), Comunidad Valenciana (1,2%), Andalucía (0,9%), Castilla-La Mancha (0,8%), Canarias (0,7%) y País Vasco (0,6%) con las principales caídas.
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La caída acumulada del precio de la vivienda podría alcanzar el 42% a finales de 2015
Después de varios años rompiendo los mínimos históricos, 2014 ha dado la vuelta a los principales indicadores del mercado de la vivienda. El optimismo prudente es el hilo conductor de las previsiones para el próximo año, dado que lo deseable es que el sector deje atrás las peores cifras y camine hacia un ansiado equilibrio que le permita crecer dentro de lo razonable.
Más allá de inversores y oportunistas, la demanda real se ha dejado ver gracias a unos precios ajustados, la apertura hipotecaria y una todavía ligera mejora del empleo. Éstas son algunos de los aspectos que el portal inmobiliario pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2015.
EL PRECIO
Más allá de inversores y oportunistas, la demanda real se ha dejado ver gracias a unos precios ajustados, la apertura hipotecaria y una todavía ligera mejora del empleo. Éstas son algunos de los aspectos que el portal inmobiliario pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2015.EL PRECIO
Conseguir que los precios se afiancen es una meta que los datos ya ponen sobre relieve. El Instituto Nacional de Estadística (INE) constató un repunte del 0,3% interanual en el tercer trimestre del año y del 0,8% en el segundo. Estos dos incrementos consecutivos llegan tras seis años en negativo. Es la comparativa con los registros anteriores, según Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com, lo que precisamente invita a manejar las previsiones con cautela.
Cada vez son más las localizaciones donde el margen de recorte es muy estrecho o casi nulo. “El comprador aún espera descuentos de entre el 5% y el 10% durante la negociación, algo que logrará en función de la urgencia y determinación del vendedor”, estima Gandarias. “Basándonos en los precios de oferta que maneja el portal, cerraremos el año con una caída interanual en torno al 8%. Si la caída actual desde máximos ronda el 35-40%, en 2015 crecerá dos puntos más a lo sumo”,
LA INVERSIÓN
Este ajuste ha abierto la puerta al inversor. Aparte del oportunismo de los fondos, el ahorrador ha visto en los actuales precios una buena ocasión. “Las revalorizaciones exprés ya no existen. El que compra hoy es consciente de que ganará un extra con el alquiler y tendrá un futuro más seguro gracias a una venta a largo plazo, pero también sabe que una casa vacía es un gasto”, advierte Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com.
Alemany recuerda que “durante el ‘boom’ muchos entendieron la vivienda como una mercancía, apoyándose en la facilidad con la que se concedían hipotecas”. Este hábito inversionista mal entendido es lo que hizo que el valor de uso perdiera vigencia frente al valor de cambio: “Siempre habrá inversores dedicados a rentabilizar activos inmobiliarios, pero no se puede volver a caer en la trampa de la especulación masiva, y menos con recursos ajenos”, matiza Alemany.
LA COMPRAVENTA
En lo que respecta a la demanda real, aquella que compra un piso para satisfacer una necesidad propia, la hemos visto despertar en 2014. “Este año ha servido para modelar un nuevo perfil de cliente, más consciente de hasta dónde puede llegar con su presupuesto y más seguro de sus herramientas de negociación, puesto que ha tenido mucho tiempo para estudiar los movimientos de la oferta”, considera Alemany.
Siguiendo datos del INE, después de 10 meses consecutivos a la baja, las compraventas registradas en marzo de 2014 arrojaron la primera tasa interanual de crecimiento del año (22,8%). Los datos positivos continuaron hasta el ligero descenso de agosto (-1,1%), para retomar el alza en septiembre (13,7%) y octubre (16%).
LA CONCESIÓN DE HIPOTECAS
Según Alemany, “hasta ahora no hemos visto resultados porque el acceso a las hipotecas estaba interrumpido y la confianza en el empleo estaba por los suelos”. En este sentido, el director general de pisos.com asegura que “la concesión de préstamos para la compra de vivienda mejorará a medida que lo haga el mercado laboral. Después de casi cuatro años (46 meses) sin dar una alegría, en marzo de 2014 el INE constató una subida del 2% en la concesión de hipotecas. El factor estacional jugó una mala pasada, dado que las firmas regresaron al terreno negativo en abril (-13,4%) y mayo (-3,4%).
