Hipotecas a tipo fijo, variable o mixto ¿cuál elegir?

La guerra de hipotecas no parece que se vaya a acabar. ING Direct ha rebajado el diferencial de su Hipoteca Naranja hasta el 0,99%. Por su parte, Bankinter acaba de apostar por una hipoteca a tipo mixto con un diferencial inicial desde el 1,95% el tipo fijo. Las hipotecas a tipo fijo también siguen pulverizando intereses a la baja. Bankinter cuenta con una al 2,05% y Kutxabank, al 2,50%. Así, entre tanta oferta y con un mercado inmobiliario recuperación (subió un 13,9% en julio) por cuál decantarse.

Para elegir entre hipoteca a tipo fijo o variable, los expertos de HelpMyCash recomiendan plantearse a qué nivel estará el euríbor en los próximos 20 o 30 años, ya que el indicador cerrará septiembre en el 0,15%, sin embargo puede no permanecer en esta zona siempre. Así, si creemos que no superará el 2% lo más recomendable es una a tipo variable. Por contra, si esperamos que supere esta media la mejor opción es a tipo fijo.

En cualquier caso, desde HelpMyCash.com "consideran que para decir que una hipoteca variable es barata en 2015, no debe tener un diferencial superior al 1,5 %, y para poder decir que una hipoteca fija es competitiva, su tipo a 20 años no debería superar el 3,5 %".

En cuanto a las hipotecas a tipo mixto, que aplican un interés fijo durante los primeros 5, 10, 15 o 20 años y, después, un interés variable referenciado normalmente al euríbor, suelen tener más desventajas que ventajas.

Entre las ventajas de este tipo de hipoteca, encontramos que el cliente puede decidir durante cuántos años pagará el interés fijo, y también que los seguros asociados al préstamo no son más que en las hipotecas a tipo variable. 

Las desventajas son algunas más. Para empezar, las hipotecas a tipo mixto suelen tener una comisión de apertura sobre el 1 % que no encontramos en las hipotecas a tipo variable y que nos harán pagar 1.000 euros por cada 100.000 de hipoteca nada más firmar. Además, si el cliente pretende cambiar su hipoteca de banco durante los años a tipo fijo, deberá pagar una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés de entre el 0,75 % y el 5 % del capital pendiente, es decir, entre 750 y 5.000 por cada 100.000 de deuda, dependiendo de la entidad.

Pero el punto negativo más destacable es que estas hipotecas no permiten que los clientes se beneficien del bajo euríbor actual. Según apuntan los expertos del comparador HelpMyCash.com, "lo interesante para el cliente sería una hipoteca mixta pero al revés: que los primeros 5 o 10 años fueran a tipo variable, para aprovechar el bajo euríbor, y, después, cuando es más probable que los tipos y el euríbor hayan subido porque la economía se haya recuperado, pudiéramos pasar a un tipo fijo del 2 % o el 3 %".

Pero en términos económicos, ¿de qué cantidad hablamos? Según cálculos del comparador, una hipoteca de 150.000 euros a 30 años a euríbor + 1% está pagando una cuota mensual de 494 euros, mientras que si pagamos un fijo inicial del 1,95 %, que es el más barato del mercado, ya pagamos 551 euros de cuota, es decir, 57 euros más al mes y 684 euros más al año. Eso sí, la operación puede resultar a cuenta si el euríbor escala a niveles del 2%-3% en los próximos años.

VIA@finanzas.com

Hipotecas más baratas

La duda es si seguirán esa tendencia y veremos diferenciales inferiores al 1%. 

Las hipotecas que conceden los bancos españoles en 2015 son muy distintas a las de 2014. En tan solo unos meses, hemos visto cómo el interés medio descendía de Euríbor más 2,5 % a Euríbor más 1,5 %, de forma que una hipoteca media de 150.000 euros a 25 años contratada ahora ya no pagará 690 euros al mes sino solo 615 euros. Es más, en estos momentos es posible encontrar ofertas desde Euríbor más  1 % en bancos como CajaSur o Bankoa, que dejan la cuota en 580 euros mensuales, si bien es cierto que obligan a contratar más seguros. En cualquier caso, la pregunta ahora es ¿podemos esperar diferenciales inferiores al 1 %?

