Un 60% de la factura de la luz no tiene que ver con el consumo eléctrico

El recibo de la luz es un auténtico «cajón de sastre» en nuestro país y, además de los correspondientes costes propios del sector, incluye otros conceptos de política energética, medioambiental, social, industrial y fiscal. En concreto, el 60% del importe de la factura eléctrica corresponde a costes directamente ajenos a la luz, como las primas a las energías renovables, los impuestos, el carbón nacional, el déficit de tarifa, las extrapeninsulares, etc.. El 40% restante son la generación, el transporte y la distribución eléctrica.

Ese elevado porcentaje hace que España sea el tercer país de la Unión Europea con mayores costes de políticas públicas, impuestos y cargas en el recibo de la electricidad, según un estudio de Eurelectric (asociación de la industria eléctrica en Europa).

Estos costes ajenos al suministro eléctrico han ido creciendo en la factura de la luz en los últimos años, fundamentalmente por decisiones más o menos acertadas de los sucesivos gobiernos. En 2004, suponían solo el 32% de la misma y el año pasado el 60%.

El recibo de la luz soporta dos impuestos, el especial sobre la electricidad, cuya recaudación se destina a las comunidades autónomas, y el IVA. El año pasado se recaudaron casi 8.000 millones de euros por estos dos impuestos indirectos. El IVA de la electricidad en España, del 21%, es tres puntos superior a la media de la Unión Europea, en la que el tipo de este impuesto es del 18%, según la Agencia Internacional de la Energía (AIE). Las eléctricas se preguntan si «¿tiene sentido la aplicación de un IVA general del 21% a un servicio de interés económico general?».

Parafiscalidad

En cuanto a los otros costes ajenos al suministro eléctrico incluidos en el recibo son lo que la patronal eléctrica Unesa denomina «parafiscalidad», es decir, cuando los consumidores sustituyen al Estado en la financiación de diversas políticas de marcado carácter público. «Los recursos del Estado para llevar a cabo este tipo de políticas deben partir desde los presupuestos públicos y no desde la factura del consumidor», afirma en Cuadernos de la Energía el presidente de Unesa, Eduardo Montes.

Entre los costes ajenos figuran también el déficit de tarifa, las polémicas primas a las renovables, los costes de generación eléctrica en las islas y en las ciudades autónomas, el bono social y el pago por interrumpibilidad.

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Qué puede abaratar el precio de la vivienda

La bajada del precio del suelo, la reducción de los costes de construcción, así como las próximas reformas de la fiscalidad pueden seguir contribuyendo a las rebajas en el mercado inmobiliario.

Analizamos muchas veces la evolución del precio de la vivienda, pero muy pocas veces la de sus componentes y cómo éstos influyen en lo que el comprador al final termina pagando. Nos vamos a poner a ello con la ayuda de expertos inmobiliarios y, también, de fiscalistas. Luis Corral, de Foro Consultores, nos cuenta que el promotor, lo primero que hace es pensar en el precio por el cual se podrían vender las viviendas que pretende construir y, a partir de ahí, va valorando los costes. Porque hay muchos. Así, apunta que los de construcción suelen ser los más importantes, con un peso de entre un 25 y un 30 por ciento. 

Ahora mismo, construir cuesta entre 600 y 650 euros el metro cuadrado, cifra que Jorge Almagro, de JLL, eleva hasta los 700 u 800 euros. Claro está que dependiendo de la zona, varía. Según Foro Consultores, en el pico del ciclo, el precio de construcción era de 900 euros por metro cuadrado. Ello supone una caída de alrededor de un 30 por ciento. Prácticamente lo que ha bajado el precio de la vivienda desde máximos. Una bajada proporcional. 

En algunas ocasiones, el suelo es el mayor coste. Dice Luis Corral que ello ocurre en las mejores ubicaciones de las grandes ciudades. Ahí, puede alcanzar hasta el 60 por ciento del total del precio de la vivienda. José Vicente Rubio, director de formación de Tinsa, dice que en el pico del ciclo llegó a superar el 50 por ciento del valor de la vivienda. Normalmente, dice Corral, ronda el 20 por ciento. Aunque, según Rubio, el esquema del promotor tradicional se basaba en la «regla del tercio», según la que costes de promoción, suelo y beneficios se reparten a partes iguales en el precio. 

