Analizamos muchas veces la evolución del precio de la vivienda, pero muy pocas veces la de sus componentes y cómo éstos influyen en lo que el comprador al final termina pagando. Nos vamos a poner a ello con la ayuda de expertos inmobiliarios y, también, de fiscalistas. Luis Corral, de Foro Consultores, nos cuenta que el promotor, lo primero que hace es pensar en el precio por el cual se podrían vender las viviendas que pretende construir y, a partir de ahí, va valorando los costes. Porque hay muchos. Así, apunta que los de construcción suelen ser los más importantes, con un peso de entre un 25 y un 30 por ciento.
Ahora mismo, construir cuesta entre 600 y 650 euros el metro cuadrado, cifra que Jorge Almagro, de JLL, eleva hasta los 700 u 800 euros. Claro está que dependiendo de la zona, varía. Según Foro Consultores, en el pico del ciclo, el precio de construcción era de 900 euros por metro cuadrado. Ello supone una caída de alrededor de un 30 por ciento. Prácticamente lo que ha bajado el precio de la vivienda desde máximos. Una bajada proporcional.
En algunas ocasiones, el suelo es el mayor coste. Dice Luis Corral que ello ocurre en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades. Ahí, puede alcanzar hasta el 60 por ciento del total del precio de la vivienda. José Vicente Rubio, director de formación de Tinsa, dice que en el pico del ciclo llegó a superar el 50 por ciento del valor de la vivienda. Normalmente, dice Corral, ronda el 20 por ciento. Aunque, según Rubio, el esquema del promotor tradicional se basaba en la «regla del tercio», según la que costes de promoción, suelo y beneficios se reparten a partes iguales en el precio.
Pero, ¿qué ha pasado con el suelo? Su precio en los municipios de más de 50.000 habitantes ha pasado de los 650 euros por metro cuadrado del primer trimestre de 2009, cuando marcó máximos, hasta los 284 euros de finales de 2013, lo que supone una caída del 60 por ciento. Una bajada el doble de la sufrida por la vivienda. ¿Justifica que el precio de los pisos baje todavía más? Hay que realizar alguna matización. Aunque es lógico pensar que una bajada del precio del suelo tendrá que repercutir en viviendas más baratas en el futuro, Almagro dice que la ecuación es la contraria, es decir, que el descenso del valor de los solares es debido a la caída de los pisos.
Por importancia para la cuenta de resultados de los promotores, no hay que olvidarse del margen de beneficio que exigen. Según Jorge Almagro, éste varía en función del riesgo y del grado de desarrollo del suelo. El porcentaje oscila entre el 10 y el 20 por ciento. Dice este experto, y coincide con Corral, en que el margen más habitual, con el que más cómodos se sienten los promotores, ronda el 15 por ciento. Aunque Corral reconoce que ahora se exigen rendimientos mayores, por el mayor riesgo de las operaciones.
Antes de llegar a los beneficios hay que realizar muchos pagos. Por ejemplo, los financieros. Ahora, recuerda Almagro, no hay casi crédito promotor. Éste tiene que tirar de fondos propios para acometer proyectos. En condiciones normales, los intereses a pagar rondan el 5 por ciento.
Además, nos encontramos con los gastos legales y técnicos que, en total, pueden suponer otro 5 o 10 por ciento del precio.
Posibles cambios fiscales
Pero, respecto a estos últimos, a los legales, dentro de los que se encuentran los impuestos, puede haber cambios importantes, como señala José María Echeverría-Torres socio de Cuatrecasas-Gonçalvez Pereira: el Informe Lagares recomienda la supresión del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sería una ayuda para rebajar el precio de la vivienda unos pocos puntos porcentuales en el caso de la vivienda nueva y algo más en el caso de la usada, porque es sobre esta última sobre la que pesa Transmisiones Patrimoniales.
En la vivienda nueva no se suspendería el IVA, pero el Informe Lagares no sugiere subir el tipo superreducido al general. Sería una de las excepciones. Lo que sí parece claro es que una vivienda nueva con IVA sería menos competitiva que la usada sin Transmisiones Patrimoniales. Quizás porque, según la interpretación de Echeverría-Torres, se quiera primero desatascar el mercado de vivienda usada para hacerlo a continuación con la vivienda nueva. Aunque hay otra interpretación que apunta que lo que de verdad se quiere desatascar es el stock de los balances de las entidades financieras.
Si estas medidas pueden contribuir a abaratar algunas viviendas, hay otras que provocan lo contrario en un primer momento, pero sugieren y, quizás, también obligan, a acometer rebajas más a largo plazo. O, como mínimo, impedirán subidas tan rápidas de los precios. Por ejemplo, la eliminación de la deducción por compra de primera vivienda. También, la creación de un nuevo impuesto por la tenencia de una primera residencia. Porque propone la creación de un nuevo Impuesto de Bienes Inmuebles sobre el valor de mercado de la vivienda. Hasta que se haya construido el sistema, como medida transitoria, propone que la vivienda tribute en el IRPF en la base imponible del ahorro con objetivo de que tenga el mismo tratamiento que el dinero depositado en un instrumento financiero. Busca una fiscalidad neutral, es decir, que ningún activo tenga ventaja competitiva en términos tributarios. Tener una vivienda sale más caro y, en condiciones estables de renta, su precio debería contenerse al no contar con estímulos fiscales.
Aquí no acaba la historia. Los promotores también tienen que hacer frente al pago de los gastos de comercialización de la vivienda, que pueden ser más altos o más bajos dependiendo del lugar en el que se encuentre. Según Rubio, se encuentran entre el 2 y el 4 por ciento del valor de mercado. Y porcentajes similares se deben asumir por gastos administrativos.