Desde el comparador de hipotecas HelpMyCash.com, creen que todo apunta a que sí veremos caer aún más los diferenciales. Nos dan principalmente tres motivos:

Tipos bajos. El pasado 15 de abril el Banco Central Europeo volvió a mantener los tipos en su mínimo histórico del 0,05 % por lo que, de momento, nada apunta a una subida repentina de estos tipos tan ligados al comportamiento del Euríbor y de los intereses aplicados a los productos. Es muy probable que tanto rentabilidades como intereses aplicados a préstamos e hipotecas sigan por los suelos en los próximos meses.

Más hipotecas que se abaratan. Desde que empezó el año, no hay semana en que no veamos nuevas rebajas de al menos 0,20 puntos en alguna hipoteca. Solo esta semana, hemos visto cómo la de Laboral Kutxa pasaba de Euríbor + 1,75 % a Euríbor + 1,29 %, la de Uno-e de Euríbor + 1,50 % a Euríbor + 1,30 %, y la de Deutsche Bank de Euríbor + 1,59 % a Euríbor + 1,39 %. La tendencia a la baja sigue siendo totalmente actual, nada indica que vaya a parar ahora, menos cuando se ha abierto una "guerra hipotecaria" en la que existe una 

Los brokers ya consiguen menos del 1 %. Los brokers o intermediarios financieros son profesionales con un gran conocimiento del mercado hipotecario y muchos amigos en los bancos, que pueden conseguir, a los clientes que paguen por sus servicios, ofertas mejores que la que los bancos ofrecen al cliente común. Así, cuando un intermediario consigue un interés concreto, significa que es posible conseguirlo. Y ya estamos viendo ofertas por debajo del 1 %, como la Hipoteca VIP de Ferco Gestión a Euríbor + 0,90 % para perfiles prime. 

Pero todavía existen dos motivos más que nos pueden llevar a pensar en positivo. El primero, que aunque ahora un interés de Euríbor + 1 % nos parezca bajo, hace solo 5 años lo normal era Euríbor + 0,5 % y no era difícil conseguir una hipoteca incluso a Euríbor + 0,25 %. Y el segundo, que sigue existiendo un enorme stock de pisos vacíos que hay que vender con buenas condiciones de financiación.
Por último, desde el comparador destacan que si bien es cierto que los intereses no paran de bajar, los productos vinculados se mantienen intactos. Así, a la hora de buscar hipoteca es necesario encontrar la mejor relación entre bajo interés pero y pocos seguros. Entre las mejores del momento, encontramos la Hipoteca Sin Más de Bankinter a Euríbor + 1,50 %, la Ecohipoteca Triodos a Euríbor + 1,35 %, la Hipoteca Santander a Euríbor + 1,49 % o la Hipoteca Naranja ING a Euríbor + 1,49 %, todas ellas con solo dos seguros obligatorios, de vida y hogar, y comisión de apertura del 0 %.

VIA@finanzas.com

¿Cómo afectarán las medidas del BCE a los ciudadanos?

El Banco Central Europeo (BCE) bajó ayer por sorpresa los tipos de interés hasta el 0,05 % y su presidente, Mario Draghi, anunció la compra de bonos de titulización de activos y de bonos garantizados a partir de octubre para estimular el crédito. El BCE redujo su tasa de interés rectora en 10 puntos básicos hasta el 0,05 %, un nivel desconocido hasta ahora en Europa. ¿Como afecta este cambio en la política monetaria a la economía europea?
– ¿Fluirá más el crédito?
Ese es uno de los objetivos de las medidas adoptadas ayer. Si el BCE cobra por los depósitos que tienen en la entidad los bancos, a estos no les será rentable guardar ahí su dinero. Además, si la rentabilidad de la deuda baja, como está ocurriendo, también esta alternativa dejará de ser atractiva. Prestar dinero a ciudadanos y empresas debe volver a ser la opción más rentable para las entidades financieras.