Pero, ¿qué ha pasado con el suelo? Su precio en los municipios de más de 50.000 habitantes ha pasado de los 650 euros por metro cuadrado del primer trimestre de 2009, cuando marcó máximos, hasta los 284 euros de finales de 2013, lo que supone una caída del 60 por ciento. Una bajada el doble de la sufrida por la vivienda. ¿Justifica que el precio de los pisos baje todavía más? Hay que realizar alguna matización. Aunque es lógico pensar que una bajada del precio del suelo tendrá que repercutir en viviendas más baratas en el futuro, Almagro dice que la ecuación es la contraria, es decir, que el descenso del valor de los solares es debido a la caída de los pisos. 

Por importancia para la cuenta de resultados de los promotores, no hay que olvidarse del margen de beneficio que exigen. Según Jorge Almagro, éste varía en función del riesgo y del grado de desarrollo del suelo. El porcentaje oscila entre el 10 y el 20 por ciento. Dice este experto, y coincide con Corral, en que el margen más habitual, con el que más cómodos se sienten los promotores, ronda el 15 por ciento. Aunque Corral reconoce que ahora se exigen rendimientos mayores, por el mayor riesgo de las operaciones. 

Antes de llegar a los beneficios hay que realizar muchos pagos. Por ejemplo, los financieros. Ahora, recuerda Almagro, no hay casi crédito promotor. Éste tiene que tirar de fondos propios para acometer proyectos. En condiciones normales, los intereses a pagar rondan el 5 por ciento.
Además, nos encontramos con los gastos legales y técnicos que, en total, pueden suponer otro 5 o 10 por ciento del precio. 

Posibles cambios fiscales

Pero, respecto a estos últimos, a los legales, dentro de los que se encuentran los impuestos, puede haber cambios importantes, como señala José María Echeverría-Torres socio de Cuatrecasas-Gonçalvez Pereira: el Informe Lagares recomienda la supresión del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sería una ayuda para rebajar el precio de la vivienda unos pocos puntos porcentuales en el caso de la vivienda nueva y algo más en el caso de la usada, porque es sobre esta última sobre la que pesa Transmisiones Patrimoniales. 

En la vivienda nueva no se suspendería el IVA, pero el Informe Lagares no sugiere subir el tipo superreducido al general. Sería una de las excepciones. Lo que sí parece claro es que una vivienda nueva con IVA sería menos competitiva que la usada sin Transmisiones Patrimoniales. Quizás porque, según la interpretación de Echeverría-Torres, se quiera primero desatascar el mercado de vivienda usada para hacerlo a continuación con la vivienda nueva. Aunque hay otra interpretación que apunta que lo que de verdad se quiere desatascar es el stock de los balances de las entidades financieras. 

Si estas medidas pueden contribuir a abaratar algunas viviendas, hay otras que provocan lo contrario en un primer momento, pero sugieren y, quizás, también obligan, a acometer rebajas más a largo plazo. O, como mínimo, impedirán subidas tan rápidas de los precios. Por ejemplo, la eliminación de la deducción por compra de primera vivienda. También, la creación de un nuevo impuesto por la tenencia de una primera residencia. Porque propone la creación de un nuevo Impuesto de Bienes Inmuebles sobre el valor de mercado de la vivienda. Hasta que se haya construido el sistema, como medida transitoria, propone que la vivienda tribute en el IRPF en la base imponible del ahorro con objetivo de que tenga el mismo tratamiento que el dinero depositado en un instrumento financiero. Busca una fiscalidad neutral, es decir, que ningún activo tenga ventaja competitiva en términos tributarios. Tener una vivienda sale más caro y, en condiciones estables de renta, su precio debería contenerse al no contar con estímulos fiscales. 