Sin embargo, los préstamos recuperaron pulso en los meses siguientes. Con la estadística de octubre del INE en capilla, ya van cuatro tasas interanuales positivas seguidas: junio (19%), julio (28,8%), agosto (23,8%) y septiembre (29,8%). “La banca será conservadora y no asumirá los riesgos del pasado para no incurrir en morosidades peligrosas que terminen con un activo más que provisionar en sus carteras”, indica Alemany. El Banco Central Europeo (BCE) tomó la decisión histórica en septiembre de 2014 de bajar el precio oficial del dinero al 0,05%.
LOS TIPOS DE INTERÉS
La intención del instituto emisor europeo es mantener los tipos en este nivel para estimular la economía de la eurozona. Este marco ha favorecido la apertura hipotecaria, pero también ha mermado los depósitos. “Los márgenes de los bancos son muy ajustados”, revela Alemany, apoyándose en la reducción de los diferenciales, que podrían romper la barrera del 1% en 2015, y en un Euríbor que rondará el 0,25%-0,3% mensual.
“Dado que la compra financiada de una vivienda atiende a plazos de amortización de varias décadas, el hipotecado no puede confiar en que el panorama permanezca inmóvil tanto tiempo. Además, el contexto podría cambiar el año que viene con el Euríbor plus, más transparente y realista, pero cuya aceptación podría ser igual o menos calurosa que la del fallido IRS”.
SEGUNDA MANO VS OBRA NUEVO
La protagonista indiscutible de 2014 ha sido la vivienda de segunda mano. Su ventaja sobre la nueva atiende a razones de diversa índole. “La brecha entre el IVA y el ITP hace que la relación entre la vivienda usada y la nueva sea del 2 a 1, pero en esta ecuación también influye la mayor flexibilidad que plantea de cara a la negociación y su abultado stock”, razona Alemany.
Si hay una estadística ante la que hay que mostrarse especialmente prudente es la de los visados de obra nueva, que en julio subieron por primera vez desde 2011 según el Ministerio de Fomento. “A la recuperación de la promoción residencial todavía le queda mucho camino por recorrer”, admite Alemany. “Los distritos céntricos de las grandes ciudades tienen su crecimiento comprometido a la subasta de solares muy cotizados debido a su escasez y su alta promesa de rentabilidad. En cuanto a la periferia y zonas deslocalizadas, el stock sigue lastrando el inicio de nuevas promociones, a excepción de desarrollos singulares de alto standing y áreas en las que el inventario existente no responde a las necesidades de la demanda”.
ALQUILER REFORMA FISCAL
En cuanto al alquiler, las últimas maniobras legislativas del Gobierno han vuelto a colocarle en un segundo plano. Alemany declara que “ahora que el arrendamiento comenzaba a acortar las distancias entre España y otros países europeos, se decide revisar a la baja las reducciones en la tributación del alquiler y la desgravación para los inquilinos, aunque sí que ha aprobado una nueva línea de ayuda”. El experto añade que “en un intento por querer homogeneizar el trato hacia la venta y el alquiler, se olvida que las cifras del segundo son incomparables porque la propiedad siempre será el fin último”.
Por otro lado, aún es pronto para anticipar los efectos de la reforma fiscal que entrará en vigor en 2015, suprimiendo los coeficientes de actualización y limitando los de abatimiento para operaciones que no superen los 400.000 euros. “La revisión de los valores catastrales es otro factor de incertidumbre”, expone Alemany. Teniendo todos estos factores en cuenta, desde pisos.com esperan cerrar un año revelador. “2014 ha marcado el auténtico cambio de signo de las principales magnitudes, por lo que esperamos que a lo largo de 2015 estas se asienten de forma definitiva para crecer de un modo sostenible y sin estridencias en los años venideros”, concluye Alemany.
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La economía crecerá en 2015 gracias al esfuerzo de los hogares
El crecimiento de la economía española en 2015 encontrará su principal apoyo en el consumo de los hogares. Ahora bien, este crecimiento no será suficiente para incrementar significativamente el empleo y reducir la tasa de paro. Desde Europa se alude a la falta de inversión como causa de la ralentización de la recuperación de las economías europeas. A pesar de esto, España será una de las economías europeas que más crezca el próximo año.