– ¿A quién beneficia que bajen los tipos?
Fundamentalmente a quien tiene deudas. Todos aquellos que tengan una hipoteca o un crédito pueden verse beneficiados por la reducción en los tipos y, por tanto, en las cuotas que pagan.

– ¿Y qué pasa con los ahorros?Quienes tienen depósitos verán rebajados, todavía más, los intereses que perciben por ellos. De ahí que para poder obtener más rentabilidad a los ahorros los inversores tendrán que asumir algunos riesgos. Los fondos de inversión, o la Bolsa son algunas alternativas.

– ¿Por qué sube la Bolsa?
Si los tipos de interés de los depósitos son muy bajos, los inversores estarán dispuestos a asumir más riesgo en busca de alguna rentabilidad para sus ahorros. Aumenta la dem anda de títulos y las cotizaciones suben.

– ¿Y por qué cae el euro frente al dólar?
El precio oficial del dinero es ahora más bajo en la zona Euro, el -0,05, que en Estados Unidos (entre el 0 y el 0,25%), con lo que el dólar es ya más atractivo que el euro, se paga más por él. Además, si se inunda la Eurozona de dinero y por tanto, de euros, estos valen menos.

– ¿Y a quién beneficia un euro barato?
Sobre todo a las empresas exportadoras y a los países turísticos, como España. Si baja el tipo de cambio del euro, los productos de los socios que comparten la moneda única bajarán sus precios frente a los que tienen como referencia el dólar. Además, España y la zona euro ganarán atractivo turístico. Será más barato viajar aquí.

– ¿A quién perjudica una moneda débil?
A las empresas que compran su materia prima en dólares. También puede traducirse en una subida de los precios de los combustibles, en la medida en que el petróleo también se compra en dólares. En todo caso, como la inflación está muy baja, una subida del precio de la energía tampoco sería especialmente preocupante. Para quienes viajen a zonas no euro también es una mala noticia. Les costarán más sus estancias en el extranjero.

– ¿Y por qué compra ahora deuda el BCE, si ya se pagan tipos muy bajos por ella?
A España le hubiera venido bien que hubiera comprado deuda hace dos años, cuando pagaba un interés de casi el 7% por los bonos a diez años. Pero ahora son los países grandes, especialmente Italia y Francia, los que están en apuros, y la economía alemana también se ha contraído. El BCE quiere poner todas sus armas encima de la mesa parareactivar la economía y evitar la deflación.

– ¿Por qué a los economistas alemanes no les gustan las medidas?
Temen que los países en apuros, ahora Francia e Italia, no hagan las reformas necesarias, y luego sea Alemania quien tenga que pagar la factura. De hecho ayer Draghi advirtió de que sin estas reformas las medidas de política monetaria no darán frutos.

via@abc

Más allá de la hipoteca de tipo variable: 'puente', inversa, mixta, fija o multidivisa

En españa, la hipoteca a tipo variable (con un interés personalizado) es la “reina” indiscutible con cerca del 85% del total de los préstamos adjudicados. pero hay otras opciones que a veces no se valoran por desconocimiento o simplemente porque no se tienen en cuenta sus beneficios. las hipotecas multidivisa, la ‘puente’ o la mixta son otras opciones que pueden ser más interesantes para perfiles más conservadores o agresivos, para jubilados o para los que necesiten entrar rápido en la vivienda, tal y como analiza juan villén, responsable de idealista hipotecas

en el mercado de las hipotecas podemos encontrar las “clásicas” de tipo variable y otras opciones como éstas:

