10 claves para alquilar una vivienda a través de una agencia

El alquiler de viviendas ha subido más de un 36% en los últimos 10 años hasta alcanzar el 14,5% del parque de viviendas, según datos del Banco de España, cifra que el INE eleva a más de 2,4 millones de viviendas. De este volumen de alquileres, solo el 30% se realiza a través de agentes inmobiliarios, dado que la mayoría opta por negociar directamente con el propietario, según datos de Arrenta. ¿Compensa recurrir a una agencia para buscar vivienda en alquiler? Aquí te damos 10 claves para que tú decidas.

1.Gestión integral del alquiler

Como consecuencia del incremento del mercado del alquiler y la reconversión del negocio de la intermedación existe una amplia variedad de agencias que gestionan alquileres. Los servicios que prestan varían en función de la especialización. La relación puede limitarse solo a la búsqueda del inquilino sin prestar ningún servicio adicional, pero la agencia también puede llevar la administración del alquiler, garantizar la defensa legal del propietario y los impagos de renta a través de seguros.

“La agencia integral paga directamente la renta al propietario, asumiendo el riesgo de los impagos que pudieran producirse y respondiendo directamente de su gestión sin acudir a ningún seguro”, explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

2.Selección de la agencia

Antes de elegir la agencia con la que realizar el alquiler de la vivienda, el propietario debe saber qué servicios ofrece porque determinarán su relación con la agencia. “Debe elegir la agencia o el profesional inmobiliario que por cercanía, confianza, forma de trabajar, prestigio y honorarios le pudiera parecer más adecuada”, explican desde Renta Garantizada.

Si se opta por una agencia que realiza la gestión integral del alquiler, “el propietario conseguirá que se cumpla el contenido de lo pactado en los contratos, pues muchos incumplimientos provienen de repercutir a los inquilinos obligaciones que no les corresponden como ocurre con mucha frecuencia en temas de obras y reparaciones”, según Zurdo. Además, se tiene asegurado el pago de la renta porque es la agencia quien paga al propietario.

3.Relación contractual

Según los servicios que presta la agencia al propietario, la relación queda establecida a través de una nota de encargo cuando solo se ocupa de buscar inquilino. “Cuando se contrata la gestión integral se requiere un documento de encargo de alquiler, un contrato de arrendamiento que cumple con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se suscribe entre arrendador, arrendatario y agencia y un contrato de prestación de servicios”, según la Agencia Negociadora. En el contrato de servicios es donde se establecen las bases y honorarios que tendrán que abonarse si al final se realiza el contrato de alquiler a través de la agencia.

4.Visitas y valoración

La visita y adecuación del inmueble es lo primero que realiza la agencia para conseguir que sea un producto competitivo. En la misma se comprueba que la vivienda tenga el alta en todos los suministros, que sea apta para vivir y que tenga el certificado energético, requisito imprescindible desde junio de 2013.

“La visita a la vivienda sirve además para realizar una valoración y tasación para adecuar el precio del alquiler al precio del mercado”, matiza Lorenzo Colino, de Renta Garantizada. Es fundamental conocer el precio medio de la zona, antigüedad de la vivienda, tamaño o si está amueblado o no para determinar la renta. El exhaustivo conocimiento del mercado es la baza que tienen las agencias a la hora de fijar el alquiler.”El precio técnico consiste en poner un precio que asegure la máxima ocupación del inmueble”, matiza David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

5.Promoción de la vivienda

Una vez realizada la visita normalmente se realiza un informe sobre el estado de las instalaciones para evitar posteriores problemas. Toda esta información se ofrece al inquilino antes de visitar la vivienda.La agencia se encarga de la promoción del inmueble en webs y portales inmobiliarios y, paralelamente, realiza búsquedas en su propia base de datos de posibles inquilinos. “El propietario recurre a la agencia porque busca seguridad y gestión eficiente, quiere tener rentabilidad de su propiedad mientras que el inquilino no busca al profesional, busca la vivienda”, puntualiza Caraballo.

6.Estudio de solvencia del inquilino

La elección del inquilino idóneo pasa por un estudio de solvencia previo realizado por las agencias,para tener la seguridad de que no es moroso. “Nuestra agencia está asociada a ASNEF (Asociación Nacional de Establecimientos Financieros de Crédito) y somos agente homologado de FIM (Fichero de Inquilinos Morosos) por lo que consultamos estos ficheros antes de elegir al candidato”, confirman desde Alquiler Seguro. De este modo, se aseguran de la situación financiera del inquilino sin necesidad de pedir garantías adicionales.