Y las cifras están ahí para demostrarlo. Según el Boletín «Avance del Mercado Laboral ASEMPLEO-Afi» correspondiente al mes de diciembre elaborado por ASEMPLEO, la economía española crecerá un 1,3% anual en 2014 y un 1,8% en 2015. El crecimiento previsto para el próximo año provendrá, principalmente, de la demanda nacional, que aportará al crecimiento 1,7 puntos porcentuales.
La recuperación de la economía española dependerá, pues, en gran medida, de la mejora del consumo de los hogares. Sin embargo, la moderación salarial, el bajo nivel de confianza y el todavía elevado grado de endeudamiento de los hogares podrían presionar a la baja el crecimiento proyectado.
La aportación de la demanda externa será menor que la registrada hasta el momento, con motivo del menor ritmo de crecimiento de las exportaciones, pudiendo ser incluso más reducido si se prolongarse la ralentización de la actividad económica en los principales países europeos.
La recuperación de la economía española dependerá, pues, en gran medida, de la mejora del consumo de los hogares. Sin embargo, la moderación salarial, el bajo nivel de confianza y el todavía elevado grado de endeudamiento de los hogares podrían presionar a la baja el crecimiento proyectado.
La aportación de la demanda externa será menor que la registrada hasta el momento, con motivo del menor ritmo de crecimiento de las exportaciones, pudiendo ser incluso más reducido si se prolongarse la ralentización de la actividad económica en los principales países europeos.
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El ajuste del sector inmobiliario parece llegar a su final
El sector inmobiliario empieza a animarse. Así lo cree el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, quien aseguró hoy en Sevilla durante la conferencia de inauguración del Congreso anual de la Confederación Española de Directivos y Ejecutivos (CEDE), que España “entrará en 2015 creciendo al 2%”. Una situación que vendrá además avalada por el hecho de que “el ajuste inmobiliario ha tocado fondo”, según aseguró Guindos. Los datos respaldan la afirmación del ministro, ya que la suscripción de nuevas hipotecas para adquirir una vivienda, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), creció un 23,8% anual en agosto, lo que representó el tercer mes consecutivo de incremento.
Con un talante optimista, Guindos recordó que el déficit fiscal en estos momentos nada tiene que ver con el de 2011, “que era insostenible”, y resaltó dos factores claves: el tipo de cambio del euro y la senda a la baja de los precios de las materias primas, en concreto del petróleo, que supone una mejora y se trasladará en los próximos seis meses al fortalecimiento de la economía española.
Todo apunta, en opinión del ministro, a que España crecerá diferencialmente con respecto a Europa. Y será así debido, entre otras razones, a la reforma del sistema bancario, a la reducción del endeudamiento privado en más de 400.000 millones de euros, a la mejora de la productividad y a que las exportaciones van a seguir creciendo.
Guindos constató que las prioridades seguirán siendo la reducción del déficit público y la rebaja del IRPF, “de manera que a partir de enero se incremente la renta disponible” de los ciudadanos. Además, señaló que las razones por las que crece España se deben a las reformas económicas puestas en marcha. “Son buenas noticias porque no podemos olvidar que hemos estado cerca del colapso, del rescate. Se ha conseguido algo impensable. En los próximos trimestres se superará el bache. España es ahora de las grandes economías de la zona euro, es la que más crece en Europa”, señaló ante más de 2.000 directivos presentes en el citado Congreso, que este año se celebra bajo el lema La Globalización del Directivo.
A pesar de ello, el ministro afirmó que “no somos inmunes a lo que ocurre en Europa [en referencia a una posible desaceleración en países como Francia o Alemania] y hemos conseguido que el tercer trimestre del año sea parecido al segundo”. No obstante, insistió en la necesidad de reducir el stock de deuda, debido al desequilibrio existente todavía fruto de los “años de las vacas gordas”, cuando se acumuló excesivo crédito en el sector privado. En este sentido, recordó los últimos datos del Banco de España, según los cuales la financiación a las familias y las pymes está creciendo un 10%, lo mismo que el crédito nuevo de menos de un millón de euros para familias y para compra de casas.