- hipoteca a tipo fijo: son las que ofrecen un interés fijo durante toda la vida del préstamo con lo que “la cuota a pagar es siempre la misma, sin sobresaltos”, comenta villén. se trata de una hipoteca muy utilizada en otros países como alemania, francia o inglaterra y que “siempre hemos recomendado desde idealista hipotecas por la tranquilidad que da a los clientes”, que no dependen de los devenires del mercado en forma de posibles incrementos exponenciales de los tipos de interés, más teniendo en cuenta la larga vida de una hipoteca

no obstante, sus principales desventajas son que el plazo máximo normalmente es más bajo (no las dan a 30 años sino a 20-15 años). “al tener menos plazo la cuota mensual es mayor y el tipo de interés es más alto que el que se maneja actualmente en las entidades financieras para hipotecas a tipo variable”, detalla villén

actualmente la más competitiva de tipo fijo es la de kutxabank, ligeramente por debajo del 4%, mientras que el resto aumentan a diferenciales del 5% ó 6%. “con el euribor a un año en mínimos históricos (0,49%) y los diferenciales de los bancos por debajo del 2% hacen que las hipotecas a tipo variable estén al 2,5% aproximadamente, pero hay que hacer ejercicio de análisis a medio plazo y pensar si más tarde vamos a poder pagarla en el caso de que el escenario cambie a peor”.

en este sentido, a pesar de que la cuota a tipo fijo eche para atrás a mucha gente de primeras, para el experto “es muy recomendable”, sobre todo para las hipotecas que sean a modo de inversión para una segunda vivienda, “ya que con lo que saques de alquiler puedes pagar la hipoteca asegurando una rentabilidad”

- hipoteca mixta: es la hipoteca que durante un periodo de tiempo es fija y luego se convierte en variable. lo normal es que sea fija en un tiempo de 2 a 5 años, pero puede llegar incluso a 10 años. “da tranquilidad inicial, pero no es muy interesante en plazos cortos en estos momentos teniendo en cuenta las condiciones actuales", aconseja villén.

con un euribor tan bajo, todo hace pensar que los tipos se mantendrán así durante unos años pero luego subirán, con lo que no sabemos que nos deparará en el futuro. en estas condiciones no aprovecha la actual situación ventajosa del mercado

- hipoteca multidivisa: se trata de una hipoteca vinculada a otras economías. según villén, “tuvo su furor sobre todo en divisas como francos suizos y yenes japoneses”, para aprovechar los bajos tipos de estas economías. se trata de una operación “con un riesgo muy grande ya que depende del tipo de cambio, algo que ahora (sobre todo debido al incremento del yen por las medidas de flexibilización del emisor local) está provocando verdaderos dramas”. con los tipos tan bajos en europa en estos momentos esta opción no tiene sentido, detalla

- hipoteca puente: esta hipoteca consiste en un sólo préstamo que se divide entre las dos garantías, la vivienda actual y la que quieres comprar (más los gastos), repartiendo el importe del préstamo entre las dos garantías. una opción “que es interesante para el que no quiera o no pueda esperar y necesite acceder a la vivienda que ha comprado, aunque hay que tener cuidado ya que implica la necesidad de vender la vivienda en la que se vive en un plazo determinado”, comenta el responsable de idealista hipotecas. en este sentido, si no se logra vender, “la jugada te puede salir muy mal” con lo que se recomienda, siempre que se pueda, esperar a vender tu vivienda actual y luego hacerte con la otra

- hipoteca inversa: consiste en hipotecar tu casa mientras estás viviendo en ella, algo que tiene mucho sentido para las personas ancianas que necesitan dinero extra para su jubilación pero no quieren marcharse de su casa. “en los países anglosajones funciona muy bien aunque en españa no tanto por la desconfianza de la gente, que piensa que te pueden llegar a echar de casa”, apunta villén. además, los bancos también muestran reticencias, sobre todo por el riesgo ético que implica tener posibles problemas con ancianos. “en nuestra opinión es una opción que los bancos no ofrecen pero que debería volver al mercado ya que bien asesorada es muy interesante para las personas que necesiten ingresos adicionales”

via@idealista