El Instituto Nacional de Estadística vuelve a confirmarlo. La tendencia al alza en la compraventa de pisos continúa tras registrarse una subida interanual en octubre de 2014 del 16%. Pero la evolución de los precios y cuáles son los criterios de los actuales compradores ha hecho que cambie el panorama de la demanda. Aparte del conocido interés de fondos de inversión extranjeros y SOCIMI de comprar vivienda en España para su posterior explotación por alquiler, los pequeños inversores se perfilan como otro gran público comprador.
1 de cada 4 compradores de vivienda son pequeños ahorradores españoles que están volviendo a confiar en el mercado inmobiliario y compran en el barrio en el que viven. La caída de precios desde el estallido de la crisis, la poca rentabilidad del sistema financiero y el visible interés de la demanda extranjera son razones que les impulsan a ello. “Todos quieren ser Amancio Ortega a su escala”, apunta José Antonio Pérez, director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Y es que las bajas rentabilidades de los depósitos bancarios, ha hecho que la vivienda vuelva a ser un valor refugio.
Los pisos que ya se venden
La compra al contado de los pisos pequeños bien situados de entre 50.000 euros y 100.000 euros, es el negocio en auge. “Los pisos pequeños en las zonas más populares son los activos más rentables actualmente, tanto para comprar como para vender”, comenta un profesional habitual de las subastas judiciales de pisos, cuya rentabilidad por alquiler de una vivienda en 2013 se sitúa en el 4,6%. “Han bajado mucho de precio y se están comprando realmente baratos”, añade, algo en lo que coinciden la mayoría de los profesionales como Lázaro Cubero, Director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa: “Según nuestros datos, los pisos pequeños de menos de 70 metros cuadrados, han tenido un descenso mayor, de un 10% más, que los inmuebles más grandes“.
Por ejemplo, en una población donde el precio de los pisos pequeños ha caído por encima del 65%, como ha ocurrido en muchas poblaciones de nuestro país, los pisos más grandes lo han hecho en torno al 55%. “Las casas pequeñas y bien situadas son las más rentables, porque su alquiler medio ha subido más de lo que su valor ha bajado en el mercado, con lo cual la rentabilidad se ha disparado“, razona el director general del Instituto de Práctica Empresarial (IPE). Esto ha provocado que la rentabilidad de estos inmuebles sea actualmente muy buena, que según Lázaro “se sitúa entre un 1,5% y 2,5% más alta que la rentabilidad de los pisos más grandes”.
El despertar de la costa
Con el interés de los extranjeros por las rebajas inmobiliarias de España, la oferta de la Costa está volviendo despertar. La última estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento, refleja que en el tercer trimestre los extranjeros, tanto residentes como no residentes, realizaron unas 13.789 operaciones, el 17,2% del total, creciendo por 13º trimestre consecutivo.
Las que registran más ventas por extranjeros residentes fueron provincias costeras como Alicante (3.323), Málaga (1.918), Barcelona (1.103) y Tenerife (721). “En la costa están repuntando los precios, en productos bien ubicados, nuevos diseños y satisfacción necesidades perfil clientes, incluso con venta sobre planos, especialmente por la compra de no residentes europeos“, afirma Pérez.
La demanda por llegar
En el último año, los compradores de pisos que lo hacen como pura inversión y no como usuarios de la vivienda han pasado de representar un 16% a un 28% del total. Pero el comprador español actual sigue predominando la mayoría de las transacciones de viviendas de segunda mano y en zonas de clase media, según los datos de Tecnocasa. “El comprador nacional tiene una edad media de entre 25 y 44 años. Normalmente es un varón con contrato indefinido, que en el 74% de los casos compra su primera vivienda y en el 52% de los casos, lo hace solo”, analiza Lázaro Cubero.
Además, Lázaro añade que en el 95% la inversión no es especulativa y no ha vendido antes para comprar como sucedía en épocas anteriores. La casa que se ajuste a los parámetros que demande este prototipo de comprador será el producto inmobiliario más vendido.
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