En relación a los casos de corrupción que salpican al PP, señaló que en “las últimas semanas hemos vivido noticias deleznables, pero el mensaje es que la corrupción no es estructural en España”. De hecho, explicó como el Frob (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) ha enviado 43 operaciones a la Fiscalía, y las tarjetas ópacas de Bankia desaparecieron en mayo de 2012.
“El Gobierno ha realizado una labor de transparencia, no ha habido nunca una menor interferencia política como la que tenemos ahora, se han modificado las cosas para que no se vuelvan a repetir , señaló el ministro, quien alabó, antes de concluir, el papel que juegan las pymes en el desarrollo económico español. “Necesitamos que haya más y que vayan ganando tamaño, porque sin tamaño no se puede saltar al mercado exterior”. También recomendó a los pequeños empresarios que dependan menos de las entidades bancarias para sortear mejor la crisis.
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Las nuevas ayudas al alquiler entran en vigor: cómo y dónde pedirlas
Llegan las nuevas ayudas al alquiler. A partir de este jueves ya son efectivas las nuevas ayudas, según una orden que ha publicado el BOE. La orden del Ministerio de Fomento "determina la efectividad de las líneas de ayuda del Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016”.
¿Dónde se regulan las ayudas?
El Real Decreto que regula las ayudas al alquiler se publicó en el BOE en abril del año 2013. Sin embargo, se retrasó su entrada en vigor, mientras el Gobierno cerraba los acuerdos entre las Comunidades Autónomas y el Ministerio de Fomento para poder ponerlas en marcha. Tras cerrar esos acuerdos, en abril presentó el Plan, pero aún faltaba la publicación de la orden del Ministerio de Fomento para que se hicieran efectivas. Una vez publicada en el BOE, la orden que da efectividad a las ayudas entrará en vigor el jueves y que desbloquea los 2.311 millones de euros que el Ministerio movilizará con este plan, en ayudas directas y subsidio de intereses.
¿De cuánto será la ayuda al alquiler?
Se concederá a los beneficiarios una ayuda de hasta el 40% de la renta anual que paga el inquilino por el alquiler de su vivienda habitual y permanente, con un límite máximo de 2.400 euros anuales por vivienda.
¿Cuándo se pagará?
Se abonarán mensualmente por el importe proporcional al monto anual.
¿Durante qué plazo se concede?
Se concederán por un plazo de 12 meses, prorrogables, siempre a solicitud del interesado, por sucesivos periodos de 12 meses, hasta la finalización del Plan, es decir, 2016.
¿Quién puede solicitar la ayuda al alquiler?
Las ayudas al alquiler las pueden solicitar personas físicas mayores de edad, con un contrato de alquiler o que deseen acceder a uno. En este segundo caso, el contrato deberá aportarse en el plazo de 30 días desde la resolución de concesión de la ayuda, que quedará condicionada a su aportación.
Se fija un límite de ingresos inferior a 3 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que será modulable según el número de miembros y composición de la unidad de convivencia. Se considera unidad de convivencia al conjunto de personas que habitan en una vivienda de manera habitual y permanente, independientemente de la relación entre ellas y tanto si aparecen como si no en el contrato de alquiler.
¿Cómo y dónde se solicitan?
La gestión de las ayudas es competencia de las Comunidades Autónomas y son ellas las que establecen la forma, plazos y vía para solcitarlas, en concreto, la Consejería competente en materia de vivienda de cada comunidad.
En los últimos meses, cada Comunidad Autónoma ha ido planidficando su propio desarrollo del Plan Estatal. Una vez que se han hecho efectivas las ayudas, las convocatorias concretas las irá publicando cada comunidad autónoma
Cada Comunidad, eso sí, cuenta con un presupuesto limitado y fijado a nivel estatal. La Conferencia Sectorial de Urbanismo, Vivienda y Suelo celebrada el 22 de julio de 2013 determinó los porcentajes de reparto de los recursos disponibles para subvenciones.
¿Qué ocurre con la renta básica de emancipación?
