Comprar barato para alquilar, ¿sale rentable?

Comprar un piso y luego tratar de alquilarlo para generar una renta mensual es una de las formas más viejas de invertir. Ahora mismo, hasta por 15.000 euros de puede adquirir una vivienda. Pero todo tiene sus pros y sus contras.

Comprar un piso y luego tratar de alquilarlo para generar una renta mensual es una de las formas más viejas de invertir. Hasta el pinchazo de la burbuja, era algo reservado para capitales medianamente elevados y con conocimiento alto del mercado. Pero ahora se puede intentar la operación porque hace falta mucho menos dinero para convertirse en propietario. En concreto, desde 15.000 euros y en determinados pueblos de España ya es posible comprar un piso e intentar generar rentas con él. La cuestión es si compensa.
Como todas las inversiones, esta también tiene un riesgo, que en este caso es no poder alquilar la vivienda. Es el principal factor que puede echar para atrás al futuro propietario. Es posible que la vivienda necesite alguna reforma, lo que supone invertir algún dinero. Además, hay que contar con los gastos ineludibles, como la comunidad, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas de basura y alcantarillado. Además, conviene hacer un seguro de la vivienda.

Aún con todos estos gastos, los números salen siempre y cuando se consiga alquilar la vivienda y el inquilino no deje de pagar, principalmente porque las alternativas al ahorro son bastante escasas.

Opción A. Low Cost puro

Por ejemplo, según los datos de pisos.com, ahora mismo se puede comprar una casa en Cenicientos, pueblo situado a ochenta kilómetros de Madrid y a una hora de coche, por 15.000 euros. Aquí no hay que hacer reforma, el piso está con muebles nuevos y para entrar a vivir. En este pueblo se pide por un alquiler alrededor de 300 euros, lo que deja unos ingresos anuales de 3.600 euros. Pero hay que descontar los gastos. En IBI se paga en esta localidad el 0,66% del valor catastral. Como cada uno es diferente, podemos tomar como referencia el precio de compra, lo que da como resultado unos 100 euros al año. La tasa de basura son 45 euros, y de comunidad no debería ir más allá de 30 euros al mes.

En resumen, los gastos totales serían 504 euros. Y el rendimiento neto sería de 3.096 euros, lo que ofrece una rentabilidad TAE del 20,64% para los 15.000 euros invertidos. La alternativa es dejar ese dinero en el banco. Actualmente, es muy difícil conseguir un depósito (con cero riesgo) que ofrezca más del 2%, lo que generaría una renta anual 300 euros, frente a los 3096 euros que se pueden conseguir alquilando el piso.

Opción B. Menos barato pero mayores posibilidades de alquilar

El problema que se le presenta a la anterior opción es lograr alquilar el piso, y que luego el inquilino no sea moroso. Por eso, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, explica que "no nos podemos volver locos por mucho que una vivienda esté muy barata y es preferible buscar un sitio dónde haya más probabilidades de tenerla ocupada".

En esta firma han desarrollado un indicador, el IMAV, que mide el equilibrio entre oferta y demanda. Los valores superiores a 1 indican más presión de desmanda y, por tanto, alquileres más altos. En concreto, en la zona Sur de Madrid alcanza un valor de 1,5, lo que indicad a priori mayores precios de alquiler. Vamos a plantear un Caso B de inversión alternativo al A en esta zona, suponiendo que hay que invertir más pero, a cambio, crecen bastante las opciones de alquilar.

En este caso, se puede comprar un piso desde 45.000 euros, aunque hemos elegido para el ejemplo otro más céntrico por 55.000 euros. Según los datos de pisos.com, el alquiler medio en Valdemoro (Madrid, a media hora de coche) es de 522 euros, por lo que elegir esta opción generaría unos ingresos de 6.264 euros mensuales. En el apartado de gastos, el IBI que cobra Valdemoro es del 0,585%, con lo que (sobre precio de mercado, tirando por lo alto) el gasto sería de 321 euros. Por comunidad calculamos 50 euros mensuales, por lo que hay sumar un gasto de 600 euros. Y sumando la tasa de basuras, tenemos unos gastos en números redondos de 1.000 euros. Por tanto, el rendimiento neto sería de 5.264 euros. Y sobre un capital invertido de 55.000 euros da una rentabilidad TAE del 9,57%.

En resumen. la rentabilidad del primer caso es mayor puesto que partimos de un menor capital invertido pero este caso tiene mayor riesgo por la dificultad de alquilar la vivienda. Además, hay que hilar muy fino en la búsqueda porque lo normal es que, en el caso de viviendas tan baratas, hay que acometer alguna reforma.

