Nuevos conceptos en el mercado hipotecario

La apertura del crédito hipotecario desde el pasado 2014 ha dado lugar a un nuevo vocabulario en las ofertas que los bancos ofrecen. Los usuarios interesados en adquirir una vivienda deben entender muy bien lo que los bancos le están ofreciendo antes de firmar nada. HelpMyCash.es analiza cuatro nuevos términos que los interesados en hipotecarse deben tener en cuenta:

• TAE Variable. Es el resultado de sumar el interés aplicado a la hipoteca más los seguros y las comisiones. Ahora se llama TAE Variable para dejar claro que ascenderá si sube el Euríbor, y si bajará si lo hace el Euríbor.
• Prima única financiada (PUF). Si el banco, para concedernos la hipoteca, nos obliga a contratar un seguro de vida durante 5 años que cuesta 200 euros al año, los 1.000 euros totales (200 € x 5) se añadirán al total de nuestra hipoteca y los pagaremos diluidos en cuotas mensuales. Quizá parezca muy cómodo, pero significa que sobre estos 1.000 euros también se aplicarán intereses, por lo que acabaremos pagando mucho más por el seguro.
• Seguro de protección de pagos (SPP). Es un seguro que algunos bancos obligan a contratar, además de los de vida y hogar. Antes se le conocía como ‘seguro por desempleo’ y es cada vez más común en las hipotecas, sobre todo en las que prometen un diferencial más bajo.
• Ficha de información precontractual (FIPRE). Es un documento que se puede encontrar en las webs de las entidades donde se explica la información más importante de la hipoteca. Se trata de una información meramente informativa, no vinculante para el banco. Nos se debe tomar como la oferta media que el banco suele realizar a sus clientes.

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4 falsos mitos del mercado de la vivienda en 2014

El vendedor y el comprador se pueden formar falsos conceptos del mercado inmobiliario.

Los creadores de opinión en Internet o los gurús sobre mercados específicos, como el inmobiliario, pueden formar falsos conceptos en el vendedor o el comprador. Muchos ‘lobbies’ empresariales y compañías interesadas crean corrientes de opinión que no siempre son

acertadas. Por eso, es conveniente desmitificar algunas ideas:

1. La forma de rentabilizar la compra de una vivienda no siempre es venderla. Durante el ‘boom’ inmobiliario la mejor manera de rentabilizar la compra de una casa era esperar a que subiera de precio y volverla vender. No obstante, con la crisis ha cambiado la dinámica del mercado. Alquilarlo supone una opción más factible que también reporta ingresos, incluso alquilarlo por habitaciones.

2. Comprar hoy una vivienda no supone menos riesgo a corto plazo. Si se compra ahora porque se piensa que a la largo plazo el mercado repuntará, tiene su lógica, pero no es del todo acertado, ya que la vivienda puede permanecer varios años manteniendo la misma línea de precios. Por eso, cuando se encuentre la casa adecuada con un precio razonable y la necesitemos, será el momento oportuno de comprarla sin tener en cuenta el momento del mercado.

3. No hay por qué ser propietario joven. Realmente, no es necesario ser muy joven para empezar a comprar una casa, pues puede haber más riesgo de perder o cambiar de trabajo. No hay una edad apropiada para empezar a ser propietario, sino que depende del momento personal y profesional de cada uno. Si se esperan años ahorrando, se puede adquirir parte en efectivo y otra parte de una forma más segura con una hipoteca de una cuantía pequeña.

4. No siempre hay que pagar más para ganar por la puja de una vivienda. Hay otras ventajas que puede ofrecer el comprador al vendedor para conseguir que le venda a él la vivienda frente a otros, como ejemplo, más confianza, pago al contado, asumir reformas, etc.

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Conceptos que debes de conocer antes de comprar una vivienda

La compra de una vivienda es para la mayoría de los ciudadanos la inversión más importante de su vida. sin embargo, una vez se ha escogido la casa que se quiere adquirir conviene familiarizarse con la terminología que rodea este proceso. como por ejemplo, en qué consiste el precontrato o el estado de cargas de la vivienda.

Precontrato
En la compra de una vivienda hay una serie de pasos preliminares. previamente a la elevación de escritura pública se suele firma un contrato privado entre el comprador y el vendedor, llamado precontrato.No es obligatorio firmarlo, pero si se hace sí que es obligatorio cumplir todo lo que en él se recoja. en otras palabras, una persona no podrá eximirse de su cumplimiento alegando que no le conviene lo que pactó en su momento, o que desconocía lo que firmaba.

Por la parte vendedora, el precontrato debe firmarlo, en el caso de un promotor, el administrador o el apoderado de la sociedad. y, en su defecto, el mismo promotor. si es un negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado por todos los propietarios, bien personalmente bien representados por personas suficientemente apoderadas.

Estado de cargas
Es muy importante comprobar si el inmueble está o no libre de cargas: si tiene hipoteca, o si pesan embargos. para ello, se debe solicitar al registro de la propiedad correspondiente una nota simple informativa.

Con frecuencia existirá una hipoteca, en la que el comprador tendrá que valorar si se subroga o no. es decir, aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede por pagar, frente al banco o caja que la haya concedido o, por el contrario, contratar su propio préstamo hipotecario. puesto que el comprador asume todos los pactos de la hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos, en especial del tipo de interés, si hay un mínimo y un máximo, del plazo de amortización y de las comisiones pactadas, además, naturalmente, de la cantidad que queda por pagar.

Arras o señal
Cuando se firma un contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o señal (conocida como arras) y que vincula a ambas partes. las más habituales son las arras penitenciales, para cuando no se llega a otorgar la escritura pública y que permiten desligarse del contrato antes de la firma. en este caso, el comprador perderá la señal o arras. si, por el contrario, es el vendedor quien se desliga del acuerdo tendrá que devolver el doble de lo recibido.

Aval
Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo de convenido para la entrega del inmuebles, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

Gastos de compraventa
En el precontrato se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía municipal que por ley corresponde al vendedor.

Los gastos derivados de la compraventa suelen ser cuatro:
impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal). varía en función de lo que determine el ayuntamiento derivado de la ubicación del inmueble.

Escritura pública en la notaría: es la factura del notario por sus honorarios. están fijados por el gobierno.

Inscripción en el registro de la propiedad: es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura también están establecidos a nivel estatal.

Impuestos:

Iva: por una vivienda nueva hay que pagar el 10% del iva sobre el precio de venta.

Ajd: si es de nueva construcción deberá pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (ajd) cuyo tipo oscila entre el 1 y el 1,5% dependiendo de la ccaa.

Tpo: si la vivienda es de segunda mano se debe abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (otp), cuyo tipo oscila entre el 6% y el 10% según la ccaa.

Irpf: el vendedor deberá tener en cuenta que la ganancia patrimonial en su irpf puede ser de hasta el 27%

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