Desaparece con la entrada en vigor de las nuevas ayudas al alquiler. La renta básica de emancipación es el conjunto de ayudas directas del Estado, destinadas al apoyo económico para el pago del alquiler de la vivienda que establecía el anterior plan de ayuda al alquiler y que regulaba el Real Decreto 1472/2007.
Según la orden publicada este miércoles por el Ministerio de Fomento, para los beneficiarios de las ayudas de renta básica de emancipación se aplicará lo siguiente:
- La efectividad de las nuevas líneas de ayuda se producirá a la finalización del plazo por el cual tuviera reconocida la ayuda de renta básica de emancipación
- Podrá solicitar las ayudas y desde que se resuelva favorablemente su solicitud perderá el derecho a la ayuda de renta básica de emancipación.
El Ministerio ya había cerrado el grifo a nuevas solicitudes a finales de 2011 y las había reducido en un 30% hasta los 147 euros mensuales en julio de 2012.
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Lo que le espera a la vivienda en 2015
Cuando apenas resta un mes para que acabe 2014, el sector inmobiliario ya sabe y, por ello no lo oculta, que este ejercicio será el primero de los últimos siete en el que el balance no será peor del anterior. Todo apunta a que por ahora ya no se esperan más annus horribilis para un mercado que después de haber vivido el boom de precios y actividad más duradero de la historia reciente, también ha sufrido un desplome impensable. Baste recordar dos datos: de más de 860.000 viviendas iniciadas en 2006 se ha pasado a apenas 34.200 el año pasado. Y el segundo: los precios acumulan un ajuste medio del 30,7% desde que tocaron máximos, allá por finales de 2007 o principios de 2008, según las estadísticas.
Eso son las medias, porque lo cierto es que en muchos municipios hoy las casas ya valen la mitad o menos que antes de la crisis, todo un récord. La mejora detectada en el mercado laboral desde mediados del año pasado, unida a la más reciente vuelta del crédito son los dos factores clave que están posibilitado lo que los expertos denominan la “estabilización del sector”. Se trata de la evolución hacia un entorno con caídas de precios o descuentos en los pisos cada vez más suaves y la reaparición de las grúas allí donde exista demanda de vivienda nueva a “precios razonables”. En lo que nuevamente coinciden todos los analistas consultados es en que por más que se recupere la economía y el empleo, el mercado no volverá a los niveles de mediados de los años 2000... ¿o sí?
Precios
Durante algunos meses, las distintas estadísticas que se publican periódicamente sobre precios de vivienda estuvieron dando a conocer cifras en apariencia contradictorias, ya que mientras unas apuntaban que las casas seguían abaratándose, otras comenzaron a marcar los primeros incrementos trimestrales, y después anuales, de precios.
Y, sin embargo, todas eran ciertas. El problema es que cada una de ellas se elabora con información distinta y en materia de vivienda los tiempos sí importan. No es lo mismo, por ejemplo, basarse en los datos de los notarios, que en los de los registradores (que suelen referirse a operaciones cerradas con hasta dos o tres meses de antelación); como no puede ser comparable un estudio de precios realizado a partir de los valores incluidos en las tasaciones que si se ha realizado un estudio de mercado real, visitando las promociones de nueva construcción.
La prueba de que todas son fiables es que todas han terminado mostrando la misma tendencia, probando además que las leyes del libre mercado funcionan. Allí donde más se han incrementado las ventas, se ha absorbido antes el stock, los precios han dejado de disminuir o lo hacen ya con menos intensidad y, fruto de todo ello, han vuelto a aparecer, aunque sea tímidamente, las grúas para poner en marcha nuevas promociones inmobiliarias.
Efecto riqueza
Ya sea con los datos de Fomento, los más antiguos considerados oficiales que se remontan a 1995, o con los de Sociedad de Tasación, que realiza desde 1985 el más amplio estudio de mercado de los precios de la vivienda nueva, la depreciación media acumulada de los inmuebles en España se sitúa en torno al 30%, lo que significa que las casas cuestan hoy lo mismo que en 2004. Tal y como recuerda María Romero, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), esto supone una pérdida patrimonial (negative equity) para todos aquellos hogares que adquirieran una vivienda a partir de entonces.