VIA@finanzas.com

Campaña de la renta 2013: las principales novedades de la declaración este año

A lo largo de esta semana estamos intentando resolver tus dudas para que puedas afrontar con garantías la declaración de la renta de este año. en esta ocasión te explicamos las principales novedades fiscales que entraron en vigor en 2013 y que, por tanto, se deben tener en cuenta para preparar la declaración de este año. son estas:

Eliminación de la deducción por inversión en adquisición y construcción de vivienda habitual:
a partir del 1 de enero de 2013 la deducción por adquisición y construcción de vivienda habitual ha sido eliminada. no obstante, en el caso de que la vivienda habitual haya sido adquirida, o se hayan satisfecho cantidades para su construcción, con anterioridad a 1 de enero de 2013, podrá continuar aplicando, en virtud del régimen transitorio previsto, la deducción por adquisición y construcción de vivienda habitual, siempre y cuando hubiese aplicado dicha deducción en algún periodo impositivo anterior a 1 de enero de 2013, salvo que no haya podido aplicarse con anterioridad por no haber superado en la segunda vivienda habitual la inversión de los importes que fueron objeto de deducción en la primera vivienda habitual

ELiminación de la deducción por mejoras en la vivienda:
en el ejercicio 2012 existía la posibilidad de aplicar una deducción por obras de mejora en cualquier vivienda (ya fuese vivienda habitual o no), siempre que ésta no esté afecta a una actividad económica y siempre que la obra no se realizase en plazas de garaje, parques, jardines, piscinas e instalaciones deportivas u otras análogas. la aplicación de la deducción estaba sujeta a ciertos límites y requisitos. pues bien, esta deducción se elimina también para el ejercicio fiscal 2013 permitiendo deducirse únicamente las cantidades que, cumpliendo los requisitos para la aplicación de esta deducción en sus dos modalidades (por obras de mejora en la vivienda habitual o por obras de mejora en cualquier vivienda propiedad del contribuyente), no pudieron ser deducidas en declaraciones anteriores por exceder de la base máxima anual de deducción. de todas formas, es importante señalar que esta deducción sería incompatible con la deducción por inversión en vivienda habitual

Eliminación de la deducción por cuenta vivienda:
a partir del 1 de enero de 2013 se elimina la deducción por aportaciones a cuenta vivienda. dado que las cuentas viviendas se han quedado excluidas del régimen transitorio para la deducción por inversión en vivienda habitual, los contribuyentes que realicen aportaciones en sus cuentas vivienda a partir de dicha fecha no podrán aplicar deducción alguna

Ganancias patrimoniales a corto plazo:
con efectos desde 1 de enero de 2013, constituirán renta de la base general las ganancias derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales adquiridos o de mejoras realizadas con menos de un año de antelación a la fecha de la transmisión. esto implica que las ganancias generadas a corto plazo (menos de un año) tributarán al tipo progresivo general cuyo marginal alcanza para este ejercicio 2013 el tipo del 51,9% en la comunidad de madrid

Eliminación de la regla especial de valoración de la retribución en especie derivada de la utilización de vivienda:
con efectos desde 1 de enero de 2013, se modifica la valoración de la vivienda como retribución en especie y, sólo en el caso en el que la vivienda sea propiedad del pagador se mantendrá la regla especial de valoración (5% o 10% del valor catastral). esto implica que en el caso de utilización por parte del empleado de una vivienda que no sea propiedad del pagador, la valoración no podrá ser inferior al coste para el pagador, incluidos los tributos que graven la operación. no obstante, si la valoración por la anterior regla es mayor que el coste del alquiler para el empleado, prevalecerá la primera. es importante señalar que se introduce una nueva disposición transitoria que permite, exclusivamente durante el 2013, valorar los rendimientos del trabajo en especie derivados de la utilización de la vivienda conforme a la legislación en vigor a 31 de diciembre de 2012, siempre que la entidad empleadora viniera satisfaciendo los mismos con anterioridad al 4 de octubre de 2012

Deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación:
se establece una nueva deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación. la deducción se aplicará exclusivamente en la cuota íntegra estatal. el porcentaje de deducción será del 20 por ciento de las cantidades satisfechas por la suscripción de acciones o participaciones en empresas de nueva o reciente creación que cumplan los requisitos establecidos en la norma. la base máxima de deducción será de 50.000 euros anuales y estará formada por el valor de adquisición de las acciones o participaciones suscritas. la aplicación de la deducción requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período impositivo exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas

Para la práctica de la deducción será necesario obtener una certificación expedida por la entidad cuyas acciones o participaciones se hayan adquirido indicando el cumplimiento de los requisitos. para ello, la entidad tiene que presentar una declaración informativa en relación con su cumplimiento identificando los accionistas, porcentaje y período de tenencia de la participación

La entidad cuyas acciones o participaciones se adquieran deberá cumplir los siguientes requisitos:

- Revestir la forma de sociedad anónima, sociedad de responsabilidad limitada, sociedad anónima laboral o sociedad de responsabilidad limitada laboral