Aquí no acaba la historia. Los promotores también tienen que hacer frente al pago de los gastos de comercialización de la vivienda, que pueden ser más altos o más bajos dependiendo del lugar en el que se encuentre. Según Rubio, se encuentran entre el 2 y el 4 por ciento del valor de mercado. Y porcentajes similares se deben asumir por gastos administrativos.

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Costes previos a la hora de realizar reformas en la vivienda

Ahora que llega el verano y han dejado de funcionar las calefacciones suele ser habitual hacer obras en la vivienda. Pero no es lo mismo pintar que modificar la distribución del piso.

Ahora que llega el verano y han dejado de funcionar las calefacciones suele ser habitual hacer obras en la vivienda. Y aunque muchas veces se empieza por poca cosa al final, ya metidos en faena, no es raro acabar con trabajos de bastante más envergadura. Por eso, te contamos qué permisos municipales te hacen falta y su coste aproximado. 

Lo primero a tener en cuenta es que las competencias son de los ayuntamientos, quienes deciden las licencias que piden y las tasas que cobran. Eso sí, todo se base en una normativa estatal, por lo que si bien puede haber matices, no debería haber muchas diferencias entre distintos ayuntamientos. Nosotros te presentamos los cálculos con datos del Ayuntamiento de Madrid. Los casos son muy diversos, pero en líneas generales nos vamos a encontrar con tres supuestos. 1.- Obras sencillas que sí llevan un trámite pero en las que no es necesaria la intervención de un técnico (ingeniero o arquitecto).2.- Obras en las que se hace necesaria documentación y supervisión por un técnico: ingeniero o arquitecto.3.- Obras exentas de cualquier permiso o trámite municipal.

Respecto al coste, tenemos otros tres casos: 

A) Tasa por prestación de servicios urbanísticos, motivada por el trabajo que hace la administración en la tramitación de la licencia. Depende del tipo de obra que se vaya a hacer.

B) Impuesto de Construcciones instalaciones y obras (ICIO) que se corresponde al 4% de la base imponible del presupuesto de la obra que se va a realizar.

C) Tasa por la utilización privativa del dominio público local, que se paga cuando es necesario ocupar la vía pública con contenedores, andamios, maquinaria..., para la ejecución de la obra. Su cuantía va en función de la importancia de la calle (no todas pagan igual) y de la superficie y tiempo que se vaya a ocupar (más m2 y más días: mas se paga).Esta última no siempre hay que abonarla ya que, en bastantes ocasiones, no es necesario ocupar la calle con ningún elemento.

1.- Reforma de acabados

Las reformas de acabados son obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias. La norma es que no están sujetos a licencia.

No hace falta pedir ningún tipo de permiso, pero sí habrá que hacerlo si se va a colocar un contenedor o un saco para el escombro. En este caso, hay que comunicarlo al ayuntamiento y pagar por los días que vaya a estar colocado.

El coste va desde 0,96 a 4,78€ por día que esté colocado en función del tamaño del contenedor y la categoría de la calle. Este importe es solamente por ocupar la calle, el contenedor se contrata a empresas privadas del sector y el precio por alquilar estos elementos es libre.

2.- Reformas que modifican la distribución del piso

Estas obras ya requieren licencia, de las más sencillas.  Para solicitarla, además de los impresos, deberán presentar unos planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación. No se requiere que esta documentación vaya firmada por técnico colegiado.

En cuanto a los costes, tenemos los siguientes:

* La tasa por la tramitación suele ser de 287.70€ hasta una superficie de 500m2 (la mayoría de las que se presentan)

* 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO

* Si necesitan colocar un contenedor, lo mismo que en el apartado anterior. Para vallas o andamios las cifras ronda entre 0,37 y 10,19 €/m² (en función de la categoría de la calle) por cada mes o fracción que este instalado hasta 3 metros de altura. El coste se incrementa un 50% por cada 3m que haya que subir en los andamios. 

3.- Reformas que modifican la estructura del piso

En este caso se requiere la supervisión de un técnico, por lo que se deberá presentar,junto a la solicitud, proyecto firmado y las hojas de encargo para que supervise las obras.