Aun así, tal y como subrayan también las estadísticas, ya hay áreas geográficas que vuelven a registraraumentos de los precios de la vivienda. ¿Se generalizará esta tendencia? “Es probable que los precios de la vivienda continúen registrando cesiones en la medida en que todavía persisten desequilibrios, como un alto desempleo y una contenida renta de los hogares, que afectan especialmente a la población en edad de emancipación y potencial demanda de vivienda. En cualquier caso, y de media, no esperamos correcciones adicionales significativas”, insiste María Romero. Otros expertos, como Sociedad de Tasación, sí apuestan por que los descuentos continúen hasta encontrar el que denominan punto de equilibrio, para ellos situados en los niveles que se alcanzaron a finales del año 2000.
Stock
Lo que está claro, recuerdan los analistas, es que al menos al principio de esta nueva etapa que ahora se inicia, nada tendrá que ver lo que ocurra con precios y ventas en aquellas zonas donde oferta y demanda logren encontrar su equilibrio y en esas otras áreas donde el exceso de producto en venta siga presionando los precios a la baja e impida que se incremente la promoción de nuevos pisos.
Esta recuperación del volumen de transacciones está contribuyendo a que el excedente de pisosnuevos sin vender se haya reducido ya un tercio desde que alcanzó su máximo en 2010, cuando llegó a rozar las 700.000 casas (otras fuentes lo elevan a más de un millón si se contabilizan también las viviendas usadas). En la medida en que este proceso continúe será determinante para volver a ver grúas en el horizonte.
Nueva promoción
Por ahora, los centros de las grandes ciudades, los barrios mejor ubicados y con mayores infraestructuras son los primeros que han vuelto a apostar por la edificación de viviendas. Se trata de proyectos muy selectivos, con una demanda cuasi 100% garantizada y a precios muy razonables. Así lo demuestra el hecho de que los visados o permisos para iniciar viviendas volvieron a crecer en septiembre por sexto mes consecutivo (31,6% interanual).
Tal y como era lógico esperar, esta reaparición del promotor, durísimamente castigado durante la crisis, está siendo más notable allí donde existe escasez de oferta y comienza a recuperarse la demanda de viviendas. Se trata, también, de las regiones con mayor PIB per cápita, lo que pone de manifiesto, nuevamente, que es la demanda con mayor capacidad financiera la que está acometiendo por ahora la mayor parte de las compras de viviendas.
Para los próximos meses, el consenso de los expertos apuesta por que se mantenga este suave incremento de los visados de obra, lo que permitirá que vuelva a ocurrir algo que no sucedía desde antes de la crisis: que se inicien más casas de las que se terminan.
De hecho, los certificados de finalización de obras continúan disminuyendo (35,6% anual en el tercer trimestre), por el efecto arrastre que ha tenido en el sector el hecho de que estos años de dura recesión se haya desplomado el ritmo de promociones. Baste recordar que el año pasado se inició la construcción del 4% de todo lo que se edificaba en 2006.
Financiación
Como en el caso de los particulares, la reapertura del grifo de la financiación ha sido decisiva para que se reanime el lánguido mercado de las nuevas promociones. Así, tal y como subrayó el Banco de España en su último informe, el crédito no solo está volviendo a la concesión de hipotecas para los clientes más solventes, sino que también comienzan a contabilizarse los primeros créditos a promotor, una figura que había desaparecido por completo en los años más duros de la crisis. Un cambio de tendencia que además ya tiene su traslación a las grandes cifras de la contabilidad nacional. El detalle de las cifras de PIB que publica el INE acaba de revelar que aunque la inversión en construcción continúa anclada en valores negativos, durante el tercer trimestre de este año protagonizó la tasa más baja desde el primer trimestre de 2008.
Y lo que es más importante, el valor añadido que generó la inversión en vivienda volvió a crecer en tasa trimestral de julio a septiembre un 1,3% siete años después.
