¿Son abusivos los intereses de demora de las hipotecas?

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios.

Los intereses de demora son una de las cláusulas más sangrantes de los contratos hipotecarios. Antes de que estallara la crisis, no se había cuestionado la legitimidad de la Ley Hipotecaria española, no obstante, cuando los hipotecados empezaron a no poder pagar la hipoteca y a contraer deudas astronómicas que no paraban de crecer, esta normativa se ha revisado punto por punto.

Uno de los aspectos más importantes y más dañinos son los intereses que penalizan el impago, antes de la crisis situados normalmente entre el 20% y el 30% del capital adeudado. “Una barbaridad”, como calificaron algunos representantes políticos durante su revisión. De hecho, la jurisprudencia ya se ha posicionado varias veces a favor del hipotecado en estos casos. La resolución pionera del juzgado de Primera Instancia número 5 de Valencia redujo los intereses moratorios del 29% al 0% por “abusivos”, que una entidad financiera que pretendía cobrar a un matrimonio valenciano, ¿se podría sentar un precedente a partir de esta sentencia?

TRES SOLUCIONES DIFERENTES

“Esta sentencia es una palanca de cambio a la hora de mirar el conflicto hipotecario”, opina Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados por Embargos y Subastas (Afes). No obstante, los abogados no las tienen todas consigo. “Las sentencias, salvo las que sean dictadas por el Tribunal Supremo, no crean ninguna obligación al resto de jueces para seguir la línea que en ellas se exponga”, aclara Santiago Viciano, socio director de V Abogados. En la mayoría de los casos, no se aplica una solución de forma generalizada, sino que dependiendo del juez y del caso, se logrará una resolución más o menos favorable.

Viciano explica que tras un intento conciliador de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (C-415/11), la orientación jurisprudencial tiende a considerar, como regla general, que los intereses son abusivos a partir del 18% o 19% (SAP Madrid 242/2013 de 26 de julio). “El problema surge en la determinación del tipo de interés moratorio que debe aplicarse una vez se ha declarado el carácter abusivo de la cláusula y, por tanto, su nulidad”, aclara el abogado. Las diferentes posturas que han tomado nuestros tribunales son las siguientes:

• (i) Aplicación del artículo 1.108 CC, esto es, reducirlos al límite legal fijado en el 12%, tres veces el tipo de interés legal del dinero, en el 4% para 2012. establecido en el proyecto de ley de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios el pasado año, una vez que el Gobierno se vio abrumado por una ola de desahucios.
• (ii) No aplicar ningún tipo de interés, reducirlo a 0%.
• (iii) Abonar un interés similar al interés remuneratorio que se hubiera pactado.

CLÁUSULA NULA O ILEGAL

No obstante, aunque se consiga declarar estos intereses como abusivos, la devolución de los intereses cobrados de forma retroactiva es todavía mucho más improbable. “La normativa europea (Directiva 93/13/CEE) establece que una cláusula de intereses moratorios es abusiva cuando se consideren desproporcionadamente altos atendiendo al conjunto de características del crédito o préstamo”, afirma Viciano, pero este criterio de “desproporción” se le deja decidir al juez. En España, en base a lo establece la normativa española (Ley 1/2013 y el artículo 114.III LH) el límite sobre el interés moratorio está establecido en el 12% para créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual. Sin embargo, Viciano asegura que puede ocurrir que “atendiendo a las circunstancias concretas del crédito, un interés moratorio superior al 12% e inferior al 18-19% puede no considerarse desproporcionado”.  

Por lo tanto, la cláusula puede no tener el carácter de abusiva y no sea nula, pero sí sería ilegal. Si la cláusula es solo ilegal, el tipo de interés moratorio se reducirá hasta el 12% establecido por la norma, mientras que si es considerada nula, se restituirán los intereses indebidamente cobrados por la entidad atendiendo al criterio que haya establecido el juez. “Los anteriores porcentajes eran salvajemente superiores”, señala Baños, “aunque sea un derecho del acreedor la penalización por impago, a los bancos les interesa que sean bajos sean estos intereses moratorios, ya que habrá más facilidades para resolver el conflicto”. Asimismo, Baños plantea que no entiende por qué los intereses de demora hipotecarios tienen que ser más elevados que el interés normal.

POSIBLE NEGOCIACIÓN DE ESTA CLÁUSULA

Uno de los mayores problemas que ha generado la Ley Hipotecaria española es la imposición unilateral por parte de la banca de las condiciones de la hipoteca, que terminó con la inclusión de cláusula suelo, intereses de demora muy elevados y otras irregularidades. Por eso, una de las mejores soluciones es la negociación de esta cláusula. “El problema de todo es que antes estos intereses moratorios no estaban legislados y el banco cobrara lo que le daba la gana y esto no forma de las condiciones normales que deben regir un contrato ni de un acuerdo”, denuncia Baños.

No obstante, desde el bufete V Abogados aseguran que el banco tiene la suficiente fortaleza para establecer qué cláusulas son las que se van a incluir en el contrato sin que se dé al consumidor la posibilidad de negociar, lo que se denomina contrato de adhesión. Actualmente, lo único que puede hacer el usuario es asegurarse de que los intereses moratorios que se establecen en el contrato cumplen con la normativa vigente. Asimismo, como ocurría con la inclusión de los suelos hipotecarios en las hipotecas con falta de transparencia. Un contrato debe ser pactado entre las dos partes y la justicia y la ley deben aplicarse de igualitaria en el mercado hipotecario.

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El IBI vuelve a subir en casi medio centenar de poblaciones

En casi medio centenar de poblaciones de 16 provincias, el Catastro ya ha aprobado los nuevos valores que determinarán la factura de la contribución a partir del próximo año. En gran parte de los casos, la revisión supondrá un incremento del impuesto.