- Ejercer una actividad económica que cuente con los medios personales y materiales necesarios para el desarrollo de la misma. no podrá tener por actividad la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario

- Los fondos propios de la entidad no podrán superar 400.000 euros en el inicio del período impositivo en que el contribuyente adquiera las acciones o participaciones
la deducción solamente resultará de aplicación respecto de las acciones o participaciones suscritas a partir del 29 de septiembre de 2013 (fecha de entrada en vigor de la ley 14/2013)

VIA@idealista.es

Del pánico a la euforia inmobiliaria en seis meses

Las cifras oficiales respecto al mercado inmobiliario español siguen siendo negativas; la concesión de hipotecas continúa descendiendo y los precios de los inmuebles aún no han tocado fondo. Pero frente a las cifras oficiales, nos encontramos con la realidad de un mercado inmobiliario en que compradores y vendedores están en plena ebullición. 

Una de las frases que más se escuchan en las tertulias económicas se refiere al contraste que existe entre lo que dicen las cifras macroeconómicas y lo que se vive a pie de calle. Las variables macroeconómicas de la economía española están en clara tendencia de recuperación, hasta el punto que tanto el Gobierno como los organismos internacionales están revisando las cifras de crecimiento alza. 

Siendo esto cierto, el optimismo que trasmite la macroeconomía no se ha trasladado aún a la microeconomía. Las pequeñas empresas y los particulares todavía están sufriendo los terribles efectos de la crisis económica. 

En la economía del país las grandes variables están mejorando, aunque sus efectos no son perceptibles para los ciudadanos, pero en el mercado inmobiliario la situación es exactamente la opuesta. 

Las estadísticas y variables que miden la salud del mercado inmobiliario se mantienen en terreno negativo, sin que exista ningún síntoma de que se ha tocado fondo. 

Para los analistas macroeconómicos todavía hay pocas razones que justifiquen una decisión de compra en el inmobiliario español. El crédito sigue sin fluir y la sobreoferta en algunas zonas del país está presionando a la baja a los precios, pero en la economía real las cosas están cambiando muy rápidamente. 

Hay muchas noticias referentes a importantes transacciones que se han conocido en los últimos meses. Edificios y paquetes de inmuebles de gran tamaño están siendo objeto de operaciones cada vez más frecuentes. Por el momento, los compradores son sobre todo inversores profesionales extranjeros especializados en el mercado inmobiliario que una vez evaluados los riegos han tomado la decisión de que España ofrece grandes oportunidades. Los dueños de los inmuebles están al límite, los precios se han desplomado y la economía española ha tocado fondo. Este tipo de inversores suelen ser los primeros, pero ya no son los únicos.

Ha sonado la sirena y una vez se han abierto las puertas del mercado inmobiliario los inversores han entrado en estampida. A los grandes fondos especializados se están uniendo bancas privadas y family offices, vehículos españoles de inversión inmobiliaria (Socimi), grandes fortunas e incluso inversores particulares que mantenían sus ahorros en depósitos y cuentas corrientes.

El cambio ha sido tan radical que en pocos meses los propietarios de los inmuebles en venta están saturados por las llamadas, visitas y ofertas que reciben de todo tipo de inversores. 

El entorno es sin duda propicio para que los inversores en este tipo de activos pongan en marcha su capital. Los tipos de interés están en mínimos y la rentabilidad alternativa ofrecida por depósitos, cuentas remuneradas y activos de renta fija con poco riesgo, apenas cubre la inflación. 

Las transacciones todavía no son muy numerosas, pero el interés comprador es creciente, lo cual en algunos casos hace que para un mismo activo compitan numerosas ofertas. 

El cambio de sentimiento es tan evidente, que en algunos casos los mandatos de compra por parte de inversores extranjeros son poco sensibles al precio. Aquellos que buscan gangas tienen un mercado todavía muy amplio, pero los que buscan activos de calidad en localizaciones de primera fila cada vez tienen más complicado comprar a precios bajos. 

Sería deseable que los inversores que están entrando en el mercado inmobiliario fuesen cuidadosos de no dejarse llevar por la aparente euforia. Ni todos los activos tienen la misma calidad ni se debe comprar a cualquier precio. La inversión en activos inmobiliarios requiere de un proceso exhaustivo y profundo análisis y valoración de los activos, las rentabilidades esperadas y los riesgos inherentes a la operación. 

Aunque en estos momentos el mercado está muy lejos de los niveles de burbuja alcanzados entre 2000 y 2007, no debemos olvidar que la disciplina y la profesionalidad son requisitos imprescindibles para que la inversión resulte satisfactoria. 

El mercado inmobiliario es ilíquido, opaco y conlleva costes y requisitos legales que tienen que ser convenientemente evaluados.

VIA@expansion.com