7.Fianzas, avales y depósitos

De las garantías adicionales que el propietario puede pedir para asegurar el cobro de la renta, se exige la fianza establecida en una mensualidad tal y como indica la LAU, pero los avales y depósitos no son habituales cuando se contrata a través de agencias especializadas. El problema de estas garantías es que exigen un gran desembolso al inquilino en el caso de los depósitos y los avales bancarios tienen un periodo de validez concreto.

8.Seguros de impago del alquiler

Según un estudio de Arrenta, uno de los servicios más valorados de las agencias de alquiler son los seguros de impago que permiten al propietario cobrar la renta en caso de impago sin esperar que se dicte sentencia. Estos seguros cubren desde el impago de la renta a daños en la vivienda o gastos judiciales de abogado y procurador en caso de desahucio. La prima está en función de la cobertura y de la renta de la vivienda. Sin embargo, desde Alquiler Seguro reconocen que “cuando el inquilino tiene problemas para pagar es mejor refinanciar la deuda o buscar una vivienda más económica porque el seguro de impago no resuelve muchos casos”.

9.Comisiones

No está regulada la comisión que se debe pagar. En algunos casos, el coste lo asume el propietario y en otros el inquilino, pero si se trata de un servicio integral el pago de los honorarios se reparte entre ambos. Lo normal es el pago de una mensualidad de la renta más el IVA correspondiente. “Los honorarios los abona quien contrata los servicios de la agencia, en nuestro caso siempre es el propietario, pero no trabajamos con exclusiva, el propietario puede alquilar directamente la vivienda”, explican en Renta Garantizada.

10.Sin exclusividad

A pesar de que en la mayoría de los casos las agencias no trabajan en exclusiva, reconocen que no es habitual que propietarios e inquilinos lleguen a firmar el contrato de arrendamiento al margen de la agencia. En el caso de que lo hicieran, el propietario deberá abonar a la agencia una mensualidad de renta. Además, las agencias realizan el ingreso de la fianza en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, la defensa legal en la resolución de los contratos en caso de desahucio y la desocupación de la vivienda.

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7 errores comunes al intentar vender una casa

El vendedor debe ver la vivienda desde una óptica objetiva, sin dejarse llevar por las emociones.

Las casas ya no se venden tan fácilmente como antes pero, aunque el mercado no viva su mejor momento, esta tarea no es en absoluto imposible. Además, hay vendedores que se empeñan en complicar la operación todavía más. Los errores al tratar de vender una casa son ahora más visibles, dado que durante la época del ‘boom’ las operaciones se cerraban en un abrir y cerrar de ojos. “Un error en la comercialización puede alargar y en muchos casos impedir que la venta llegue a buen término”, asegura María Paz Rivas, agente asociado de Re/Max Luna.

En estos momentos en los que la oferta es más abundante que nunca, el comprador es más exigente filtrando, por lo que habrá que prestar especial atención a los detalles que convierten la propiedad en algo único. Antes de enumerar estos pasos en falso es importante plantearse unos objetivos en cuanto al precio mínimo por el que vender y al tiempo en el que lo queremos conseguir. Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa inmobiliaria, “si se define el plazo se puede diseñar una estrategia”. Con el conocimiento y el asesoramiento adecuado, la venta de una casa tendrá más posibilidades de éxito.

1 Poner un precio por encima del mercado

Parece obvio, pero muchos siguen teniendo un apego hacia la vivienda que les impide ver la realidad. Cristina Blanco, responsable de Marketing y Comunicación de Look & Find, desaconseja “poner el precio del inmueble sin realizar una adecuada valoración previa”, añadiendo que “los inmuebles comercializados sin un informe de valoración salen al mercado con un precio de oferta entre un 20% y un 35% superior al de los valorados por un profesional”. No caminar en la línea de los precios de cierre de inmuebles similares en la zona es hacer un favor al vecino. Para Rivas, el origen de todos los problemas es, precisamente, “la incapacidad para ver la propiedad de una forma objetiva”, lo que impide establecer un precio adecuado.