Una comparativa reciente de lo que ya ocurre con los precios de la vivienda en los principales países europeos y en qué punto del ciclo económico se encuentra su economía evidencia que allí donde lascasas han vuelto a apreciarse es donde aumenta más el PIB. Lo cual significa que si bien la mejora de la coyuntura es vital para que las ventas de pisos confirmen su recuperación, ésta a su vez retroalimenta la bonanza económica: a más ventas inmobiliarias, más operaciones en sectores aledaños (decoración, reparaciones, entre otros), más actividad, más empleo, más confianza y, de nuevo, más ventas de casas.´
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Vuelta al ladrillo como inversión
Los ahorradores vuelven a confiar en el ladrillo al considerar que los precios del mercado inmobiliario han tocado fondo y que la compra de viviendas es un refugio seguro.
En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total.
Compran pisos situados en el centro de las grandes ciudades, de un valor de entre 50.000 euros y 100.000 euros, y en un 83% de los casos, pagan al contado, según datos de Tecnocasa.
La mayoría de inversores buscan rentabilidades por alquiler de entre un 4% y un 6%. Sin embargo, el director general de Don Piso, Luis Pérez, explica que "existe un inversor más pequeño que sólo está interesado en pisos que le gusten y que está dispuesto a comprar a rentabilidades del 3%".
Además del retorno mensual que generan los pisos, los inversores piensan en la plusvalía que conseguirán cuando se produzca la venta del activo, que en un periodo largo de tiempo y vendiendo en la parte alta del ciclo, puede ser muy importante.
En España, la rentabilidad media ronda el 7%, aunque depende de la tipología de la vivienda, la ciudad y la zona concreta, indica el director del departamento de análisis de Tecnocasa, Lázaro Cubero. En Madrid, la rentabilidad ronda el 7,4% y en Barcelona, está entorno al 6%.
Además del importe de la vivienda, los inversores deben afrontar unos gastos iniciales, derivados de la transacción. El fundador del grupo inmobiliario RTV, especializado en la inversión en el segmento residencial, Vicenç Tur, explica que la compra de una vivienda nueva conlleva gastos de alrededor de un 10% de IVA y de entre un 1% y un 1,5% por actos jurídicos documentados (AJD), notaría y Registro. En el caso de la vivienda de segunda mano, el IVA y el AJD se sustituyen por el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que oscila entre el 8% y el 10%, en función de cada comunidad autónoma.
Como gastos posteriores y periódicos de una vivienda que debe asumir el propietario, está el impuesto de bienes inmuebles (IBI), los gastos de comunidad (en el caso de una propiedad horizontal), los seguros y los gastos de mantenimiento ordinario del inmueble, que suelen oscilar entre los 1.500 euros y los 3.000 euros anuales, aunque algunos de ellos se pueden repercutir a los inquilinos.
Si se financian los pisos con créditos hipotecarios, el inversor podrá pagar casi un 80% de la cuota con el alquiler. Aunque en España, la gran mayoría de los inversores (83%) compran sin financiación bancaria.
¿Qué es más rentable, comprar un piso de 100 metros cuadrados o dos pisos de 50 metros cuadrados? La mayoría de los expertos recomiendan dos pisos de 50 metros. A los pequeños inversores les gustan los pisos pequeños: un 26% se decantan por pisos de menos de 50 metros cuadrados y casi el 50% invierten en pisos de entre 50 metros y 100 metros cuadrados.
Desde el punto de vista de la rentabilidad, se recomiendan pisos pequeños y ubicados en zonas turísticas o céntricas. A la hora de vender, en cambio, es más fácil encontrar comprador para un piso de tamaño medio, ya que el producto más demandado es una vivienda de tres habitaciones, mientras que los pisos de 50 metros suelen atraer sólo a inversores y no a usuarios.
El comprador de pisos extranjero, aproximadamente un 15% del total, prefiere los pisos de mayor tamaño. La inmobiliaria Lucas Fox, especializada en compradores extranjeros que buscan viviendas en España, explica que actualmente, los inversores nacionales prefieren pisos de menor valor y los internacionales están comprando las casas más caras, por encima de los 500.000 euros. En este caso, la necesidad de financiación se reduce prácticamente a cero.
Fuentes de Lucas Fox añaden que la mayoría de los inversores particulares extranjeros piden apartamentos o edificios residenciales ubicados en zonas turísticas de las grandes ciudades que requieran una completa rehabilitación. Principalmente, propiedades en las que el inversor pueda aportar un valor añadido mediante una reforma y que, automáticamente, el activo aumente su precio.
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