En cuanto a los costes, hay que tener en cuenta los siguientes:

* La tasa por la tramitación suele ser de 607,00€ hasta una superficie de 250 m² (la mayoría de las que se presentan)

* 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO

* Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado anterior. 

4.- Reformas que modifican a un elemento comunitario (fachadas, terrazas, balcones)

Este tipo de obras se denominan "obras exteriores" y, salvo edificios con protección histórica, se tramitan por una licencia sencilla. La documentación a presentar consta de impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar, un plano de situación y fotografías. Normalmente, suele ejecutarse mediante la colocación de andamios por lo que deben aportar también los planos de este elemento y el documento que garantice la supervisión de su colocación por parte de un técnico (dirección facultativa).

Si afectan a la estética global del edificio se pediría un proyecto conjunto de la fachada que debe venir autorizado por la Comunidad de Propietarios.

En cuanto a los costes, tenemos los siguientes::

* La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€

* 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO

* Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

5.- Reformas que modifican la superficie inicial (cerramientos, etc.)

Salvo excepciones, estas obras se consideran "obras de ampliación del edificio" y requiere de nuevo la supervisión de un técnico por lo que se deberá presentar, junto a la solicitud, proyecto técnico firmado y visado, más las hojas de encargo para que supervise las obras.

En cuanto a los costes:

* La tasa por la tramitación suele ser de 242,75€ hasta 25m². Por cada 50m² o fracción que superen los 25m² iniciales se sumaran 161,90 € mas.

* Además se cobra una tasa por comprobar cómo se han ejecutado este tipo de obras por un importe de 206,55€ hasta 500m².

* 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO

* Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

6.- Otro tipo de reformas. Entre las obras más habituales solamente habría que destacar otras dos

6.1- Las obras de conservación de las instalaciones generales o cubierta del edificio. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación.

En cuanto a los costes:

* La tasa por la tramitación suele ser de 287,70€ hasta una superficie de 500m2 (la mayoría de las que se presentan)

* 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO

* Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

6.2- Las obras exteriores en la vivienda consistentes en la sustitución de carpinterías de las ventanas o la instalación de aire acondicionado con la unidad exterior a fachada. Se tramitan por la licencia sencilla (sin proyecto técnico). La documentación a presentar: impresos, planos del estado previo y el definitivo, un presupuesto, una memoria que describa lo que van a ejecutar y un plano de situación.

También deberán aportar fotografías y documentación técnica del aire acondicionado justificando que cumple con las normativas municipales al respecto. Si se ven desde la calle deben estar autorizadas por la Comunidad de Propietarios

En cuanto a los costes:

* La tasa por la tramitación suele ser de 57,65€ por planta con un mínimo de 123,70€

* 4% del Presupuesto (base imponible) por el pago del ICIO

* Si necesitan colocar un contenedor, andamio o vallas: lo mismo que en el apartado 1.

VIA@finanzas.com

¿Compro o alquilo vivienda habitual?

Cada vez más los clientes nos preguntan… “Ante la caída de precios en el sector inmobiliario ¿no me interesaría comprar una vivienda habitual? ¿Qué es mejor, comprar o alquilar la vivienda habitual?” Y esa la pregunta del millón… La decisión depende de muchos factores pero, normalmente, sólo nos fijamos en unos cuantos. En concreto, aquellos que corroboran que la mejor decisión es la que nosotros queremos. En algunos casos somos muy radicales en las decisiones que tomamos: invertimos en función de si la inversión inmobiliaria está o no está de moda.

Creemos que es muy importante detenerse y analizar cuál es nuestro plan vital antes de tomar una decisión para valorar no sólo los factores financieros sino también los personales. A lo largo de nuestra vida pasaremos por diferentes momentos del ciclo económico y de nuestro propio ciclo personal, por lo que la decisión que hoy en día es más adecuada (comprar vs alquilar) no tiene por qué ser la decisión más adecuada dentro de unos años.

A continuación explicamos los factores que creemos más importantes a la hora de tomar la decisión.