2 Publicar online un anuncio sin fotos

También parece lógico, pero la cantidad de inmuebles publicados en los portales inmobiliarios sin imágenes todavía es alta. Para Duque, “la primera impresión es la que cuenta y, casi siempre, la primera impresión es el anuncio en Internet”. El potencial comprador pasa de largo por estas fichas sin leer la descripción, incluso piensa que el anunciante tiene algo que ocultar. Igualmente, si se cuelgan fotos, que tengan resolución suficiente y que muestren espacios con luz y lo más despejados posible.  “Es fundamental realizar un buen reportaje fotográfico que resalte los puntos fuertes del inmueble y sea lo más descriptivo y completo posible”, asegura Blanco.

3 No querer negociar

Rechazar ofertas por sistema demuestra que el vendedor no está preparado. “Cuando un interesado presenta una oferta, algunos no suelen tomársela muy en serio pensando que vendrán otras mejores que a veces no llegan, y desperdician una posibilidad de vender”, dice Rivas, añadiendo que “a veces acaban vendiendo por un precio muy inferior a la primera oferta recibida”. Hay que ser competitivo, pero también hay fijar un margen límite sobre el cual no bajar más. Un chollo para el comprador no es sinónimo de pérdida para el vendedor. Otra posibilidad, como apunta Duque, “es hacer una subasta privada en el inmueble”.

4 No acuidr a un Profesional

Aunque un particular se sienta capaz de hacer este trámite en solitario, aceptar los servicios de una inmobiliaria es una decisión sensata porque “estamos hablando de agencias que disponen de cartera de compradores”, comenta Duque. No hay que olvidarse de que se trata de una operación comercial muy relevante, por lo que es mejor “ponerse en manos de un profesional inmobiliario que gestione la compraventa y aporte toda la seguridad jurídica a esta transacción”, afirma Blanco. La visión de un profesional siempre se desliga de cuestiones sentimentales que interfieren en la operación. “No pretendamos vender emociones, sensaciones o gustos a quien lo único que ve son ladrillos, situación, estado de conservación, ubicación, precio y rentabilidad”, concluye Rivas.

5 Enseñar la casa en mal estado 

Cuando ejerces de anfitrión, tu casa no está de cualquier manera. Del mismo modo, si vas a recibir visitas de interesados, hay que hacer un esfuerzo. “Reparar pequeños desperfectos, una mano de pintura, limpieza y orden son fundamentales” para Rivas. Al despersonalizar los ambientes, será mucho más sencillo para los futuros propietarios imaginarse viviendo en esa casa, tal y como admite Blanco: “Hay que desligarse del factor emocional que genera enseñar un piso propio y mostrarlo de forma más aséptica”. Tanto si el particular es el encargado de guiar a las visitas como si esta tarea se encomienda a un agente, hay que “tener la casa siempre preparada como si la persona que la va a visitar fuese la que la va a comprar”, confirma Duque.

6 Ocultar información

Al final, todo se sabe. La sinceridad es importante en una transacción de este tipo. Si hay una avería que no se ha podido solucionar, lo mejor es reconocerlo para evitar reclamaciones tras la firma. Por otro lado, si un interesado pregunta por los gastos estimados de la comunidad, no hay que tirar a la baja u omitir derramas. Tener a mano los recibos que demuestran que se está al corriente es una señal de confianza. Aunque en el Registro las cargas salen a la luz, poner a disposición del comprador los justificantes de pago de impuestos como el IBI se tienen en cuenta positivamente. La figura del profesional vuelve a ponerse de relieve, ya que este “informa correctamente sin ocultar datos que un comprador debe saber. Esa falta de información pone en peligro la venta”, admite Rivas.

7 No filtrar compradores

Del mismo modo que la demanda filtra la oferta, el vendedor debe prestar atención a las solicitudes y hacer gala de una paciencia infinita. “Desde el momento en el que se pone una propiedad a la venta, se tendrán que soportar llamadas a todas horas, visitas en horario intempestivo y plantones por parte de futuros compradores”, comenta Rivas. Hay supuestos compradores que, sin dar tiempo a exponer las características del piso, plantean una contraoferta agresiva. También hay simples curiosos que no tienen intención clara de comprar. Hay que identificarlos para no perder tiempo. Es esencial preguntar a las visitas interesadas acerca de la financiación para saber si son solventes y no hacer la reserva demasiado pronto. Todas estas verificaciones las hace una agencia por el particular.

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