El Ministerio de Economía, a través de la Dirección General del Catastro, ha publicado durante este mes de julio las Ponencias de Valores de los municipios en los que, a partir del próximo 1 de enero, se verán revisados los precios medios del metro cuadrado que sirven para calcular el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Son casi 50 las poblaciones afectadas por estos cambios, en 16 provincias, muchas menos que en ejercicios anteriores.

El Catastro publica dos veces al año (julio y diciembre) las nuevas Ponencias de Valores que sirven a los ayuntamientos para calcular la contribución que tienen que pagar los propietarios de inmuebles. En estos documentos, se exponen los cálculos que definen el nuevo valor catastral del metro cuadrado. Y, como ha ocurrido en ejercicios anteriores, lo más habitual es que ese precio se haya visto incrementado, al recogerse aún los efectos del "boom" inmobiliario registrado hasta hace pocos años, a pesar de que en los últimos, los precios de inmuebles y solares se ha venido reduciendo paulatinamente.

Estos nuevos precios sirven para calcular el IBI. Porque, a partir de esas referencias, los consistorios aplican sus respectivos gravámenes, que pueden variar año tras año. En concreto, el tipo máximo que se puede aplicar sobre el valor catastral de una vivienda es del 1,10%, y el mínimo, del 0,50%. En esa franja, cada ayuntamiento decide cuál es el que se aplica. Además, hay que recordar que el Gobierno impuso desde 2012 un incremento de estos gravámenes, que va desde el 4% hasta el 10%, dependiendo de cada municipio y de cuándo se hubiera actualizado su valor catastral.



Las revisiones catastrales de los municipios se realizan a instancias de los ayuntamientos, siempre que, al menos, hayan transcurrido cinco años desde que se realizara el último cálculo por parte del Catastro. Es decir, para este año sólo podrían revisarse los valores de poblaciones que no hubieran revisado su Catastro antes de 2009. Además, cada consistorio afectado dispone de un plazo de 10 años para anualizar el posible impacto de una subida de las tarifas, como consecuencia de los nuevos valores catastrales. Es decir, en el caso de los municipios que a continuación se refieren, pueden prolongar el efecto sobre los recibos hasta el año 2025, como ya ocurre en la ciudad de Madrid desde 2011 y hasta 2021, para evitar el incremento del valor catastral de sus inmuebles, que supuso un "catastrazo" del 78%, de media con respecto a la anterior revisión.

Estos son los municipios que, por ahora, verán modificados sus valores catastrales a partir del 1 de enero de 2015. La lista se completará a finales de año:

• A Coruña: Aranga, Cambre, Curtis, Mesia, Porto do Son.
• Albacete: Molinicos, Povedilla.
• Asturias: Tineo.
• Ávila: Hernansancho, Santo Tomé de Zabarcos.
• Burgos: Cardeñuela de Río Pico, Poza de la Sal, Salas de los Infantes, Villatuelda.
• Granada: Bubión.
• León: Laguna de Negrillos, Puebla de Lillo.
• Madrid: Algete.
• Ourense: Cortegada.
• Palencia: Mantinos, Villaba de Guardo.
• Pontevedra: A Lama, Sanxenxo.
• Salamanca: Aldeaseca de Alba, Calvarrasa de Abajo, Cipérez, Cristóbal, Frades de la Sierra, Fuenteliante, Guijuelo, La Calzada de Béjar, La Mata de Ledesma, La Orbada, Parada de Arriba, Pastores, Pelabravo, Peñarandilla, Tenebrón, Villar de Gallimazo, Villar de la Yegua, Villaseco de los Gamitos.
• Segovia: El Espinar.
• Valencia: Gavarda, Villar del Arzobispo.
• Valladolid: Valdenebro de los Valles.
• Zamora: Peleas de Abajo.

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Las hipotecas volverán a bajar en agosto

Cierra julio en el 0,487%, mejor que julio de 2013 con el 0,525%.

El Euribor a un año, el indicador más utilizado para el cálculo de hipotecas en España, ha cerrado julio en el 0,487%, lo que trae una alegría para todos aquellos que revisen su préstamo en agosto, ya que volverá a bajar tras cuatro meses en los que no lo ha hecho.

La media del Euribor en julio ha sido del 0,487%, por debajo del 0,525% de un año antes, lo que permitirá que la hipoteca más común en España, de unos 150.000 euros a pagar en 25 años, se rebaje casi 30 euros al año.

En el caso, por ejemplo, de un préstamo algo superior, de unos 200.000 euros, también con un plazo de amortización a 25 años, la rebaja anual se acercaría a los 40 euros.

Una buena noticia si se tiene en cuenta que en los últimos cuatro meses quienes revisas sus hipotecas una vez al año han visto como sus cuotas se encarecían por primera en dos años.

La evolución del indicador depende de las subidas o bajadas de tipos de interés que aprueba el BCE, que en junio, decidió bajarlos al mínimo histórico del 0,15%, una medida que se tomó para afrontar los riesgos de un periodo demasiado prolongado de baja inflación. Y con el precio del dinero en mínimos, era de esperar que el Euribor a un año se fuera reduciendo poco a poco, aunque durante julio apenas ha tenido variaciones, pues el máximo intradía lo marcó el viernes 25 en el 0,490% y una semana antes había registrado el 0,485%, la cota más baja de este mes en la negociación diaria.

Hay que retroceder hasta julio de 2008 para encontrar el máximo histórico de este indicador, que fue del 5,393%, y a partir de ese momento inició una trayectoria a la baja que se paró en 2010, y que retomó a mediados de 2011.

via@abc