Comprar

a. Costes:

Coste de mantenimiento de la vivienda: Antes de realizar la compra de una vivienda debemos de valorar los gastos de la misma. No sólo los gastos de comunidad, sino también el IBI, la tasa de basuras, los seguros, la cuota de la hipoteca (en caso de comprar con financiación) y las posibles derramas que nos podamos encontrar.

Al invertir en una vivienda, dejamos de invertir en otros activos y por ellos debemos incluir en nuestra valoración la rentabilidad que dejamos de obtener por invertir nuestro patrimonio en la vivienda en vez de hacerlo en el mercado financiero (rentabilidad de la entrada y de los gastos asociados a la compra en el mercado financiero). Como mínimo, este coste llamado de oportunidad, será la rentabilidad del activo libre de riesgo (letra del tesoro).

b. Ahorro:

Beneficios fiscales: Habría que cuantificar los beneficios fiscales a los que tenemos derecho al comprar una vivienda, pese a que, desde enero de 2013, se ha eliminado la deducción por inversión en vivienda habitual.

c. Otros factores a considerar:

Muchas veces no pensamos en que la casa que necesitamos con 25 años (en la mayoría de los casos sin hijos), nada tiene que ver con la casa que necesitamos con 50 (cuando tenemos hijos dependientes) o con 70 años (cuando nuestros hijos ya se han independizado). Sin embargo, no debemos olvidar los impuestos y otros gastos en los que incurrimos cada vez que compramos (IVA o ITP, notario, registro) o vendemos (IRPF, Plusvalía Municipal) una vivienda.

Iliquidez del mercado inmobiliario: En los últimos años hemos podido ver la iliquidez del mercado inmobiliario. Si en un momento dado necesitamos liquidez, puede que incluso bajando el precio de la vivienda no seamos capaces de venderla. El mercado financiero sin embargo es mucho más líquido, pudiendo deshacer las posiciones rápidamente.

Alquilar

a. Costes:

Coste del alquiler: el coste que tendría el alquiler de una vivienda equivalente a la que te gustaría adquirir. En este caso, los gastos de comunidad, IBI, derramas y demás corren a cargo del dueño de la vivienda.

Al no invertir en el mercado inmobiliario, pierdes la posible revalorización del inmueble durante los años en los que dicho inmueble es tu vivienda habitual.

b. Ahorro:

El alquilar en lugar de comprar, hace que el ahorro de impuestos y de intereses por no haber comprado la vivienda pueda ser invertido en el mercado financiero en busca de cierta rentabilidad.

c. Otros factores a considerar:

Normalmente pensamos que alquilar es tirar el dinero, aunque no siempre es así.

El alquiler da la libertad de cambiarte de vivienda o de mudarte de una ciudad a otra con muchas menos implicaciones que en el caso de que la vivienda fuese comprada.

Después de valorar estos factores, ¿qué es mejor? ¿comprar o alquilar? En el libro de Marcelo Elbaum “Hombre rico, hombre pobre. Cómo multiplicar tu dinero en época de crisis” se explica entre otros este tema.

Para determinar cuál de las opciones es mejor, se recomienda lo siguiente:

1. Comparar los costes anuales de comprar vs alquilar.

2. Calcular la ganancia perdida por haber invertido en el mercado inmobiliario la entrada y los impuestos asociados a la compra en lugar de en el mercado financiero.

3. Calcular el ahorro en impuestos en el caso de comprar la vivienda en lugar de alquilarla. En la actualidad, como la deducción por inversión en vivienda habitual ha desaparecido, para nuevas adquisiciones dicho impacto nulo.

4. Calcular la revalorización del inmueble durante los años en los que sea su vivienda habitual. Si la suma de 1 y 2 es mayor que la de 3 y 4, será más beneficioso alquilar. Si por el contrario, la suma de 3 y 4 es superior a 1 y 2, sería más beneficioso comprar.

Esperamos que este post os ayude a tomar la decisión correcta valorando todos los factores que entran en la misma, aunque sabemos que muchas veces entra en juego el “corazón” haciendo que nos decantemos por una opción que no siempre tiene porque ser la más “racional”.

VIA@cincodias.com